Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 456012 / HA ZA 10-1209
Vonnis van 10 november 2010
in de zaak van
[A],
wonende te --,
eiser,
advocaat mr. J.L. Stoevenbeld,
tegen
[B],
wonende te --,
gedaagde,
advocaat mr. S.P. Dalmolen.
Partijen worden hierna [A] en [B] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 juli 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [B] heeft in maart 2005 twee percelen grond te -- (hierna: de percelen) verkocht aan [A] voor een koopprijs van € 1.750.000,00. Tussen partijen is een geschil ontstaan omdat bleek dat volgens het destijds geldende bestemmingsplan op de percelen geen twee, maar slechts één woning mocht worden gebouwd.
2.2. Bij (tussen)arrest van 31 januari 2008 heeft het gerechtshof te Amsterdam geoordeeld dat [B] bij fax van 4 maart 2005 en vervolgens in de koopovereenkomst van 24 maart 2005 heeft gegarandeerd dat de percelen op het tijdstip van levering te weten 31 mei 2005, de mogelijkheid zullen bieden tot het bouwen van twee zelfstandige woonhuizen en dat [B] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende leveringsverplichtingen omdat op 31 mei 2005 de percelen publiekrechtelijk niet de mogelijkheid boden tot het bouwen van twee zelfstandige woonhuizen.
2.3. In september 2008 zijn de percelen aan [A] geleverd waarbij van de koopsom € 1.425.000,00 is betaald en voor het restant van € 325.000,00 door [A] een bankgarantie is gesteld.
2.4. Bij (eind)arrest van 22 december 2009 heeft het gerechtshof te Amsterdam geoordeeld dat de overeengekomen koopsom, na gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, met een bedrag van € 250.000,00 moet worden verminderd. Met betrekking tot de door [A] gevorderde schadevergoeding overweegt het hof - voor zover hier van belang - als volgt:
2.9 (…) Gelet op het oordeel van het hof in het tussenarrest (…) is [B] op de voet van artikel 6:277 lid 1 BW Pro verplicht de schade te vergoeden die [A] lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. (…)
2.11 (…) (Het) verschil tussen (a) het hypothetische geval van nakoming overeenkomstig de overeenkomst en (b) de feitelijke situatie na partiële ontbinding (bedraagt) € 200.000,00 (…)
2.12 De hierboven berekende schade van € 200.000,00 zal [A] slechts lijden indien definitief komt vast te staan dat het bouwen van twee woningen niet mogelijk is. Daaromtrent bestaat thans nog geen zekerheid omdat de desbetreffende procedure tot vaststelling van het bestemmingsplan nog niet is voltooid. De enkele stelling van [A] dat hij geen beroep tegen vaststelling van het bestemmingsplan zal instellen maakt dat niet anders. (…) het hof zal [B] daarom veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. (…)
2.13 In de schadestaat procedure dient te worden beoordeeld of voldoende causaal verband bestaat tussen de tekortkoming van [B] en de door [A] gemaakt kosten. De begroting van die kosten door [A] bij akte van 25 mei 2009 is ontoereikend reeds omdat de daarin genoemde bedragen niet steeds stroken met de overgelegde facturen, onvoldoende blijkt dat de overgelegde facturen betrekking hebben op de door [A] gestelde werkzaamheden, er facturen zijn overgelegd die niet aan [A] zijn gericht en geen bewijsstukken zijn overgelegd waaruit blijkt dat [A] de gestelde kosten heeft voldaan.
2.14 In beginsel kan [A] op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub a BW Pro aanspraak maken op door hem gemaakte redelijke kosten verband houdende met de redelijke inspanningen teneinde alsnog de publiekrechtelijke mogelijkheid te verkrijgen om twee woonhuizen te bouwen, ook indien deze inspanningen uiteindelijk geen succes zullen hebben. (…)
2.16 In de schadestaat procedure dient tenslotte het beroep van [B] op matiging van haar verplichting tot schadevergoeding te worden beoordeeld.
2.5. In 2008 is door de gemeente -- een nieuw bestemmingsplan ter inzage gelegd. Op 23 juni 2009 is bij amendement in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen dat op de percelen slechts de bouw van één woning is toegestaan. Het nieuwe bestemmingsplan is op 19 januari 2010 in werking getreden. [A] heeft geen beroep ingesteld tegen de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [B] tot betaling van:
1. de door het hof berekende schade ad € 200.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2005, dan wel een door de rechtbank te bepalen datum en rente,
2. de kosten van de door hem gevoerde vrijstellingsprocedure ex artikel 19 Wet Pro Ruimtelijke Ordening (WRO) ad € 33.817,30 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de desbetreffende facturen,
3. de overige gemaakte kosten ad € 33.050,39 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de desbetreffende facturen,
4. de kosten van het geding.
3.2. [B] voert gemotiveerd verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
de door het hof berekende schade
4.1. [B] voert allereerst aan dat zij op goede gronden tegen de arresten van het hof cassatieberoep heeft ingesteld, zodat van de juistheid daarvan niet zonder meer kan worden uitgegaan. De rechtbank zal desalniettemin, nu in cassatie nog niet is beslist, bij de verdere beoordeling uitgaan van hetgeen het hof heeft overwogen. Dit brengt mee dat als vaststaand moet worden aangenomen dat [A] als gevolg van het toerekenbaar niet nakomen van de koopovereenkomst in ieder geval een schade heeft geleden van € 200.000,00.
eigen schuld
4.2. [B] betoogt vervolgens dat [A] een deel van deze schade zelf zal moeten dragen omdat hij heeft verzuimd beroep in te stellen tegen de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. Dit beroep zou zeer kansrijk zijn geweest en zou er toe hebben geleid dat het bestemmingsplan zou zijn aangepast, zodat toch twee woningen op de percelen gebouwd hadden mogen worden. In dat geval zou [A] in het geheel geen schade hebben geleden. Door desondanks geen beroep in te stellen heeft [A] zijn schade ten onrechte niet beperkt en heeft hij - in ieder geval deels - zelf schuld aan het ontstaan van de door hem geleden schade, aldus [B].
4.3. [A] voert hiertegenover - kort gezegd - aan dat hem niet kan worden verweten dat hij geen beroep heeft ingesteld, terwijl bovendien niet vast staat dat dit tot een gunstiger resultaat had kunnen leiden.
4.4. De rechtbank stelt voorop dat het bepaalde in artikel 6:101 BW Pro meebrengt dat [A] binnen redelijke grenzen gehouden is de nodige maatregelen te nemen om zijn schade te beperken en dat, indien hij dat niet doet, de schade als gevolg daarvan deels voor zijn rekening dient te blijven. Die schadebeperkingsplicht is echter niet onbeperkt.
4.5. Vast staat dat [A] in ieder geval vanaf 2008 heeft geprobeerd zijn schade te beperken door, in het kader van een door hem aangevraagde bouwvergunning voor twee op de percelen te bouwen woningen, op grond van artikel 19 WRO Pro de gemeente -- te verzoeken vrijstelling van het (oude) bestemmingsplan te verlenen. Bij brief van 29 april 2009 heeft de gemeente meegedeeld dat geen vrijstelling wordt verleend, dat de aanvraag van de bouwvergunning wordt aangehouden tot het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden en dat is besloten de voorgenomen ontwikkeling van de percelen met de procedure van het nieuwe bestemmingsplan mee te laten lopen. Op 23 juni 2009 heeft de gemeenteraad een amendement op het voorgestelde bestemmingsplan aangenomen, tengevolge waarvan op de percelen slechts de bouw van één woning wordt toegestaan.
In de bij het hof tussen partijen gevoerde procedure heeft [A] bij akte van 7 juli 2009 voornoemde brief en het amendement als producties in het geding gebracht. Bij akte van 4 augustus 2009 heeft [B] erop gewezen dat zij van mening is dat [A] hiertegen beroep zou kunnen en moeten instellen. Bij akte van 25 augustus 2009 heeft [A] vervolgens meegedeeld geen beroep tegen het amendement te zullen instellen, omdat hij meent dat hij inmiddels meer dan genoeg tijd, geld en moeite heeft geïnvesteerd om door middel van de door hem gevoerde 19 WRO procedure zijn schade te beperken terwijl [B], ondanks dat inmiddels is vastgesteld dat zij jegens hem aansprakelijk is, niet bereid is gebleken de kosten daarvan te dragen.
4.6. De rechtbank is van oordeel dat gelet op deze gang van zaken in redelijkheid niet meer van [A] gevergd kon worden dat hij nogmaals op eigen kosten een beroepsprocedure zou gaan voeren, waarvan de uitkomst allerminst zeker was en vermoedelijk nog lang op zich zou laten wachten. Het had veeleer op de weg van [B] gelegen om, indien zij meende dat een door [A] in te stellen beroep wel kans van slagen zou hebben, hem uitdrukkelijk te verzoeken dat beroep toch in te stellen en hem daarbij tenminste aan te bieden in ieder geval deels de kosten van de daartoe te voeren procedure te dragen. Nu zij dat niet heeft gedaan kan zij zich niet achteraf erop beroepen dat [A] door geen beroep in te stellen zijn schade onvoldoende zou hebben beperkt. Het verweer wordt verworpen. De vordering tot vergoeding van de door het hof berekende schade van € 200.000,00 zal onverkort worden toegewezen.
4.7. Ten aanzien van de gevorderde wettelijke rente heeft [A] zich op het standpunt gesteld dat nu het hof heeft vastgesteld dat [B] per 31 mei 2005 in verzuim is ter zake van de nakoming van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting om op 31 mei 2005 de percelen te leveren met de publiekrechtelijk mogelijkheid tot het bouwen van twee zelfstandige woonhuizen, de door hem geleden schade per die datum is geleden en hij vanaf die dag recht heeft op vergoeding van de wettelijke rente daarover. Hij verliest daarbij evenwel uit het oog dat zijn schade eerst is ontstaan op het moment dat hij in september 2008, tegenover de betaling van de koopprijs de percelen zonder de toegezegde dubbele bouwmogelijkheid geleverd kreeg en dat hij, nu hij de koopprijs pas in september 2008 heeft voldaan, in de tussenliggende periode een aanzienlijk rentevoordeel heeft genoten. Om die reden zal de rechtbank de wettelijke rente eerst toewijzen vanaf 1 september 2008.
de kosten van de artikel 19 WRO Pro procedure
4.8. [A] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij zich bij de voorbereiding en uitvoering van de artikel 19 WRO Pro procedure heeft laten bijstaan door Bureau IMA en [C] B.V. Hij heeft als producties een viertal van die bedrijven afkomstige facturen met bijbehorende specificaties overgelegd. [A] betoogt dat deze facturen door hem zijn voldaan en dat de aldus door hem gedragen kosten van de artikel 19 WRO Pro procedure, zoals ook door het hof overwogen, op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub a BW Pro, als redelijke kosten voor de voorkoming of beperking van de door hem geleden schade voor vergoeding in aanmerking komen.
4.9. [B] stelt daartegenover allereerst dat de gevorderde kosten bij gebreke van een kostenoverzicht, onvoldoende zijn gespecificeerd en dat niet is gebleken dat [A] de facturen ook daadwerkelijk heeft betaald. [B] gaat er echter aan voorbij dat bij de overgelegde facturen wel degelijk specificaties van de verrichte werkzaamheden zijn gevoegd. Voor zover [B] meent dat ook die specificaties onvoldoende zijn, had zij dat nader moeten onderbouwen. Ten aanzien van de vraag of de facturen wel zijn betaald geldt dat ook indien dat niet zo zou zijn - [A] betwist dat - de gefactureerde bedragen nog steeds door [A] verschuldigd zijn en dus ook in zoverre als geleden vermogensschade kunnen worden aangemerkt.
4.10. [B] betoogt vervolgens dat [A] de verkeerde procedure heeft gevolgd om te bewerkstelligen dat het binnen het bestemmingsplan toegestaan zou worden twee woningen op de percelen te bouwen. Daarvoor was geen vrijstelling van het bestemmingsplan maar een wijziging nodig, waarvoor de 19 WRO procedure niet geëigend is. Dit betekent dat de kosten nodeloos zijn gemaakt, aldus [B].
Ook dit verweer slaagt niet. Voor [A] was uitsluitend van belang dat hij niet slechts één, maar twee woningen op de percelen zou kunnen bouwen. Of hem dat op basis van een gewijzigd bestemmingsplan of een vrijstelling van het geldende bestemmingsplan zou worden toegestaan was daarbij niet van belang. Terecht is niet weersproken dat de gevolgde artikel 19 WRO Pro procedure in beginsel tot vrijstelling had kunnen leiden en het dus mogelijk had kunnen maken dat alsnog twee woningen gebouwd zouden kunnen worden. Dat dit uiteindelijk niet is gelukt, is [A] niet te verwijten. De kosten van de gevoerde artikel 19 WRO Pro procedure kunnen dan ook worden aangemerkt als - zoals het hof overwoog - redelijke kosten verband houdende met de redelijke inspanningen teneinde alsnog de publiekrechtelijke mogelijkheid te verkrijgen om twee woonhuizen te bouwen, en komen om die reden voor vergoeding in aanmerking. Dit betekent dat de vordering onder 2 ad € 33.817,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de desbetreffende facturen, zal worden toegewezen
de overige gemaakte kosten
4.11. [A] vordert tot slot vergoeding van door hem ten behoeve van de voorgenomen bouw van twee woningen gemaakte, en achteraf als gevolg van de tekortkoming van [B] nutteloos gebleken, kosten. Het gaat daarbij om vier verschillende posten.
Allereerst een tweetal facturen van P&J Milieuservice van 8 juli 2008 aangaande de kosten van een bodemonderzoek en zandkeuring ad respectievelijk € 1.470,84 en € 1.342,14. [A] heeft daaromtrent opgemerkt dat het gaat om een bodemonderzoek in het kader van de aanvraag voor de bouwvergunning voor twee woningen en dat daarbij op twee bouwlocaties onderzoek is verricht. Nu achteraf is komen vast te staan dat slechts op één locatie gebouwd mag worden, is de helft van die kosten, te weten € 1.406,49, als gevolg van de tekortkoming van [B] onnodig gemaakt.
Verder gaat het om:
- Een aan Exert Group B.V. gerichte factuur van Soste Nuto B.V. van 4 juli 2005 aangaande het bekijken van de schetsen van de architect en het uitwerken en aanpassen van een bouwbegroting ad € 3.647,35.
- Een tweetal facturen van architect [D] van respectievelijk 3 juli 2008 en 9 juli 2006. Eerstgenoemde factuur ad € 8.579,90 heeft betrekking op “verrichte werkzaamheden tbv de bouw van twee woonhuizen aan de -- te --, eea volgens onze opgave dd 010205”. Met de hand is bijgeschreven: “vold. 7/1´09”. Laatstgenoemde factuur ad € 8.925,00 heeft betrekking op “verrichte werkzaamheden tbv de bouw van een kantoorvilla” .
-Een offerte van [E] Architecten van 28 januari 2005 aangaande uit te voeren werkzaamheden voor de mogelijke ontwikkeling van 2 landhuizen in -- voor in totaal € 15.000,00.
4.12. [B] heeft allereerst aangevoerd dat geen causaal verband bestaat tussen de kosten voor de bouw van twee woningen die zijn gemaakt vóór de toezegging van 4 maart 2005 en het niet nakomen van die garantie per 31 maart 2005, althans dat deze kosten voor rekening van [A] dienen te blijven. Dat geldt vervolgens ook voor de kosten die nog zijn gemaakt nadat de gemeente -- op 28 juni 2005 had laten weten dat het geldende bestemmingsplan slechts de bouw van één woning op de percelen toestond. [B] heeft verder betwist dat alle genoemde facturen door [A] zijn voldaan, dat de daarin genoemde kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt, dat de verrichte werkzaamheden geheel nutteloos zijn gebleken en dat de facturen zijn betaald.
4.13. De rechtbank stelt vast dat het hof heeft geoordeeld dat [B] ten onrechte geen percelen heeft geleverd waarop twee woningen gebouwd konden worden. Met [A] kan vervolgens worden aangenomen dat dientengevolge de voorgenomen bouw van twee woningen geen doorgang heeft kunnen vinden en hetgeen door [A] is betaald ter voorbereiding van die bouw, in beginsel als door hem als gevolg van de tekortkoming van [B] geleden schade voor vergoeding in aanmerking komt.
4.14. Dit geldt dan allereerst voor de factuur van Soste Nuto B.V., die weliswaar is gericht aan Exert Group B.V. maar waarvan [A] onbetwist heeft gesteld dat die vennootschap de door haar gedragen kosten aan hem heeft doorbelast.
Ook de factuur van [D] van 3 juli 2008 komt voor vergoeding in aanmerking, nu deze kennelijk betrekking heeft op reeds in februari 2005 overeengekomen werkzaamheden ten behoeve van de bouw van twee woonhuizen op de percelen.
Dat geldt evenwel niet voor de factuur van 9 juli 2006. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is immers niet duidelijk waarom de “verrichte werkzaamheden tbv de bouw van een kantoorvilla” - wat die ook inhouden - als gevolg van de tekortkoming van [B] nutteloos geworden zouden zijn. Daarbij komt dat, mede gelet op de omstandigheid dat het hof al overwoog dat onvoldoende bleek dat de overgelegde facturen betrekking hadden op de door [A] gestelde werkzaamheden, het tegenover de herhaalde betwisting door [B] op de weg van [A] gelegen een en ander nader toe te lichten. Hij heeft dat niet gedaan. De vordering is op dit punt onvoldoende onderbouwd terwijl de rechtbank bij deze stand van de procedure ook geen termen meer aanwezig acht [A] nogmaals in staat te stellen die toelichting te geven.
Dat geldt ook voor de offerte van [E] Architecten. Tegenover de herhaalde betwisting door [B] mocht van [A] ook hier worden verwacht dat hij een voldoende concrete onderbouwing zou verschaffen van zowel de aard en omvang van de uiteindelijk door [E] verrichte werkzaamheden, de grootte van het daarvoor verschuldigde bedrag, de datum van betaling als van het causaal verband met de aan [B] verweten tekortkoming. Hij heeft dat alles niet gedaan. De vordering zal om die reden in zoverre worden afgewezen.
De gevorderde helft van de facturen van P&J Milieuservice komt wel voor vergoeding in aanmerking. Naar [A] onbetwist heeft gesteld, betreffen deze facturen onderzoekskosten die zijn gemaakt ten behoeve van de bouwvergunning die in samenhang met de artikel 19 WRO Pro procedure is aangevraagd. Deze kosten zijn om die reden aan te merken als redelijke kosten verband houdende met de redelijke inspanningen teneinde alsnog de publiekrechtelijke mogelijkheid te verkrijgen om twee woonhuizen te bouwen.
De vordering onder 3 zal gelet op het voorgaande worden toegewezen tot een bedrag van in totaal € 13.633,74. De onbetwist gevorderde wettelijke rente vanaf telkens de vervaldatum van de desbetreffende facturen is eveneens toewijsbaar.
matiging
4.15. [B] verzoekt tot slot een eventueel toe te wijzen bedrag op de voet van artikel 6:109 BW Pro te matigen. [B] voert aan dat uit de in de procedure bij het hof uitgevoerde taxaties blijkt dat de door [A] van [B] gekochte grond, ook indien daarop maar één woning gebouwd mag worden, € 1.750.000,00 waard is. Bovendien blijkt uit de tussen partijen gevoerde onderhandeling dat [A] bereid was om zonder de door [B] verstrekte garantie € 1.700.000,00 voor de grond te betalen terwijl hij, omdat het hof de koopsom al met € 250.000,00 heeft verminderd, de grond nu krijgt voor € 1.500.000,00. Onder die omstandigheden is het onaanvaardbaar indien [A] daar bovenop nog eens een schadevergoeding van ruim meer dan € 200.000,00 zou ontvangen.
4.16. Artikel 6:109 BW Pro bepaalt dat indien toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden, de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding kan matigen. De daartoe door [B] aangedragen omstandigheden komen er in de kern op neer dat [A] in 2005 een zeer gunstige koop heeft gedaan, waardoor hij al een aanzienlijke winst heeft gemaakt, zodat het niet redelijk zou zijn hem daar bovenop nog een schadevergoeding toe te kennen.
De rechtbank volgt [B] daarin niet. [B] miskent met haar betoog dat een toe te kennen schadevergoeding er uiteindelijk slechts toe strekt om [A] te brengen in dezelfde positie waarin hij zonder de tekortkoming van [B] zou zijn geweest en niet om hem alsnog ten koste van [B] bevoordelen. Dit betekent dat indien [A] met de koop van de percelen in 2005 een zeer goede zaak heeft gedaan en daarmee een aanzienlijk voordeel heeft verworven, hij ook bij een volledige schadevergoeding niet in een betere positie wordt gebracht dan waarin hij zonder de tekortkoming van [B] zou zijn geweest. Tegen die achtergrond is niet goed in te zien waarom het achteraf onredelijk zou zijn als [A] thans alsnog de vruchten zal kunnen plukken van de door hem in 2005 gedane goede zaak, laat staan dat dit onaanvaardbaar zou zijn.
slotsom
4.17. De vorderingen van [A] zullen als na te noemen worden toegewezen. [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- dagvaarding 95,43
- vast recht 4.951,00
- salaris advocaat 4.000,00 (2 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 9.046,43
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van € 200.000,00 (tweehonderdduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2008 tot aan de voldoening,
5.2. veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van € 33.817,30 (drieëndertigduizend achthonderd zeventien euro en dertig cent), te vermeerderen met de wettelijke rente over €15.241,40 vanaf 15 augustus 2008, over € 7.996,80 vanaf 16 maart 2009, over € 7.723,10 vanaf 24 maart 2009 en over € 2.856,00 vanaf 16 april 2009, steeds tot aan de voldoening,
5.3. veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van € 13.633,74 (dertienduizend zeshonderd drieëndertig euro en vierenzeventig cent), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.647,35 vanaf 18 juli 2005, over € 1.406,49 vanaf 22 juni 2008 en over € 8.579,90 vanaf 7 januari 2009, steeds tot aan de voldoening,
5.4. veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 9.046,43,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.H. Vink en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2010.?