Uitspraak
vonnis
____________________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Meervoudige civiele kamer
Onteigening
Vonnis van 27 januari 2010
In de zaak met nummer 353643 / HA ZA 06.3345
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de provincie NOORD-HOLLAND
waarvan de zetel is gevestigd te Haarlem,
e i s e r e s,
advocaat mr. J.C. Binnerts,
tegen:
[A],
wonende te --,
g e d a a g d e,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
en:
de naamloze vennootschap
N.V. NUON INFRA WEST,
gevestigd te Amsterdam,
i n t e r v e n i ë n t e,
advocaat mr. M. Das.
Partijen worden hierna de Provincie, [A] en Nuon genoemd.
1. De procedure
1.1 De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het vonnis van deze rechtbank van 15 november 2006, met de daarin genoemde stukken, waarbij onder meer vervroegde onteigening is uitgesproken en een rechter-commissaris en deskundigen zijn benoemd;
- het proces-verbaal van de op 11 januari 2007 gehouden gerechtelijke plaatsopneming, met de daarin genoemde stukken;
- de brief van de raadsman van [A] van 7 februari en 25 april 2007 aan deskundigen, met bijlagen;
- het ontwerpadvies van deskundigen van 18 maart 2009, met bijlagen;
- het advies van deskundigen van 11 november 2009, met bijlagen;
- het proces-verbaal van het op 3 december 2009 gehouden pleidooi, met de daarin genoemde stukken;
- de brief namens deskundigen van 9 december 2009 ten aan aanzien van de kosten;
- de brief van de raadsman van [A] van 14 december 2009 ten aanzien van de kosten;
- de brief van de raadsman van de Provincie van 8 januari 2010 ten aanzien van de kosten.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald.
2. Het advies van deskundigen en de standpunten van partijen
2.1 De onteigening heeft betrekking op aan [A] in eigendom toebehorende percelen, zoals weergegeven in onderstaande tabel. De onteigening is bij vonnis van 15 november 2006 uitgesproken. Het door de Provincie aan [A] te betalen voorschot is bepaald op € 40.000,--. Het onteigeningsvonnis is op 7 maart 2007 ingeschreven in de openbare registers.
2.2 Deskundigen hebben geadviseerd vanwege de onteigening aan [A] een schadeloosstelling toe te kennen van € 40.000,-- (€ 51,35 per m²) en aan Nuon een schadeloosstelling van nihil.
2.3 Deskundigen hebben in hun rapport verder uiteengezet dat het onteigende bestaat uit een L-vormig onbebouwd perceel dat ten tijde van de onteigening niet in gebruik was. Ter nadere onderbouwing van het advies hebben deskundigen verder nog opgemerkt:
[...] Het onteigende heeft ter plaatse van de geprojecteerde weg een rechtstreeks werkende verkeersbestemming krachtens de 1e herziening van het bestemmingsplan N20l van de gemeente Amstelveen. [...]
Het onteigende had voordien de bestemming Tuinbouwdoeleinden II in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Amstelveen [...]
Het onteigende had blijkens de plankaart voor een gedeelte de bestemming Tb (tuinbouwbouwperceel). Voor de ligging van dit gedeelte verwijzen deskundigen naar bijlage 6 [...]
Gedaagde stelt dat hij het plan had ontwikkeld op het onteigende een bedrijfswoning met schuur te realiseren. Hij verwijst naar brieven d.d. 22 juli 2004 en 27 juli 2004 van de Gemeente Amstelveen als reactie op zijn verzoek tot overleg en op een brief d.d. 18 augustus 2004 waarin de Gemeente meedeelt dat in verband met de voor de aanleg van de N 201 vereiste bestemmingsplan¬wijziging geen bebouwing ter plaatse meer kan worden gerealiseerd. Deskundigen beoordelen de eerder genoemde brieven van de Gemeente Amstelveen als standaardreacties op een verzoek zoals door gedaagde gedaan en niet als enige blijk van medewerking van de Gemeente voor het verkrijgen van een bouw-vergunning. De Gemeente Amstelveen is niet aan enige beoordeling toegekomen omdat de bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de N201 reeds aan ontwikkeling in de weg stond. Deskundigen ontlenen aan de plankaart dat een strook met de bestemming Tb evenwijdig aan de De Loetenweg is aangegeven. Deze strook begint op 20 m afstand van het hart van de De Loetenweg en heeft een diepte van 25 m. Deze bestemmingsstrook begint op een afstand van ca. 12,5 m van de gemeentegrens. [...]
Op basis van de informatie over de kadastrale situatie [...] hebben deskundigen de ligging van het onteigende in relatie tot de bestemmingsstrook Tb in tekening gebracht en bij hun advies gevoegd (bijlage 6). Rekening houdende met het in acht nemen van een afstand tot de perceelgrens voor de te bouwen opstal, resteert een te geringe maat voor een verantwoord ontwerp voor een in het bestemmingsplan passende woning. Deskundigen concluderen dat het onteigende niet als een zelfstandige bouwkavel kan worden gewaardeerd. [...]
In de voorschriften van het bestemmingsplan zijn in artikel 11 de Pro voorwaarden voor de bestemming "Tuinbouw bouwperceel" omschreven. [...] In lid 2 onder b van dit artikel wordt bepaald dat één bedrijfswoning mag worden gebouwd in samenhang met bedrijfsgebouwen behorende bij hetzelfde bedrijf. Deskundigen beoordelen het perceel qua grootte en qua vorm als onvoldoende van kwaliteit om voor tuinbouw te bebouwen met woning en bedrijfsgebouw, daargelaten dat in het kader van het bestemmingsplan Landelijk Gebied het bouwen van een volwaardige woning niet mogelijk is.
Deskundigen merken nog op dat na staking door gedaagde van zijn bedrijf ter plaatse geen bedrijf is aan te wijzen waarvoor het oprichten van een bedrijfswoning van nut zou kunnen zijn. [...]
Het voorgaande in aanmerking nemende aanvaarden deskundigen de navolgende uitgangspunten voor de waardering van het onteigende:
(a) het onteigende heeft een verkeersbestemming welke verband houdt met de omlegging van de provinciale weg N20 1. De gemeente Amstelveen heeft bij het vaststellen van de huidige bestemming voor het onteigende niet anders kunnen doen dan zich aansluiten bij de plannen van eiseres en heeft derhalve aan het onteigende een (onrendabele) bestemming moeten geven welke verband houdt met het werk waarvoor onteigend wordt. In een dergelijk geval worden de voor- en nadelen welke aan de te verwachten bestemming verbonden zijn geëlimineerd;
(b) het onteigende moet worden getaxeerd als tuinbouwgrond. Aan het onteigende komt geen hogere waarde toe met het oog op mogelijke herontwikkeling als agrarisch bouwperceel;
Deskundigen achten in dit verband de huidige bestemming doorslaggevend.
(c) Gesteld noch gebleken is dat het vrijkomen van het onteigende van gebruik door de dochter van gedaagde een gevolg is van handelen van de onteigende. Het onteigende kan worden gewaardeerd als vrij van huur en gebruik. [...]
Het onteigende bereikt zijn hoogste waarde bij taxatie naar het beschreven toegelaten gebruik als tuinbouwperceel.
Voor hun taxatie zoeken deskundigen aansluiting bij de prijzen die worden betaald voor vergelijkbare percelen met een tuinbouwbestemming. [...]
Op grond van het ontbreken van ontwikkelingsmogelijkheden achten deskundigen het onaannemelijk dat gedaagde op het onteigende een bedrijf zou gaan uitoefenen zoals beschreven in paragraaf 4 van zijn nota voor deskundigen. Vergoeding van gederfd inkomen uit een dergelijke bedrijfsvoering komt reeds daarom niet in aanmerking. Een dergelijke vergoeding behoort voorts niet te worden toegelegd omdat het daarbij dan zou gaan om een ten tijde van onteigening niet bestaande, mogelijkerwijs zonder onteigening aan te vangen exploitatie. Dergelijke aanspraken worden in de onteigening niet vergoed. [...]
Eiseres heeft met interveniënte overeenstemming bereikt over de gevolgen van de• onteigening voor interveniënte. Aan interveniënte komt in de onteigening geen schadeloosstelling toe. [...]
Bijlage 6
2.4 De Provincie kan zich verenigen met de waarde die deskundigen aan het onteigende toekennen.
2.5 De Provincie betwist wel de hoogte van de kosten voor juridische en vakinhoudelijke bijstand die [A] heeft ingeschakeld. De Provincie bepleit vergaande matiging van de kosten en beroept zich daarbij op bestaande jurisprudentie. Het moet redelijk zijn dat kosten zijn gemaakt, aldus de Provincie, de omvang daarvan dient redelijk te zijn, er dient rekening te worden gehouden met de ingenomen standpunten van gedaagde en het belang van de zaak speelt een rol, aldus de Provincie. De schadeloosstelling is ook niet hoger dan het bod van de Provincie. Een tijdsbesteding van 75 uur voor de vakdeskundige en 45 uur voor de advocaat is, met de geringe complexheid van de zaak niet te rijmen, aldus de Provincie. Er is kennelijk te veel tijd en energie gestopt in het ontwikkelen van een onrealistisch woningbouwplan. De kosten wijken ook af van het gebruikelijke liquidatietarief in onteigeningszaken. De Provincie komt tot een te vergoeden bedrag voor juridische bijstand van € 2.895,-- te vermeerderen met het griffierecht.
2.6 [A] voert aan dat de door deskundigen geadviseerde schadeloosstelling volstrekt onvoldoende is. Deskundigen gaan eraan voorbij dat krachtens het voorgaande bestemmingsplan op het onteigende een (kleine) bedrijfswoning kon worden gebouwd, eventueel met een te verkrijgen vrijstelling. Een redelijk handelend koper zou voor het onteigende derhalve aanzienlijk meer willen betalen dan nu is getaxeerd, te meer nu de nutsvoorzieningen reeds aanwezig waren. De ontwikkeling van de N 201 is de enige reden dat de plannen van [A] geen doorgang konden vinden. [A] wijst verder nog erop dat de Gemeente Amstelveen kleinere percelen (zogenoemd snippergroen) verkoopt voor gemiddelde prijzen tot € 400,--, waaruit blijkt dat vergelijkbare percelen in de regio een hoge marktwaarde hebben.
2.7 Ter nadere toelichting voert [A] aan dat hij medio 2004 op basis van het toen geldende bestemmingsplan (artikel 11 lid 2 sub Pro b) heeft getracht een bedrijfswoning te bouwen op het onteigende, ten behoeve van een plantenkwekerij op nabijgelegen gehuurde grond. Er zou tevens een schuur worden opgericht ten behoeve van het bedrijf. [A] wijst in dit verband op met de Gemeente Amstelveen gevoerde correspondentie.
2.8 Subsidiair voert [A] aan dat bij de taxatie ten minste teruggevallen moet worden op de tuinbouwwaarde, rekening houdend met de verwachtingswaarde van het onteigende. Een redelijk handelend koper houdt er rekening mee dat er op langere termijn een lucratievere bestemming, zoals bedrijventerrein of kantorenpark, zal kunnen komen. [A] wijst in dit verband op de omstandigheid dat het onteigende grenst aan het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Amstelveen Zuid”, zodat mag worden verwacht dat zich voor het onteigende lucratieve ontwikkelingen zullen voordoen. Ook de “Toekomstvisie Amstelveen 2000” speelt daarbij een rol, aldus [A]. Het gebied van die toekomstvisie loopt tot aan de veiling van Aalsmeer en behelst dus ook het onteigende. [A] wijst ter onderbouwing van zijn standpunt op bestaande jurisprudentie.
2.9 [A] maakt ten slotte aanspraak op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand en die van de door hem ingeschakelde deskundige [B] Vastgoed B.V. (hierna: [B]).
3. Beoordeling
3.1 Beide partijen zijn het er over eens dat de zaak moet worden beoordeeld naar het voorgaande bestemmingsplan Landelijk Gebied. Uit de hiervoor weergegeven bijlage 6 van het advies blijkt dat volgens dat bestemmingsplan op een gedeelte van het onteigende de bestemming Tb (Tuinbouwbouwperceel) rustte, zoals bedoeld in artikel 11 lid 2 onder Pro b van de Planvoorschriften. Die voorschriften laten in beginsel de bouw van een bedrijfswoning toe, maar deskundigen gaan ervan uit dat dit te bebouwen gedeelte te klein is om te kunnen aannemen dat de plannen van [A] mogelijk waren. Dit op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde oordeel komt, gelet ook op de in bijlage 6 weergegeven afmetingen en de toelichting van deskundigen hierop ter zitting, juist voor. Daar komt bij dat artikel 11 lid 2 onder Pro b van de Planvoorschriften bepaalt dat de bouw van een bedrijfswoning mogelijk is, mits daarvoor of gelijktijdig de bij hetzelfde tuinbouwbedrijf behorende bedrijfsgebouwen zijn of worden voltooid en deze bedrijfsgebouwen een gezamenlijke inhoud van ten minste 500 m³ hebben. Deskundigen hebben echter uiteengezet dat het onteigende qua grootte en qua vorm niet geschikt is om te kunnen bebouwen met een bedrijfsgebouw.
3.2 De door [A] geschetste plannen zijn onvoldoende concreet om - anders dan deskundigen adviseren - aan te nemen dat een commercieel bedrijf met bedrijfswoning op of bij het onteigende haalbaar is. [A] beroept zich wat dit betreft nog op correspondentie met de Gemeente Amstelveen, doch daaruit kunnen ook geen concrete mogelijkheden tot bebouwing van het onteigende worden afgeleid. De brief van de Gemeente Amstelveen van 27 juli 2004 is niet meer dan een vraag om informatie en in de daarop gevolgde brief van 18 augustus 2004 werd door de gemeente Amstelveen direct medegedeeld dat het nieuwe bestemmingsplan aan bebouwing in de weg stond. De conclusie is dat deskundigen terecht als uitgangspunt hebben gekozen dat de waarde van het onteigende in beginsel moet worden beoordeeld naar het gebruik als tuinbouwperceel. De stelling van [A] dat de gemeente Amstelveen kleinere percelen snippergroen verkoopt voor bedragen tot € 400,--, is in dit verband niet doorslaggevend omdat niet duidelijk is (gemaakt) dat die situaties in voldoende mate vergelijkbaar zijn met die van [A].
3.3 Deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde kan worden toegekend, bij gebrek aan concrete bouwplannen voor de omgeving van het onteigende. [A] heeft feiten en omstandigheden geschets die het tegendeel bepleiten en zich beroepen op jurisprudentie. In de door [A] aangehaalde uitspraak (HR 14 juni 2002, NJ 2003, 150) is in dit verband onder meer overwogen:
[...] De Rechtbank heeft miskend dat, ook al mag de toekomstige positie van de onteigende gronden zodanig zijn dat er gezien hun specifieke ligging in ieder geval geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, dit nog niet betekent dat aan die gronden slechts een agrarische waarde kan worden toegekend. Denkbaar is immers dat een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden, ofschoon daarop geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, niettemin op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische (bijvoorbeeld die van groenvoorziening als onderdeel van een bedrijventerrein of kantorenpark) zullen krijgen, en op grond van deze verwachting bereid zal zijn voor die gronden een hogere prijs dan de agrarische te betalen, zonder dat kan worden gezegd dat zulk een gegadigde - uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegd persoon - zich door dermate speculatieve overwegingen laat leiden, dat hij niet kan worden aangemerkt als een redelijk handelend koper [...]
omdat dit niet uitsluit dat de onteigende gronden op langere termijn als onderdeel van een meeromvattend geheel (bijvoorbeeld als bij een bedrijventerrein of kantorenpark behorende groenvoorziening) in exploitatie zullen worden gebracht.
Vastgesteld kan worden dat de in deze uitspraak geschetste situatie sterk lijkt op die bij [A]. Naar bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming is gebleken ligt het onteigende in een gebied waar bedrijfsmatige ontwikkeling sterk in opkomst is. Recht tegenover het onteigende ligt een - op de agrarische sector gericht - bedrijvenpark en het onteigende ligt ook dicht bij de Aalsmeerse veiling. Verder zijn door de Provincie de door [A] geschetste planologische ontwikkeling en bestemmingen in de buurt niet betwist. Het is derhalve goed voorstelbaar dat, anders dan deskundigen adviseren, een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische zullen krijgen, zodanig dat die gegadigde bereid zal zijn voor die gronden een hogere prijs dan de agrarische te betalen. Het door deskundige [B] ter zitting genoemde bedrag van € 100,-- tot € 200,-- per m² is, gelet op hetgeen deskundigen hebben geadviseerd (€ 51,35 per m²), in dit verband niet reëel. Die bedragen zijn ook niet onderbouwd. De rechtbank gaat gelet op de omstandigheden van het geval ervan uit dat een bedrag van € 60,-- per m² in dit verband redelijk is. De waarde van het onteigende komt dan uit op (afgerond)
€ 47.000,--. De rechtbank zal dit bedrag als schadeloosstelling opnemen.
3.4 De schadeloosstelling is daarmee hoger dan het door de Provincie betaalde voorschot. De rechtbank zal derhalve de schade die [A] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee het toe te leggen bedrag het voorschot te boven gaat vaststellen op 3 % per jaar over het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling.
3.5 [A] vordert vergoeding van de kosten voor bijstand door deskundigen. De rechtbank acht het redelijk dat hij zich heeft voorzien van rechtskundige bijstand en van bijstand door een vakdeskundige, zodat de redelijk gemaakte kosten daarvan ook voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten voor juridische bijstand bedragen blijkens overgelegde kopiefacturen tot en met 31 juli 2009 € 9.986,27 inclusief BTW. Verder zijn nog kosten in rekening gebracht bij [A] over de periode november en december 2009 tot een bedrag van € 1.925,23 inclusief BTW. De totale kosten voor rechtsbijstand komen hiermee op € 11.911,50.
3.6 De Provincie betwist de kosten voor juridische bijstand en voert daarbij op zich terecht aan dat bij vergoeding van deze kosten rekening moet worden gehouden met de ingenomen standpunten van gedaagde. Daarbij mag echter niet uit het oog worden verloren dat het bij onteigening gaat om een ingrijpende inbreuk op het zwaarwegende recht op eigendom. Het is derhalve goed voorstelbaar dat [A] daarbij alle mogelijkheden aanwendt. Niet kan worden gezegd dat [A] daarbij standpunten heeft ingenomen die in het geheel niet verdedigbaar zijn, zodat er geen reden is de kosten daarom te matigen. Het belang van de onteigening - de hoogte van de schadeloosstelling - is in beginsel niet doorslaggevend. Immers, [A] wordt door de Provincie geconfronteerd met onteigening en de omvang daarvan wordt in beginsel niet door hem bepaald. De schadeloosstelling is, anders dan de Provincie aanvoert, ook hoger dan het bod van de Provincie.
3.7 De Provincie stelt verder dat het zogenoemde liquidatietarief een voldoende schadeloosstelling zou zijn voor de juridische kosten. Uitgangspunt bij onteigening is echter dat de onteigende partij volledig schadeloos wordt gesteld voor alle schade die hij lijdt, waaronder in beginsel ook de kosten voor rechtsbijstand vallen. In dit geval zijn die kosten behoorlijk opgelopen. Uit de specificatie van de facturen blijkt echter voldoende waaraan en waarom de kosten zijn gemaakt. In de specificatie zijn geen werkzaamheden en kosten opgenomen die niet zijn terug te voeren op de onteigening. De rechtbank acht de hoogte van de kosten, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk en zal als vergoeding een bedrag van € 11.911,50 opnemen.
3.8 Daarnaast komt ook het door [A] betaalde griffierecht voor vergoeding in aanmerking. Tot nu toe is daarvoor een bedrag van € 248,-- in rekening gebracht. Gelet op artikel 2 lid 1 ten Pro 2° onder f. Wet tarieven in burgerlijks zaken zal dit bedrag worden verhoogd tot 2,2 % van de toegewezen schadeloosstelling. In dit geval komt dat neer op € 1.035,--.
3.9 [A] maakt ook aanspraak op vergoeding van de kosten voor [B]. Deze kosten bedragen blijkens overgelegde stukken € 19.278,-- inclusief BTW voor de periode tot 24 november 2009. Daarnaast is nog gefactureerd voor de kosten in verband met de zitting, tot het bedrag van € 535,50 inclusief BTW. De totale kosten voor [B] komen hiermee op € 19.813,50. De Provincie bestrijdt ook de hoogte van deze kosten. In totaal is 74 uur door [B] in rekening gebracht voor advieswerk. Uit de specificatie die is overgelegd kan worden opgemaakt dat er veelvuldig voor meerdere uren overleg heeft plaatsgevonden, met een vrij hoog totaal. Verder is niet steeds duidelijk dat de genoemde werkzaamheden direct verband houden met de onteigening, zoals bijvoorbeeld overleg met Raitel en besprekingen naar aanleiding van correspondentie met RWS. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het redelijk dat de kosten voor [B] worden gematigd tot een bedrag van € 15.000,-- inclusief BTW.
3.10 Deskundigen hebben hun kosten opgegeven tot het bedrag van € 11.057,40 inclusief BTW. Zowel [A] als de Provincie heeft geen bezwaren geuit tegen de kostenopgave van deskundigen. Die zullen derhalve worden vastgesteld op het in rekening gebrachte bedrag.
3.11 De kosten komen ingevolge artikel 50 Onteigeningswet Pro ten laste van de Provincie als onteigenende partij.
3.18 De Provincie heeft met Amstelland N.V. en Nuon, als zakelijke rechthebbenden een regeling getroffen, zodat die schade buiten beschouwing kan blijven. Nuon is als interveniënte in het proces gekomen, zodat de Provincie zal worden veroordeeld in de kosten van Nuon. Tot op heden worden die kosten begroot op één punt van gebruikelijke liquidatietarief II, zijnde € 452,--. Verder is niet gebleken van andere belanghebbenden die als gevolg van de onteigening schade hebben geleden.
BESLISSING
de rechtbank:
- bepaalt de aan [A] toekomende schadeloosstelling wegens de onteigening van de percelen zoals weergegeven in de onder 2.1 genoemde tabel, op € 47.000,-- (zegge zevenenveertigduizend euro) te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar over € 7.000,--,-- vanaf 7 maart 2007 tot aan 27 januari 2010 en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over het aldus verkregen totaal vanaf 27 januari 2010 tot aan de voldoening;
- veroordeelt de Provincie om aan [A] te betalen € 7.000,-- (zegge: zevenduizend euro), te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar vanaf 7 maart 2007 tot aan 27 januari 2010 en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over het aldus verkregen totaal vanaf 27 januari 2010 tot aan de voldoening;
- wijst aan als dagblad waarin door de griffier dit vonnis in uittreksel zal worden gepubliceerd: Het Parool;
- veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 26.911,50 aan salaris advocaat en vakdeskundige en € 1.035,-- aan verschotten;
- stelt de kosten van deskundigen vast op het bedrag van € 11.057,40;
- veroordeelt de Provincie in de kosten van deskundigen;
- veroordeelt de Provincie in de kosten van Nuon tot op heden begroot op
€ 452,--.
Gewezen door mrs A.J. Beukenhorst, voorzitter, A.C.A. Wildenburg en W.A.H. Melissen, leden van genoemde kamer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2010.