Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 10/4207
Uitspraakdatum: 29 november 2010
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
gemachtigde: A
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 juli 2010 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Huizen, is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerendezaakbelasting 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 november 2010. Namens verweerder zijn verschenen B en C. Namens eiser is daar verschenen haar kantoorgenote D. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting verklaard dat, ondanks een ontoereikende volmacht daartoe van eiser, niettemin akkoord te gaan met het in deze zaak optreden van D als gemachtigde van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 386.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 386.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.112;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 27 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Huizen (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 401.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 bekendgemaakt.
2. Eiser is eigenaar en bewoner van de woning. De woning is een geschakelde woning met een carport en een inpandige berging. De inhoud van de woning is ongeveer 318 m³ en de oppervlakte van het perceel is 342 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009. Eiser bepleit een waarde van € 375.000. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de waarde van de woning, mede gelet op het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, op € 401.000 moet worden vastgesteld. Verweerder bepleit ongegrondverklaring van het beroep.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix, opgesteld door en aan de hand van een taxatie van C, taxateur, als gevolg waarvan de waarde van de woning is getaxeerd op € 386.000. Naast gegevens van de woning, heeft verweerder de door hem voorgestane waarde onderbouwd met verkoopcijfers van een aantal vergelijkingsobjecten.
6. Het in de waardematrix genoemde vergelijkingsobject a-straat -1 is te ver voor de waardepeildatum verkocht om de waarde van de woning te onderbouwen. Gelet op de in het overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot waardebepalende factoren zoals onder meer inhoud, ligging en bouwjaar, is de rechtbank van oordeel dat de overige objecten waar in het rapport naar wordt verwezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Daarbij dient bedacht te worden dat niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden vastgesteld, maar dat de transactiewaarden zijn bedoeld ter bepaling en bevestiging van de vastgestelde waarde. Met inachtneming van de onderlinge verschillen bieden de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, nu deze kort vóór de waardepeildatum verkocht zijn, naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende steun aan de in het rapport verdedigde waarde van € 386.000.
7. In het arrest van 22 oktober 2010 (LJN:BL 1943) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat artikel 26a van de Wet WOZ buiten toepassing dient te blijven omdat de wetgever daarmee een inbreuk heeft gemaakt op artikel 1 van Pro het eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Dat brengt mee dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet langer geacht wordt juist te zijn, als deze – kort gezegd – in geringe mate afwijkt van de waarde vastgesteld op de hiervoor onder 4. beschreven wijze. Nu verweerder de door hem voorgestane waarde van € 401.000 niet aannemelijk heeft gemaakt, is het beroep reeds daarom gegrond.
8. De rechtbank komt vervolgens toe aan de vraag of hetgeen door eiser is aangevoerd tot een lagere waarde dan
€ 386.000 moet leiden. Eiser heeft daartoe gewezen op een taxatierapport van taxateur E, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 375.000. Hiernaast heeft eiser naar voren gebracht dat het naast de woning gelegen object a-straat 0, op 21 april 2008 verkocht is voor € 350.000. Weliswaar is dit object volgens eiser op een 15 m² kleiner perceel gelegen dan de woning, maar - anders dan de woning - was het ten tijde van de verkoop in goede onderhoudsstaat, had het een moderne badkamer, een luxe woonkeuken en een prachtig aangelegde tuin.
9. Verweerder heeft overgelegd een memo van een telefoongesprek met de eigenaar van het object a-straat 0. Deze heeft onder meer verklaard dat de woning geheel uitgeleefd was, dat verschillende kozijnen rot waren, dat op basis van de uitkomst van een technisch rapport de koopsom is verminderd en dat de vorige eigenaar in financiële problemen zat. Na aankoop heeft de eigenaar dit pand verbouwd voor € 75.000. Bij deze verbouwing zijn onder meer alle kozijnen vervangen, heeft er zowel binnen als buiten schilderwerk plaatsgevonden en is de voorkamer met 17 m³ uitgebouwd. Verweerder verwijst hierbij verder nog naar de verkoopprijs van a-straat 0 in 2002, te weten € 394.789.
10. De rechtbank acht het aannemelijk dat, gelet op de hiervoor genoemde memo, de verkoopprijs van a-straat 0 in 2002 en de stelling van verweerder dat de door eiser naar voren gebrachte onderhoudsstaat, badkamer, woonkeuken tuin van het object a-straat 0 zijn gebaseerd op de aanbiedingstekst van de verkopend makelaar, de verkooprijs van dat object van
€ 350.000, niet zonder meer kan worden overgenomen voor de waardering van de woning. Hetzelfde geldt voor het door eiser overgelegde taxatierapport, nu dit rapport slechts met één - minder geschikt - vergelijkingsobject de voorgestelde waarde van de woning onderbouwt, terwijl verweerder de waarde van de woning met meerdere en meer geschikte vergelijkingsobjecten onderbouwt waarvan de verkoopdata bovendien dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen. Hiernaast maakt het rapport van eiser geen melding van de inhoud van het object noch van een erfdienstbaarheid, terwijl daar in het onderhavige geval wel sprake van is en verweerder daar blijkens zijn onweersproken toelichting ter zitting in de uitspraak op bezwaar dan ook rekening mee heeft gehouden.
11. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de wijze waarop de waarde van de woning is afgeleid uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten goed gefundeerd is en dat aan het taxatierapport van verweerder om die reden meer gewicht kan worden toegekend dan het taxatierapport van eiser. Al hetgeen eiser in dit verband naar voren heeft gebracht over de verkoop van het object a-straat 0, leidt daarom niet tot een aanpassing van de waarde van de woning.
12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder een waarde van € 386.000 voldoende aannemelijk heeft gemaakt en dat het door eiser aangevoerde geen aanleiding geeft die waarde lager vast te stellen. Met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zal de rechtbank de waarde van de woning vaststellen op € 386.000.
13. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
14. Voor de overige door eiser genoemde proceskosten, te weten de kosten van het taxatierapport van F taxateurs, overweegt de rechtbank het volgende.
De rechtbank stelt vast dat het uitbrengen van een taxatierapport aan eiser in dit geval redelijk is. Gelet op hetgeen hierover is bepaald in het Besluit proceskosten bestuursrecht - welke hiervoor verwijst naar het Besluit tarieven in strafzaken - kunnen dergelijke kosten alleen vergoed worden tot een maximum van € 81,23 per uur. Eiser heeft gevraagd om een integrale vergoeding van de kosten van de taxatie, zijnde € 327,25 inclusief BTW. Dit komt, uitgaande van de maximale vergoeding, overeen met een tijdsbesteding van (afgerond) vier uur voor deze taxatie. Verweerder stelt zich op het standpunt dat voor deze taxatie een uurvergoeding van € 81,23 per uur te hoog is en dat het aantal aan het taxatierapport bestede uren minder is dan vier.
Gelet op de inhoud en de kwaliteit van het taxatierapport zoals hiervoor onder 10. en 11. naar voren is gekomen, ziet de rechtbank aanleiding de vergoeding voor het taxatierapport vast te stellen op basis van een tijdsbeslag van een half uur en een uurtarief van € 40 en stelt de vergoeding voor dit rapport derhalve vast op € 20.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. drs. M.C.C. van de Schepop, rechter, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 november 2010.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.