Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 10/3827
Uitspraakdatum: 31 januari 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 15 juni 2010 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Bussum (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 januari 2011. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen A.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 467.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van
€ 467.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde
besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 9;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 643.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd naar € 567.000.
2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
3. De woning is een rijwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 775m³ inclusief aanbouw en de oppervlakte van het perceel is 203m².
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009.
5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatieopbouw, waarin de waarde van de woning getaxeerd wordt op € 567.632. Naast gegevens van de woning, bevat deze opbouw gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatieopbouw ingebracht. Het daarin genoemde vergelijkingsobject B-straat 1 laat de rechtbank buiten beschouwing nu de verkooptransactie zich heeft voorgedaan op 1 juni 2010, te ver van de waardepeildatum verwijderd om een beeld te schetsen van het waardeniveau van de woning op diezelfde waardepeildatum. De overige genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank goed vergelijkbaar. Zij zijn rond de waardepeildatum verkocht, betreffen hetzelfde type woning, zijn van een vergelijkbaar bouwjaar en hebben een vergelijkbare omvang. De rechtbank heeft daarbij met name het oog op de verkoop van het – iets kleinere - buurpand aan de A-straat 2, verkocht voor € 460.000 op 9 juni 2008.
8. Verweerder is er evenwel niet in geslaagd met de door hem ingebrachte taxatieopbouw de waarde aannemelijk te maken. Eiser heeft in zijn beroepschrift gesteld dat zijn woning in eenzelfde staat verkeert als het hiervoor genoemde object aan de A-straat 2 ten tijde van de verkoop en claimt op grond daarvan eenzelfde korting op de waarde. Verweerder heeft ter zitting gesteld de woning van eiser niet inpandig te hebben opgenomen en uit te zijn gegaan van een gemiddelde staat van onderhoud en modernisering van de woning. Hij heeft daaraan toegevoegd dat het gemeentelijk beleid is een woning niet inpandig op te nemen, wanneer een belastingplichtige pas in de beroepsfase melding maakt van een minder goede staat van de woning.
9. Gegeven die situatie, waarbij verweerder de door eiser gemotiveerd omschreven staat van de woning bewust niet nader heeft onderzocht en ook niet gemotiveerd heeft weersproken, kan de rechtbank niet anders dan eiser volgen in zijn stellingen. De rechtbank past op de woning eenzelfde waardedruk van € 130 per m³ toe als verweerder heeft toegepast voor de belendende woning aan de A-straat 2. Bij een inhoud van 775 m³, resulteert dat in een waardedruk van, afgerond,
€ 100.000. De rechtbank vermindert de waarde van de woning daarom tot € 467.000.
10. Gelet op het vorenoverwogene is eisers beroep gegrond verklaard. De rechtbank veroordeelt verweerder tevens in de vergoeding van de door eiser gemaakte reiskosten, groot € 9, geschat op basis van openbaar vervoer 2e klasse.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Roke, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.