Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 467123 / KG ZA 10-1508 P/MV
Vonnis in kort geding van 16 september 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EERSTE STEEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 20 augustus 2010,
advocaat mr. drs. T.S. Cnossen te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SMITH & JONES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
vertegenwoordigd door haar directeur [directeur Smith & Jones],
2. [directeur Smith & Jones],
zonder bekende woon- of verblijfplaats, doch feitelijk verblijvende te […],
in persoon verschenen,
gedaagden.
Partijen zullen hierna Eerste Steen Vastgoed, Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 7 september 2010 heeft Eerste Steen Vastgoed gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Eerste Steen Vastgoed heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Ter zitting waren aanwezig:
Aan de zijde van Eerste Steen Vastgoed: [ X ] en [ Y], beiden directeur, met mr. Cnossen.
Aan de zijde van Smith & Jones en [directeur Smith & Jones]: [directeur Smith & Jones] met mr. L. Baters, als rechtshelper.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Eerste Steen Vastgoed heeft met ingang van 1 juli 2009 het pand aan de [adres] (hierna het pand) verhuurd aan Smith & Jones. [directeur Smith & Jones] is directeur van Smith & Jones. De huurprijs bedraagt € 12.000,- per maand. Op grond van de huurovereenkomst is Smith & Jones een waarborgsom van € 18.000,- verschuldigd. Daarnaast dient zij ten behoeve van Eerste Steen Vastgoed een aanvullende bankgarantie te stellen van €18.000,-. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en Overige Bedrijfsruimte van toepassing. In artikel 6.1 van die bepalingen is – kort gezegd – opgenomen dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel en zelf zal gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming die in de huurovereenkomst is opgenomen is woon- en praktijkruimte. In de artikelen 6.7.1 en 6.7.2 van de Algemene Bepalingen is – kort gezegd – opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor de van overheidswege vereiste ontheffingen en/of vergunningen en dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst zelf dient te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die de huurder aan het gehuurde wil geven.
2.2. Blijkens de dagvaarding is thans sprake van een huurachterstand van
€ 74.118,-. Deze achterstand is ontstaan omdat Smith & Jones sinds november 2009 8/17 deel van de huur heeft voldaan. Met ingang van juni 2010 betaalt zij in het geheel geen huur en maakt zij geen gebruik meer van het pand.
2.3. Er is momenteel een bodemprocedure aanhangig bij deze rechtbank (sector kanton) waarin Eerste Steen Vastgoed van Smith & Jones betaling van de huurachterstand vordert. Deze zaak stond op 3 september 2010 op de rol voor conclusie van dupliek in conventie en conclusie van repliek in reconventie.
3. Het geschil
3.1. Eerste Steen Vastgoed vordert – kort gezegd – ontruiming door Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] van het pand, met afgifte van de sleutels aan Eerste Steen Vastgoed, op straffe van dwangsommen en met machtiging van Eerste Steen Vastgoed om de ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van Smith & Jones en [directeur Smith & Jones]. Tot slot vordert zij Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. Eerste Steen Vastgoed stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat zij zoveel mogelijk haar schade dient te beperken. Nu Smith & Jones in het geheel geen huur meer betaalt, en de huurachterstand derhalve oploopt, kan zij de uitkomst van de onder 2.3 genoemde bodemprocedure niet afwachten. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst was Smith & Jones steeds te laat met het betalen van de huur en ook de betaling van de waarborgsom heeft maanden op zich laten wachten.
Eerste Steen Vastgoed heeft daarnaast een spoedeisend belang bij ontruiming omdat Smith & Jones het pand niet meer in gebruik heeft. Dit is in strijd met artikel 6.1 van de Algemene Bepalingen. Leegstand kan leiden tot vandalisme of kraak. Bovendien heeft Smith & Jones de sloten van het pand laten vervangen waardoor Eerste Steen Vastgoed geen toegang meer heeft. [directeur Smith & Jones] is als directeur van Smith & Jones medegedagvaard omdat hij degene is die de sleutels van het pand aan Eerste Steen Vastgoed moet overhandigen.
3.3. Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] hebben – samengevat weergegeven – het verweer gevoerd dat zij het pand hebben gehuurd met de bedoeling er een verslavingskliniek te vestigen. Eerste Steen Vastgoed was hiervan op de hoogte en heeft het pand gereed gemaakt ten behoeve van 17 bewoners en heeft 17 bedden etc. ter beschikking gesteld. Nadien bleek het pand vanwege de brandveiligheid ongeschikt om 17 bewoners te huisvesten. Volgens Stadsdeel Zuid was het slechts toegestaan 8 bewoners te huisvesten; vandaar dat Smith & Jones 8/17 gedeelte van de huur is gaan betalen. Ten bewijze hiervan toont Smith & Jones ter zitting een brief van 2 juli 2010 van Stadsdeel Zuid waaruit blijkt dat het pand slechts geschikt is voor 8 bewoners en dat een verslavingskliniek in strijd is met de bestemming van het pand. In de bodemprocedure zal de vraag moeten worden beantwoord of in het pand een verslavingskliniek kan worden gevestigd en op dit oordeel kan in dit kort geding niet worden vooruitgelopen. Indien Smith & Jones op dit moment wordt ontruimd verliest zij haar borg van (in totaal) € 36.000,-, hetgeen voor haar een enorme strop betekent. Mocht Eerste Steen Vastgoed de borg terugbetalen, dan is Smith & Jones bereid het pand vrijwillig te verlaten. Overigens staat het pand niet leeg. Weliswaar oefent Smith & Jones haar activiteiten niet langer uit in het pand, maar zij heeft het pand ter beschikking gesteld aan twee personen die als huiswacht (antikraakwacht) fungeren. De angst van Eerste Steen Vastgoed voor vandalisme of kraak is dan ook ongegrond.
4. De beoordeling
4.1. De hoogte van de in de dagvaarding vermelde huurachterstand van
€ 74.118,- is niet door Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] bestreden. Uitgangspunt is dan ook dat er op dit moment sprake is van een huurachterstand van meer dan zes maanden. Evenmin is bestreden dat Smith & Jones het pand sinds juni 2010 niet meer zelf in gebruik heeft. Dat Eerste Steen Vastgoed in het pand twee huiswachten woonachtig laat zijn, kan niet worden aangemerkt als het “daadwerkelijk, geheel en zelf” gebruiken van het gehuurde overeenkomstig de bestemming. Voorshands handelt Smith & Jones dan ook in strijd met artikel 6.1 van de Algemene Bepalingen.
4.2. Op grond van het bestaan en de hoogte van de huurachterstand en op grond van het niet gebruiken van het pand is de voorzieningenrechter met Eerste Steen Vastgoed van oordeel dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het pand. Aangezien de huurachterstand zal oplopen kan van Eerste Steen Vastgoed niet worden gevergd dat zij de uitkomst van de onder 2.3 genoemde bodemprocedure afwacht.
4.3. De vraag of het pand ongeschikt is om het afgesproken aantal van 17 bewoners te huisvesten en of Smith & Jones op die grond de huur slechts gedeeltelijk hoeft te betalen, zal in de bodemprocedure worden beslist. Vaststaat dat Smith & Jones sinds juni 2010 (derhalve sinds 4 maanden) in het geheel geen huur meer betaalt, terwijl zij wel de beschikking over het pand wil houden. Hiervoor heeft zij ter zitting geen verklaring gegeven. Smith & Jones heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat zij het voornemen heeft het pand op korte termijn wel overeenkomstig zijn bestemming te gaan gebruiken. Zij heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang bij het onder zich houden van het pand. Ook een belangenafweging kan dus niet tot een afwijzing van de vordering leiden
4.4. De conclusie is dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, zowel met machtiging van de “sterke arm”, als op straffe van een dwangsom. Eerste Steen Vastgoed heeft immers terecht aangevoerd dat een ontruiming met behulp van de sterke arm enige tijd op zich kan laten wachten zodat zij tevens belang heeft bij het opleggen van een dwangsom. De vordering tot ontruiming kan alleen jegens de huurder, derhalve jegens Smith & Jones, worden uitgesproken. Ook de vordering Smith & Jones te veroordelen in de kosten van de ontruiming is toewijsbaar. Omdat [directeur Smith & Jones] bij Smith & Jones “aan de touwtjes trekt” zal hij wel worden veroordeeld – op straffe van dwangsommen – tot het afgeven van de sleutels. De dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd als na te melden. De ontruimingstermijn zal op 14 dagen worden gesteld.
4.5. Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eerste Steen Vastgoed worden begroot op:
- dagvaarding € 87,93
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.166,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Smith & Jones om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] (woning met praktijkruimte aan de [adres] en de afzonderlijke woningen aan de [adres]) te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Eerste Steen Vastgoed zijn, met machtiging, voor zover vereist, van Eerste Steen Vastgoed om, zo Smith & Jones mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
5.2. veroordeelt Smith & Jones indien zij niet aan de onder 5.1 gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en Eerste Steen Vastgoed de ontruiming zelf met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder bewerkstelligt, aan Eerste Steen Vastgoed de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3. veroordeelt Smith & Jones om aan Eerste Steen Vastgoed een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,- is bereikt,
5.4. veroordeelt Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de sleutels van het onder 5.1 genoemde pand aan Eerste Steen Vastgoed af te geven,
5.5. veroordeelt Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] om aan Eerste Steen Vastgoed een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.4 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,- is bereikt,
5.6. veroordeelt Smith & Jones en [directeur Smith & Jones] in de proceskosten, aan de zijde van Eerste Steen Vastgoed tot op heden begroot op EUR 1.166,93,
5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Y.C. Poelmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2010.?