Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
Vonnis in gevoegde zaken van 6 januari 2010
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 09-1222 / HA ZA 425041 van
[A jr.],
wonende te --,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. W.H.J. Luijer,
tegen
[B],
wonende te --,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 09-1393 / HA ZA 426560 van
[B],
wonende te --,
eiser,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
[A sr.],
wonende te --,
gedaagde,
advocaat mr. J. Bouter.
Partijen zullen hierna [A jr.], [B] en [A sr.] genoemd worden.
1. De procedure in de zaak 425041
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met productie,
- het tussenvonnis van 10 juni 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie,
- het proces-verbaal van comparitie van 27 oktober 2009, met de daarin vermelde gedingstukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 426560
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, tevens houdende de incidentele vordering tot voeging, met producties,
- de conclusie van antwoord in het incident, tevens houdende conclusie van antwoord, met
producties,
- het vonnis in incident van 17 juni 2009, waarbij de vordering in het incident is toegewezen
en in de hoofdzaak een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 27 oktober 2009, met de daarin vermelde stukken, alsmede de namens [B] verzonden brief van 21 oktober 2009 met aangehecht productie 9, toegezonden ten behoeve van de comparitie, alsmede de namens [A sr.] verzonden brief van 22 oktober 2009 met aangehecht producties 1 tot en met 10, eveneens toegezonden ten behoeve van de comparitie;
- akte overlegging productie.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde stukken staat het volgende vast.
3.1. [B], zijnde de verkoper, en [A sr.], als koper, hebben op 14 december 2001 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 1] (hierna: koopovereenkomst 1).
In voornoemde koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
(…)
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
a. het woonhuis met ondergrond en tuin en alles wat volgens verkeersopvatting daartoe behoort aan de [adres 1], [postcode] [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 1] (…).
b. de garage met werkplaats met ondergrond, teelland, water en alles wat volgens verkeersopvatting daartoe behoort aan de [adres 2], [postcode] [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 2] (…).
c. een perceel rietland, water en alles wat volgens verkeersopvatting daartoe behoort aan de [-----plas] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 3] (…).
d. een perceel teelland, water en alles wat volgens verkeersopvatting daartoe behoort aan de [-----plas] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] [nummer 4] (…).
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
(…) 5: Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: (de bouw van) woonhuis met garage, tuin, botenhuis en ligplaats voor een woonark.
bijzondere bepalingen
Artikel 19
6. Indien een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage wordt verkregen op het achterste deel van het verkochte, zijnde perceel [plaats] sectie [I] nummer [nummer 3] zal verkoper hiertegen nimmer bezwaar maken, dan wel zijn rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.
Tussen de woonark van de verkoper, gelegen aan het bij de verkoper in eigendom verblijvende perceel, zoals genoemd onder 1 van dit artikel en voornoemde woonark dient minimaal honderd meter te liggen. De koper neemt alsdan op zich de verplichting om de woonark met botenloods, annex garage door groenbeplanting zoveel mogelijk aan het oog te onttrekken.
(…)
9. Bij overtreding van een van bovengenoemde verplichtingen verbeurt de partij die in overtreding is ten behoeve van de andere partij een dadelijk opeisbare boete van tweehonderdduizend gulden (fl. 200.000,--) onverminderd het recht van deze partij op schadevergoeding.
3.2. Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten hebben er diverse besprekingen plaatsgevonden tussen [B], [A sr.] en [A jr.], waarbij onder meer ter sprake is geweest dat [A jr.] op het achterste gedeelte van het perceel een woonark zou leggen om daar te gaan wonen alsmede de voorwaarden waaronder de woonark zou worden geplaatst.
3.3. [A sr.] heeft bij koopovereenkomst van 20 december 2001 een aantal van de door [B] aan [A sr.] verkochte onroerende zaken aan zijn zoon [A jr.] verkocht (hierna: koopovereenkomst 2).
In voornoemde koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
(…)
Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt:
a. een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 2] (…)
b. een perceel rietland, water en alles wat volgens verkeersopvatting daartoe behoort aan de [-----plas] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 3] (…)
c. een perceel teelland, water en alles wat volgens verkeersopvatting daartoe behoort aan de [-----plas] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 4] (…)
Artikel 19: Alle Pro rechten en verplichtingen door verkoper verkregen en aangegaan jegens de heer [B], een en ander zoals vastgelegd in het onder voornoemde notaris berustende koopcontract d.d. 14 december 2001 worden bij deze door verkoper overgedragen aan koper, die deze rechten aanneemt en zich verplicht de desbetreffende verplichtingen op zich te nemen.
3.4. [B] heeft op 1 mei 2002 om 15.05 uur aan [A sr.] geleverd de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [I] nummer [nummer 1].
In de leveringsakte (hierna: leveringsakte 1) is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen.
(…)
BIJZONDERE BEPALINGEN
3. Overige bepalingen
(…)
d. Indien een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage wordt verkregen op het achterste deel van het verkochte, zijnde perceel [plaats] sectie [I] nummer [nummer 3] zal verkoper hiertegen nimmer bezwaar maken, dan wel zijn rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.
Tussen de woonark van de verkoper, gelegen aan het bij de verkoper in eigendom verblijvende perceel, zoals genoemd onder 1 van dit artikel en voornoemde woonark dient minimaal honderd meter te liggen. De koper neemt alsdan op zich de verplichting om de woonark met botenloods, annex garage door groenbeplanting zoveel mogelijk aan het oog te onttrekken.
f. Aan de verkoper wordt, zolang hij eigenaar is van het perceel zoals nader genoemd onder 1 van dit artikel en de aldaar gelegde woonark door hem al dan niet tezamen met zijn gezin wordt bewoond, een persoonlijk recht verleend dat zonder zijn schriftelijke toestemming het niet is toegestaan aan de koper of aan zijn rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel het verkochte op enigerlei wijze in gedeelten aan derden te vervreemden of in gebruik te geven voor welk doel dan ook.
(…)
g. Bij overtreding van een van bovengenoemde verplichtingen verbeurt de partij die in overtreding is ten behoeve van de andere partij een dadelijk opeisbare boete van negentigduizend zevenhonderdzesenvijftig euro vier eurocent (€ 90.756,04) of tweehonderdduizend gulden (fl. 200.000,--) onverminderd het recht van deze partij op schadevergoeding.
(…)
3.5. [A sr.] heeft vervolgens op 1 mei 2002 om 15.15 uur aan [A jr.] geleverd een deel van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (zoals vermeld in koopovereenkomst 2).
In deze overeenkomst is niet een bepaling opgenomen overeenkomstig artikel 19 van Pro koopovereenkomst 2.
3.6. [B] heeft bij brief van 4 mei 2006 het volgende aan de Burgemeester en Wethouders van [plaats] geschreven:
“Ivm bouwaanvraag van botenhuis, garage [adres 3] dien ik een bezwaarschrift in. Ik geef geen toestemming om mijn vergunning van mijn garage te gebruiken.”
3.7. Bij brief van 9 januari 2009 heeft mr. Zoutberg namens [A jr.], voor zover van belang, het volgende aan [B] bericht:
“(…)
Tijdens de periode waarin onderhandelingen omtrent de koop van voornoemde onroerende zaken plaats vonden, heeft u met cliënt overeenstemming bereikt over de verkoop van twee percelen grond, plaatselijk bekend als [plaats] sectie [I] nummers [nummer 5] en [nummer 6] (…), welke percelen door u aan cliënt werden verkocht voor een bedrag van fl. 22.000,- (€ 9.983,16) waarbij partijen afspraken dat de percelen pas na vijf jaar aan cliënt geleverd zouden worden vanwege fiscale redenen (…). Echter, onlangs heeft u cliënt desgevraagd meegedeeld dat u niet van zins bent om de tussen partijen gemaakte overeenkomst na te komen, een en ander waardoor u toerekenbaar bent tekort geschoten in de uitvoering van de overeenkomst (…). Gegeven uw handelwijze in de kwestie, heeft cliënt redenen om aan te nemen dat u niet van zins bent om de percelen aan cliënt te leveren voor de overeengekomen prijs, een en ander waardoor cliënt zich gerechtigd acht u te verzoeken (…) vóór 1 januari 2009, te verklaren dat u voornoemde tussen partijen gesloten overeenkomst zal nakomen. (…)
Een tweede kwestie tussen partijen betreft het feit, dat u op basis van artikel 3 sub Pro d. van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst was gehouden om geen bezwaar te maken tegen een aanvraag voor een bouwvergunning voor een botenhuis annex garage (…) tegen welke aanvraag u op 4 mei 2006 bezwaar heeft gemaakt. (…) een en ander waardoor u op basis van artikel 3 sub Pro 8. van voornoemde koopovereenkomst een contractuele boete heeft verbeurd van € 90.756,04. (…) Namens cliënt (…) sommeer ik u, voormeld bedrag (…) binnen een termijn van acht werkdagen na heden (…) over te maken (…).
3.8. [B] heeft bij brief van 23 januari 2009 aan [A jr.] het bestaan van de door [A jr.] gestelde overeenkomst betwist en medegedeeld deze derhalve niet na te komen. Voorts heeft [B] bestreden dat [A jr.] rechten kan ontlenen aan de tussen [B] en [A sr.] gemaakte afspraken.
3.9. [A jr.] heeft op 18 maart 2009 met verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag laten leggen op een aan [B] toebehorende onroerende zaak tot verhaal van een volgens [A jr.] door [B] verbeurde boete wegens het maken van bezwaar tegen een door [A jr.] aangevraagde vergunning.
3.10. Op 30 maart 2009 heeft [A jr.] [B] gedagvaard.
3.11. Bij brief van 30 maart 2009 heeft mr. Bosshardt namens [B], voor zover van belang, het volgende aan [A sr.] bericht:
(…)
Op 1 mei 2002 is tussen cliënt en u een notariële akte opgemaakt voor de overdracht van een aantal percelen (…)
In akte-1 (koopovereenkomst 1, rb) is bepaald dat cliënt, zolang hij eigenaar is van het perceel thans bekend als [plaats] [I] [nummer 7], een persoonlijk recht wordt verleend dat het u niet is toegestaan, zonder cliënts schriftelijke toestemming, voornoemde percelen op enigerlei wijze in gedeelten aan derden te vervreemden, ex art. 3 sub f akte Pro-1.
Nadat u voornoemde percelen van cliënt heeft verkregen heeft u deze gedeeltelijk overgedragen aan de heer [A jr.] (…).
Voor deze gedeeltelijke overdracht aan een derde van de door u van cliënt verkregen percelen, behoefde u de schriftelijke toestemming van cliënt. Deze heeft cliënt niet gegeven. (…)
Namens cliënt verzoek ik u, voorzover nodig met kracht van sommatie, het bedrag groot € 92.541,04 (…) uiterlijk op 10 april 2009 overgemaakt te hebben op de derdengeldenrekening van mijn kantoor (…).
3.12. Op 8 april 2009 heeft [B] met verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag gelegd op een aantal aan [A sr.] toebehorende onroerende zaken, waarna [B] [A sr.] op 21 april 2009 heeft gedagvaard.
3.13. Mr. D.B. Schoenmakers is notaris bij het notariskantoor ‘Notarissen Schoenmakers & Reijnen”. De onder 3 sub 1 en 3 vermelde koopovereenkomsten zijn door voornoemd notariskantoor opgemaakt. De onder 2 sub 4 en 5 vermelde akten van levering zijn verleden ten overstaan van notaris Schoenmaker.
Notaris Schoenmakers heeft op 13 september 2009 voor akkoord getekend de door mr. Zoutberg, destijds raadsman van [A sr.], opgestelde verklaring naar aanleiding van het telefoongesprek dat mr. Zoutberg met notaris Schoenmaker op 8 september 2009 heeft gevoerd. In deze verklaring is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Het betrof hier een complexe transactie waarbij [B] de aan hem toebehorende zaken en teel- en rietlanden heeft verkocht aan [A sr.] en aan [A jr.]. Ik had de indruk dat partijen voordat zij bij mij kwamen voor het passeren van de aktes, al zeer uitgebreid overleg hadden gevoerd over hoe de transactie diende te worden uitgevoerd, maar ik ben bij deze gesprekken niet aanwezig geweest.
(…)
Het was de bedoeling van [A sr.] de opstallen aan de voorkant van het terrein te slopen en daar een huis te bouwen. [A jr.] zou het achterste gedeelte van het perceel kopen om daar een woonboot neer te leggen.
Ik meen mij te herinneren dat de belangrijkste gesprekken plaats hebben gevonden tussen [A jr.] en [B] en dat er door hen ook concrete afspraken gemaakt zijn over bijvoorbeeld de plaats waar [A jr.] de woonark zou mogen neerleggen. (…)
De reden waarom [B] niet rechtstreeks aan [A jr.] onroerende zaken heeft verkocht en geleverd, had te maken met bepaalde fiscale aspecten van de zaak, waarbij ik aanneem dat het door [B] waarschijnlijk lucratiever was om alle onroerende zaken in één transactie aan [A sr.] te verkopen en leveren.
Op de dag van het transport zijn [B], [A jr.] en [A sr.] samen in één auto naar mijn kantoor gekomen. [B] is bij het passeren van de eerste transportakte aanwezig geweest en heeft daarna, toen het tweede transport plaats vond, mijn kantoor verlaten. Nadat de tweede akte was gepasseerd hebben [A jr.], [A sr.] en [B] mijn kantoor verlaten en zijn gezamenlijk weer weggereden.
Ik weet bijna 100% zeker dat [B] wist dat [A sr.] een gedeelte van het perceel zou doorverkopen en leveren aan [A jr.].
(…)”
4. Standpunten van partijen
in de zaak 425041
4.1. [A jr.] vordert in conventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [B] te veroordelen om aan [A jr.] te betalen een bedrag van € 92.541,04 te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 90.756,04 vanaf 1 april 2009. Dit bedrag bestaat uit een bedrag van € 90.756,04 aan hoofdsom, € 1.118,91 aan wettelijke handelsrente en € 1.785,-- aan buitengerechtelijke incassokosten.
2. [B] te veroordelen om binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis de percelen grond, plaatselijk bekend als [plaats] sectie [I] nummers [nummer 5] en [nummer 6] met een totale oppervlakte van 21 are en 99 centiare, aan [A jr.] te leveren, waartegenover [A jr.] een bedrag van € 9.983,16 dient te voldoen;
3. te bepalen dat, indien [B] niet voldoet aan het aldus gewezen vonnis en niet binnen zeven dagen na het aldus gewezen vonnis de percelen grond, plaatselijk bekend als [plaats] sectie [I] nummers [nummer 5] en [nummer 6] met een totale oppervlakte van 21 are en 99 centiare, aan [A jr.] levert, [B] een dwangsom verbeurt van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat hij in gebreke blijft om aan het vonnis te voldoen;
4. [B] te veroordelen in de kosten van het geding.
4.2. [A jr.] legt aan de onder 4.1. sub 1 vermelde vordering ten grondslag dat [B] in strijd met de uit koopovereenkomst 2 voortvloeiende verplichtingen bezwaar heeft gemaakt tegen de aanvraag van [A jr.] van een bouwvergunning voor een botenloods/annex garage. [B] heeft hiermee de contractuele boete van € 90.756,04 verbeurd, aldus [A jr.].
[A jr.] voert aan dat het door [A sr.] verkregen recht niet expliciet behoefde te worden overgedragen, aangezien het recht zodanig met de eigendom van het perceel is verbonden dat slechts de eigenaar belang heeft bij dat recht. Dit kwalitatieve recht gaat dan ook van rechtswege over op de verkrijger onder bijzondere titel ingevolge het bepaalde in artikel 6:251 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.3. [A jr.] legt aan de onder 4.1. sub 2 vermelde vordering ten grondslag dat hij met [B] mondeling is overeengekomen dat [B] hem twee percelen grond, bekend als [plaats] sectie [I] nummers [nummer 5] en [nummer 6] met een totale oppervlakte van 21 are en 99 centiare, zou verkopen voor een bedrag van fl. 22.000,-- (€ 9.983,16), waarbij is afgesproken dat de percelen pas na een periode van vijf jaar aan [A jr.] zouden worden geleverd. [A jr.] vordert thans nakoming van deze overeenkomst.
5.1. [B] stelt zich primair op het standpunt dat de grondslag voor een boete ontbreekt. Hij voert hiertoe aan dat de leveringsakte beslissend is om vast te stellen onder welke voorwaarden een onroerende zaak is geleverd. Nu in leveringsakte 2 niet het bepaalde in artikel 19 van Pro koopovereenkomst 2 is opgenomen, ontbreekt de grondslag aan de verbeurde boete. Bovendien zijn de rechten die [A sr.] ten laste van derden heeft bedongen in de leveringsakte niet overgedragen.
Subsidiair betoogt [B] dat de bepaling betreffende het afstand doen van bezwaar maken tegen een ligplaatsvergunning nietig is, aangezien onduidelijk is waarvan afstand wordt gedaan en de bepaling zich uitstrekt tot alle rechtsopvolgers.
Meer subsidiair meent [B] dat hij, gezien de tekst van de bepaling, deze niet heeft geschonden. Hij heeft immers geen bezwaar gemaakt. Zo zijn brief al als een bezwaarschrift kan gelden, is dit voorafgaand aan het verlenen van de vergunning gedaan en enkel tegen de bouwvergunning van een garage en niet tegen de ligplaatsvergunning van een woonark.
5.2. [B] betwist het bestaan van de door [A jr.] gestelde overeenkomst. Het enkele feit dat hierover niets op schrift staat is hiertoe reeds voldoende bewijs, aldus [B].
5.3. [B] betwist voorts de buitengerechtelijke incassokosten alsmede de noodzaak van het opleggen van een dwangsom.
6.1. [B] vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A jr.] te verplichten het gelegde conservatoire beslag binnen twee dagen na het te wijzen vonnis op te heffen en te bepalen dat indien [A jr.] hieraan niet voldoet hij aan [B] een dwangsom verbeurt van € 100,-- per dag voor iedere dag dat [A jr.] in verzuim is hieraan te voldoen, zulks met veroordeling van [A jr.] in de kosten van het geding. Hij heeft hiertoe gesteld dat het beslag onrechtmatig en vexatoir is.
7.1. [A jr.] betwist dat het beslag onrechtmatig dan wel vexatoir is. Hij voert daartoe aan dat hij (eerst) beslag heeft laten toen hij van een makelaar had gehoord dat [B] het desbetreffende perceel aan derden te koop had aangeboden. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [A jr.] een door de desbetreffende makelaar verzonden emailbericht overgelegd. Volgens [A jr.] heeft [B] bij zijn eis tot opheffing geen enkel belang genoemd dat met onmiddellijke opheffing is gediend.
in de zaak 426560
8.1. [B] vordert om [A sr.] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan hem, [B], een bedrag van € 90.756,04 te betalen alsmede een bedrag van € 1.785,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2009 tot de dag der algehele voldoening, zulks met veroordeling van [A sr.] in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten.
8.2. [B] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [A sr.] in strijd met het bepaalde in artikel 3 sub f van Pro leveringsakte 1 een gedeelte van de onroerende zaken heeft ontvreemd zonder dat [B] daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Gelet op het bepaalde in artikel 3 sub g van Pro die leveringsakte heeft [A sr.] een direct opeisbare boete verbeurd aan [B], aldus [B].
9.1. [A sr.] betwist dat hij artikel 3 sub f van Pro de leveringsakte heeft overtreden. Hij voert daartoe aan dat [B] wel degelijk toestemming heeft gegeven. Het was immers van meet af aan de bedoeling van partijen dat een gedeelte van de onroerende zaken door [A sr.] aan [A jr.] zou worden geleverd. Dat blijkt reeds uit hetgeen in artikel 19 sub Pro 6 van de leveringsakte met betrekking tot de woonark is opgenomen.
Aangezien het [B] wegens fiscale redenen beter uitkwam om het perceel bij één akte te leveren is – op verzoek van [B] – gekozen voor de constructie dat [B] het gehele perceel eerst aan [A sr.] leveren, waarna [A sr.] het vervolgens aan [A jr.] zou verkopen.
Ook overigens is voldaan aan de strekking van het artikel, aangezien ook thans de privacy van [B] is gewaarborgd, aldus [A].
Ter comparitie heeft [A sr.] verklaard dat hij het niet redelijk vindt zoals het nu gaat, aangezien hij nu problemen heeft, terwijl de constructie destijds omwille van [B] is bedacht. De rechtbank begrijpt dit verweer als een beroep op de redelijkheid en billijkheid in die zin dat volgens [A sr.] [B] zich redelijkerwijs niet op het bepaalde in artikel 3 f en g van de bijzondere bepalingen in de leveringsakte kan beroepen, aangezien hij van aanvang af wist dat [A sr.] een gedeelte van het perceel aan [A jr.] zou verkopen.
Voorts is ter terechtzitting namens [A sr.] aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [A sr.] gelet op voornoemde omstandigheden, een contractuele boete zou moeten betalen.
9.2. Voorts heeft [A sr.] betoogd dat de vordering van [B] op grond van het bepaalde in artikel 3:310 BW Pro is verjaard, aangezien [B] reeds vanaf 1 mei 2002 ervan op de hoogte was dat [A sr.] de onder 3.3. vermelde onroerende zaken aan [A jr.] had geleverd.
10 De beoordeling
in de zaak 425041
in conventie
vordering met betrekking tot de gevorderde contractuele boete
10.1. [B] heeft als meest verstrekkende verweer tegen de vordering aangevoerd dat, zo het beding in koopovereenkomst 2 al van kracht zou zijn in de relatie [B] – [A jr.], het beding in strijd is met de goede zeden en/of openbare orde en dus nietig. Hij heeft hierbij verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 16 augustus 2007 (LJN: BC1167). De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
10.2. Anders dan [B] heeft betoogd doet zich geen situatie voor zoals in voornoemd arrest.
Ten eerste geldt dat weliswaar in het beding is opgenomen dat [B], dan wel zijn rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel, nimmer bezwaar mogen maken indien een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage wordt verkregen op het achterste deel van het verkochte, maar niet is overeengekomen noch bepaald dat [B] deze beperking bij wijze van kettingbeding moet doorgeven aan al zijn rechtsopvolgers (en het door dezen moet laten doorgeven aan hun rechtsopvolgers, zodat (ook) derden het perceel niet zullen kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van de in het beding genoemde rechten. Het gaat derhalve in casu niet om een beding dat ertoe strekt om derden af te houden van de rechter die hen toekomt.
Voorts geldt dat het beding niet té verstrekkend is geformuleerd zoals in het aangehaalde arrest. In casu bleek duidelijk met betrekking tot welke plannen afstand werd gedaan, namelijk afstand van het recht bezwaar te maken tegen een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage op het achterste deel van het verkochte. Niet is gesteld noch gebleken dat [B] niet wist wat de plannen waren ten aanzien van de woonark. Uit hetgeen is opgenomen in koopovereenkomst 1 en leveringsakte 1 blijkt juist dat de voorwaarden waaronder de woonark zou worden geplaatst tussen partijen zijn besproken en vastgelegd. Hierbij is onder meer rekening gehouden met de wensen van [B] betreffende zijn privacy.
10.3. Nu zich niet een situatie voordoet als die waar [B] zich op heeft beroepen en ook overigens niets is gesteld of gebleken dat tot de conclusie zou kunnen leiden dat het onderhavige beding nietig zou zijn, gaat de rechtbank voorbij aan de stelling dat het hier een nietig beding betreft.
10.4. [B] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat aan de verbeurde boete een grondslag ontbreekt, nu het niet in leveringsakte 2 is opgenomen. Anders dan [B] meent is voor beantwoording van de vraag of de onderhavige bepaling tussen [B] en [A jr.] van kracht is niet de leveringsakte bepalend. Met [A jr.] is de rechtbank van oordeel dat het recht dat geen bezwaar wordt gemaakt tegen de onderhavige vergunning een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 BW Pro is, zodat dat recht van rechtswege is overgegaan op degene die het goed, in casu het onder 2.3. vermelde perceel, onder bijzondere titel heeft verkregen, te weten [A jr.]. Derhalve geldt in de verhouding [B] en [A jr.] het bepaalde in de bijzondere bepalingen onder 3.d. van leveringsakte 1 dat, indien een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage wordt verkregen, [B] hiertegen nimmer bezwaar zal maken.
10.5. [B] heeft ten slotte betoogd dat, gezien de grammaticale en teleologische uitleg van de onderhavige bepaling, hij deze bepaling niet heeft geschonden, hetgeen [A jr.] heeft bestreden. Tussen partijen is derhalve in geschil de uitleg van het bepaalde in de bijzondere bepalingen onder 3.d. van leveringsakte 1. Bij de beantwoording van de vraag naar de uitleg van die bepaling komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Uit de akte is af te leiden dat de koper het perceel wenst te gebruiken om een woonark met garage en botenhuis neer te leggen. Voorts is in artikel 19 van Pro leveringsakte vermeld dat verkoper nimmer bezwaar zal maken indien een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage wordt verkregen. Aan het niet nakomen van die bepaling is een boete verbonden.
Uit deze in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, moet als de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling worden afgeleid dat de koper voornemens was het verkochte te gebruiken als woonhuis met garage, tuin, botenhuis en ligplaats voor een woonark en het dientengevolge voor hem van belang was om hiertoe een vergunning te verkrijgen, waarbij het van belang was dat (in ieder geval) de verkoper geen beletsel zou opwerpen om een dergelijke vergunning te verkrijgen. Het belang blijkt eens te meer uit het feit dat partijen een boete hebben verbonden aan het schenden van het verbod om bezwaar te maken tegen het verkrijgen van een vergunning. De bepaling moet derhalve zo worden uitgelegd dat het [B] als verkoper ook niet was toegestaan om voorafgaand aan het verlenen van de vergunning bezwaar te maken. Dat de verkoper slechts achteraf geen bezwaar zou mogen maken zoals [B] stelt, zou de bepaling tot een dode letter maken.
Eveneens is uit de akte af te leiden dat het de bedoeling was om zowel een woonark als een garage met botenhuis neer te leggen. Daarmee hangt samen dat het voor koper eveneens van belang was dat hiertegen door verkoper geen bezwaar zou worden gemaakt. Uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, moet als de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling worden afgeleid dat het verkoper evenmin was toegestaan bezwaar te maken tegen de afzonderlijk te verstrekken vergunning.
Voor zover [B] heeft willen betogen dat hij in het geheel geen bezwaar heeft ingediend, kan de rechtbank hem daarin niet volgen. In de onder 3.6. vermelde brief heeft [B] immers zelf geschreven dat hij een bezwaarschrift indient. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer voorbij.
10.6. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [B] door een bezwaarschrift in te dienen, het bepaalde in artikel 3.d. van de bijzondere bepalingen van leveringsakte 1 heeft overtreden, waardoor hij ten behoeve van [A jr.] een opeisbare boete van € 90.756,04 verbeurt. Die gevorderde boete zal derhalve worden toegewezen.
Nu [A jr.] niet heeft gesteld waarom hij over de periode 17 januari 2009 tot 1 april 2009 aanspraak maakt op de wettelijke handelsrente in plaats van de wettelijke rente, zal de rechtbank de vordering tot betaling van wettelijke handelsrente als onvoldoende gesteld afwijzen. De rechtbank zal wel het mindere toewijzen, te weten de betaling van de wettelijke rente over het bedrag van € 90.756,04 vanaf 17 januari 2009.
vordering met betrekking tot nakoming van de gestelde overeenkomst
10.7. [A jr.] heeft voorts gesteld dat hij met [B] is overeengekomen dat [B] aan hem de percelen grond, plaatselijk bekend als [plaats] sectie [I] nummers [nummer 5] en [nummer 6] met een totale oppervlakte van 21 are en 99 centiare, zou verkopen en leveren voor een bedrag van € 9.983,16. Nu [B] het bestaan van deze overeenkomst heeft betwist is het aan [A jr.] om zijn stelling dienaangaande te bewijzen. De rechtbank zal hem hiertoe in de gelegenheid stellen.
vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten
10.8. De rechtbank houdt in verband met de verstrekte bewijsopdracht de beslissing met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten aan tot het eindvonnis.
in reconventie
10.9. Vast staat dat [A jr.] op 18 maart 2009 met verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag heeft laten leggen op een aan [B] toebehorende onroerende zaak. [B] heeft betoogd dat voornoemd beslag onrechtmatig en vexatoir is, waartegen [A jr.] gemotiveerd verweer heeft gevoerd.
[B] heeft vervolgens zijn stellingen niet dan wel onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank zijn vordering als voldoende onderbouwd zal afwijzen. [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding, tot op heden begroot op € 452,--.
in de zaak 426560
10.10. Tussen [B] en [A sr.] is in geschil of het bepaalde in artikel 3 f en g van de bijzondere bepalingen in leveringsakte 1 van toepassing is. De rechtbank is met [A sr.] van oordeel dat voornoemde bepaling niet van toepassing is, aangezien dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
10.11. Vast staat dat voorafgaand aan de totstandkoming van koopovereenkomst 1 er diverse besprekingen hebben plaatsgevonden tussen [B], [A sr.], en [A jr.], waarbij onder meer ter sprake is geweest dat [A jr.] op het achterste gedeelte van het perceel een woonark zou leggen om daar te gaan wonen. Eveneens staat vast dat zowel in koopovereenkomst 1 als in leveringsakte 1 nadere bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van het gebruik van die woonark, te weten de minimale afstand tussen de woonark en het perceel van [B] alsmede dat de woonark met botenloods annex garage door groenbeplanting zoveel mogelijk aan het oog moest worden onttrokken. [B] heeft niet aangegeven wat thans zijn bezwaar is tegen vervreemding van de onder 3.3. vermelde onroerende zaken aan [A jr.], daar waar hij blijkens voornoemde besprekingen en bepalingen in koopovereenkomst 1 en leveringsakte 1 destijds geen bezwaar had tegen het feit dat [A jr.] het achterste gedeelte van het perceel in gebruik zou nemen om daar een woonark neer te leggen om in te wonen.
10.12. [A sr.] heeft aangevoerd dat de onroerende zaken op verzoek van [B] in hun geheel aan [A sr.] zijn geleverd in verband met een aanzienlijk fiscaal voordeel voor [B], hetgeen [A jr.] ter terechtzitting heeft bevestigd. [A sr.] stelt dat, vanwege dit voor [B] fiscale voordeel, anders dan aanvankelijk de bedoeling was, is afgezien van de verkoop en levering door [B] van een gedeelte van de onroerende zaken aan [A sr.] en een gedeelte aan [A jr.]. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij de onder 2.13. vermelde verklaring van notaris Schoenmaker overgelegd.
[B] heeft ter comparitie verklaard dat hij zich niet meer kan herinneren dat er eerst twee afzonderlijke koopaktes waren, maar wel dat er een fiscaal belang was bij de verkoop van het woongedeelte ten opzichte van het akkergedeelte. [B] heeft hiermee het voornoemde standpunt van [A sr.] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de stelling dat de onroerende zaken op verzoek van [B] in hun geheel zijn geleverd aan [A sr.] en niet – zoals aanvankelijk de bedoeling was - aan (deels) [A sr.] en (deels) [A jr.].
10.13. Gelet op het feit dat reeds voorafgaand aan het tot stand komen van de tussen [B] en [A sr.] gesloten overeenkomst is besproken en akkoord bevonden dat [A jr.] het achterste gedeelte van het perceel zou bewonen, waarbij ook de voorwaarden waaronder die bewoning zou plaatsvinden zijn vastgelegd, alsmede gelet op het feit dat in afwijking van de aanvankelijke bedoeling juist op verzoek van [B] vanwege een voor hem bestaand fiscaal voordeel is gekozen voor de huidige constructie, waarbij de onroerende zaken in hun geheel aan [A sr.] werden verkocht, is de rechtbank van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [A sr.] thans de schriftelijke toestemming van [B] zou behoeven om een gedeelte van de onroerend zaken aan [A jr.] te vervreemden. Daarmee is het eveneens onaanvaardbaar dat [A sr.] de gestelde boete zou verbeuren. Deze bepalingen zijn derhalve niet van toepassing gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
De rechtbank wijst dan ook de vordering van [B] ten aanzien van de gevorderde boete af. Nu die vordering wordt afgewezen zal de vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten eveneens worden afgewezen.
10.14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeven de overige verweren van [A sr.] geen bespreking meer.
10.15. [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding, tot heden aan de zijde van [A sr.] begroot op € 1.185,-- aan vastrecht en € 1.788,-- aan salaris van de procureur.
11 De beslissing
De rechtbank
in de zaak 425041
in conventie
11.1. veroordeelt [B] om aan [A jr.] te betalen een bedrag van EUR 90.756,04 (negentigduizend zevenhonderdenzesenvijftig euro en vier cent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2009;
11.2. verklaart dit vonnis voor zover uitvoerbaar bij voorraad;
11.3. laat [A jr.] toe tot het bewijs dat hij met [B] is overeengekomen dat [B] aan hem de percelen grond, plaatselijk bekend als [plaats] sectie [I] nummers [nummer 5] en [nummer 6] met een totale oppervlakte van 21 are en 99 centiare, zou verkopen en leveren voor een bedrag van € 9.983,16;
11.4. verwijst de zaak naar de rol van 3 februari 2010 opdat [A jr.] alsdan mededeling kan doen of hij van de gelegenheid tot bewijslevering door getuigen gebruik maakt, en zo ja, door hoeveel en met een opgave van de verhinderdata van alle betrokkene in de eerstvolgende drie maanden, waarna een dag voor getuigenverhoor zal worden bepaald;
11.5. bepaalt dat [A jr.], indien hij het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, hij dit binnen vier weken na de datum van deze uitspraak schriftelijk aan de rechtbank ter attentie van de roladministratie van de sector civiel - en aan de wederpartij moet opgeven, waarna zal worden voortgeprocedeerd;
11.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
11.7. houdt iedere verdere beslissing aan.
in reconventie
11.8. wijst het gevorderde af;
11.9. verwijst [B] in de kosten van het geding tot heden aan de zijde van [A jr.] begroot op € 452,-- aan salaris van de advocaat;
11.10. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in de zaak 426560
11.11. wijst het gevorderde af;
11.12. verwijst [B] in de kosten van het geding tot heden aan de zijde van [A sr.] begroot op € 1.185,-- aan vastrecht en € 1.788,-- aan salaris van de advocaat;
11.13. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Troost en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2010.?