Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE HILVERSUM
Kenmerk: EA 10-308
Datum: 2 november 2010
251
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER TE HILVERSUM
op een verzoek als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek,
ingediend door:
de besloten vennootschap MONDIA INVESTMENTS B.V.
gevestigd te Utrecht
verzoekster
nader te noemen Mondia
gemachtigde: mr. G.M. Kerpestein
t e g e n:
1. de vennootschap onder firma VOF [namen verweerders]
gevestigd te Laren (NH)
2. [verweerder 2]
3. [verweerder 3],
vennoten van de vof [nam[verweerders],
zaakdoende te Laren (NH)
verweerders
nader te noemen [verweerders]
gemachtigde: mr. A.W. Booij
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Mondia heeft op 19 oktober 2010 een verzoek als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek ingediend. [verweerders] hebben geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om een verweerschrift in te dienen.
Het verzoek is ter terechtzitting behandeld op 1 november 2010. Mondia is verschenen bij
[naam 1] en haar gemachtigde. Namens [verweerders] zijn verschenen [verweerder 3] en hun gemachtigde.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Feiten
1. Met ingang van 1 januari 1997 hebben [verweerders] de detailhandelbedrijfsruimte aan de Brink 23 te Laren (NH) gehuurd voor de duur van vijf jaar en voorts onder de voorwaarden, vervat in een huurcontract d.d. 21 november 1996. Na afloop van de periode van vijf jaar is de huurovereenkomst steeds verlengd met een periode van vijf jaar, de laatste keer tot en met 31 december 2011.
2. In de periode van vijf jaar, voorafgaand aan de indiening van het onderhavige verzoekschrift, te weten 19 oktober 2005, is de huurprijs niet in onderling overleg nader vastgesteld.
3. De kale aanvangshuurprijs beliep fl. 45.000,-- (= € 20.420,11) per jaar, te vermeerderen met de BTW. Aan [verweerders] worden geen servicekosten in rekening gebracht. Per 19 oktober 2010 beloopt de – geïndexeerde – huurprijs € 27.235,56, te vermeerderen met BTW.
4. Bij brief d.d. 20 september 2010 heeft Castanea Bedrijfsmakelaars B.V. te Hilversum aan [verweerders] meegedeeld dat zij op verzoek van Mondia de nieuwe huurprijs per 1 april 2011 vastgesteld heeft op € 63.709,20 exclusief BTW per jaar en dat de huurprijs conform de geldende algemene voorwaarden bindend door drie deskundigen zou worden vastgesteld, als [verweerders] met Mondia niet binnen twee maanden na heden niet tot overeenstemming zouden komen. In die brief zijn [verweerders] erop gewezen dat wettelijk is bepaald dat partijen zich ook tot de rechter kunnen wenden, die veelal de huurprijs vaststelt gebaseerd op het oordeel van de bedrijfshuuradviescommissie. [verweerders] werd verzocht binnen vier weken na heden aan te geven of zij zich in de in die brief geschetste huurwaardebepaling konden vinden.
5. Bij brief d.d. 13 oktober 2010 heeft de gemachtigde van [verweerders] op de brief d.d. 20 september 2010 van Castanea gereageerd. De rapportage op basis waarvan Castanea de nieuwe huurprijs had vastgesteld was in strijd met de wet. Zij verzocht Castanea om de rapportage aan te passen en de gewijzigde rapportage zo spoedig mogelijk aan haar te doen toekomen. Zij zou dan de rapportage opnieuw bestuderen en [verweerders] vervolgens adviseren.
Het verzoek
6. Mondia verzoekt de kantonrechter:
a. tot deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW te benoemen de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland;
b. te bepalen dat de deskundige binnen gerede tijd een taxatierapport zal maken, strekkende tot het adviseren van een kale jaarhuurprijs per 19 oktober 2010 van het door haar aan [verweerders] verhuurde object, staande en gelegen aan de Brink 23 te Laren (NH), zulks met inachtneming van de wettelijke maatstaven, geformuleerd in artikel 7:303 lid 2 en lid 3 BW en de daarop gebaseerde jurisprudentie;
c. te bepalen dat partijen ieder bij helft behoren bij te dragen aan het door de deskundige te verlangen voorschotbedrag;
d. [verweerders], hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
7. Mondia is van oordeel dat de huidige huurprijs niet overeenstemt met het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, welke zich hebben voorgedaan in de referentieperiode 19 oktober 2005 – 19 oktober 2010, zulks te berekenen volgens de wettelijke criteria, als vastgelegd in artikel 7:303 lid 2 BW en nader uitgewerkt is in de jurisprudentie.
Zij streeft naar een nadere kale huurprijs van € 63.709,20 per jaar, vast te stellen per 19 oktober 2010.
8. Zij is anders dan de gemachtigde van [verweerders] van oordeel dat het taxatierapport van Castanea niet in strijd met de wet is. Zij wijst op haar belang bij duidelijkheid en het veilig stellen van haar belangen in deze met name haar belang om de ingangsdatum van de, naar zij verwacht, (veel) hogere huurprijs te sauveren.
Het verweer
9. [verweerders] stellen zich op het standpunt dat Mondia niet ontvankelijk is in haar verzoek, omdat zij in strijd met de ratio van de wet met hen geen overleg hebben gevoerd over de benoeming door hen van deskundigen.
10. Het is de omgekeerde wereld dat Mondia pas in haar verzoekschrift de mogelijkheid van overleg oppert en dat niet gedaan heeft alvorens de onderhavige procedure te beginnen.
11. Voor het geval de kantonrechter desondanks Mondia toch in haar verzoek ontvangt, maken [verweerders] geen bezwaar tegen benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie tot deskundige.
Beoordeling
12. Artikel 7:303 BW bepaalt dat zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen in bepaalde gevallen. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze, zo de rechter op grond van bijzondere omstandigheden niet anders beslist, met ingang van de dag waarop deze is gevorderd.
13. Ingevolge artikel 7:304 lid 1 BW is een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter, aldus artikel 7:304 lid 2 BW, deze op verzoek van de meest gerede partij.
14. Ofschoon uit deze bepalingen opgemaakt kan worden dat de wetgever ervan uitgaat dat partijen bij een huurovereenkomst van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW eerst onderling overleg plegen over de benoeming van een of meer deskundigen ter verkrijging van een advies als zij het over een nadere huurprijs niet eens kunnen worden, blijkt uit die bepalingen ook dat het ontbreken van een dergelijk overleg niet tot gevolg heeft dat een partij niet ontvankelijk is in haar verzoek aan de rechter tot benoeming van een of meer deskundigen teneinde een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs te kunnen instellen.
15. Artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien een verzoek tot benoeming van een deskundige door de meest gerede partij wordt gedaan, omdat partijen daarover geen overeenstemming bereiken, de dag van de indiening van dat verzoek voor de toepassing van artikel 7:303 leden 1,2 en 4 geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. Door zich tot de rechter te wenden voor benoeming van een deskundige bewerkstelligt de meest gerede partij dat als de rechter haar verzoek inwilligt, de nader vastgestelde huurprijs, bijzondere omstandigheden daargelaten, eerder zal ingaan dan wanneer een derde een of meer deskundigen benoemt.
16. Gezien de schriftelijke reactie d.d. 13 oktober 2010 van de gemachtigde van [verweerders] op de brief d.d. 20 september 2010 van Castanea, waarin met geen woord werd ingegaan op de door Castanea vermelde procedure tot benoeming van deskundigen, valt te billijken dat Mondia ter veiligstelling van de ingangsdatum van een eventuele hogere huurprijs de onderhavige procedure kort na ontvangst van die schriftelijke reactie gestart is.
17. Het verweer van [verweerders] gaat dan ook niet op en Mondia dient in haar verzoek te worden ontvangen.
18. Op zich genomen hebben [verweerders] geen bezwaar tegen benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland tot deskundige.
19. Het verzoek van [verweerders] wordt dan ook ingewilligd.
20. Als de meest gerede partij dient Mondia de deskundige onder toezending van een kopie van deze beschikking van zijn benoeming in kennis te stellen.
21. Wat de kosten van het advies van de deskundige betreft, bepaalt artikel 7:304 lid 3 dat deze proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de artikelen 196, 196, 199 en 244 van overeenkomstige toepassing zijn. Kortweg gezegd houdt dit in dat deze kosten voor rekening komen van de partij die in de procedure tot huurprijsvaststelling in het ongelijk gesteld zal worden.
22. Omdat het aan Mondia zal zijn om te beslissen of de procedure tot huurprijsvaststelling ook daadwerkelijk gevoerd zal worden, ligt het in de reden dat zij het door de deskundige te verlangen voorschotbedrag betaalt alsmede voorshands de kosten van de onderhavige procedure voor haar rekening neemt.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. benoemt tot deskundige om advies uit te brengen, als vereist voor het instellen door Mondia van een vordering als bedoeld in artikel 7:304 van het Burgerlijk Wetboek tot huurprijsvaststelling met betrekking tot de door haar aan [verweerders] verhuurde bedrijfsruimte aan Brink 23 te Laren (NH) de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland;
II. bepaalt dat de deskundige binnen gerede tijd een taxatierapport zal maken, strekkende tot het adviseren van een kale jaarhuurprijs per 19 oktober 2010 en/of 1 april 2011 van het door haar aan [verweerders] verhuurde bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de Brink 23 te Laren (NH), zulks met inachtneming van de wettelijke maatstaven, geformuleerd in artikel 7:303 lid 2 en lid 3 BW en de daarop gebaseerde jurisprudentie;
III. bepaalt dat Mondiaij het door de deskundige te verlangen voorschotbedrag dient te betalen;
IV. draagt Mondia op om de deskundige onder toezending van kopieën van haar verzoekschrift en van deze beschikking van deze benoeming schriftelijk in kennis te stellen en gelijktijdig [verweerders] van die schriftelijke kennisgeving een kopie toe te sturen;
V. veroordeelt Mondia, uitvoerbaar bij voorraad, voorshands tot betaling van de kosten van deze procedure, die begroot worden op € 461,00, waarvan € 111,-- wegens griffierecht en € 350,-- inclusief BTW wegens salaris gemachtigde.
Aldus gegeven door mr. F.M.P.M. Strengers, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2010 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter