Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1162645 EA VERZ 10-1095
Beschikking van: 4 oktober 2010
F.no.: 560
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker],
wonende te [woonplaats],
verzoeker,
nader te noemen [verzoeker],
gemachtigde: mr. M. Gorter – van Gils,
t e g e n
VVE VAN HET BEDRIJFSPAND HET MEERBLAD AAN DE SINGEL 98 TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam
verweerster,
nader te noemen VvE,
procederende bij haar voorzitter [naam 1].
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 17 juni 2010 een verzoek ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de VvE.
Namens de VvE is op 6 september 2010 een verweerschrift ingediend
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 8 september 2010. [verzoeker] is verschenen vergezeld door zijn gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen de heer [naam 1], mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3]. VvE heeft ter zitting een aangepast verweerschrift overgelegd, wat op enkele punten afwijkt van het op 6 september ingediende 2010 verweer. Partijen hebben vervolgens hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is de zaak geschorst en is partijen mediation in overweging gegeven. Uiteindelijk hebben partijen op 15 september 2010 aan de rechtbank bericht dat zij afzien van mediation. Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken kan van het volgende worden uitgegaan:
a. [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten gelegen in het souterrain en op de beletage van het voorhuis aan de Singel 98 te Amsterdam. Het volledige pand, “Het Meerblad”genaamd, bestaat uit een voorhuis, tussenhuis met trap en dubbel achterhuis met onder- en nabijgelegen grond.
b. Alle appartementseigenaars zijn verenigd in de VvE, welke bij de akte van splitsing van 11 september 1979 is opgericht. Tevens is vastgesteld dat, voor zover daarvan niet bij akte is afgeweken, de bepalingen van het model-reglement zoals vastgesteld bij akte van 22 februari 1973 alsmede de daarbij behorende Annex 1 gelden. De splitsingsakte is bij aktes van respectievelijk 23 december 1991 en 16 oktober 2001 gewijzigd.
c. Artikel 9 lid 2 van het modelreglement luidt:
“De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer wordt ingetrokken.”
Artikel 2 van het splitsingsreglement luidt:
“Ter aanvulling van artikel 9 lid 2 eerste zin van het model-reglement wordt bepaald dat de privé-gedeelten alle de bestemming hebben van bedrijfsruimte, met dien verstande dat het ook is toegestaan deze te gebruiken als atelier, daarin een tandarts- dokters- of soortgelijke praktijk uit te oefenen, dan wel daarin een kantoor te hebben of daarin te wonen. Bij het gebruik waaronder te begrijpen de werking van de eventueel te gebruiken apparaten of machines, mag, de omstandigheden in aanmerking genomen, geen onredelijk te achten hinder worden toegebracht aan het gebruiksgenot van de overige eigenaars en/of gebruikers. De privé-ruimten mogen niet als opslagruimte worden gebruikt.
d. In artikel 20 van Annex 1 van het reglement van splitsing is bepaald:
“Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na voorafgaande toestemming van de vergadering alsmede na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op hem betrekken hebben, zal naleven.”
e. [verzoeker] is woonachtig op de beletage en het soutterain, [naam 1] bewoont het achterhuis van de kelder tot de vliering, [naam 2] is woonachtig op I-hoog vooren deels in het achterhuis achter 96, [naam 3] woont op II-hoog voor en de heer [naam 4] woont op de bovenste verdieping.
f. In het kadaster is het appartement van [verzoeker] als woning geregistreerd.
g. Door de (leden van) de VvE is besloten dat de eigenaren van appartementsrechten een verklaring moeten ondertekenen, waarin onder meer is vermeld:
“dat door de ligging van het appartement Singel 98-bel (het appartement van [verzoeker], ktr.) alsmede 98-I-A , in combinatie met de bouwkundige constructie eerder sprake is van geluidsoverlast en trillingen dan in een modern appartementsgebouw.”
h. Op 17 mei 2010 zijn de leden van de VvE in vergadering bijeen geweest. In de notulen van de vergadering is het volgende geschreven:
“De heer [naam 1] gaat een gedeelte van zijn eigendom gebruiken voor Bed & Breakfast. (…) de vereniging besluit met meerderheid van stemming om hem hiervoor goedkeuring te verlenen.”
Verzoek
2. [verzoeker] verzoekt het onder 1.h bedoelde besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen, het besluit te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist, een en ander onder veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3. [verzoeker] stelt hiertoe dat de vereniging heeft besloten dat bed & breakfast als gebruik is toegestaan in de appartementen van Singel 98 te Amsterdam. Het besluit in strijd is met het bepaalde in artikel 2 van het splitsingsreglement. Vanaf de oprichting VvE in 1979 is er in het pand gewoond en hebben er geen bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden. De bedrijfsbestemming als bedoeld in de akte houdt een gebruik tijdens kantoortijden in. Bij bed en breakfast activiteiten zal er ook gebruik buiten kantoortijden zijn. Er is steeds sprake van wisselende bewoning en onbekende gasten krijgen de beschikking over sleutels en zullen het pand zelfstandig kunnen betreden. Voorts is het besluit in strijd met artikel 20 Annex 1 van het splitsingsreglement, omdat de toestemming van de vergadering niet gevraagd wordt voor het verblijf van de gasten. Dit artikel is met het doel opgenomen om nieuwe bewoners op de gehorige situatie van het pand te wijzen en om zich te verbinden aan de gestelde regels daaromtrent te houden. Voorts worden nieuwe gebruikers voorgesteld aan de huidige bewoners, zodat die weten wie men in het pand tegenkomt. De gebruikers zelf hebben belang bij naleving van de regels, omdat zij de verstandhouding met de bewoners goed willen houden. Bij steeds wisselende bewoners die voor enkele dagen blijven zal dit belang ontbreken. Ten slotte acht [verzoeker] het besluit in strijd met de redelijkheid en de billijkheid.
Verweer
4. De VvE heeft ter zitting haar verweer dat het verzoek tot vernietiging niet tijdig is gedaan laten varen. Het besluit is met meerderheid van stemmen genomen en [verzoeker] heeft uitgebreid de gelegenheid gehad om zijn standpunt tijdens de vergadering toe te lichten. Volgens de VvE is het besluit niet in strijd met de bepalingen uit het splitsingsreglement. Het besluit is een formalisering van een al bestaande situatie, omdat verschillende eigenaren in het verleden al bed en breakfast activiteiten hebben ondernomen. Volgens de VvE is niet aangetoond waarom bed en breakfastactiviteien met het splitsingsreglement strijdig zijn. Voorts is niet duidelijk waarom bed & breakfast activiteiten tot meer overlast leiden. In het verleden is ook niet over overlast geklaagd. In het verleden zijn niet alle nieuwe bewoners voorgesteld, zodat dit als een ondergeschikt punt is te beschouwen en het er niet toe moet leiden bed en breakfastactiviteiten hiervoor te verbieden.
Beoordeling
5. De eerste vraag die moet worden beantwoord is of het bestreden besluit van 17 mei 2010 strijdig is met het splitsingsreglement en/of Annex 1 en daarom nietig is (artikel 2:14 in combinatie met artikel 5:129 Burgerlijk Wetboek). Dit is niet het geval. Gelet op artikel 9 lid 2 van het modelreglement dienen de privé gedeelten conform de bestemming te worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik. De vergadering van de VvE heeft door middel van het bij meerderheid genomen besluit van 17 mei 2010, dat rechtsgeldig is genomen, een afwijkend gebruik van het appartement aangenomen, waartoe zij op grond van artikel 9 lid 2 van het reglement gerechtigd was. Op deze grond kan strijdigheid met het reglement dus niet worden aangenomen. Ook van strijd met artikel 20 Annex 1 is geen sprake. De aanduiding “in gebruik geven” in dit artikel heeft geen betrekking heeft op het in gebruik geven voor korte duur waarbij de eigenaar zelf ook in het pand woont, zoals bij bed & breakfast het geval zal zijn, maar doelt op het in gebruik geven dan wel verhuren voor een langere termijn. Artikel 20 van Annex 1 is dan ook niet van toepassing. Nietigheid van het besluit op deze grond is daarom evenmin aan de orde.
6. Vervolgens moet worden beoordeeld of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid. Dit is het geval. [verzoeker] is woonachtig op de begane grond en het souterrain. De vetrekken van [verzoeker] op de bel/etage grenzen direct aan de gemeenschappelijk te gebruiken gang die toegang biedt tot de trap in het tussenhuis naar de overige appartementen. Partijen zijn het erover eens dat het monumentale pand gehorig is. Onweersproken is dat de twee bij [verzoeker] in gebruik zijnde stijlkamers op de beletage door een halfsteens binnenmuur met daarin drie gebeeldhouwde deuren van voormelde gang en de toegangsdeur zijn gescheiden. Voorts is niet betwist dat door de aanwezigheid van monumentale gestuukte plafonds en lambriseringen in zowel de stijlkamers zelf als in de gang een verbetering van de geluidsisolatie praktisch onuitvoerbaar is, omdat het een rijksmonument betreft. De (leden van de) VvE heeft/hebben dit onderkend. Om die reden dienen nieuwe eigenaren ook de verklaring als hiervoor onder 1.g vermeld te ondertekenen.
7. Gelet op de inhoud van het besluit is het [naam 1] toegestaan onbeperkt privé gedeelten te gebruiken voor bed & breakfastactiviteiten. In het verweer van de VvE is vermeld dat er al langere tijd door verschillende eigenaren bed & breakfast activiteiten zijn ondernomen en dat dit besluit een formalisering is van de bestaande situatie. [naam 2] heeft toegelicht dat zij in het verleden haar appartement wel voor korte perioden heeft verhuurd, maar dat ze er nu met haar vriend gaat wonen. [naam 1] heeft ter zitting toegelicht dat [naam 4] in het achterhuis rechts boven ook tijdelijk een bed & breakfast heeft gehad, maar dat het nu voor zijn kinderen wordt gebruikt. Hoe dit alles ook zij, eruit blijkt dat (bijna) alle leden van de VvE bed & breakfastactiviteiten hebben ontplooid en dat in de toekomst mogelijk weer willen gaan doen. Tegen deze achtergrond dient de toestemming aan [naam 1] te worden beoordeeld. Immers, indien het [naam 1] wordt toegestaan, kunnen andere eigenaren met een beroep hierop ook toestemming vragen en ligt de weg voor hen ook open.
8. Bed & breakfastactiviteiten impliceren dat steeds verschillende gasten voor kortere perioden van de privé vertrekken gebruik maken. Daardoor zal er noodzakelijkerwijs een intensiever gebruik van de gemeenschappelijke gang en trap worden gemaakt dan bij een normaal woongebruik, waarbij aannemelijk is dat dit ook in de nachtelijke uren zo zal zijn. Aangenomen kan worden dat sprake zal zijn van een veelvuldige in- en uitloop van gasten gedurende het verblijf en bij aankomst en vertrek met bagage.
9. [verzoeker] wordt, vanwege de ligging van zijn appartement, het meest intensief met de geluidsoverlast geconfronteerd. [verzoeker] heeft enige geluidsoverlast, behorende bij een normaal woongebruik, te dulden. Bij bed & breakfastactiviteiten is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van een normaal woongebruik echter geen sprake. Het mag zo zijn dat een loper in de gang de geluidsoverlast enigszins zal beperken, dit laat onverlet dat er geluidsoverlast zal zijn en blijven van de dichtslaande toegangdeur en de geluiden vanwege het gebruik van de trap. Bovendien kunnen de muren tussen de gang en de vetrekken van [verzoeker] niet worden geïsoleerd (zie 6.). Daar komt nog bij dat het belang als eigenaar om rekening te houden met het feit dat het pand gehorig is vele malen groter is dan het belang dat gasten daarbij hebben. Voorts zijn zij niet zonder meer gehouden aan hetgeen in het splitsingsreglement is vermeld en indien zij zich akkoord verklaren met regels aangaande de beperking van geluidsoverlast is dat jegens hen niet makkelijk te handhaven.
10. Het door de VvE verwoorde belang om de bed & breakfastactiviteiten toe te staan, omdat deze leuk zijn, contacten met gasten opleveren, daaruit vriendschappen kunnen voortvloeien en het fijn is om andere van je woning te kunnen laten genieten dient te wijken voor de belangen van [verzoeker] bij een rustig woongenot. Bij het besluit is met de belangen van [verzoeker] onvoldoende rekening gehouden.
11. Het voorgaande brengt met zich mee dat het besluit wordt vernietigd. Omdat de VvE ter zitting heeft aangevoerd dat er het komend jaar hoe dan ook geen bed & breakfastactiviteiten ondernomen zullen worden, heeft [verzoeker] op dit moment geen belang bij het verzoek tot schorsing van het besluit tot op het verzoek onherroepelijk is beslist.
12. De VvE wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. vernietigt het besluit van de VvE van 17 mei 2010 waarin aan [naam 1] toestemming is gegeven voor bed & breakfastactiviteiten in een gedeelte van zijn eigendom;
II. veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 300,00 voor salaris van zijn gemachtigde, voor zover verschuldigd, inclusief btw;
III. wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr. H.C. Hoogeveen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 oktober 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.