Uitspraak
V O N N I S
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1080799 KK EXPL 09-903
Vonnis van: 24 september 2009
F.no.: 590
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
STICHTING YMERE
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen Ymere
gemachtigde: mr. D.L. van Praag
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
gemachtigde: mr. J.A. Tuinman
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 8 september 2009 heeft Ymere een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 17 september 2009 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ymere is verschenen vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde.
Ymere heeft bij brief van 16 september 2009 producties toegezonden. Gedaagde bij brieven van 15 september 2009.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Uitgangspunten
Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1. Gedaagde huurt sedert 16 december 1996 de woning aan [adres].
1.2. Ymere en Eigen Haard (tezamen hierna ook wel de corporaties genoemd) zijn toegelaten woningbouwstichtingen als bedoeld in het Besluit beheer sociale huursector ( Bbsh).
1.3. Tot hun woningbezit behoren woningen aan Het Laagt en Het Hoogt, onderdeel van het eind jaren zestig gebouwde complex “Het Breed”. Dit complex bestaat uit 1.167 twee-, drie- en vierkamer-flatwoningen, bedrijfsruimtes en zogenoemde atelierwoningen. Het complex is verdeeld over 11 woonblokken met elk 5 bouwlagen.
1.4. Er zijn 41 koop-appartementen, 45 logeerwoningen en de rest is verhuurd door Ymere en Eigen Haard.
1.5. Ymere en Eigen Haard hebben een plan opgesteld voor groot onderhoud en het aanbrengen van enkele verbeteringen. Dat plan is de bewoners van het complex op 7 februari 2006 voorgelegd met het verzoek schriftelijk daarmee in te stemmen. Dat heeft gedaagde niet gedaan.
1.6. Deze voorziening in kort geding richt zich tegen bewoners in Blok G en blok M1. Blok G bestaat uit 122 woningen, blok M1 uit 60.
1.7. Het plan bestaat – na enige wijzigingen na overleg met het in juni 2009 afgezette bestuur van de bewonersvereniging – kort gezegd - uit de volgende onderdelen:
In de woningen:
a. het vervangen van de aluminium puien; het plaatsen van nieuw HR ++ glas;
b. nieuwe cv-installatie ( een zogenaamde lage temperatuur verwarming (55 0 C in plaats van de huidige 90 0 C) en nieuwe grotere ( dieper 22 in plaats van 12 cm) radiatoren;
c. individuele meters in plaats van collectieve bemetering;
d. reiniging en waar nodig vervanging van de ventilatieroosters en het aanbrengen van kieren onder alle binnendeuren;
e. vervanging deurtelefoon;
f. aanwezige asbest, waar mogelijk, verwijderen;
Buiten de woningen:
g. vervangen centrale ketels en vernieuwing leidingen in plafonds galerijen, aanbrengen zonne-collectoren;
h. onderhoud aan inpandinge portieken;
i. afsluiten en opknappen trappenhuizen, vervanging verlichtingsarmaturen en vernieuwen liften;
j. verplaatsen brievenbussen;
k. vervanging van plafonds van de arcades en galerijen;
l. isoleren plafonds bergingen op de begane grond;
m. vervanging gehele dakbedekking.
1.8. Tot de uit te voeren werkzaamheden behoort het afsluiten van trappenhuizen (zie hiervoor onder 1.7.i.). De stelling van huurders dat afsluiting leidt tot het onttrekken van woonstraten aan de openbaarheid is op 23 september 2009 onderwerp van een door de bestuursrechter behandeld geschil.
1.9. De totale kosten van het project bedragen € 100.000.000 en derhalve per woning € 80.000,00 incl. omzetbelasting.
1.10. Per woning zullen de werkzaamheden 3 kalenderweken in beslag nemen.
1.11. Afhankelijk van het aantal kamers per woning krijgen de huurders de volgende vergoeding:
- 2- kamerwoning € 800,00
- 3 -kamerwoning € 1.200,00
- 4- kamerwoning € 1.600,00
-atelierwoning € 1.600,00
1.12. Tijdens de werkzaamheden dienen in de woningen een strook van ongeveer 2 meter vanaf de ramen, alsmede een aantal wanden vrijgemaakt te worden door de huurders; in verband met veel stof dienen de spullen in de woning te worden afgedekt. De huurders op de vierde verdieping dienen tijdens het verwijderen van het asbest de woning te verlaten.
1.13. Desgewenst kan een huurder gebruik maken van een door de corporaties (als vakantiehuis ingerichte) logeerwoning en van containers voor de opslag van spullen.
1.14. Bij uitloop van de werkzaamheden ontvangt de huurder een extra vergoeding van € 75,00 per dag.
1.15. Nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd zal de huurprijs worden verhoogd met een bedrag tussen de € 4,54 en € 11,58 (prijspeil 1 juli 2009) per maand.
1.16. Met de uitvoering van de werkzaamheden is in september 2008 gestart. Voor nader overleg met bestuur van de bewonersvereniging zijn die werkzaamheden opgeschort. Bij brief van 12 februari 2009 laat het projectmanagement van Eigen Haard en Ymere weten dat over de plannen van aanpak in 2006 een enquête is gehouden en dat naar voren is gekomen dat 71% van de bewoners akkoord was; voorts dat geen nieuwe enquête wordt gehouden. Het overleg met het bestuur heeft geleid tot enige wijzigingen en verhoging van de aan de huurders toekomende vergoeding tot de onder 1.11. genoemde bedragen. De werkzaamheden staan in detail vermeld in het “Informatieboekje aanpak Het Plan van [naam 1]”( [naam 1] was de architect van Het Breed) van 8 mei 2009.
1.17. Bij brief van 9 juni 2009 is de bewonersvereniging verzocht advies uit te brengen als bedoeld in artikel 5 Wet op het overleg huurders verhuurder.
1.18. Het bestuur heeft laten weten dat er voldoende basis is om de renovatie op een acceptabele wijze uit te voeren, zij het dat op de ledenvergadering op 27 mei 2009 80 van de 88 aanwezigen tegen hebben gestemd. Het bestuur adviseert Ymere en Eigen Haard wel een draagvlakmeting onder alle bewoners te houden.
1.19. Op 29 juni 2009 heeft een ledenvergadering van de bewonersvereniging plaatsgevonden, waarbij het grootste deel van het zittende bestuur is opgestapt en een nieuw bestuur is benoemd. Dit bestuur heeft zich op 8 juli 2009 tegen het plan uitgesproken.
1.20. Ymere heeft bij brief van 24 augustus 2009 gedaagde verzocht akkoord te gaan met de werkzaamheden. Er is gedaagde niet bericht dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Gedaagde heeft niet met het voorstel ingestemd.
1.21. Ymere beschikt over alle voor de werkzaamheden benodigde vergunningen.
1.22. Met een aannemer is overeenstemming over de aanneming.
1.23. Ingevolge de aan Eneco verleende subsidie ten behoeve van de energie besparende maatregelen ten bedrage van € 10.000.000 is de voorwaarde verbonden dat de werkzaamheden uiterlijk 7 november 2012 klaar dienen te zijn.
2. Vordering
Ymere vordert gedaagde te veroordelen aan haar onvoorwaardelijk de toegang te verlenen tot de door hem gehuurde woning aan [adres] en te gehengen en gedogen dat de in productie 4 bij dagvaarding genoemde en hiervoor onder 1.7. verkort weergegeven werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en haar te machtigen zichzelf de toegang tot de woning te verschaffen, eventueel met behulp van de sterke arm en op kosten van gedaagde, indien deze aan de veroordeling na betekening van het ten deze te wijzen vonnis geen gevolg geeft, met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. Aan haar vordering legt zij de onder 1 vermelde feiten alsmede het navolgende ten grondslag.
Gedaagde wil de medewerking en de toegang tot de woning niet verlenen. Ymere vindt dat gedaagde deze medewerking in redelijkheid niet kan weigeren. Een deel van de werkzaamheden dient als dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7: 220 lid 1 BW te worden beschouwd, zodat een huurder per definitie verplicht is medewerking te verlenen. Er worden ook verbeteringen doorgevoerd (isolerend glas en vervangen cv-installatie). Maar van renovatie kan niet worden gesproken. Van de huidige blokken is bijna 94% van de huurders akkoord. De bewonersvereniging heeft aanvankelijk positief geadviseerd en het voorstel redelijk geacht. De corporaties houden vast aan het onderhandelingsresultaat dat met het vorige bestuur van de bewonersvereniging is bereikt. De radiatoren nemen 0,3 m2 extra van de woonruimte in beslag, geen 3 m2. Zo er sprake is van renovatie dient het in 2006 gedane voorstel als voorstel in de zin van de wet te worden beschouwd. Bij de start van het project in 2004/2005 was er nog geen draagvlakmeting op grond van de Kaderafspraken vereist.
Bij memo van 10 mei 2006 heeft accountantskantoor [accountantskantoor] verklaard dat 71 % van de huurders akkoord is gegaan. Ter zitting hebben Ymere en Eigen Haard verklaard dat deze verklaring niet juist is. Een belangrijk onderdeel van het project betreft het terugbrengen van de CO2 uitstoot en het beperken van het energiegebruik.
Ymere heeft gelet op de onder 1.22. en 1.23. weergegeven feiten een zwaarwegend en spoedeisend belang bij haar vordering. Daarnaast zijn alle kozijnen besteld en deels geleverd. Na 9 jaar voorbereiding wil Ymere op 28 september 2009 starten met de werkzaamheden. De weigering van gedaagde om medewerking te verlenen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De uitvoering brengt helaas overlast met zich. Gedaagde kan tijdens de werkzaamheden in de woning blijven wonen. Alleen als verhuizing noodzakelijk is geeft artikel 11g Bbsh recht op een vergoeding van ongeveer € 5.350,00. Verhuizing is echter niet nodig. De aangeboden vergoeding is bijzonder redelijk. Alleen diegenen die op de vierde etage wonen moeten in verband met de asbest-werkzaamheden hun huizen enige dagen uit. Er is een logeerhuis beschikbaar. Na uitvoering kan het complex weer 40 jaar mee.
3. Verweer
Gedaagde voert het navolgende verweer.
Deze voorziening richt zich tegen 10 huurders. Inmiddels hebben 88 huurders van het complex zich bij de gemachtigde van gedaagde gemeld.
3.1. Voorzover de primaire grondslag is medewerking te vorderen op de voet van lid 1 van artikel 7: 220 BW dienen Ymere en Eigen Haard niet ontvankelijk te worden verklaard. Er is sprake van renovatie. De brief van 7 februari 2006 is geen renovatievoorstel in de zin van artikel 7: 220 lid 2 en lid 3 BW. De bewoners zijn over een aantal belangrijke onderdelen van het renovatieplan en de gevolgen niet concreet geïnformeerd. De brief is een draagkrachtmeting als bedoeld in artikel 1.3. Amsterdamse Kaderafspraken. Als voornoemde brief geen draagvlakmeting is, hebben de corporaties aan de eis op grond van de Kaderafspraken om een draagvlakmeting uit te voeren, niet voldaan. Overigens heeft maar 55% en geen 70% ingestemd met voorstel. Ook daarmede is niet voldaan aan de minimumeis van 70%. Tegenover de bewoners werd gedaan of er wel aan de 70% norm was voldaan. Ook later is geen redelijk renovatieplan gedaan.
3.2. De met het vorige bestuur van de bewonersvereniging door de corporaties bereikte overeenstemming over de renovatie bindt gedaagde niet.
3.3. De in 2008 gestarte werkzaamheden zijn stilgelegd vanwege de ondeugdelijke uitvoering: aluminium gevelplaten kwamen naar beneden; radiatoren werden niet goed gemonteerd; er werd een ravage in de woningen aangericht.
3.4. Het renovatieplan is sinds 2006 substantieel gewijzigd:
- binnenzijde aluminium pui niet aluminiumkleurig, maar donkergrijs;
- grootte radiatoren verzesvoudigd;
- bevestigingssteunen raamradiatoren worden op bestaande vloerbedekking aangebracht;
- goede werking nieuwe ventilatiesysteem staat niet vast;
- diverse vervanging van kozijnen en deuren blijft achterwege;
- de mogelijkheid van individuele veranderingen (doorbreken muren, extra verwarming in badkamer) is geschrapt;
- levering van warm water is in een lagere comfortklasse ondergebracht (minder liters per minuut);
- vloerisolatie op benedenverdieping is over het hoofd gezien.
3.5. De corporaties lichten bewoners foutief en onvoldoende voor: er wordt niet gezegd dat de medewerking geweigerd mag worden als zij het voorstel onredelijk vinden, er is geen informatie over gevolgen voor de huurtoeslag; ook wordt er niet gewezen op de mogelijkheid om de huurcommissie uitspraak te laten doen over de voorgestelde huurprijsverhoging.
3.6. Het voorstel is onredelijk:
3.6.1. In 2006 worden de bewoners niet gewaarschuwd dat het renovatieproces ook asbestsanering omvat. Dat blijkt wel uit de projectfolder van 2008. De bewoners van de vierde verdieping dienen tijdens die sanering ergens anders te logeren. De overige bewoners eerst ook, maar nu niet meer. Waarom wordt niet uitgelegd. Wegens onvoldoende voorlichting is het renovatievoorstel onredelijk.
3.6.2. Het voorstel van mei 2009, dat volgens de stellingen van de corporaties onderdeel zou uitmaken van het voorstel uit 2006, is onredelijk en in strijd met wettelijke regels. Het gaat uit van de onjuiste veronderstelling dat verhuizen voor niemand nodig is. Ingevolge artikel 11g Bbsh zijn de corporaties verplicht een verhuiskostenvergoeding te betalen van minimaal € 5.264,28 aan huurders die moeten verhuizen als gevolg van de renovatie. Om te voorkomen dat aan iedereen een verhuiskostenvergoeding moet worden betaald is de constructie van de logeerwoning bedacht. Die kun je gebruiken als je dat wilt “want het is niet echt nodig “(aldus de corporaties). Je kunt niet blijven wonen als twee puien worden vervangen, asbest wordt gesaneerd en overal fijnstof komt te liggen. Het onredelijke voorstel houdt ook geen rekening met bejaarden, mensen met medische indicaties e.d..
3.6.3. Ten onrechte gaan de corporaties uit van een niet ingrijpende renovatie in de zin van de Amsterdamse Kaderafspraken.
3.6.4. [gedaagde] heeft veel spullen van waarde. Alle spullen twee meter van de muur zetten is praktisch onmogelijk. Indien hij ze opslaat in een container buiten, kan deze opengebroken worden. Hij werkt in ploegendienst op Schiphol. Zijn diensten zijn geregeld 's nachts. Hij moet dan overdag slapen. Hij kan gedurende de werkzaamheden niet in het gehuurde verblijven.
3.6.5. De woningen worden na de werkzaamheden schilder- en behangklaar opgeleverd. Dat betekent dat de bewoner die werkzaamheden zelf zal moeten verzorgen. De financiële tegemoetkoming is daarvoor niet voldoende. Het voorstel zal in voorkomende gevallen in conflict zijn met de gebrekenregeling van artikel 7:204 BW e.v. Het is onredelijk de bewoners afstand te laten doen van aanspraken op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding.
3.6.6. Men heeft geen vertrouwen in het beheer over de woning en het opslaan van goederen in containers.
3.6.7. Het kenmerkende van het complex is de bijzondere ontsluiting via de woongalerijen. De belofte dat door de renovatie niets van het oude architectonisch elan verloren zal gaan, wordt niet nagekomen.
3.6.8. De op te leveren puien hebben een donkere kleur. Voor bijna alle bewoners levert dit een vermindering van het huidige woongenot op. De woning wordt veel somberder en de nieuwe puien detoneren in veel gevallen bij behang of de rest van het interieur. Het is een onaanvaardbare verandering van de inrichting en gedaante van het gehuurde. Gedaagden verlangen dat de corporaties de puien aan de binnenzijde op hun kosten schildert.
3.6.9. Er is geen enkel overleg gevoerd over het temperatuurverval in het nieuwe verwarmingssysteem. Als er een hogere basistemperatuur zou zijn, kan met veel kleinere radiatoren volstaan worden, dan die welke de corporaties nu willen plaatsen. Het oppervlak wordt zes keer groter: radiatoren in woonkamer 22 cm diep in plaats van de huidige 10 cm en er wordt een minder transparante radiator met meer geledingen als gevolg van de noodzaak van een groter verwarmingsoppervlakte geplaatst.
3.6.10. De voorgestelde huurprijsverhoging is onredelijk omdat geen huurprijsvermindering plaatsvindt als gevolg van het feit dat het verhuurbaar vloeroppervlak van het gehuurde met circa 3 m² afneemt als gevolg van het plaatsen van grotere radiatoren.
Conclusie: er gaat een renovatie plaatsvinden. Er is geen voorstel gedaan dat voldoet aan de vereisten van artikel 7: 220 lid 2 BW. Voor zover dat wel is gedaan is niet aangetoond dat het voorstel redelijk is. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan niet van gedaagde de medewerking worden verlangd. Ook beschikken de corporaties niet over het vereiste spoedeisend belang. Gedaagde heeft al in 2006 laten weten niet akkoord te gaan met de draagvlakmeting/renovatievoorstel. Onbegrijpelijk is waarom drie jaar is gewacht met het aanspannen van een procedure.
4. Beoordeling
4.1. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Dringende werkzaamheden/ renovatie
4.2. De door Ymere en Eigen Haard voorgestelde werkzaamheden zien op groot onderhoud ter behoud van het gehuurde en op verbetering van het gehuurde dan wel op de vernieuwing daarvan. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan de stelling van Ymere en Eigen Haard dat er slechts sprake is van dringende werkzaamheden, niet worden gevolgd. Het aanbrengen van dubbel glas en nieuwe kozijnen, alsmede de voorgenomen huurprijsverhoging wettigen voorshands de conclusie dat er sprake is van een combinatie: groot onderhoud en renovatie.
Redelijkheid renovatievoorstel
4.3. Voornoemde vaststelling brengt met zich dat Ymere en Eigen Haard schriftelijk een redelijk voorstel aan de huurder moesten doen. In 2006 is een voorstel gedaan. Dit voorstel wordt in sommige stukken van Ymere en Eigen Haard aangeduid als enquête (zie brieven van projectmanagement, waarin de corporaties zijn vertegenwoordigd, aan een bewoner van 12 februari 2009, van 18 juni 2009 aan bestuur bewonersvereniging en 7 augustus 2009 aan [gedaagde]). De kantonrechter laat in het midden of het in 2006 gedane voorstel aan te merken is aan te merken als een voorstel ex artikel 7: 220 lid 2 BW. In ieder geval wijkt hetgeen nu uitgevoerd gaat worden af van het in 2006 gedane voorstel. Ymere vraagt ook geen machtiging dat plan uit te voeren maar het door haar overgelegde plan van 8 mei 2009. Hetgeen gedaagde omtrent de wijzigingen ten opzichte van het plan van 2006 heeft opgemerkt, is door Ymere en Eigen Haard niet, althans onvoldoende weersproken. Ymere en Eigen Haard hebben niet aannemelijk kunnen maken dat de doorgevoerde wijzigingen van zodanig ondergeschikte betekenis zijn, dat geen nieuw voorstel aan de huurders voorgelegd had hoeven worden. Terzijde merkt de kantonrechter op dat door huurders gewenst, maar door Ymere en Eigen Haard niet uit te voeren onderhoud/renovatie bij de beoordeling geen rol speelt. Ymere en Eigen Haard hadden het hernieuwde plan (opnieuw) aan de huurders dienen voor te leggen. Dat is niet gebeurd. Overeenstemming met het voormalige bestuur van de bewonersvereniging kan daarvoor niet in de plaats treden. Niet is komen vast te staan dat gedaagde daartoe mandaat aan dat bestuur had gegeven.
4.4. Voorts staat vast dat niet 70 % of meer van de huurders van het complex hebben ingestemd met het gewijzigde voorstel. Ymere en Eigen Haard kunnen dus niet profiteren van het wettelijk bewijsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW dat het voorstel geacht wordt redelijk te zijn. Het is dus Ymere en Eigen Haard die de redelijkheid van het voorstel dienen aan te tonen, althans aannemelijk dient te maken dat zij de rechter in een bodemprocedure daarvan naar te verwachten valt, kan overtuigen.
4.5. In deze procedure is niet aannemelijk geworden dat op voorhand tot het oordeel gekomen kan worden dat zij daarin zullen slagen en een veroordeling van gedaagde tot medewerking aan uitvoering van het renovatieplan zal verkrijgen. De door Ymere en Eigen Haard gewenste maatregelen zijn ingrijpend. De door gedaagde geuite bezwaren zijn niet van elke grond ontbloot. Zo kan zonder nader onderzoek, waartoe dit kort geding zich niet leent, bijvoorbeeld niet beoordeeld worden of het door de corporaties gekozen verwarmingssysteem, de omvang van de daarbij horende radiatoren en de kleur van de puien aan de binnenzijde niet tot een (aanvaardbare) vermindering van het woongenot leiden. Op voorhand is de kantonrechter wel van oordeel dat de aard van de voorgenomen werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de huurders met zich brengen dat van de huurders in redelijkheid niet kan worden verlangd in hun woning te blijven wonen en met achterlating van hun spullen kunnen volstaan met logeren in een logeerhuis. Kortom: het voorgaande, waaronder tevens het onder 4.3. overwogene, brengt met zich dat voorshands niet kan worden vastgesteld dat het voorstel jegens gedaagde redelijk is te achten en er een verplichting van de huurder is tot meewerken aan het renovatieplan. De vordering van Ymere is, ongeacht het onmiskenbare belang van Ymere, niet toewijsbaar.
4.6. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt Ymere in de kosten van de procedure veroordeeld. Bij de hoogte van die kosten wordt rekening gehouden met het feit dat er één gemachtigde voor 7 gedaagden optreedt.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt Ymere in de kosten van het geding tot heden begroot op: € 100,00 als salaris gemachtigde, één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;
III. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. P. van der Kolk - Nunes, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter