Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 452022 / HA ZA 10-652
Vonnis van 24 november 2010
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
3. [C],
wonende te --,
eiseressen,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen
[D],
wonende te --,
gedaagde,
advocaat mr. F.G. Horsting te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [D] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 19 mei 2010 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 30 augustus 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. zijn de erfgenamen van mw. [E], overleden op -- 2006, en uit dien hoofde gezamenlijk eigenaren van het appartementsrecht van de woning aan de -- 190-huis (hierna de woning). Aan [D] behoort het appartementsrecht toe van de bovenwoning aan de -- 190-II te --.
2.2. In de splitsingakte is een regeling opgenomen met betrekking tot de situatie dat een van de eigenaren zijn appartementsrecht wenst te verkopen. In dat geval dient het te worden aangeboden aan de eigena(a)ren van het andere appartementsrecht. Die is/zijn bevoegd het appartementsrecht over te nemen tegen een prijs die door drie deskundigen wordt bepaald waarbij als waarderingsmaatstaf zal gelden de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik.
2.3. Na het overlijden van mevrouw [E] heeft [D] contact gehad met de inmiddels overleden heer [F] (hierna [F]), de echtgenoot van eiseres sub 1. Bij brief van 3 november 2006 heeft [D] aan [F] geschreven, voor zover hier van belang, dat hij het aanbod van [F], gedaan namens de erven, om de woning van € 550.000,- aan hem te verkopen accepteert onder het voorbehoud van een voor hem positieve uitkomst van een bouwtechnische keuring en dat hij uiterlijk binnen 1 week na deze keuring schriftelijk laat weten of hij het aanbod definitief accepteert of niet. Na de bouwtechnische keuring heeft [D] aan [F] schriftelijk bericht dat onderzoek en funderingsherstel nodig zullen zijn en dat de kosten hiervan respectievelijk € 15.500,- en € 67.600,- zijn.
2.4. Bij brief van 31 januari 2007 heeft de voormalige raadsvrouw van [A] c.s. aan [D] medegedeeld dat het door [F] gedane aanbod geen gelding meer heeft en [A] c.s. de woning op de markt ter verkoop zal aanbieden, waarbij zij [D] het recht van eerste keus zal geven.
2.5. Op 31 januari 2007 heeft [D] conservatoir beslag op de woning doen leggen.
2.6. [D] heeft [A] c.s. in rechte betrokken en gevorderd, primair, [A] c.s. te veroordelen tot het opstellen en ondertekenen van een koopakte, waartoe hij heeft gesteld dat tussen hem en [A] c.s. met betrekking tot de woning een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Subsidiair heeft hij veroordeling gevorderd tot dooronderhandelen en meer subsidiair een verklaring voor recht dat zij onrechtmatig hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken met veroordeling van [A] c.s. tot vergoeding van schade en buitengerechtelijke kosten. In reconventie heeft [A] c.s. gevorderd voor recht te verklaren dat [D] onrechtmatig heeft gehandeld door het leggen van het conservatoir beslag, met veroordeling van [D] tot vergoeding van de daardoor geleden schade nader op te maken bij staat.
2.7. Bij vonnis van 14 november 2007 heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en is [A] c.s. veroordeeld exclusief met [D] te onderhandelen overeenkomstig het bepaalde in de splitsingsakte. De rechtbank heeft de reconventionele vordering van [A] c.s. afgewezen.
2.8. [D] heeft het beslag op 18 april 2008 opgeheven.
2.9. Bij arrest van het hof Amsterdam van 2 december 2008 heeft het hof het bestreden vonnis van de rechtbank van 14 november 2007 vernietigd, de conventionele vorderingen van [D] geheel afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat het beslag onrechtmatig is gelegd met veroordeling van [D] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat. Daarbij heeft het hof onder meer onder 2.17 van het arrest overwogen: “[A] c.s. kunnen schade hebben geleden. Dat is voldoende voor toewijsbaarheid in geval van een schadestaatprocedure. Het Hof ziet geen aanleiding op dit punt een comparitie van partijen te gelasten (…). De aanknopingspunten voor het bepalen van de geleden schade (ingangsdatum en het prijsverloop) zijn te onzeker.”
2.10. [A] c.s. heeft de woning op 5 januari 2010 overgedragen aan een derde voor
€ 850.000,-.
2.11. Ter verzekering van het verhaal van haar vordering heeft [A] c.s. op 1 februari 2010 conservatoir beslag doen leggen op de bankrekening van [D] en op twee aan hem toebehorende woningen.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert samengevat - veroordeling van [D] tot betaling van EUR 610.000,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 januari 2010 en de kosten van dit geding, de beslagkosten daaronder begrepen. [A] c.s. legt aan haar vordering ten grondslag -kort samengevat- dat zij door het onrechtmatig gelegde beslag schade heeft geleden, waarbij zij ervan uitgaat dat de woning verkocht en overgedragen zou zijn per
1 september 2007. De schade bestaat allereerst uit de minderopbrengst van de woning, zijnde het verschil tussen de taxatie door deskundigen van 6 juni 2007 die de woning op een bedrag van € 1.265.000,- hebben getaxeerd, en het bedrag waarvoor de woning is verkocht, te weten € 850.000,-, wat neerkomt op een bedrag van € 415.000,-. Daarnaast vordert zij wettelijke rente over de koopsom, te weten een bedrag van € 171.000,- alsmede een bedrag van € 24.000,- aan doorlopende eigenaarslasten.
3.2. [D] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Primair heeft [D] als verweer tegen de vordering aangevoerd dat de door [A] c.s. geëntameerde schadestaat procedure prematuur is omdat de cassatieprocedure nog aanhangig is en derhalve niet vast staat dat het beslag onrechtmatig is gelegd.
Dit verweer is tijdens het wijzen van vonnis achterhaald geraakt omdat, naar de rechtbank ambtshalve bekend is, op 8 oktober 2010 door de Hoge Raad arrest is gewezen in onderhavige zaak waarbij het cassatieberoep van [D] is verworpen met toepassing van artikel 81 RO. Dit betekent dat in rechte vast staat dat [D] onrechtmatig heeft gehandeld door het leggen van het conservatoir beslag en hij de schade die [A] c.s. als gevolg van het gelegde beslag heeft geleden dient te vergoeden. De omstandigheid dat het oordeel van de Hoge Raad eerst ten tijde van het wijzen van vonnis bekend is geworden en derhalve niet aan partijen bekend was ten tijde van de comparitie, maakt in de gegeven omstandigheden niet dat partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld op dit arrest te reageren. [A] c.s. niet, omdat zij in cassatie in het gelijk is gesteld en [D] niet omdat hij in zijn conclusie van antwoord en ter comparitie, voldoende in de gelegenheid is geweest inhoudelijk te reageren op de schadestaat van [A] c.s. en van die gelegenheid ook gebruik heeft gemaakt. Partijen zijn daarom niet in hun belangen geschaad door hen niet in de gelegenheid te stellen te reageren op genoemd arrest.
4.2. In deze schadestaat procedure staat vast dat [D] de schade dient te vergoeden die het gevolg is van het onrechtmatig gelegde beslag. [A] c.s. dient haar schade en het causaal verband tussen het beslag en de gestelde schade te onderbouwen.
4.3.1. De schade die [A] c.s. stelt te hebben geleden heeft voor het grootste deel betrekking op de zogenoemde minderopbrengst van de woning. Volgens [A] c.s. kan er in redelijkheid van uit worden gegaan dat de woning voor een bedrag van € 1.265.000,- zou zijn verkocht en overgedragen per 1 september 2007, indien er geen sprake zou zijn geweest van het beslag. [A] c.s. heeft in dit verband in de dagvaarding gesteld dat [D] door de beslaglegging haar belang om de woning te verkopen heeft geschaad omdat [A] c.s. inmiddels een koper had gevonden en zich ook andere serieuze gegadigden bij de makelaar hadden gemeld. Daarbij heeft zij gesteld dat de woning ten tijde van de beslaglegging getaxeerd was op € 1.265.000,- en dat de woning ook courant was. [A] c.s. stelt dat zij de verkoop van de woning pas weer na opheffing van het beslag ter hand kon nemen en dat de eerder aanwezige kopers waren afgehaakt en de recessie had toegeslagen waardoor de in 2007 te verwachten verkoopopbrengst niet meer haalbaar bleek. Zij heeft de woning pas op 5 januari 2010 voor een lagere prijs, namelijk € 850.000,-, kunnen verkopen.
De rechtbank stelt vast dat [A] c.s. bij dagvaarding deze stellingen niet met stukken heeft onderbouwd.
4.3.2. Ter afwering van de vordering heeft [D] bij conclusie van antwoord, onder verwijzing naar de daarbij gevoegde producties, gesteld dat in de periode van beslaglegging tot en met de opheffing van het beslag in het tweede kwartaal 2008 geen sprake is geweest van een dalende woningmarkt en dat de invloed van de kredietcrisis pas in het vierde kwartaal van 2008 merkbaar was. [D] verwijst hiertoe naar de door hem overgelegde woningmarktgegevens van Amsterdam-Zuid gepubliceerd door de NVM, die de woningtransacties van het eerste kwartaal 2007 tot en met het tweede kwartaal 2008 beschrijven. Ook heeft hij verwezen naar de eveneens door hem overgelegde rapporten “Woon Amsterdam” van 2007 en 2008 gepubliceerd door de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de gemeente Amsterdam. Uit het rapport van 2007 blijkt volgens [D] dat de prijzen van appartementen in Oud-Zuid in 2007 12% zijn gestegen en dat in 2008 sprake is van stilstand. Volgens [D] blijkt derhalve niet van een prijsdaling, maar van een prijsstijging gedurende de periode van beslaglegging. [D] heeft in dit verband ook gewezen op een door hem overgelegde brief van een MVA-makelaar waarin deze schrijft dat de effecten van de kredietcrisis op de huizenmarkt in Amsterdam Zuid zich niet openbaarden voor de tweede helft van 2008 en pas in het derde kwartaal van 2008 een kleine prijsdaling te zien was.
[D] heeft verder gesteld dat [A] c.s. van een onjuiste waarde van de woning uitgaat. Hij wijst er op dat hij een onderzoek naar de waardeontwikkeling van de woning heeft laten verrichten door onderzoeksbureau Momentum Technologies te Delft. Uit het van dit onderzoek opgemaakte rapport, dat door [D] in het geding is gebracht, volgt dat ten tijde van de beslaglegging geen sprake is van een waardedaling van de woning. Ook heeft [D] onder verwijzing naar overgelegde WOZ-beschikkingen, erop gewezen dat de WOZ-waarde van de woning gedurende de beslaglegging alleen is gestegen.
[D] heeft betwist dat er een koper voor de woning was in 2007. Hij heeft aangevoerd dat [A] c.s. daarvan geen enkel bewijsstuk heeft overgelegd en ook geen stappen heeft ondernomen om het beslag opgeheven te krijgen.
[D] heeft verder gesteld dat de vertraging in de verkoop van de woning niet is veroorzaakt door het gelegde beslag maar is te wijten aan de verhuurde staat van de woning, de gebrekkige onderhoudstoestand en de -mede met het oog op de voorgaande omstandigheden- veel te hoge vraagprijs van € 1.350.000,- die [A] c.s. hanteerde. Volgens [D] heeft [A] c.s. de verkoop dan ook inadequaat ter hand genomen. Ten aanzien van de gehanteerde vraagprijs stelt [D] dat de waardebepaling van de woning van € 1.265.000,- waar [A] c.s. van uit gaat, in strijd met de splitsingsakte is opgesteld, immers niet door drie maar door twee taxateurs. Maar ook geldt volgens [D] dat op basis van die taxatie niet mag worden aangenomen dat de woning ook voor dit bedrag zou zijn verkocht, omdat de taxatie is gebaseerd op een onverhuurde staat van de woning, terwijl de woning verhuurd was. Dit geldt ook voor de taxatie van 12 maart 2008, die uitkomt op een lager bedrag, te weten € 1.205.000,-. Ten aanzien van de taxatie van 12 maart 2008 heeft [D] ook een verklaring van één van de taxateurs ([G]) overgelegd waarin [G] laat weten het niet eens te zijn met de gang van zaken tijdens de waardebepaling en waarbij hij schrijft dat hij een waarde onder de € 1.100.000,- heeft voorgesteld. Ten aanzien van de verhuurde staat van de woning heeft [D] een machtiging van de huurster overgelegd waaruit volgt, kort gezegd, dat de huurster bij aankoop van de woning door [D] bereid is de woning te verlaten. Volgens [D] blijkt hieruit niet, anders dan [A] c.s. kennelijk meent, dat sprake was van een algemene bereidheid van de huurster om in geval van verkoop te vertrekken. [D] heeft in dit verband gesteld dat de koper van de woning pas ver na de opheffing van het beslag overeenstemming met de huurster heeft bereikt. Over de gebrekkige onderhoudstoestand heeft [D] onder meer gesteld dat de koper van de woning reeds een bedrag aan funderingsherstel van € 95.000,- heeft betaald en hij nog € 200.000,- aan renovatiekosten zal moeten maken om de woning bewoonbaar te maken. Tenslotte heeft [D] erop gewezen dat uit de eerder genoemde rapporten “Woon Amsterdam” volgt dat een vergelijkbare woning als de onderhavige woning in 2007 gemiddeld 22 dagen en in 2008 gemiddeld 24 dagen te koop stond, waaruit volgens [D] ook valt af te leiden dat [A] c.s. de verkoop niet adequaat ter hand heeft genomen. [D] heeft tevens gesteld dat [A] c.s. niet heeft toegelicht en onderbouwd waarom er van uit moet worden gegaan dat de woning op 1 september 2007 verkocht en geleverd had kunnen zijn, hetgeen gelet op r.o. 2.17 van het arrest van het Hof met betrekking tot de ingangsdatum, wel op haar weg had gelegen.
Daarnaast heeft [D] met stukken onderbouwd aangevoerd dat uit internetgegevens blijkt dat [A] c.s. de woning pas vanaf 15 april 2008 op internet te koop heeft aangeboden en wel voor een vraagprijs die veel hoger is dan de (overigens betwiste) taxaties van 12 maart 2008 en 7 juni 2007. Hieruit, alsmede uit een door hem overgelegde brief en email van de geïnteresseerde [H] van respectievelijk 21 april 2008 en 2 juni 2009, kan volgens [D] worden opgemaakt dat [A] c.s. voor medio april 2008 geen serieuze verkoopinspanningen heeft verricht.
4.3.3. Ter aanvulling op de in de dagvaarding ingenomen stellingen heeft [A] c.s. ter comparitie nog gesteld, samengevat, dat er daadwerkelijk serieuze kopers waren voor de woning die aan de makelaar biedingen hebben gedaan van respectievelijk € 1,2 miljoen (koper [I]), € 1.220.000,- (koper [H]) en € 1.155.000,- (niet met name genoemde koper). De rechtbank stelt vast dat [A] c.s. in dit verband heeft gewezen op de door [D] bij conclusie van antwoord overgelegde producties en zelf geen stukken heeft overgelegd ter onderbouwing van haar stellingen. Uit bedoelde producties kan echter niet worden opgemaakt dat daadwerkelijk concrete biedingen zijn gedaan tot de gestelde bedragen.
4.4. De rechtbank stelt vast dat [D] zijn stellingen dat in de periode van beslaglegging geen sprake is geweest van een dalende woningmarkt en van waardevermindering van de woning en dat andere omstandigheden dan het gelegde beslag ertoe hebben geleid dat de woning met vertraging kon worden verkocht, uitvoerig met stukken heeft gestaafd. Daartegenover heeft [A] c.s. haar stellingen geheel niet met stukken gestaafd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [A] c.s. daarmee tegenover de gemotiveerde betwisting door [D] onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij als gevolg van het beslag schade heeft geleden.
4.5. Voor zover [A] c.s. ter comparitie om praktische redenen heeft verzocht aan de rechtbank een deskundige te benoemen die gevraagd wordt wanneer de woning zou zijn verkocht en voor welke prijs als er geen beslag was gelegd, miskent dit verzoek dat het allereerst aan [A] c.s. is, om haar stellingen te onderbouwen. Zeker nu het Hof eerder heeft geoordeeld dat de aanknopingspunten voor het bepalen van de geleden schade te onzeker zijn, had in de onderhavige procedure van [A] c.s. mogen worden verwacht dat zij tegenover de uitvoerig gemotiveerde en met stukken onderbouwde stellingen van [D] onderbouwd stelt, zo nodig door middel van een eigen in te schakelen deskundige, dat zij schade heeft geleden als gevolg van het beslag. Dit heeft zij onvoldoende gedaan, zodat de rechtbank niet toekomt aan het benoemen van een deskundige.
4.6. Aangezien uit het voorgaande volgt dat [A] c.s. haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd, zullen deze vorderingen worden afgewezen.
4.7. [A] c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden begroot op € 1.188,00 aan vastrecht en op € 5.160,- (te weten 2 punten x het toepasselijke liquidatietarief van
€ 2.580,-), derhalve in totaal € 6.348,-.
5. De beslissing
De rechtbank
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak; aan de zijde van [D] begroot op € 6.348,- (zegge: zesduizend driehonderd achtenveertig euro);
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Bouter - Rijksen en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2010.?