Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 437962 / HA ZA 09-2937
Vonnis van 7 april 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Bovenkarspel,
eiseres,
advocaat mr. W. de Vis,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELTA FORTE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. V.J.N. van Oijen.
Partijen zullen hierna [A] en Delta Forte genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 augustus 2009, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 11 november 2009 waarbij een comparitie van partijen is bepaald, en
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 18 februari 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] is eigenaresse van een perceel bouwterrein aan de Westzijde te Zaandam, kadastraal bekend als gemeente Zaandam, sectie H, nummer 6488, groot 7 are en 80 centiare (hierna: het perceel). [A] heeft een plan ontwikkeld om op dit bouwterrein 19 appartementen met parkeergarage te bouwen (hierna: de planontwikkeling), en heeft de voor de planontwikkeling benodigde vergunningen aangevraagd.
2.2. Op 2 april en 7 mei 2008 hebben [A] en Delta Forte gesproken over verkoop van het perceel en de bijbehorende planontwikkeling. Delta Forte heeft [A] daarbij laten weten dat zij de dochteronderneming van Rochdale is die zich met projectontwikkeling bezig houdt. Bij de bespreking van 7 mei 2008 heeft Delta Forte aangeboden het perceel met bijbehorende planontwikkeling te kopen tegen betaling van EUR 1.215.000,- , waarbij betaling en levering zouden plaatsvinden op moment van het onherroepelijk worden van de benodigde bouwvergunning(-en).
2.3. [A] heeft dit aanbod enkele dagen later aanvaard.
2.4. Daarna hebben enerzijds [A] en de door [A] ingeschakelde notaris mr. Olij (hierna: de notaris) en anderzijds Delta Forte gecorrespondeerd over een aantal praktische zaken in het kader van de overname van het perceel en de ontwikkelingsplannen. Zo heeft Delta Forte onder meer verzocht om toezending van de overeenkomsten met de adviseurs die [A] bij de planontwikkeling hadden bijgestaan, die zij met het plan wilde overnemen, en heeft [A] deze overeenkomsten toegezonden.
2.5. [A] heeft haar notaris een ontwerp-koopovereenkomst laten opstellen. Delta Forte heeft de notaris verzocht om daarin Rochdale als koper op te nemen. Op 1 juli 2008 heeft de notaris de ontwerp-koopovereenkomst aan Delta Forte toegezonden. Delta Forte heeft niet gereageerd op deze ontwerp-koopovereenkomst. [A] heeft niet op een reactie aangedrongen; het stuk is voor partijen nooit onderwerp van discussie geweest, en is niet ondertekend.
2.6. Op 29 december 2008 heeft de gemeente Zaandam de zogeheten eerste fase van de door [A] aangevraagde bouwvergunning verleend.
2.7. Op of kort voor 18 februari 2009 heeft Delta Forte [A] bericht dat zij afzag van de koop.
2.8. Het besluit van 29 december 2008 waarbij de eerste fase van de bouwvergunning is verleend, is onherroepelijk geworden. Hetzelfde geldt voor het latere besluit van 29 april 2009 tot verlening van de bouwvergunning voor de tweede fase.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert dat de rechtbank Delta Forte, dan wel Rochdale, zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis het perceel in eigendom te aanvaarden en medewerking te verlenen aan de overdracht, tegen betaling aan [A] van de bedongen koopsom van EUR 1.215.000,-, vermeerderd met de wettelijke (handels-)rente vanaf de dag der dagvaarding, op straffe van verbeurte van een dwangsom ad EUR 50.000,- per dag of deel van een dag dat zij daarmee in gebreke blijven.
3.2. Delta Forte en Rochdale voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [A] in de kosten. Op hun verweer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De in dit geding te beantwoorden vraag is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, ingevolge welke Delta Forte dan wel Rochdale thans gehouden zijn om het perceel en bijbehorende planontwikkeling van [A] af te nemen.
Overeenstemming over de hoofdzaken?
4.2. Om tot het oordeel te komen dat, zoals [A] stelt, tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dient in de eerste plaats komen vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van deze koopovereenkomst. Indien dat niet het geval is, is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW Pro en kan van een koopovereenkomst geen sprake zijn. Delta Forte en Rochdale betwisten dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken.
4.3. Tussen partijen staat vast dat er overeenstemming is bereikt over de koopsom en het moment c.q. de voorwaarde van levering. De eerste schriftelijke vastlegging daarvan is te vinden in de e-mail van [B] van 27 mei 2008. Dat [B] niet vertegenwoordigingbevoegd is, doet niet ter zake, nu ter comparitie is vastgesteld dat het alle betrokkenen steeds duidelijk is geweest dat over deze punten overeenstemming bestond, en Delta Forte en Rochdale niet betwisten dat over deze punten overeenstemming is bereikt.
4.4. Ook was partijen duidelijk wat het voorwerp van de koopovereenkomst was. De rechtbank verwerpt het betoog van Delta Forte en Rochdale dat hierover onduidelijkheid zou bestaan. Kennelijk stoelt dit betoog op een stuk sjabloontekst uit de door de notaris opgestelde ontwerp-koopovereenkomst (te weten dat het verkochte leeg en ontruimd zal worden geleverd), waar partijen nooit over hebben gesproken. Uit hetgeen partijen in de processtukken en ter comparitie hebben aangevoerd, en de overgelegde producties (zoals de e-mail van [C] van 29 juli 2008 waarin zij schrijft dat “…wij grond inclusief een plan overnemen…”) blijkt dat het partijen duidelijk was wat het voorwerp van de koopovereenkomst was (te weten het perceel en de bijbehorende planontwikkeling).
4.5. Indien, zoals hier, sprake is van overeenstemming over het voorwerp van de koopovereenkomst, de koopsom, en het moment c.q. de voorwaarde van levering, is in voldoende mate voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW Pro. De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van overeenstemming over de essentialia van de overeenkomst. Het betoog van Delta Forte en Rochdale dat er essentialia ontbreken omdat geen afspraken zijn gemaakt over zaken als storting van een waarborgsom of stellen van een bankgarantie, wie het risico van vervuilde grond draagt enzovoorts, faalt. Dergelijke zaken zijn geen essentialia, nu ook zonder dergelijke afspraken een koopovereenkomst heel wel denkbaar en uitvoerbaar is. De vraag of het ontbreken van afspraken over dergelijke zaken consequenties heeft voor de vordering van [A], komt hierna onder 4.8 aan de orde.
Meer nodig dan deze overeenstemming over de hoofdzaken?
4.6. De vervolgvraag is of deze overeenstemming over de hoofdzaken, die als zodanig in beginsel voldoende is voor een rechtgeldige overeenkomst, ook in dit geval voldoende is om van een overeenkomst te spreken, of dat - zoals Delta Forte en Rochdale in essentie betogen - partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen over en weer moesten begrijpen dat pas sprake zou kunnen zijn van een rechtsgeldige en afdwingbare koopovereenkomst indien bepaalde praktische punten zouden zijn opgehelderd (hierna onder 4.7) en de overeenkomst schriftelijk zou zijn vastgelegd na uitonderhandeling van een aantal juridische punten (hierna onder 4.8).
4.7. Delta Forte en Rochdale voeren ten eerste aan dat er nog diverse praktische punten speelden die moesten worden opgehelderd, en dat voordat dat zou zijn gebeurd, in elk geval geen sprake kon zijn van een afdwingbare overeenkomst. Zij noemen onder meer de (opheldering van de reden van vestiging van de) erfdienstbaarheid betreffende drie parkeerplaatsen, (de afloop van) het door hun eigen jurist te verrichten erfdienstbaarhedenonderzoek, de status van de eerdere koopovereenkomst met Akropolis, en kennisname van de (inhoud van de over te nemen) contracten van [A] met de adviseurs die haar bij de planontwikkeling hadden bijgestaan. Delta Forte en Rochdale laten evenwel na te stellen dat het partijen (in het bijzonder: [A]) destijds duidelijk had moeten zijn dat opheldering van deze punten voorwaarde was om tot een daadwerkelijke overeenkomst te komen, laat staan waarom. Evenmin valt dit af te leiden uit de door partijen overgelegde e-mailwisseling, waarin de genoemde punten aan de orde komen; in deze e-mails valt geen steun te vinden voor de veronderstelling dat sprake is van belangrijke punten, die aan voortgang van het project in de weg zouden kunnen staan. Daar komt nog bij dat de meeste van de door Delta Forte en Rochdale genoemde praktische punten blijkens de overgelegde e-mailwisseling en hetgeen de partijen ter comparitie hebben gesteld, al vóór het moment dat Delta Forte liet weten van de koop af te zien waren afgehandeld c.q. opgehelderd. Voor zover de door Delta Forte en Rochdale genoemde punten nog niet waren afgehandeld (zoals het door haar eigen jurist te verrichten erfdienstbaarhedenonderzoek) is niet gebleken van verklaringen of gedragingen waaruit partijen (in het bijzonder: [A]) moesten afleiden dat pas sprake zou zijn van een bindende overeenkomst als die zouden zijn opgehelderd of afgehandeld.
4.8. In de tweede plaats voeren Delta Forte en Rochdale aan dat de afspraken over koopsom en moment c.q. de voorwaarde van levering, die zij als “uitgangspunten” aanduiden, nog dienden te worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, waarin ook andere dingen geregeld zouden moeten worden, zoals of de koper een waarborgsom diende te storten of een bankgarantie diende te stellen, wie het risico van vervuilde grond zou dragen enzovoorts. Over deze laatste punten zouden partijen nog moeten onderhandelen. Aan die onderhandelingen zijn partijen echter nooit toegekomen, zodat ook nooit een koopovereenkomst tot stand is gekomen, aldus nog steeds Delta Forte en Rochdale. Zij voegen daar nog aan toe dat uitgangspunt voor de onderhandelingen zou zijn de door de notaris opgestelde ontwerp-koopovereenkomst, en dat deze voor hen diverse pijnpunten bevatte, zodat zeker niet zonder meer viel te verwachten dat die onderhandelingen succesvol zouden zijn. Ook hier echter laten Delta Forte en Rochdale na te stellen dat dit partijen (in het bijzonder: [A]) destijds duidelijk had moeten zijn, laat staan waarom. Gesteld noch gebleken is dat Delta Forte en Rochdale op enig moment voor 18 februari 2009 het standpunt hebben ingenomen dat uitonderhandeling van dergelijke punten en schriftelijke vastlegging daarvan voorwaarde was om tot een daadwerkelijke overeenkomst te komen. Evenmin zijn er aanwijzingen dat dit partijen impliciet kenbaar was. Het initiatief tot schriftelijke vastlegging van de overeenkomst is juist van [A] gekomen, maar nadat de notaris op zijn verzoek een ontwerp-koopovereenkomst aan Delta Forte had toegezonden, is daar door partijen met geen woord over gesproken; Delta Forte en Rochdale hebben ook nooit aan [A] gemeld dat dit stuk “pijnpunten” bevatte. [A] heeft niet aangedrongen op het reageren op of ondertekenen van het concept, en heeft daarmee kennelijk aanvaard dat een dergelijke schriftelijke overeenkomst zou uitblijven. Nu Delta Forte en Rochdale in het geheel niet hebben aangedrongen op zo’n stuk, kunnen zij zich nu niet achteraf met succes beroepen op het ontbreken daarvan.
Slotsom
4.9. Uit het voorgaande volgt dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, inhoudende dat Rochdale het perceel met bijbehorende planontwikkeling zou overnemen tegen betaling van een koopsom van EUR 1.215.000,- , met levering op het moment (en onder voorwaarde) dat de met de planontwikkeling verband houdende bouwvergunningen zouden zijn verkregen en onherroepelijk zouden zijn geworden, zonder verdere voorbehouden. Tussen partijen staat vast dat de voorwaarde inmiddels - met het onherroepelijk worden van de tweede fase van de bouwvergunning - is vervuld, zodat Rochdale de overeenkomst dient na te komen, en de (subsidiaire) vordering moet worden toegewezen.
Afnemende partij
4.10. [A] heeft primair gevorderd dat Delta Forte zal afnemen, en subsidiair dat Rochdale dat zal doen. Delta Forte en Rochdale stellen dat Delta Forte in dit soort situaties voor Rochdale optreedt, en dat ook hier heeft gedaan, dat deze rolverdeling met [A] is besproken, en dat Rochdale de partij is die (indien, wat zij betwisten, er uiteindelijk een perfecte overeenkomst tot stand zou zijn gekomen) zou afnemen. Nu de rechtbank van oordeel is dat er wel degelijk een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, zal zij - in overeenstemming met dit door Delta Forte en Rochdale ingenomen standpunt - Rochdale veroordelen aan de overeenkomst te voldoen. Hoewel uit de stellingen van partijen blijkt dat alle communicatie (waaronder de mededeling dat Rochdale koper zou zijn) uitsluitend tussen Delta Forte en [A] heeft plaatsgevonden en Rochdale niet zelf betrokken is geweest bij de totstandkoming van de overeenkomst, geeft het standpunt dat Rochdale in deze procedure inneemt grond om haar te veroordelen af te nemen. In deze procedure stelt immers ook Rochdale zich op het standpunt dat als er een overeenkomst is, zij de partij is die deze dient na te komen.
Wettelijke (handels-)rente
4.11. [A] heeft gevorderd dat bij overdracht niet alleen de bedongen koopsom van EUR 1.215.000,- zal worden voldaan, maar ook de wettelijke (handels-)rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding. Dit onderdeel van de vordering is onweersproken en leent zich voor toewijzing.
Dwangsom
4.12. Delta Forte en Rochdale hebben geen verweer gevoerd tegen de gevorderde oplegging van een dwangsom of de hoogte daarvan. De rechtbank overweegt ambtshalve dat artikel 611a, lid 1 Rv. - hoewel de veroordeling er mede toe strekt dat Rochdale de koopsom voldoet - niet in de weg staat aan oplegging van een dwangsom, nu primair sprake is van een veroordeling tot een doen, te weten het afnemen van het perceel en de bijbehorende planontwikkeling. Daarnaast zal betaling van de koopsom ook niet direct, maar via de derdenrekening van de notaris plaatsvinden. De rechtbank acht de hoogte van de gevorderde dwangsom, gelet op de verhouding met de koopsom, niet onredelijk, zodat zij ook wat dat betreft de eis zal volgen. De rechtbank zal de dwangsom maximeren.
Proceskosten
4.13. Delta Forte en Rochdale zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 4.938,00
- salaris advocaat 6.422,00 (2 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 11.432,25
[A] heeft verzocht om hoofdelijke veroordeling in de proceskosten en toewijzing van wettelijke rente over de proceskosten vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf zeven dagen na de dag van het vonnis. Delta Forte en Rochdale voeren geen verweer, zodat de rechtbank dit onderdeel van de vordering zal toewijzen, met dien verstande dat de wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen ingaande zeven dagen na de dag van de uitspraak van dit vonnis, en niet vanaf de dag van de dagvaarding, omdat de proceskosten op het moment van dagvaarding (deels) nog niet waren gemaakt.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt Rochdale om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het perceel in eigendom te aanvaarden en medewerking te verlenen aan de overdracht, tegen betaling aan [A] van de bedongen koopsom van EUR 1.215.000,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 50.000,- per dag of deel van een dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van EUR 600.000,-,
5.2. veroordeelt Delta Forte en Rochdale hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op EUR 11.432,25, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro ingaande zeven dagen na de dag van de uitspraak van dit vonnis,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2010.?