Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
Vonnis van 29 december 2010
In de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: 441218 / HA ZA 09-3408 van
[A],
wonende te --,
eiser in de hoofdzaak,
advocaat mr. E.J.H. van Lith te Amsterdam,
tegen
[B],
wonende te --,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
en in de vrijwaringzaak met zaaknummer/rolnummer: 441740 / HA ZA 09-3473 van
[B],
wonende te --,
eiser in vrijwaring,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1. [C],
wonende te --,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TOWNSPACE PROPERTY B.V.
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden in vrijwaring
advocaat mr. P.P.C. den Bleker te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en [B] respectievelijk [C] c.s. worden genoemd. Voor zover gedaagden in vrijwaring ieder afzonderlijk worden bedoeld zullen zij [C] respectievelijk Townspace worden genoemd.
1. De procedure
In de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 april 2010 met de daarin genoemde stukken,
- de akte na tussenvonnis van [A], tevens inhoudende akte wijziging van eis, met bewijsstukken,
- de antwoordakte na tussenvonnis van [B].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
In de vrijwaring
1.3. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 april 2010 met de daarin genoemde stukken;
- de akte na tussenvonnis van [B],
- de antwoordakte na tussenvonnis van [C] c.s. met één productie,
- de akte uitlating productie van [B].
1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling in de hoofdzaak
2.1. In het tussenvonnis van 7 april 2010 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank ten aanzien van de primaire vordering van [A], gebaseerd op non-conformiteit van de geleverde woning, geoordeeld dat [B] de woning aan [A] heeft geleverd met een gebrek in de fundering, en dat de aanwezigheid van de funderingsproblemen, die aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden, naar verkeersopvattingen voor risico van [B] komt. De rechtbank heeft in het tussenvonnis geconcludeerd dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [B] terzake waarvan [B] jegens [A] in verzuim is komen te verkeren (rechtsoverwegingen 4.6 – 4.11 van het tussenvonnis).
2.2. [A] is bij het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld te reageren op het beroep van [B] op de exoneratiebedingen zoals verwoord in artikel 1.7 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst en artikel VI 2 sub b van de leveringsakte. Daarnaast zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte nader uit te laten omtrent de omvang van de schade.
2.3. [A] heeft vervolgens zijn eis vermeerderd. Hij vordert thans een bedrag aan schadevergoeding van EUR 20.429,32.
2.4. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna ingegaan voor zover van belang voor de verdere beoordeling van het geschil.
2.5. Ten aanzien van het beroep op de exoneratiebedingen overweegt de rechtbank als volgt.
[A] beroept zich op artikel 3 van Pro de koopovereenkomst. Dit artikel luidt, voor zover hier relevant:
“Verkoper garandeert de juistheid van zijn opgaven gedaan in artikel 1 lid 3 en Pro de daar vermelde bijlage alsmede die in artikel 2.
Verkoper staat er voor in dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvatting van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
Zoals in rechtsoverweging 4.4 van het tussenvonnis is overwogen, wordt ervan uitgegaan dat [B] in ieder geval op 4 februari 2004 daadwerkelijk bekend was met de funderingsproblemen en de ernst van de situatie. Dat is echter ruim na de verkoop en levering van de woning aan [A]. Anders dan [A] betoogt, kan niet ervan worden uitgegaan dat [B] ten tijde van de verkoop van de woning op de hoogte was van de funderingsproblemen en dat op [B] derhalve te dien aanzien een mededelingsplicht rustte en/of dat [B] de in artikel 3 van Pro de koopovereenkomst opgenomen garantiebepaling heeft geschonden door geen mededelingen te doen van mogelijke funderingsgebreken. De garantiebepaling van artikel 3 zet Pro, anders dan [A] stelt, de exoneratiebedingen niet opzij. [B] heeft weliswaar, samen met andere appartementseigenaren, bij brief van 23 november 2001 aan de beheerder van het gebouw, Rappange, zijn zorgen geuit over een vóór de renovatie aanwezige scheur in de muur die tijdens de renovatie met stucwerk is gecamoufleerd. Rappange heeft [B] bij brief van 13 december 2001, zoals geciteerd onder 2.3 van het tussenvonnis, echter meegedeeld dat het stadsdeel een splitsingsvergunning heeft afgegeven en dat deze vergunning niet zou zijn verleend indien op korte termijn funderingsherstel nodig zou zijn. Ook het bijgevoegde rapport van [D] Bouwtechniek bevat geen aanknopingspunten om te oordelen dat [B] toen had moeten begrijpen dat er sprake was van funderingsgebreken. Weliswaar kan uit dit rapport worden afgeleid dat geen concreet onderzoek naar de fundering is gedaan, maar [D] Bouwbedrijf was van mening dat het pand zich in goede conditie bevond en er gebaseerd op visuele inspectie geen urgente constructieve problemen aan het casco van het pand waren. De inschatting was dat er ook de komende 25 jaar geen onacceptabele scheurvorming was te verwachten. Onder deze omstandigheden heeft [A] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden waaruit is af te leiden dat [B] vóór of ten tijde van de verkoop op de hoogte was van funderingsgebreken aan de woning.
2.6. Voor dit geval betoogt [A] dat de funderingsgebreken als ernstige gebreken dienen te worden aangemerkt die een normaal gebruik van het appartement verhinderen. [A] stelt dat op hem terzake geen onderzoeksplicht rustte en er voor hem geen reden bestond om te twijfelen aan de staat van de fundering. Het exoneratiebeding wordt volgens [A] opzij gezet door de garantiebepaling en artikel 7:17 BW Pro.
2.7. [B] voert met betrekking tot de reikwijdte van het exoneratiebeding het volgende aan.
De kwestie rond de oude scheur van vóór de renovatie is met de reactie van Rappange op 13 december 2001 afgehandeld. Er was geen relevante informatie aanwezig met betrekking tot de eigenschappen van het verkochte terzake waarvan [B] een mededeling aan [A] had moeten doen. Op het moment van de verkoop beschikte het verkochte naar de wetenschap van [B] over alle vereiste eigenschappen. Op een verkoper rust dan niet de plicht om alle eerdere gebreken uit het verleden die inmiddels zijn opgelost aan een potentiële koper mede te delen. Slechts de bekende eigenschappen van het verkochte ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zijn relevant, niet wat daarvoor heeft plaatsgevonden en, afhankelijk van wat partijen zijn overeengekomen, ook niet wat daarna is gebeurd, aldus [B]. Verder betwist [B] dat hij zonder meer op grond van artikel 7:17 BW Pro aansprakelijk zou zijn voor de kosten van herstel, waartoe hij aanvoert dat hij te goeder trouw heeft gehandeld en niet bekend was met de gebreken aan de fundering. Die aansprakelijkheid hebben partijen beoogd uit te sluiten met het bepaalde in de koopovereenkomst en in de akte van levering. Hij heeft de woning “as is” geleverd, aldus [B].
2.8. De rechtbank leidt uit de stellingen van partijen af dat zij de reikwijdte van de exoneratiebedingen verschillend uitleggen. Partijen verschillen in dit verband van mening over de vraag of ook zodanig ernstige gebreken als de zich hier voordoende funderingsgebreken, die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, onder de reikwijdte van de exoneratiebedingen vallen, wanneer terzake geen mededelingsplicht op [B] als verkoper rustte. Bij de beantwoording van deze vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [B] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden waaruit is af te leiden dat partijen met de exoneratiebedingen hebben willen overeenkomen dat ook gebreken zoals de onderhavige funderingsgebreken, die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, onder de exoneratiebedingen zouden vallen. [B] wist ten tijde van de verkoop dat [A] de woning voor zichzelf kocht om erin te gaan wonen. In de visie van [B] zouden partijen feitelijk zijn overeengekomen te willen afwijken van het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro. [B] heeft echter geen verklaringen of gedragingen gesteld waaruit is af te leiden dat [A] dit heeft moeten begrijpen. Onder deze omstandigheden mocht [A] erop vertrouwen dat de exoneratiebepalingen niet zover zouden gaan dat zij het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro opzij zouden zetten en dat zij dus niet zien op funderingsgebreken die aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan en hem niet bekend hoefden te zijn.
2.9. Het vorenstaande betekent dat [B] zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid niet met succes op de exoneratiebedingen kan beroepen. [B] is dan ook jegens [A] aansprakelijk voor de door [A] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming geleden schade.
2.10. Ten aanzien van de omvang van de schade verwijst [A] in zijn akte na tussenvonnis naar de door [E] c.s. overgelegde akte met aanvullende producties van 5 maart 2008 in de procedure 293372 / HA ZA 04.2228, nogmaals door [A] overgelegd als productie 3 in deze procedure, en het eindvonnis in die zaak van 24 september 2008 waarbij de rechter een schadebedrag van EUR 88.482,74 heeft toegewezen aan [E] c.s. In dat vonnis is rekening gehouden met het gedeelte van de schade dat aan de vierde appartementseigenaar, thans zijnde [A], toekomt, te weten eenvijfde deel. [A] maakt dienovereenkomstig aanspraak op een schadevergoeding van EUR 17.696,55, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 juli 2007 tot aan heden, zijnde EUR 2.574,42.
[B] is in zijn antwoordakte niet inhoudelijk ingegaan op (de omvang van) de nader door [A] gespecificeerde en met bewijsstukken onderbouwde schade.
De rechtbank zal de schadevergoeding als onvoldoende betwist toewijzen zoals gevorderd.
2.11. [B] voert in zijn akte na tussenvonnis aan dat de hoofdzaak en de vrijwaring gelijktijdig dienen te worden afgedaan op de grond dat zij onlosmakelijk zijn verbonden. Aangezien thans gelijktijdig wordt beslist in de hoofdzaak en de vrijwaring, behoeft dit punt geen bespreking.
2.12. [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op:
- explootkosten EUR 83,78
- vast recht 241,-
- salaris advocaat, incl. vrijwaringsincident 1.808,- (4 pt × tarief EUR 452,00) Totaal EUR 2.132,78.
3. De verdere beoordeling in de vrijwaring
3.1. Bij tussenvonnis van 7 april 2010 zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de betekenis van de uitkomst van de zaak van [E] c.s. tegen [C] c.s. voor deze zaak.
3.2. [B] heeft daarop een akte na tussenvonnis genomen, waarin hij toelicht dat hij, evenals [E] c.s. in de procedure tussen [E] c.s. en [C] c.s., ten tijde van de levering van de woning niet bekend was met de funderingsgebreken. Er zijn geen feiten en omstandigheden door [C] c.s. gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie leiden dat [B] in afwijking van [E] c.s. wel op de hoogte was van de funderingsgebreken. Evenals in de andere procedure moet verder ervan worden uitgegaan dat de fundering van het pand ten tijde van de levering aan [B] reeds gebrekkig was, aldus [B].
Nu [E] c.s. in de andere procedure zijn geslaagd in het bewijs dat [C] c.s. afwist van aanzienlijke scheurvorming vóór de renovatie en dat volgens de rechtbank betekent dat zij jegens [E] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten en niet heeft voldaan aan haar plicht hiervan mededeling aan [E] c.s. te doen en [C] c.s. jegens [E] c.s. aansprakelijk is, geldt hetzelfde voor [C] c.s. jegens [B]. Op basis van het eindvonnis in de zaak van [E] c.s. tegen [C] c.s. dient [C] c.s. [B] te vrijwaren voor de betaling van datgene waartoe [B] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, aldus steeds [B].
3.3. [C] c.s. heeft vervolgens een antwoordakte na tussenvonnis genomen. Hierin maakt zij onder meer melding van het feit dat in de zaak van [E] c.s. tegen [C] c.s. hoger beroep is aangetekend. [C] c.s. acht het niet ondenkbaar dat het gerechtshof tot de bewezenverklaring komt dat zij geen wetenschap had van de aanzienlijke scheurvorming vóór de renovatie, zodat volgens haar nog niet definitief vaststaat dat [C] c.s. jegens [E] c.s. aansprakelijk is.
Verder staat nog niet vast dat [B] in de hoofdzaak aansprakelijk is jegens [A], meent [C] c.s. dat de vordering van [B] jegens haar in deze procedure is verjaard en heeft [B] te laat bij [C] c.s. geklaagd, aldus [C] c.s.
[B] heeft vervolgens verzocht de beslissing in de hoofdzaak en de vrijwaring aan te houden totdat het gerechtshof definitief heeft beslist in de zaak van [E] c.s. tegen [C] c.s., ter voorkoming van eventueel onnodig hoger beroep in de hoofdzaak en de vrijwaring.
3.4. Bij gebrek aan een eenstemmig verzoek van partijen dienaangaande ziet de rechtbank in de omstandigheid dat in de zaak [E] c.s. tegen [C] c.s. hoger beroep is ingesteld onvoldoende reden om de beslissing in de vrijwaring aan te houden in afwachting van een einduitspraak van het gerechtshof in genoemde andere procedure. Daarbij komt dat in de onderhavige zaak ook andere aspecten ter beoordeling voorliggen die niet, of op een andere wijze, aan de orde zijn in de zaak van [E] c.s. tegen [C] c.s. Voor zover het verzoek de hoofdzaak betreft, behoeft het geen bespreking op de grond dat het niet in de hoofdzaak is gedaan.
3.5. In het hierna volgende zal dan ook ervan worden uitgegaan dat in de zaak tussen [E] c.s. en [C] c.s. is beslist dat [C] c.s. afwist van aanzienlijke scheurvorming vóór de renovatie en [C] c.s. jegens [E] c.s. aansprakelijk is. De rechtbank neemt dit oordeel en de gronden ervan over. De enkele stelling van [C] c.s. dat zeker niet ondenkbaar is dat het gerechtshof in het hoger beroep tussen [C] c.s. en [E] c.s. tot de bewezenverklaring komt dat Townspace c.s. geen wetenschap had van de scheuren op de grond dat de heer [C] dat eerder heeft verklaard, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen dan in de zaak tussen [E] c.s. en [C] c.s. over de aan [C] c.s. toe te rekenen van de wetenschap van Rappange ten aanzien van de aanzienlijke scheurvorming in het pand vóór de renovatie.
3.6. [C] c.s. stelt dat [B] te laat heeft geklaagd over de funderingsgebreken. [B] voert hiertegen verweer.
3.7. Nu het gebrek aan de woning betrekking heeft op feiten die [C] c.s. als verkoper kende of behoorde te kennen, maar niet heeft medegedeeld, moet de kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro geschieden binnen bekwame tijd na de ontdekking van de funderingsgebreken door [B]. Blijkens de in het tussenvonnis vermelde feiten heeft [B] samen met andere bewoners bij brief van 23 november 2001 aan Rappange zijn zorgen geuit over een vóór de renovatie aanwezige scheur in de muur die tijdens de renovatie met stucwerk is gecamoufleerd. De omstandigheid dat [B] al sinds 27 juli 2001 eigenaar was van het appartement brengt op zichzelf niet mee dat hij ook al die tijd heeft geweten van scheurvorming vóór de renovatie. De scheur was immers gecamoufleerd met stucwerk en niet meer zichtbaar. [C] c.s. heeft overigens onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden waaruit is af te leiden dat [B] zijn zorgen eerder dan bij brief van 23 november 2001 had kunnen uiten.
3.8. [B] heeft met de brief van 23 november 2001 zijn zorgen tijdig aan Rappange kenbaar gemaakt. Rappange heeft [B] bij brief van 13 december 2001, zoals geciteerd onder 2.3 van het tussenvonnis, meegedeeld dat het stadsdeel een splitsingsvergunning heeft afgegeven en dat deze vergunning niet zou zijn verleend indien op korte termijn funderingsherstel nodig zou zijn. Ook het bijgevoegde rapport van [D] Bouwtechniek bevat geen aanknopingspunten om te oordelen dat [B] toen had moeten begrijpen dat er sprake was van funderingsgebreken. Weliswaar kan uit dit rapport worden afgeleid dat geen concreet onderzoek naar de fundering was gedaan, maar [D] Bouwbedrijf deelde mede dat het pand zich in goede conditie bevond en er gebaseerd op visuele inspectie geen urgente constructieve problemen aan het casco van het pand waren. Ingeschat werd dat er ook de komende 25 jaar geen onacceptabele scheurvorming was te verwachten. Er zijn verder onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat [B], bij afwezigheid van zichtbare aanwijzingen die op een mogelijk probleem duidden en gelet op de mededeling van Rappange, de aanwezigheid van een deugdelijke fundering redelijkerwijs had behoren te betwijfelen en op hem derhalve een onderzoeksplicht rustte. Dat [B] zich destijds heeft laten bijstaan door een professioneel aankopend makelaar is onvoldoende om hierover anders te oordelen.
3.9. Op 26 mei 2004 kan [B] worden geacht daadwerkelijk bekend te zijn geweest met funderingsproblemen en met de ernst van de situatie. Zoals ook uit de feiten zoals genoemd in het tussenvonnis blijkt is er in juni 2003, nadat er opnieuw scheurvorming zichtbaar was geworden, een inspectie geweest door de afdeling Handhaving Bouwen en Wonen van het stadsdeel Amsterdam Oud Zuid, waarna de gevel van het pand in juli 2003 is gestut en waarna het stadsdeel opdracht heeft gegeven tot nader onderzoek van de staat van de fundering van het huizenblok waarvan het appartement onderdeel uitmaakt. Toen was [B] echter al geen eigenaar meer van het pand, maar was [A] eigenaar. Fugro en SHR, ingeschakeld door Fugro, hebben op 3 november 2003 hun rapport aan het Stadsdeel uitgebracht. De rechtbank heeft in de hoofdzaak tussen [A] en [B] vastgesteld dat [A], die geen opdrachtgever was van het onderzoek van Fugro, pas kennis droeg van het rapport of redelijkerwijs daarmee bekend kon zijn op 4 februari 2004, toen een vergadering van de Vereniging van Eigenaren heeft plaatsgevonden, waar de gemeente heeft meegedeeld dat tot spoedig herstel van de fundering moest worden overgegaan. [A] heeft [B] vervolgens van de funderingsgebreken in kennis geteld bij brief van 26 mei 2004. [C] c.s. heeft overigens onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden waaruit is af te leiden dat [B] eerder dan 26 mei 2004 bekend was of had moeten zijn met de funderingsgebreken. Aldus is de klachttermijn van artikel 7:23 lid 1 BW Pro in de verhouding tussen [B] en [C] c.s. op 26 mei 2004 gaan lopen. [B] heeft [C] c.s. bij brief van 21 juni 2004 aansprakelijk gesteld (tussenvonnis onder 2.12). [C] c.s. stelt niet dat [B] gezien de termijn tussen 26 mei 2004 en 21 juni 2004 te laat zou hebben geklaagd. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [B] dit binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft gedaan.
3.10. Het verweer van [C] c.s. dat de vordering op grond van artikel 7:23 lid 2 BW Pro is verjaard, slaagt niet. De verjaringstermijn is gelet op het hiervoor overwogene en anders dan [C] c.s. stelt, in 2004 gaan lopen. In datzelfde jaar heeft [B] zowel [C] als Townspace aansprakelijk gesteld. Op 30 november 2004 heeft hij [C] c.s. in vrijwaring gedagvaard. Van verjaring op grond van artikel 7:23 lid 2 BW Pro is dan ook geen sprake.
3.11. [B] grondt zijn vordering in vrijwaring primair op non-conformiteit.
In het licht van de rapporten van Fugro en SHR, de mededeling van de gemeente op 4 februari 2004 dat tot spoedig herstel van de fundering dient te worden overgegaan en de aanschrijving van de gemeente in oktober 2004, had het op de weg van [C] c.s. gelegen haar stelling dat er ten tijde van de levering op 18 december 2001 (nog) geen gebrek was, nader feitelijk toe te lichten en te onderbouwen. Daarbij is van belang dat, naar achteraf is gebleken, al vóór de renovatie sprake was van aanzienlijke scheurvorming in de muren van het betreffende pand, hetgeen wijst op reeds op dat moment bestaande funderingsproblemen. Het rapport van [D] Bouwtechniek en het door de gemeente afgeven van de splitsingsvergunning kunnen [C] c.s. in dit verband niet baten, nu uit deze rapporten en de afgifte van de vergunning niet volgt dat de fundering was onderzocht en goedgekeurd.
[C] c.s. heeft geen feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden waaruit is af te leiden dat de funderingsproblemen nog niet bestonden ten tijde van de levering en het gevolg waren van normale slijtage. Onbetwist is dat binnen afzienbare tijd na de levering herstel van de fundering diende plaats te vinden ten einde het verder verzakken van het pand, en het uiteindelijk onbewoonbaar worden van de woning, tegen te gaan. Als uitgangspunt heeft daarmee te gelden dat de fundering reeds gebrekkig was toen [B] de woning kocht en deze aan hem werd geleverd en dat deze funderingsgebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Dit brengt mee dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.
3.12. De aanwezigheid van de onderhavige funderingsproblemen die aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden komt naar verkeersopvattingen voor risico van [C] c.s. De gebreken zijn reeds hierom aan haar toe te rekenen. Zoals bovendien hiervoor reeds is overwogen is er geen reden om aan te nemen dat op [B] een onderzoeksverplichting naar de staat van de fundering rustte.
Dat [C] c.s. jegens [B] in verzuim is komen te verkeren is tussen partijen niet in geschil.
3.13. De rechtbank verwerpt het beroep op de exoneratiebedingen zoals verwoord in artikel 7 sub a van Pro de algemene bepalingen van de sleutelovereenkomst en artikel 6 van Pro de akte van levering, een en ander zoals geciteerd in het tussenvonnis van 7 april 2010. Nu [B] ter comparitie heeft verklaard dat hij zich in de vrijwaringszaak aansluit bij hetgeen door [E] c.s. in de zaak tussen [E] c.s. en tegen [C] c.s. naar voren is gebracht, gaat de rechtbank ervan uit dat [B] ook in deze zaak een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid doet. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [C] c.s. haar mededelingsplicht jegens [B] geschonden door vóór de koop niets mede te delen omtrent de aanwezigheid van aanzienlijke scheurvorming vóór de renovatie en derhalve van mogelijke funderingsgebreken. In het licht hiervan en van het feit dat het gaat om gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [C] c.s. een beroep zou toekomen op de genoemde exoneratiebedingen.
3.14. Aldus is [C] c.s. jegens [B] aansprakelijk voor de door [B] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming geleden schade.
Voor zover [C] c.s. haar beroep op voordeelstoerekening heeft willen handhaven, wordt dit als onvoldoende toegelicht verworpen, nu [B] nadien de eis heeft gewijzigd en [C] c.s. vervolgens niet meer is ingegaan op de omvang van de schade.
3.15. De vordering tot hoofdelijke veroordeling van [C] c.s. tot betaling van het schadebedrag met rente dat [B] op grond van het vonnis in de hoofdzaak aan [A] dient te betalen, is toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de vordering tot hoofdelijke veroordeling van [C] c.s. in de proceskosten die [B] op grond van het vonnis in de hoofdzaak aan [A] dient te betalen.
3.16. [C] c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [B] begroot op:
kosten dagvaarding EUR 83,78
salaris advocaat EUR 1.130,- (2,5 punten x tarief II ad EUR 452,-)
Totaal EUR 1.213,78.
4. De beslissing in de hoofdzaak
De rechtbank
4.1. veroordeelt [B] tot betaling aan [A] van EUR 17.696,55 (zeventienduizend zeshonderd zesennegentig euro en vijfenvijftig cent) aan schadevergoeding alsmede van een bedrag aan wettelijke rente van EUR 2.574,42;
4.2. veroordeelt [B] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op EUR 2.132,78;
4.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
5. De beslissing in de vrijwaring
5.1. veroordeelt [C] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [B] van EUR 17.696,55 aan schadevergoeding alsmede van een bedrag aan wettelijke rente van EUR 2.574,42;
5.2. veroordeelt [C] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [B] van een bedrag van EUR 2.132,78 wegens door [B] aan [A] in de hoofdzaak te betalen proceskosten;
5.3. veroordeelt [C] c.s. hoofdelijk in de proceskosten in vrijwaring, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [B] begroot op EUR 1.213,78;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. de Groot en in het openbaar uitgesproken op
29 december 2010.
Type: CLdR