Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 410105 / HA ZA 08-2866
Vonnis van 4 november 2009
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TRIMP & VAN TARTWIJK VIVALDI B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de naamloze vennootschap
TRIMP & VAN TARTWIJK PROPERTY DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd te IJsselstein,
3. de naamloze vennootschap
TRIMP & VAN TARTWIJK PROPERTY PERFORMANCE N.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseressen,
advocaat mr. S. Dominguez Y Sainza,
tegen
het publiekrechtelijk lichaam
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. B.R. ter Haar.
Eiseressen zullen hierna afzonderlijk Trimp V, Trimp PD en Trimp PP worden genoemd en gezamenlijk in enkelvoud Trimp c.s. Gedaagde zal de gemeente worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 oktober 2008 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 11 maart 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van de op 21 september 2009 gehouden comparitie en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De gemeente is in 1998 gestart met de ontwikkeling van de Amsterdamse Zuidas. Onderdeel van het project Zuidas vormen de deelprojecten Vivaldi en Ravel. Het deelproject Vivaldi valt weer uiteen in onder meer het deelproject Zone Park en Rand (verder Zone Park en Rand).
Met betrekking tot het deelproject Vivaldi gelden de volgende feiten:
2.2. Trimp c.s. is vastgoedontwikkelaar. Bouwfonds Vastgoedontwikkeling BV (verder Bouwfonds) is ook vastgoedontwikkelaar. Tot 2006 hield ABN Amro Bank NV (verder ABN Amro) alle aandelen in Bouwfonds.
2.3. In het kader van de ontwikkeling van de zone Park en Rand is, nadat daartoe op 16 maart 2001 een eerste versie was opgesteld en ondertekend, op 22 november 2001 een intentieovereenkomst ondertekend tussen enerzijds de gemeente en anderzijds een consortium van Bouwfonds en Bling CV (hierna het consortium).
De intentieovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Artikel 2 – Doel van deze overeenkomst
Doelstelling van partijen bij het sluiten van deze overeenkomst is het vastleggen van de intentie van partijen om op basis van het in deze overeenkomst bepaalde te overleggen over al de hierna te noemen onderwerpen teneinde te komen tot een samenwerkingsovereenkomst.
(…)
Artikel 14 – Looptijd overeenkomst; verlenging
Deze overeenkomst eindigt bij het tot stand komen van de beoogde samenwerkingsovereenkomst. Indien deze na verloop van 2 jaar na ondertekening van deze overeenkomst nog niet tot stand is gekomen kan ieder der partijen onderhavige overeenkomst door schriftelijke opzegging beëindigen tenzij partijen tot verlenging of een nadere verlenging hebben besloten.
(…)
Artikel 18 – Verbod overdracht contractspositie
Het Consortium is niet bevoegd om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente haar samenstelling te wijzigen dan wel haar rechten en/of verplichtingen uit deze overeenkomst geheel of deels over te dragen aan een derde.
(…)”
2.4. In de jaren na ondertekening van de intentieovereenkomst hebben de gemeente en het consortium besprekingen gevoerd over de ontwikkeling van Zone Park en Rand. Daarbij was ook Trimp PP aanwezig. Bij een dergelijke bespreking op 7 december 2004 is besproken dat Trimp c.s. en Bouwfonds het ontwikkelingsconsortium voor dit deelproject zullen gaan vormen en dat daartoe een commanditaire vennootschap zal worden opgericht.
2.5. Op 11 januari 2005 hebben Bouwfonds, Bouwfonds Commandiet, Trimp V en Trimp & Van Tartwijk Commandiet een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Zij beoogden hun samenwerking in te brengen in een op te richten commanditaire vennootschap (verder de CV Vivaldi). Deze nog op te richten CV Vivaldi zou namens Bouwfonds en Trimp V alle overeenkomsten sluiten met betrekking tot de ontwikkeling van Zone Park en Rand.
2.6. In 2006 heeft ABN Amro haar aandelen in Bouwfonds verkocht aan Rabobank. De rechten en verplichtingen uit de Intentieovereenkomst van Bouwfonds zijn aan ABN Amro overgedragen.
2.7. Op 6 juli 2006 hebben ABN Amro en Trimp V een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin zij overeenkwamen dat zij zouden samenwerken door gezamenlijk een besloten dan wel een commanditaire vennootschap op te richten die aan Trimp V opdracht zou geven werkzaamheden te verrichten ter ontwikkeling van Zone Park en Rand.
2.8. Op 15 mei 2007 heeft een vergadering plaatsgevonden over een op te stellen overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling en realisering van de zone Park en Rand tussen enerzijds de gemeente en anderzijds een nog door ABN Amro en Trimp c.s. op te richten vennootschap. Daarbij waren medewerkers van Trimp c.s. aanwezig, alsmede medewerkers van de gemeente en mr. F. Thunissen van Houthoff Buruma. In de van de vergadering opgemaakte notulen staat, voor zover hier van belang:
“Frank Thunissen van Houthoff Buruma zal de definitieve samenwerkingsovereenkomst opstellen n.a.v. het concept uit 2005. De overeenkomst zal worden ondertekend door de gemeente Amsterdam en de ‘samenwerking ABN AMRO/Trimp en Van Tartwijk’
(…).”
2.9. Op 6 juni 2007 heeft mr. Thunissen een notitie geschreven waarin staat, voor zover hier van belang:
“De Gemeente Amsterdam treedt op als partij. (…)
Aan de kant van de ontwikkelaar moet waarschijnlijk de contractspartij nog worden opgericht, naar ik begrijp een CV-BV constructie met ABN AMRO en Trimp & van Tartwijk als stille vennoten en een nog op te richten beheersvennootschap als beherend vennoot. (…)”
2.10. Tussen de gemeente enerzijds en ABN Amro en Trimp V anderzijds zijn meerdere conceptovereenkomsten opgesteld, gedateerd op onder andere 28 juni 2007 en 18 september 2007. Deze laatste concepten hebben als titel Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst. De concepten zijn niet ondertekend.
2.11. Bij brief van 9 oktober 2007 heeft ABN Amro aan de gemeente meegedeeld dat Winshield Holding NV (verder Winshield) de rechten en verplichtingen in het project Vivaldi van ABN Amro en Trimp PD zou overnemen. Trimp c.s. zou als projectmanager bij het project betrokken blijven.
2.12. Bij brief van 22 november 2007 heeft de gemeente aan ABN Amro meegedeeld dat zij niet haar, conform artikel 18 van de intentieovereenkomst benodigde, goedkeuring kon geven aan de overdracht van de positie in het project van ABN Amro en Trimp PD aan Winshield.
2.13. Bij brief van 6 december 2007 aan Trimp V en Trimp PD heeft ABN Amro haar samenwerking met Trimp c.s. opgeschort. ABN Amro meent dat samenwerking met bedrijven waarvan de (vrijwel) voltallige directie van ernstige strafbare feiten (fraude en omkoping in de vastgoedwereld) wordt verdacht en is aangehouden, niet van haar gevergd kan worden.
2.14. Bij brief van 15 april 2008 aan de gemeente heeft Trimp PD een update gegeven van de stand van zaken van het deelproject Zone Park en Rand en meegedeeld dat zij erop vertrouwt de ontwikkeling op korte termijn samen aan te kunnen vangen en dat zij zich verheugt op een succesvolle doorstart van het project.
2.15. Bij brief van 17 april 2008 aan ABN Amro heeft de gemeente de intentieovereenkomst voor wat betreft Zone Park en Rand beëindigd. In de brief - waarin Trimp PD wordt aangeduid als T&T - staat, voor zover hier van belang:
“Bij brief van 6 december 2007 van ABN AMRO aan T&T, waarvan de gemeente een kopie heeft ontvangen, heeft ABN AMRO de samenwerking met T&T opgeschort als gevolg van de aanhoudingen van de directieleden van T&T in het kader van het strafrechtelijk onderzoek naar “vastgoedfraude”.
Partijen hebben naar aanleiding van het bovenstaande de overleggen in het kader van de overeenkomst sinds enige tijd opgeschort/gestaakt. Partijen waren weliswaar gevorderd in hun inspanningen om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst, echter ABN AMRO wenst haar rechten en plichten uit de overeenkomst over te dragen aan een partij, waarvoor de gemeente op goede gronden geen toestemming heeft verleend en ook nimmer zal verlenen. Er bestaat thans een impasse.
De gemeente realiseert zich uw minder aangename positie, echter moet concluderen dat partijen onder de huidige omstandigheden niet tot een samenwerkingsovereenkomst kunnen komen. Gezien al deze omstandigheden en de druk welke op de gemeente ligt om op korte termijn het project te starten (…), wenst de gemeente te komen tot beëindiging van de overeenkomst (althans voor wat betreft het deelproject Parkrand / Parkgebouw) en zegt deze hierbij ingevolge artikel 14 van de overeenkomst met onmiddellijke ingang op. (…)”
2.16. Bij brief van 9 mei 2008 heeft de gemeente aan Trimp PD bericht dat zij de intentieovereenkomst met ABN Amro heeft opgezegd en dat er daarom geen aanleiding wordt gezien om op de brief van 15 april 2008 van Trimp PD in te gaan.
2.17. Op 19 augustus 2009 heeft het Nederlands Arbitrage Instituut een arbitraal tussenvonnis gewezen in een procedure die Trimp c.s. heeft aangespannen tegen ABN Amro. Daarin is onder meer beslist dat het samenwerkingsverband tussen Trimp c.s. en ABN Amro zal worden ontbonden met terugwerkende kracht tot 20 mei 2008.
Met betrekking tot het deelproject Ravel gelden de volgende feiten:
2.18. Bij brief van 4 oktober 2006 hebben ABN Amro en Trimp PD zich bij de gemeente aangemeld als coördinerende partij voor de ontwikkeling van het projectgebied Ravel.
2.19. In januari 2007 heeft de gemeente een “Projectbesluit Ravel” gepubliceerd met betrekking tot de ontwikkeling van het plangebied Ravel. Daarin staat, voor zover hier van belang:
“Naast (…) vormen de volgende ontwikkelingen de aanleiding voor onderhavig Projectbesluit:
(…)
- het uitwerken van het ontwikkelingsrecht van ABNAMRO, ING en NS Vastgoed van gezamenlijk 100.000 m²;
- het initiatief om de British School een plaats te geven in Ravel;
(…)”
2.20. Bij brief van 30 januari 2007 heeft de gemeente Trimp c.s. uitgenodigd om deel te nemen aan een inspraakbijeenkomst op 21 februari 2007 over het projectbesluit voor Ravel.
2.21. Op 23 februari 2007 hebben ABN Amro en Trimp PD een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Daarbij zijn zij overeengekomen dat zij zullen samenwerken in een door hen op te richten vennootschap die aan Trimp PD opdracht zal geven tot de ontwikkeling van een deel van Ravel.
2.22. In de besprekingen die vanaf april 2007 zijn gevoerd tussen de gemeente en de bij Ravel betrokken partijen, was steeds ook Trimp c.s. aanwezig.
2.23. Bij brief van 8 juni 2007 hebben Trimp PD en Bouwfonds aan de gemeente geschreven, voor zover hier van belang:
“In 2004 heeft Trimp & van Tartwijk samen met de British School of Amsterdam [BSA] het initiatief genomen voor de ontwikkeling van een nieuwe BSA (…). (…) Inmiddels is het projectbesluit voor Ravel vastgesteld en wordt het uitvoeringsbesluit in samenwerking met diverse marktpartijen onder uw leiding voorbereid.
Onlangs hebben Trimp & van Tartwijk Property Development N.V. [T&vT] en Bouwfonds MAB Ontwikkeling CVG B.V. [BMO] de krachten voor de BSA ontwikkeling gebundeld in een gelijkwaardige samenwerking, hierna te noemen T&vTBMO. Op dinsdag 16 mei jongstleden heeft T&vTBMO met u overleg gehad over de uitwerking van het initiatief BSA binnen Ravel en het programma dat zal worden ontwikkeld door T&vTBMO. (…)
Wij stellen voor de heer Thunnissen van Houthoff Buruma een gezamenlijke opdracht te verstrekken om de gemaakte afspraken in een intentieovereenkomst te laten vastleggen. (…)
Wij vertrouwen erop de gemaakte afspraken juist te hebben verwoord en zien de ontwikkeling van Ravel met vertrouwen tegemoet.
(…)”
2.24. Op 28 juni 2007 heeft de gemeente een notitie opgesteld betreffende een “Plan van Aanpak uitvoeringsbesluit Ravel”. Deze notitie is gericht aan de leden van het projectoverleg Ravel. In de notitie staat, voor zover hier van belang:
“3. Selectie marktpartijen en de verdeling en uitgifte kavels
Met de partijen die een positie hebben wordt medio 2007 in de vorm van brieven dan wel intentie-overeenkomsten de ontwikkelpositie afgebakend en gedefinieerd.
(…)”
2.25. Bij een bespreking op 12 december 2007 was Trimp c.s. niet aanwezig. Tijdens deze bespreking is meegedeeld dat ABN Amro haar relatie met Trimp c.s. “on hold” heeft gezet in verband met berichten over een vermoedelijke fraude in de vastgoedwereld.
3. Het geschil
3.1. Trimp c.s. vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Vivaldi
Primair
1. te verklaren voor recht dat tussen de gemeente, ABN Amro en Trimp c.s. de intentieovereenkomst van 16 maart 2001 geldt, dat partijen daaraan gebonden zijn, dat als gevolg van die intentieovereenkomst een samenwerkingsovereenkomst is aangegaan die tussen partijen geldt en hen bindt en dat uit hoofde van die overeenkomsten de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tot stand is gekomen die tussen partijen geldt en hen bindt,
2. alsmede de gemeente te gebieden binnen 15 dagen na betekening van dit vonnis de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst te ondertekenen en te veroordelen alle drie overeenkomsten na te komen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Subsidiair
1. te verklaren voor recht dat de gemeente jegens Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband onrechtmatig handelt dan wel toerekenbaar tekort schiet door de tussen de gemeente, ABN Amro en Trimp c.s. gemaakte afspraken niet na te komen en de onderhandelingen af te breken, alsmede dat de gemeente jegens Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband de plicht heeft het overeengekomene gestand te doen en de onderhandelingen voort te zetten tot overeenstemming is bereikt,
2. alsmede de gemeente te gebieden de onderhandelingen met Trimp c.s.dan wel het samenwerkingsverband te hervatten en voort te zetten en zodra daarover overeenstemming is bereikt de gemeente te veroordelen de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst te ondertekenen en na te komen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom,
Meer subsidiair
1. te verklaren voor recht overeenkomstig het primair onder 1 gevorderde alsmede dat de gemeente jegens Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar (pre)contractuele verplichtingen uit hoofde van de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst, dat zij jegens hen toerekenbaar tekort schiet dan wel onrechtmatig handelt door de afspraken niet na te komen en de onderhandelingen af te breken en dat de gemeente uit hoofde daarvan schadeplichtig is jegens Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband, en
2. de gemeente te veroordelen de voorshands op in totaal EUR 56,5 miljoen begrote schade, waarbij het aandeel van Trimp EUR 28,= miljoen bedraagt, te vergoeden en verder tot schadevergoeding op te maken bij staat, te vermeerderen met rente,
Uiterst subsidiair
te verklaren voor recht dat het de gemeente niet vrij staat de intentieovereenkomst, de samenwerkingsovereenkomst en/of de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst met het samenwerkingsverband te beëindigen, althans de onderhandelingen daarover af te breken zonder de schade te vergoeden, en
de gemeente te veroordelen om de schade te vergoeden welke schade wordt begroot overeenkomstig het gevorderde onder de meer subsidiaire vordering onder 2.
Ravel
Primair
1. te verklaren voor recht dat Trimp c.s., zowel zelfstandig als samen met ABN Amro een ontwikkelingsrecht heeft in het project Ravel,
2. de gemeente te gebieden, zodra het stedenbouwkundig plan voor Ravel is afgerond, de ontwikkelpositie van Trimp c.s., zelfstandig met betrekking tot de British School of Amsterdam en in samenwerking met ABN Amro met betrekking tot de 33.333 m² b.v.o., nader af te bakenen en te definiëren in een intentieovereenkomst,
3. de gemeente te veroordelen tot het onderhandelen, aangaan en ondertekenen van de hiervoor bedoelde intentieovereenkomsten en haar te veroordelen tot nakoming daarvan, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom,
Subsidiair
1. te verklaren voor recht dat de gemeente jegens Trimp c.s. en het samenwerkingsverband onrechtmatig handelt, althans toerekenbaar tekort schiet door de tussen de gemeente, ABN Amro en Trimp c.s. gemaakte afspraken met betrekking tot de ontwikkelpositie van Trimp c.s. en ABN Amro in Ravel niet na te komen en de onderhandelingen over de intentieovereenkomst daarover af te breken, alsmede dat de gemeente jegens Trimp c.s. en het samenwerkingsverband de plicht heeft het overeengekomene gestand te doen en de onderhandelingen over de intentieovereenkomsten voort te zetten tot overeenstemming is bereikt, en
2. de gemeente te gebieden de onderhandelingen met Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband voort te zetten tot overeenstemming is bereikt over de intentieovereenkomsten en haar te veroordelen tot het ondertekenen en tot nakoming van de intentieovereenkomsten zodra daarover overeenstemming is bereikt, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom,
Meer subsidiair
1. te verklaren voor recht dat de gemeente jegens Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband onrechtmatig handelt, althans toerekenbaar tekort schiet door de tussen de gemeente, ABN Amro en Trimp c.s. gemaakte afspraken met betrekking tot de ontwikkelpositie van Trimp c.s. en ABN Amro in Ravel niet na te komen en de onderhandelingen over de intentieovereenkomst daarover af te breken, dat de gemeente uit hoofde daarvan schadeplichtig is en
2. haar te veroordelen de voorshands op in totaal EUR 43,8 miljoen begrote schade, waarbij het aandeel van Trimp EUR 22,5 miljoen bedraagt, te vergoeden en verder tot schadevergoeding op te maken bij staat, te vermeerderen met rente,
Uiterst subsidiair
te verklaren voor recht dat het de gemeente niet vrij staat de onderhandelingen met Trimp c.s. dan wel het samenwerkingsverband met het oog op het aangaan van de intentieovereenkomsten met betrekking tot de ontwikkelposities van Trimp c.s. en het samenwerkingsverband te beëindigen zonder zonder de schade te vergoeden, en
de gemeente te veroordelen om de schade te vergoeden welke schade wordt begroot overeenkomstig het gevorderde onder de meer subsidiaire vordering onder 2.
Dit alles voor wat betreft Vivaldi en Ravel met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure.
3.2. Daartoe stelt Trimp c.s. het volgende.
Vivaldi
Trimp c.s. is partij bij de intentieovereenkomst. Aanvankelijk was zij weliswaar slechts adviseur, maar zij heeft zich ontwikkeld van gedelegeerd ontwikkelaar tot risicodragend ontwikkelaar en aldus heeft zij een ontwikkelpositie verworven. Zij is door de overeenkomsten die zij heeft gesloten met Bouwfonds en ABN Amro deelgenoot in het samenwerkingsverband met Bouwfonds en ABN Amro. Dit samenwerkingsverband heeft met de gemeente afspraken gemaakt die zijn opgenomen in het concept voor de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst. De eerste versie daarvan dateert al van 22 juni 2005. Nadien hebben de gemeente en het samenwerkingsverband uitvoering gegeven aan de verdere ontwikkeling en realisatie van Zone Park en Rand. Het concept van 18 september 2007 van de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst ligt, behoudens enkele nog uit te onderhandelen punten van ondergeschikte aard, gereed voor ondertekening door partijen. De gemeente is dan ook met het samenwerkingsverband tot overeenstemming gekomen over de samenwerking ter zake van de ontwikkeling van Zone Park en Rand en de realisering van de inrichting en bebouwing binnen dit gebied. Aldus heeft de gemeente drie overeenkomsten gesloten die zij moet nakomen: de intentieovereenkomst van 16 maart 2001, de samenwerkingsovereenkomst en de Realiserings- en Ontwikkelingsovereenkomst.
Door de samenwerking met Trimp c.s. dan wel door het samenwerkingsverband op te zeggen, pleegt de gemeente contractbreuk. De gemeente schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van de overeenkomsten en zij is in verzuim door de samenwerkingsovereenkomst niet gestand te doen en de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst niet te ondertekenen. De gemeente is door dit alles (meer subsidiair) schadeplichtig.
De gemeente kan de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst niet beëindigen aangezien geen sprake is van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden. Zij kan haar niet ontbinden, aangezien Trimp c.s. noch het samenwerkingsverband haar verplichtingen daaruit niet is nagekomen. De Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst is voorts niet opzegbaar aangezien in tussentijdse opzegging niet is voorzien en aan de zijde van het samenwerkingsverband grote belangen op het spel staan.
De intentieovereenkomst was evenmin opzegbaar. Zij is uitgewerkt doordat partijen gedurende lange tijd hebben samengewerkt waardoor de samenwerking tot stand is gekomen.
Voor zover geoordeeld wordt dat tussen partijen geen Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat sprake is van een in strijd met de precontractuele goede trouw en daarom onrechtmatig afbreken van onderhandelingen.
De gemeente heeft bijgedragen aan het bij Trimp c.s. levende gerechtvaardigde vertrouwen dat de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tot stand zou komen, zodat zij de onderhandelingen moet voortzetten tot overeenstemming is bereikt. Ook hierdoor is de gemeente (uiterst subsidiair) schadeplichtig.
Ravel
Op 23 februari 2007 hebben Trimp c.s. en ABN Amro een samenwerkingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van een deel van Ravel. De gemeente heeft de positie van Trimp c.s. in het projectgebied Ravel erkend en Trimp c.s. treedt dan ook als zelfstandig ontwikkelaar op in dit project. De gemeente heeft het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat een intentieovereenkomst gesloten zou worden die gevolgd zou worden door een ontwikkelingsovereenkomst en een erfpachtaanbieding. Trimp c.s. heeft door haar exclusieve samenwerking met de British School of Amsterdam in het desbetreffende kavel een zelfstandige positie. Immers, ook hier zou Trimp c.s. als risicodragend ontwikkelaar aan het werk gaan.
De gemeente kon zich in dit stadium niet meer terugtrekken uit de besprekingen. Indien de gemeente zich alsnog wil terugtrekken, dan is sprake van een in strijd met de precontractuele goede trouw en daarom onrechtmatig afbreken van onderhandelingen.
Schade
De schade bestaat voor Trimp c.s. uit voorkosten, te vermeerderen met rente voor de financiering van deze kosten, de algemene kosten en het mislopen van projectresultaat.
3.3. De gemeente voert verweer. Dit verweer komt neer op het volgende.
Vivaldi
De gemeente is niet jegens Trimp c.s. gebonden, op grond van welke overeenkomst dan ook. De gemeente is niet gehouden om een overeenkomst met Trimp c.s. na te komen dan wel te ondertekenen en zij is ook niet gehouden om enige schade wegens niet-nakoming van een overeenkomst of wegens afbreking van onderhandelingen te betalen.
Het samenwerkingsverband tussen Trimp c.s. en ABN Amro bestaat niet meer.
De vennootschap die ABN Amro en Trimp V zouden oprichten teneinde met de gemeente te contracteren, is nooit opgericht. Voor zover het samenwerkingsverband nog wel zou bestaan, of de bedoelde vennootschap zou zijn opgericht, dan geldt dat het samenwerkingsverband noch die vennootschap partij is bij de onderhavige procedure.
Zelfstandig heeft Trimp c.s. geen vordering. Trimp c.s. is geen partij bij de intentieovereenkomst. De gemeente heeft de intentieovereenkomst met ABN Amro beëindigd. ABN Amro heeft zich daarbij neergelegd.
Ook al zou Trimp c.s. partij zijn geweest bij de intentieovereenkomst, nu deze is beëindigd, kan Trimp c.s. daaraan geen rechten ontlenen.
Er is ook geen samenwerkingsovereenkomst, noch een Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tot stand gekomen tussen de gemeente en Trimp c.s. Het concept Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst van 18 september 2007 is niet een nadere uitwerking van enige samenwerkingsovereenkomst. Een Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst met Trimp c.s. kan ook niet tot stand zijn gekomen op basis van de intentieovereenkomst, aangezien Trimp c.s. geen partij was bij de intentieovereenkomst. Ook op andere wijze kan de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst niet tot stand zijn gekomen, aangezien de gemeente daarnaast geen andere overeenkomst heeft gesloten.
Doordat ABN Amro en Trimp c.s. het project wilde overdragen aan Winshield en ABN Amro haar samenwerking met Trimp c.s. heeft beëindigd, kan er geen sprake zijn van een Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tussen een door ABN Amro en Trimp c.s. op te richten vennootschap en de gemeente of tussen Trimp c.s. en de gemeente.
De onderhandelingen zijn stil komen te liggen door omstandigheden die aan ABN Amro en Trimp c.s. te wijten zijn. ABN Amro heeft haar samenwerking beëindigd in verband met de mogelijke betrokkenheid van de directie van Trimp c.s. bij vastgoedfraude en ABN Amro en Trimp c.s. wilden hun positie overgedragen aan Winshield. Trimp c.s. kon er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst met haar als zelfstandige partij tot stand zou komen. Trimp c.s. als zodanig was geen beoogd contractspartij bij de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst. De gemeente is dan ook niet verplicht om met Trimp c.s. door te onderhandelen.
Ravel
Hetzelfde geldt voor het deelproject Ravel. Trimp c.s. heeft geen eigen ontwikkelrecht in Ravel, noch uit hoofde van haar samenwerkingsovereenkomst met ABN Amro, dat immers niet meer bestaat, noch vanwege haar contacten met de British School die in Ravel gevestigd zou worden. Trimp c.s. was slechts adviseur van de British School.
De gemeente is daarom niet gehouden enige intentieovereenkomst met Trimp c.s. te sluiten.
Er zijn geen afspraken met Trimp c.s. die de gemeente gestand zou moeten doen.
De gemeente hoeft niet (verder) met Trimp c.s. te onderhandelen. Trimp c.s. is bij een aantal besprekingen aanwezig geweest, maar heeft ten aanzien van Ravel geen rechten verworven.
Schade
Voor zover mocht worden geoordeeld dat de gemeente onderhandelingen met Trimp c.s. als zodanig heeft afgebroken, geldt dat de gemeente niet schadeplichtig is, aangezien dan geen sprake is van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen. Indien de gemeente toch schadeplichtig zou zijn, dan is sprake van eigen schuld aan de zijde van Trimp c.s. en is er geen aanleiding voor vergoeding van het positieve contractsbelang. Trimp c.s. heeft de gestelde schade overigens niet aangetoond. Zij vordert bovendien dezelfde schade van ABN Amro in een arbitrageprocedure.
4. De beoordeling
4.1. Trimp c.s. heeft vorderingen ingesteld zowel namens de drie Trimp-vennootschappen - Trimp V, Trimp PD en Trimp PP - gezamenlijk, als namens het samenwerkingsverband tussen haar en ABN Amro. Nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat de drie Trimp-vennootschappen gezamenlijk optraden met betrekking tot Vivaldi en Ravel en dat het samenwerkingsverband met ABN Amro in deze procedure geen partij is en bovendien, gelet op het arbitraal tussenvonnis van 19 augustus 2009, niet meer bestaat, zullen de vorderingen op na te noemen gronden worden afgewezen.
Vivaldi
4.2. De gemeente heeft de intentieovereenkomst ingevolge het bepaalde in artikel 14 van die overeenkomst voor wat betreft Zone Park en Rand in april 2008 opgezegd. Nu niet is gesteld of gebleken dat het consortium deze opzegging met succes heeft aangevochten, wordt de gevorderde verklaring voor recht dat de intentieovereenkomst nog steeds geldt, afgewezen. Dat Trimp c.s. zelfstandig dan wel namens het consortium een vordering uit hoofde van de intentieovereenkomst zou toekomen, is onvoldoende gesteld of gebleken.
4.3. Wel is het zo dat Trimp c.s. in verband met de ontwikkeling en realisatie van Zone Park en Rand samen heeft gewerkt, aanvankelijk met Bouwfonds en later met ABN Amro (welke samenwerking hierna wordt aangeduid als: het samenwerkingsverband).
Het samenwerkingsverband heeft over de ontwikkeling en realisatie van het project Zone Park en Rand veelvuldig overleg gevoerd met de gemeente. Daarbij zijn concepten van een overeenkomst tussen enerzijds de gemeente en anderzijds een door het samenwerkingsverband op te richten vennootschap voor de ontwikkeling en realisering van het project opgesteld, genaamd Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst.
Ter beoordeling staat thans of, zoals Trimp c.s. stelt, daadwerkelijk ook enige overeenkomst tussen het samenwerkingsverband en de gemeente tot stand is gekomen.
4.4. Volgens Trimp bestond op hoofdlijnen overeenstemming over de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst, zodat die overeenkomst, althans - zo begrijpt de rechtbank -in elk geval een samenwerkingsovereenkomst met die strekking, tot stand is gekomen.
Er werd, aldus Trimp c.s., alleen nog onderhandeld over een aantal punten van ondergeschikte aard, die voornamelijk zagen op het zogenoemde Parkgebouw. Verder was het volgens Trimp c.s. duidelijk dat het samenwerkingsverband, in de vorm van een nieuw op te richten vennootschap, de contractspartij van de gemeente zou zijn. Dit alles volgt volgens Trimp c.s. uit het feit dat er meerdere concepten van de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst zijn uitgewisseld.
De gemeente heeft gemotiveerd bestreden dat er op hoofdlijnen overeenstemming bestond, stellende dat zes essentiële punten, waaronder de demarcatie van de uit te geven kavels en de toedeling van de grondwaarde, nog moesten worden afgekaart. Verder was, aldus de gemeente, haar beoogde contractspartij nog niet opgericht, zodat niet bekend was met wie zij zou contracteren.
Trimp c.s. ontkent niet dat over de door de gemeente genoemde punten nog overeenstemming moest worden bereikt, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat deze punten nog niet uitonderhandeld waren. Trimp c.s. heeft verder onvoldoende duidelijk gemaakt waarom deze punten van ondergeschikte aard zouden zijn. Dat zij niet aan de ontwikkeling van het project Vivaldi in de weg zouden staan, maakt niet dat zij voor de ontwikkeling van Zone Park en Rand niet essentieel zouden zijn. De Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst had immers alleen betrekking op Zone Park en Rand.
Onder deze omstandigheden wordt het betoog van Trimp c.s. dat over de belangrijkste punten overeenstemming bestond, niet gevolgd. Daarbij komt dat, zoals de gemeente heeft aangevoerd, niet bekend was wat de identiteit zou zijn van de contractspartij van de gemeente. Dat duidelijk was dat het om een combinatie van Trimp c.s. en ABN Amro zou gaan, zoals Trimp c.s. heeft aangevoerd, is daarvoor onvoldoende. De gemeente heeft in de onderhandelingen immers duidelijk gemaakt dat het voor haar van belang was om te weten met wie zij precies zou contracteren en hoe een daartoe op te richten vennootschap in elkaar zou zitten. Ook om die reden kan niet worden gezegd dat over de essentialia overeenstemming bestond.
De conclusie van het voorgaande is dat noch de Ontwikkelings- en Realiserings-overeenkomst noch anderszins enige samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en het samenwerkingsverband, laat staan tussen de gemeente en Trimp c.s., tot stand is gekomen. De primaire vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
4.5. Subsidiair stelt Trimp c.s. zich op het standpunt dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen over de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst af te breken.
Uitgangspunt is dat onderhandelende partijen vrij zijn onderhandelingen af te breken, tenzij dat op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Bij de hantering van dit uitgangspunt dient terughoudend te worden opgetreden.
4.6. De rechtbank benadrukt nogmaals dat de onderhandelingen werden gevoerd tussen de gemeente en het samenwerkingsverband en stelt verder vast dat die onderhandelingen stil zijn komen te liggen doordat ABN Amro haar samenwerking met Trimp c.s. had opgeschort (zie 2.14). Trimp c.s. heeft naar het oordeel van de rechtbank niet duidelijk gemaakt hoe zij er tegen die achtergrond op heeft kunnen en mogen vertrouwen dat de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tussen de gemeente en het samenwerkingsverband alsnog tot stand zou komen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is ook niet begrijpelijk dat en op grond waarvan Trimp c.s. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat, na het opschorten van de samenwerking in het samenwerkingsverband door ABN Amro, de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst tussen de gemeente en Trimp c.s. tot stand zou zijn gekomen. Trimp c.s. was immers geen partij bij de intentieovereenkomst en de onderhandelingen over de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst verliepen met het samenwerkingsverband.
Trimp c.s. heeft verder niet concreet aangevoerd en ook is niet gebleken dat de gemeente tot het ontstaan van een dergelijk vertrouwen heeft bijgedragen. Dat Trimp c.s. veel geld in het project heeft geïnvesteerd, zoals Trimp c.s. ter ondersteuning van haar betoog heeft aangevoerd, zegt mogelijk iets over het vertrouwen van Trimp c.s. in het tot stand komen van de overeenkomst, maar het zegt niets over de vraag of dit vertrouwen ook gerechtvaardigd was. Eventuele overige omstandigheden die het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente onaanvaardbaar maken, heeft Trimp c.s. niet aangevoerd.
Bij dit alles komt nog dat ABN Amro en Trimp PD, nog voordat de samenwerking tussen hen werd opgeschort, in oktober 2007 opeens beoogden hun positie in het project Zone Park en Rand over te dragen aan een derde. Dat valt niet te rijmen met de stelling van Trimp c.s. dat zij het gerechtvaardigde vertrouwen had dat de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst met haar of met het samenwerkingsverband tot stand zou komen.
De slotsom is dan ook dat de gemeente de onderhandelingen over de Ontwikkelings- en Realiseringsovereenkomst heeft mogen afbreken. Ook de subsidiaire vorderingen worden daarom afgewezen.
4.7. Nu de meer en uiterst subsidiaire vorderingen in de basis zijn gegrond op dezelfde stellingen die Trimp c.s. ten grondslag heeft gelegd aan haar primaire en subsidiaire vorderingen, zullen deze in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, eveneens worden afgewezen.
Ravel
4.8. Trimp c.s. stelt zich primair op het standpunt dat zij ontwikkelingsrechten in Ravel heeft verworven door haar samenwerkingsovereenkomst met ABN Amro. De rechtbank volgt Trimp c.s. hierin niet.
Het enkele feit dat Trimp PD en ABN Amro op 23 februari 2007 zijn overeengekomen dat zij een vennootschap zouden oprichten die aan Trimp PD opdracht zou geven tot de ontwikkeling van een deel van Ravel, maakt noch op zichzelf, noch in samenhang met de nadien gevoerde besprekingen tussen de gemeente en onder anderen ABN Amro, dat de gemeente jegens Trimp PD of enige andere Trimp-vennootschap gebonden is.
Trimp c.s. stelt dat ABN Amro haar grondpositie in Ravel heeft ingebracht in een samenwerkingsverband met Trimp PD. Overwogen wordt dat ABN Amro mogelijk verplichtingen jegens Trimp c.s. is aangegaan door de overeenkomst van 23 februari 2007 te sluiten, maar dat ABN Amro de gemeente aldus niet kan binden. Daartoe is de instemming van de gemeente vereist. Dat de gemeente ermee heeft ingestemd dat Trimp PD een ontwikkelingsrecht in Ravel zou verkrijgen, volgt niet uit de verslagen van de over Ravel gevoerde besprekingen, zoals Trimp c.s. stelt. De aanwezigheid van Trimp c.s. bij de besprekingen was het gevolg van het voorstel daartoe van ABN Amro. De gemeente heeft ter comparitie onbetwist betoogd dat zij niet wist in welke hoedanigheid Trimp c.s. aan de besprekingen deelnam. Dit valt naar het oordeel van de rechtbank niet te rijmen met de stelling van Trimp c.s. dat zij tijdens de besprekingen een ontwikkelingsrecht heeft verworven of dat zij als zelfstandig onderhandelaar deelnam aan de besprekingen teneinde een ontwikkelingsrecht te verkrijgen.
4.9. Voor wat betreft het kavel van de British School of Amsterdam stelt Trimp c.s. verder dat zij zelfstandig een ontwikkelingsrecht heeft verworven, hetgeen door de gemeente is betwist. Dat de gemeente heeft ingestemd met een zelfstandig ontwikkelingsrecht van Trimp c.s. in dit kavel, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid uit de door Trimp c.s. in dit verband in het geding gebrachte stukken. De brief van Trimp PD aan de gemeente van 8 juni 2008 is daartoe onvoldoende. Daarin wordt immers geen melding gemaakt van enige ontwikkelpositie van Trimp PD.
4.10. Subsidiair stelt Trimp c.s. dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen over de intentieovereenkomst af te breken. Voor zover de gemeente met betrekking tot Ravel al moeten worden geacht te hebben onderhandeld met het samenwerkingsverband, geldt ook hier dat Trimp c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat en waarom zij, na het opschorten van de samenwerking door ABN Amro, er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat niettemin een intentieovereenkomst met het samenwerkingsverband, dan wel met Trimp c.s. zelfstandig tot stand zou komen.
4.11. Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen (in alle varianten) zullen worden afgewezen.
4.12. Trimp c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- salaris advocaat 6.422,00 (2 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 6.676,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Trimp c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 6.676,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Vrakking, mr. S.F. van Merwijk en mr. J.M. van Hall en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2009.?