Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 477820 / KG ZA 10-2292 MW/MV
Vonnis in kort geding van 11 januari 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING DE HOORNEBOEG,
gevestigd te Hilversum,
eiseres bij dagvaarding van 17 december 2010,
advocaat mr. A.J.M. de Bruijn te Naarden,
tegen
de stichting
STICHTING GOOISCH NATUURRESERVAAT,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde,
advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem.
Partijen zullen hierna De Hoorneboeg en GNR worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 17 december 2010 heeft De Hoorneboeg gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. GNR heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht.
Namens De Hoorneboeg was aanwezig [voorzitter], voorzitter, met mr. De Bruijn, namens GNR was aanwezig [directeur-rentmeester], directeur-rentmeester, met mr. Nabben.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. De Hoorneboeg is eigenaar van zeven percelen grond gelegen in de gemeente Hilversum (kadastraal bekend gemeente Hilversum, sectie D, nummers 3107, 3108, 3120, 3121, 3122, 3123 en 3586).
2.2. De Hoorneboeg heeft als productie 1 een koopovereenkomst in het geding gebracht die ondertekend is op 27 april 2010 en waarin is opgenomen dat de onder 2.1 genoemde percelen voor € 4.385.000,- worden verkocht aan GNR. De koopovereenkomst is opgesteld door notaris [naam notaris] van Boekel De Nerée (hierna de notaris) en namens GNR ondertekend door [voormalig directeur-rentmeester van GNR], destijds directeur-rentmeester van GNR (hierna [voormalig directeur-rentmeester van GNR]). In artikel IX onder 5 van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
Door zijn mede-ondertekening van dit contract verklaart de notaris de uit deze overeenkomst voor hem voortvloeiende verplichtingen op zich te nemen en de aan hem verstrekte volmachten en bevoegdheden aan te nemen.
De overeenkomst is niet mede-ondertekend door de notaris.
2.3. In artikel 7 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de leveringsakte op 1 oktober 2010 zal worden verleden ten overstaan van de notaris.
2.4. In artikel 9 van de koopovereenkomst zijn drie ontbindende voorwaarden opgenomen. De gronden die zijn opgenomen onder a en b van artikel 9 luiden als volgt:
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
a. verkoper niet uiterlijk op 1 september 2010 de vereiste goedkeuring voor de onderhavige verkoop heeft verkregen van de Remonstrantse Broederschap, welke toestemming tevens dient in te houden de goedkeuring tot wijziging van de statuten van verkoper welke wijziging de onderhavige verkoop mogelijk maakt;
b. koper niet uiterlijk op 1 september 2010 een schriftelijke toezegging heeft verkregen voor één of meerdere subsidies (of voor deze koop bedoelde giften) tot een hoofdsom van de koopprijs vermeerderd met de kosten van verwerving van het verkochte, en koper tevens op uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgenoemde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), deze overeenkomst wil ontbinden; (…)
2.5. In artikel 13 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de verkoop geschiedt onder het voorbehoud van het recht van erfpacht ten behoeve van de verkoper op een aantal gedeelten van het verkochte.
2.6. In artikel VI van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen is – kort gezegd – opgenomen dat een partij die de overeenkomst niet of niet tijdig nakomt een boete is verschuldigd van drie promille van de koopprijs per dag.
2.7. Op 29 mei 2010 heeft De Hoorneboeg het voorbehouden recht van erfpacht (als bedoeld in artikel 13 van de koopovereenkomst, zie 2.5) tegen een koopprijs van € 1.700.000,- verkocht aan de stichting YMCA Vermogensbeheer (hierna YMCA). In artikel 9 van de tussen De Hoorneboeg en YMCA gesloten koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n) dat:
a. (…)
b. op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte de levering door verkoper aan voormelde Stiching Gooisch Natuurreservaat onder voorbehoud van het onderhavige recht van erfpacht niet heeft plaatsgevonden en verkoper aan de notaris heeft verklaard dat hij deze overeenkomst deswege wil ontbinden;
c. (…)
2.8. Bij brief van 6 september 2010 van GNR, ondertekend door [directeur-rentmeester], opvolger van [voormalig directeur-rentmeester van GNR], is De Hoorneboeg onder meer het volgende medegedeeld:
Conform de afspraak zoals recentelijk gemaakt tijdens onze kennismaking, zend ik u hierbij het schriftelijk verzoek om de periode voor het opstellen van het koopcontract De Hoorneboeg met maximaal één jaar te verlengen. Dit in verband met de onduidelijkheid over de provinciale financiering van het project.
Als nieuwe datum stel ik 01-09-2011 voor.
2.9. Bij brief van 8 september 2010 heeft De Hoorneboeg aan GNR – kort gezegd – bericht dat de koopovereenkomst definitief is omdat de overeengekomen termijn om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden (tot 1 september 2010) is verstreken. Verder stelt De Hoorneboeg voor de levering te laten plaatsvinden op 15 december 2010.
2.10. Bij exploot van 19 oktober 2010 heeft de deurwaarder op verzoek van De Hoorneboeg GNR in gebreke gesteld. GNR is aangezegd de koopovereenkomst na te komen. Tevens is zij hierin aansprakelijk gesteld voor de schade en is haar de onder 2.6 genoemde boete aangezegd.
3. Het geschil
3.1. De Hoorneboeg vordert – kort gezegd – het volgende:
(1) GNR op straffe van dwangsommen te veroordelen om uiterlijk 19 januari 2011 de koopovereenkomst van 27 april 2010 na te komen door mee te werken aan de notariële levering, onder gelijktijdige betaling van de koopprijs van € 4.385.000,-;
(2) GNR te veroordelen om een boete van € 13.155,- per dag te betalen (drie promille van de koopprijs), vanaf 29 oktober 2010 tot de datum van het notariële transport;
(3) GNR te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. De Hoorneboeg stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat GNR niet tijdig een beroep heeft gedaan op de in artikel 9 sub b van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. De koopovereenkomst is dan ook definitief geworden. De Hoorneboeg heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen omdat zij haar verplichtingen jegens YMCA dient na te komen.
3.3. GNR heeft – samengevat weergegeven – de volgende verweren gevoerd:
(1) [voormalig directeur-rentmeester van GNR] was onbevoegd om namens GNR de koopovereenkomst aan te gaan;
(2) de bedoeling van het ondertekenen van de koopovereenkomst was er enkel in gelegen dat GNR een ondertekende overeenkomst nodig had ten behoeve van haar subsidieaanvraag;
(3) er is geen conveniërend bestuursbesluit van GNR;
(4) er is sprake van een wanverhouding tussen de waarde van het object en de koopprijs;
(5) De Hoorneboeg heeft tot aan de zitting geweigerd de overeenkomst tussen haar en YMCA in het geding te brengen;
(6) de rol van de notaris die de koopovereenkomst heeft opgesteld is twijfelachtig;
(7) er is sprake van overschrijding van het statutaire doel van GNR als bedoeld in artikel 2:7 BW omdat de koopovereenkomst tot gevolg kan hebben dat er op het terrein gebouwd gaat worden;
(8) er was sprake van een geestelijke stoornis aan de zijde van [voormalig directeur-rentmeester van GNR] in de zin van artikel 3:34 BW zodat zijn verklaring en zijn wil niet overeenstemden;
(9) de goedkeuring van de Remonstrantse Broederschap ontbreekt (artikel 9 sub a van de koopovereenkomst), althans die goedkeuring was niet op tijd, dan wel niet tijdig kenbaar;
(10) de koopovereenkomst is ontbonden omdat De Hoorneboeg mededelingen van GNR in augustus 2010 over het ontbreken van subsidie als een tijdige ontbinding heeft moeten begrijpen; subsidiair is de overeenkomst door de brief van 6 september 2010 van GNR (zie 2.8) ontbonden;
(11) de gevolgen van het gebonden zijn aan de koopovereenkomst zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor GNR onaanvaardbaar;
(12) nakoming is feitelijk onmogelijk omdat de subsidie niet is verleend;
(13) De Hoorneboeg heeft geen spoedeisend belang bij toewijzing van haar vorderingen omdat zij haar verplichtingen jegens YMCA kan nakomen ook zonder dat uitvoering is gegeven aan de koopovereenkomst met GNR.
4. De beoordeling
4.1. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
de (on)bevoegdheid van [voormalig directeur-rentmeester van GNR]
4.2. De koopovereenkomst van 27 april 2010 is namens GNR (de koper) ondertekend door [voormalig directeur-rentmeester van GNR]. [voormalig directeur-rentmeester van GNR] is geen lid van het bestuur van GNR en is dit nimmer geweest. Zijn functie bij GNR was “rentmeester”. GNR heeft als productie 4a stukken in het geding gebracht uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel waaruit volgt dat het algemeen bestuur van GNR op 4 december 2003 een volmacht heeft verleend aan [voormalig directeur-rentmeester van GNR] om GNR te vertegenwoordigen bij de uitvoering van besluiten tot onder meer het verwerven van registergoederen, een en ander het bedrag van € 250.000,- niet te boven gaande. Als productie 4b heeft GNR het desbetreffende bestuursbesluit in het geding gebracht en als productie 4c de notariële akte waarin de volmacht is vastgelegd. De koopovereenkomst van 27 april 2010 behelst een aankoop voor een bedrag van € 4.385.000,- en met het aangaan van die overeenkomst is [voormalig directeur-rentmeester van GNR] derhalve buiten zijn volmacht getreden. Voorshands wordt geoordeeld dat GNR de volmacht ook op de juiste wijze heeft ingeschreven zodat zij zich jegens De Hoorneboeg kan beroepen op de onbevoegdheid van [voormalig directeur-rentmeester van GNR]. Niet kan worden gezegd dat de desbetreffende volmacht beperkingen bevatte die zo ongebruikelijk zijn, dat ze niet aan De Hoorneboeg kunnen worden tegengeworpen (als bedoeld in artikel 3:61 lid 3 BW). Evenmin kan worden gezegd dat De Hoorneboeg redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, omdat ingevolge lid 2 van artikel 3:61 BW de schijn van volmachtverlening moet zijn gewekt door GNR (niet door [voormalig directeur-rentmeester van GNR]). Dat [voormalig directeur-rentmeester van GNR] zelf heeft gesteld dat hij GNR mag vertegenwoordigen en dat hij het bestuur van GNR overal van op de hoogte hield, zoals De Hoorneboeg heeft aangevoerd, is derhalve niet relevant. Niet bestreden is het verweer van GNR dat er nimmer iemand van het bestuur van GNR aanwezig is geweest bij de gesprekken met De Hoorneboeg en dat er ook op andere wijze geen contact is geweest tussen bestuursleden van GNR en De Hoorneboeg. GNR kan derhalve niet de schijn hebben gewekt dat [voormalig directeur-rentmeester van GNR] bevoegd was de koopovereenkomst aan te gaan. Dat het al sinds jaar en dag gebruikelijk was dat uitsluitend met [voormalig directeur-rentmeester van GNR] zaken werden gedaan, zoals De Hoorneboeg nog heeft aangevoerd, is hiervoor onvoldoende. Dat GNR blijkens de door De Hoorneboeg in het geding gebrachte notulen zou hebben ingestemd met de desbetreffende koopovereenkomst, is niet relevant. Als dit al zo zou zijn, wil dit niet zeggen dat [voormalig directeur-rentmeester van GNR] dan ook bevoegd zou zijn de schriftelijke overeenkomst onder de daarin opgenomen voorwaarden aan te gaan. In geschil is tussen partijen of het bestuur van GNR bekend was met de ondertekening van de koopovereenkomst van 27 april 2010 en de inhoud daarvan. Dit kan dan ook niet worden aangenomen in dit kort geding.
het beroep van GNR op de ontbindende voorwaarde
4.3. Verder acht de voorzieningenrechter het onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat GNR gebonden is aan de koopovereenkomst omdat GNR niet tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b. Ter zitting is immers door beide partijen verklaard dat de heren [voorzitter] (van De Hoorneboeg) en [directeur-rentmeester] (van GNR) elkaar eind augustus 2010 hebben gesproken en dat [directeur-rentmeester] toen aan [voorzitter] heeft meegedeeld dat de provincie geen subsidietoezegging had gedaan. [directeur-rentmeester], die niet betrokken was geweest bij de totstandkoming en ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst, en [voorzitter] hebben bij die gelegenheid niet gesproken over de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b en de wijze waarop die moest worden ingeroepen. Wel heeft [voorzitter] aan [directeur-rentmeester] verzocht om schriftelijk mededeling te doen van het ontbreken van een subsidietoezegging, hetgeen [directeur-rentmeester] begin september heeft gedaan. Onder deze omstandigheden en gezien het feit dat GNR onmiskenbaar zonder toereikende subsidie de koopovereenkomst niet kan nakomen, is te verwachten dat de bodemrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten om GNR te houden aan de koopovereenkomst.
Voorts geldt dat uit artikel 9 sub b van de ter zitting overgelegde koopovereenkomst tussen de Hoorneboeg en YMCA (zie 2.7) volgt dat de Hoorneboeg die overeenkomst zonder tijdslimiet kan ontbinden indien de levering op grond van de koopovereenkomst tussen de Hoorneboeg en GNR geen doorgang vindt.
4.4. Omdat de vordering reeds gezien hetgeen hiervoor is overwogen niet toewijsbaar is, behoeven de overige verweren van GNR geen verdere bespreking.
4.5. De Hoorneboeg zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van GNR.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2. veroordeelt De Hoorneboeg in de kosten van dit geding gevallen aan de zijde van GNR en begroot op € 3.490,- aan vastrecht en € 816,- aan salaris advocaat,
5.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2011.