Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/1725 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 januari 2009 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning van eiseres) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 335.500,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
26 mei 2009 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 30 juni 2009.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 augustus 2010, waar eiseres in persoon is verschenen. Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door R. Riekerk.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 335.500,00.
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eiseres heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Tussen de woning van eiseres en de onroerende zaken waarmee is vergeleken kunnen verschillen bestaan, bijvoorbeeld in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van eiseres is bij de hertaxatie gebruik gemaakt van de objecten
[referentiewoning 1] en [referentiewoning 2]. Vergelijking met de verkoopcijfers van deze objecten heeft aangetoond dat er geen aanleiding bestaat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van eiseres te verlagen. Met betrekking tot het door eiseres overgelegde taxatierapport heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat een taxatiemethodiek of taxatierapport dat afwijkt van hetgeen de Wet WOZ voorschrijft niet bruikbaar is voor het bepalen van de waarde in het kader van de Wet WOZ. Uit het naar aanleiding van het bezwaarschrift van eiseres ingestelde onderzoek is gebleken dat de reeds vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. In de bijlage bij het verweerschrift heeft verweerders taxateur de woning van eiseres
Tabel 1
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
Tabel 2
Deze objecten beschikken niet over een dakopbouw of dakterras en zijn van hetzelfde type en hebben een vergelijkbare oppervlakte als de woning van eiseres. Uit de transactiecijfers is volgens verweerder tevens af te leiden dat er geen significante invloed op de waarde uitgaat van de ligging van de tuin.
3. Eiseres heeft gesteld dat de in het taxatieverslag en de in de uitspraak op bezwaar genoemde woningen, gelet op de verschillen in oppervlak, aanwezigheid van een dakopbouw of dakterras en ligging van de tuin, niet goed vergelijkbaar zijn met haar woning. Eiseres is van mening dat de woningen [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] en [referentiewoning 8] beter vergelijkbaar zijn.
Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat het voor haar onbegrijpelijk is dat de WOZ waarde van haar woning op de waardepeildatum hoger is vastgesteld dan die van de omliggende woningen, terwijl de aankoopprijs van haar nieuwbouwwoning destijds lager was dan die van dezelfde woningen.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eiseres heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen redelijk vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Eiseres heeft dit ter zitting overigens ook erkend. De rechtbank overweegt daartoe dat de woning van eiseres en de referentiewoningen nieuwbouw eengezinswoningen zijn, in dezelfde buurt zijn gelegen en in dezelfde periode zijn opgeleverd. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres. De omstandigheid dat er verschillen zijn, maakt dat niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
7. Met de verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank overweegt daartoe dat eiseres ter zitting heeft verklaard dat haar woning en het perceel waarop de woning zich bevindt een driehoekige vorm hebben en dat haar woning als gevolg van deze afwijkende vorm als één van de laatste woningen is verkocht uit een nieuwbouwproject tegen een relatief lage prijs. Verweerder heeft dit niet bestreden, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van deze stelling van eiseres.
Het vorenstaande is naar het oordeel van de rechtbank een voldoende indicatie voor het waardeverlagende effect als gevolg van zowel de bijzondere vorm van de woning van eiseres als het perceel waarop deze woning zich bevindt. De verklaring ter zitting van verweerder dat verkoopcijfers in de binnenstad van Amsterdam van woningen met een afwijkende vorm geen waardedrukkend effect tonen, doet daaraan niet af. De rechtbank overweegt daartoe dat in de binnenstad van Amsterdam veelal woningen worden verkocht vanwege hun karakteristieke verschijningsvorm en dat dit aspect in een nieuwbouwwijk vermoedelijk een veel minder grote rol speelt.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd te bewijzen dat de waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2009 niet te hoog is vastgesteld. Daarom dient de bestreden uitspraak op bezwaar te worden vernietigd wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het motiveringsbeginsel van artikel 7:12, eerste lid van de Awb. Het beroep van eiseres zal dan ook gegrond worden verklaard.
9. Om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen zal de rechtbank gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, van de Awb neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting ziet de rechtbank aanleiding de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2009, uitgaande van de waardepeildatum 1 januari 2008, in goede justitie vast te stellen op € 320.000,00 en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
10. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding omdat niet is gebleken dat eiseres daarvoor in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dient aan eiseres het door haar betaalde griffierecht te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 26 mei 2009;
- stelt de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2009 vast op
€ 320.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht ten bedrage van € 41,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2010 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.