Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 455182 / HA ZA 10-1063
Vonnis van 6 april 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
3. [C],
wonende te --,
eisers,
advocaat mr. A. van Balen te Utrecht,
tegen
1. [D],
wonende te --,
2. [E],
wonende te --,
gedaagden,
advocaat mr. M.B.A. de Bruijn te ‘s-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [D] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 maart 2010 van [A] c.s., met producties,
- de conclusie van antwoord van [D] c.s., met producties,
- het tussenvonnis van 9 juni 2010, waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van partijen gehouden op 26 november 2010, met de daarin genoemde processtukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. zijn eigenaar van het perceel gelegen aan [adres 1] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [--] nummer [1]. [D] c.s. zijn eigenaar van het perceel gelegen aan [adres 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [--], nummer [2].
2.2. Op 15 oktober 1996 is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van het perceel [adres 1] en ten laste van het perceel [adres 3] en [adres 2]. De akte van levering waarin de erfdienstbaarheid van weg is gevestigd, luidt (voor zover hier van belang) als volgt:
“(..)
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar voormelde aankomsttitel waarin woordelijk staat vermeld:
“Ten behoeve van het verkochte en ten laste van het aan verkoopster verblijvende perceel [plaats] sektie [--], nummer [5] wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van voetpad over het bestaande pad om te komen en te gaan naar de openbare weg het [straat] te [plaats].”
De voormelde erfdienstbaarheid is door vermenging als bedoeld in artikel 83 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek tenietgegaan, derhalve wordt bij deze opnieuw gevestigd een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van het verkochte en ten laste van de aan verkopers verblijvende percelen, staande en gelegen aan het [adres 3] en [adres 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sektie [--], nummer [3]. In samenhang met de vestiging van voormelde erfdienstbaarheid van weg dient koper zorg te dragen voor de nodige bestrating op het gedeelte van het erf waarop voormelde erfdienstbaarheid betrekking heeft. De kosten van het onderhoud aan voormelde weg zijn voor rekening van koper.
(..)”
2.3. In 1997 is een deel van perceel [adres 2] (kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [--] nummer [2a], hierna te noemen: perceel A) door de toenmalige eigenaar van perceel [adres 2] verkocht aan de toenmalige eigenaar van perceel [adres 4].
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert -na wijziging eis-
primair:
I. voor recht te verklaren dat op grond van de gevestigde erfdienstbaarheid van weg, de eigenaar van het heersend erf, het perceel gelegen aan [adres 1], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [--], nummer [1], het recht heeft om ten behoeve van dit perceel over het dienend erf, het perceel gelegen aan [adres 2], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [--], nummer [2], een verbindingsweg aan te leggen om te gaan naar en te komen van de openbare weg [straat] te [plaats], welke weg voldoet aan de minimale publiekrechtelijke eisen, zoals die zijn neergelegd in de Bouwverordening van de gemeente [plaats], hetgeen ten tijde van het in deze te wijzen vonnis inhoudt dat de weg conform artikel 2.5.3. van de Bouwverordening 2003 van de gemeente [plaats] 4,5 meter breed mag worden en over een breedte van 3,25 meter mag worden verhard, een en ander conform de bij de bouwaanvraag van 28 augustus 2008 gevoegde tekeningen, dan wel met vaststelling van door de rechtbank te bepalen breedtematen;
II. voor recht te verklaren dat de eigenaars van het perceel gelegen aan [adres 1] te [plaats] de onder I bedoelde weg op normale wijze mogen gebruiken;
III. [D] c.s. te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, dan wel een door de rechtbank te bepalen termijn, alle belemmeringen in de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg die ten laste van het dienend erf, het perceel gelegen aan [adres 2], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [--], nummer [1] is gevestigd, te verwijderen en verwijderd te houden, zodanig dat [A] c.s. op normale wijze, zoals bedoeld onder II, gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid zoals bedoeld onder I, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag, te betalen aan [A] c.s. voor elke dag of gedeelte daarvan dat [D] c.s. in gebreke blijven om aan dit vonnis te voldoen;
subsidiair (kort weergegeven):
IV. aan te wijzen een noodweg ten dienste van het heersend erf;
V. voor recht te verklaren dat de eigenaars van het heersend erf de onder IV bedoelde weg op normale wijze mogen gebruiken;
VI. [D] c.s. te veroordelen om alle belemmeringen in het gebruik van de noodweg te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
meer subsidiair (kort weergegeven):
VII. [D] c.s. te veroordelen om alle belemmeringen in de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
zowel primair als subsidiair als meer subsidiair (kort weergegeven):
VIII. [D] c.s. te veroordelen aan [A] c.s. te betalen de buitengerechtelijke kosten ad € 1.075,76, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
IX. [D] c.s. te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.
3.2. [A] c.s. legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Ten behoeve van het perceel van [A] c.s. en ten laste van het perceel van [D] c.s. ligt een erfdienstbaarheid van weg om te komen en te gaan van en naar de openbare weg [straat]. De notariële akte waarin deze erfdienstbaarheid is gevestigd bevat geen afmetingen van de weg. Primair stelt [A] c.s. dat op basis van de notariële akte, de partijbedoeling, de plaatselijke gewoonte, het normale gebruik van het heersend erf overeenkomstig de bestemming, alsmede gezien de redelijkheid en billijkheid, de inhoud van de erfdienstbaarheid van weg zodanig moet worden uitgelegd dat deze omvat het recht om een verbindingsweg aan te leggen die voldoet aan de eisen van de Bouwverordening 2003 (hierna: de Bouwverordening) van de gemeente [plaats]. Dat thans slechts een ruimte van 2.78 meter beschikbaar is om deze weg aan te leggen (welke ruimte niet voldoet aan de eisen van de Bouwverordening), dient voor risico van [D] c.s. te komen, nu na het vestigen van de erfdienstbaarheid van weg door de toenmalige eigenaar van perceel [adres 2] een deel van het perceel waarop de erfdienstbaarheid van weg gevestigd is (perceel A), verkocht is aan de eigenaar van perceel [adres 4]. Indien de rechtbank van oordeel is dat de erfdienstbaarheid van weg niet het recht omvat op de aanleg van een verbindingsweg die voldoet aan de eisen van de Bouwverordening, dan is het verkrijgen van een bouwvergunning voor woningen op het perceel van [A] c.s. onmogelijk. [A] c.s. zijn dan eigenaar van een ingesloten erf en vorderen op die grond subsidiair de aanwijzing van een noodweg die voldoet aan de eisen van de Bouwverordening. Indien de rechtbank ook de subsidiaire vordering afwijst, dan zijn [D] c.s. in ieder geval verplicht om ervoor te zorgen dat [A] c.s. de erfdienstbaarheid van weg onbelemmerd kan uitoefenen. Gelet daarop vordert [A] c.s. meer subsidiair dat [D] c.s. wordt veroordeeld om alle obstakels te verwijderen en verwijderd te houden.
3.3. [D] c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering van [A] c.s. met veroordeling van [A] c.s. in de kosten van dit geding. Indien de primaire of subsidiaire vordering toch (gedeeltelijk) wordt toegewezen dan verzoekt [D] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering slechts toe te wijzen onder de nadrukkelijke voorwaarde dat, alvorens een weg kan worden aangelegd, eerst deskundigenonderzoek op kosten van [A] c.s. zal moeten plaatsvinden om zicht te krijgen op de risico’s voor de omliggende bebouwing. Voorts zal een plan van aanpak opgemaakt moeten worden door een ter zake kundig bedrijf over de vraag hoe de weg aangelegd moet worden zodanig dat schade aan omliggende gebouwen zoveel mogelijk wordt voorkomen, althans tot een minimum wordt beperkt, waarbij tenslotte geldt dat partijen overeenstemming moeten hebben bereikt over het plan van aanpak voordat met de werkzaamheden kan worden gestart.
3.4. [D] legt hieraan het volgende ten grondslag. De erfdienstbaarheid van weg strekt, gelet op de tekst van de notariële akte, de partijbedoelingen, de plaatselijke gewoonte en de redelijkheid en billijkheid, tot aanleg van een weg die niet breder is dan 2.78 meter. Dit is de afstand tussen het perceel [adres 4] en de fundering van de carport die -voordat de erfdienstbaarheid werd gevestigd- aan de woning van [D] c.s. is gebouwd. Van inperking van de erfdienstbaarheid door verkoop van perceel A is geen sprake. Immers, perceel A is nimmer met de erfdienstbaarheid van weg belast geweest. Indien het toch komt tot de aanleg van een weg dient dit zodanig te geschieden dat de aanleg en het gebruik van de weg niet tot schade aan de eigendommen van [D] c.s. leidt, die immers niet onderheid zijn en in een kwetsbaar veengebied liggen.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het geschil dat partijen verdeeld houdt, heeft betrekking op de uitleg van de erfdienstbaarheid zoals deze bij de akte ten gunste van het perceel van [A] c.s. is gevestigd.
4.2. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251).
4.3. In het licht van deze toetsingsmaatstaf overweegt de rechtbank het volgende. De erfdienstbaarheid van weg is gevestigd in 1996 bij de (ver)koop van perceel [adres 1]. Uit de tekst van de notariële akte van levering van dit perceel waarbij tevens de erfdienstbaarheid is gevestigd, blijkt dat het de bedoeling van partijen is geweest om ten behoeve van perceel [adres 1] en ten laste van perceel [adres 3] en [adres 2] een erfdienstbaarheid van weg te vestigen teneinde te komen van en te gaan naar de openbare weg, het [straat]. Bij het oordeel over de vraag wat de bedoeling van partijen is geweest ten aanzien van de breedte van de erfdienstbaarheid van weg heeft de rechtbank de volgende omstandigheden meegewogen.
4.4. Tussen partijen is niet in geschil dat op 13 september 1995 een kadastrale meting van de percelen [adres 2] en [adres 4] heeft plaatsgevonden. Uit de kadastrale kaart van die datum blijkt dat de kadastrale grens tussen beide percelen toen al niet gelijk liep met de erfafscheiding van perceel [adres 4]. Deze erfafscheiding liep immers over het perceel van [adres 2], zo is op de kaart te zien. Uit de door [D] c.s. als productie 20 in het geding gebrachte overeenkomst tussen de toenmalige eigenaren van de percelen, waarvan de inhoud door [A] c.s. niet is betwist, blijkt dat deze situatie reeds sinds 1971 met wederzijds goedvinden van de beide eigenaren bestond, en ook als zodanig was afgebakend. Het perceel grond dat tussen de erfafscheiding en de kadastrale grens is gelegen (perceel A) is uiteindelijk in 1997 door de toenmalige eigenaar van perceel [adres 2] aan de toenmalige eigenaar van perceel [adres 4] verkocht.
4.5. De rechtbank is van oordeel dat uit voorgaande volgt dat op het moment van het vestigen van de erfdienstbaarheid van weg perceel A reeds zichtbaar, want afgebakend door middel van een erfafscheiding, in gebruik was bij de eigenaar van perceel [adres 4]. [A] c.s. heeft voorts niet betwist dat het, op het moment van vestigen van de erfdienstbaarheid door de koper van perceel [adres 1], de bedoeling was om zijn perceel te ontsluiten via het achter perceel [adres 1] gelegen [--plantsoen], in plaats van het [straat]. De rechtbank is dan ook van oordeel dat een redelijke uitleg van de erfdienstbaarheid mee brengt dat het de bedoeling van de partijen was om ten behoeve van de ontsluiting van perceel [adres 1] naar de openbare weg het [straat] een weg aan te leggen, met inachtneming van de bestaande situatie ter plekke, zonder daarbij te willen voldoen aan de eisen van de Bouwverordening, laat staan van de thans geldende Bouwverordening. De bestaande situatie was volgens de kadastrale kaart aldus dat de afstand tussen de erfafscheiding van perceel [adres 4] en de (fundering van de) aan perceel [adres 2] bevestigde carport 2.78 meter bedroeg. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat partijen bedoeld hebben om een erfdienstbaarheid van weg ter breedte van maximaal 2.78 meter te vestigen.
4.6. Het verweer dat de eigenaar van [adres 2] door de verkoop van perceel A in 1997 aan de eigenaar van [adres 4], het recht van erfdienstbaarheid heeft ingeperkt, treft geen doel. Immers, ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid, was perceel A reeds (zichtbaar) in gebruik bij de eigenaar van [adres 4] en was het, zoals uit hetgeen hierboven is overwogen blijkt, bij het vestigen van de erfdienstbaarheid niet de bedoeling van partijen om de erfdienstbaarheid van weg te vestigen op perceel A. De verkoop van perceel A heeft de erfdienstbaarheid dan ook niet ingeperkt, nog daargelaten de vraag welke juridische consequenties een dergelijke inperking zou hebben gehad voor de beoordeling van dit geschil.
4.7. Bovenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering om, kort weergegeven, voor recht te verklaren dat [A] c.s. het recht hebben om een weg aan te leggen om te komen en te gaan van en naar de openbare weg het [straat], welke weg voldoet aan de minimale publiekrechtelijke eisen, wordt afgewezen.
4.8. Ook de subsidiaire vordering tot aanleg van een noodweg die voldoet aan de minimale publiekrechtelijke eisen wordt afgewezen. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. Artikel 5:57 BW bepaalt dat de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg, of een openbaar vaarwater, van de eigenaars van de naburige erven de aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf kan vorderen. Aanwijzing van een noodweg kan ook worden gevorderd wanneer er al een uitweg of toegang tot openbaar vaarwater bestaat, maar een behoorlijke exploitatie van het erf bij een normale bestemming niet mogelijk is. Met [A] c.s. is de rechtbank van oordeel dat voor de beantwoording van de privaatrechtelijke vraag wat een ‘behoorlijke exploitatie’ is, de publiekrechtelijke eisen uit de Bouwverordening relevant zijn. Die eisen brengen mee dat er een verbindingsweg van tenminste 4,5 meter breed moet zijn tussen een woning en de openbare weg als die woning meer dan 10 meter van de openbare weg verwijderd ligt. Dit betekent echter niet dat reeds om deze reden de vordering tot aanwijzing van een noodweg als door [A] c.s. gevorderd, moet worden toegewezen. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende.
4.9. Het niet voldoen aan voornoemde eis in de Bouwverordening brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat geen sprake kan zijn van ‘behoorlijke exploitatie’. Met verwijzing naar de uitspraak van de afdeling Rechtspraak van de Raad van State van 25 januari 2001 (LJN: AA9979) is het immers maar zeer de vraag of de afwijzingsgrond voor de bouwvergunning die ziet op het bereikbaarheidsvereiste in een bestuursrechtelijke procedure gehandhaafd zou kunnen blijven. Evenzeer is het de vraag of het bereikbaarheidsvereiste een rol zou spelen bij de aanvraag van een renovatievergunning. Derhalve staat allerminst vast dat de exploitatie-mogelijkheden van [A] c.s. illusoir zijn bij gebreke van een noodweg van 4,5 meter breed.
4.10. Zou bovendien al geconcludeerd moeten worden dat zonder de gevraagde noodweg van behoorlijke exploitatie geen sprake kan zijn, ondanks de toegang tot een vaarwater en de bestaande erfdienstbaarheid van weg, dan dient nog een belangenafweging plaats te vinden. Naar het oordeel van de rechtbank zou een dergelijke belangenafweging in het voordeel van [D] c.s. moeten uitvallen. Daarbij overweegt de rechtbank dat [A] c.s., terwijl zij voornemens waren de bestaande woningen te slopen en nieuwbouw te plegen, willens en wetens een stuk grond hebben gekocht, dat niet aan de daarvoor geldende eisen voldeed. In dat licht zou de aanleg van een weg van 4,5 meter breed over het perceel van [D] c.s. een onevenredig offer vragen van [D] c.s. Immers, de ruimte voor de aanleg van een dergelijke weg zou gecreëerd moeten worden, ten koste van de gebruiksmogelijkheden voor [D] c.s. van hun eigen grond. Bovendien zou de weg noodzakelijkerwijs tegen de woning van [D] c.s. komen te liggen. Medewerking hieraan kan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [D] c.s. worden gevergd.
4.11. Het beroep op artikel 5:57 BW zal, gelet op het voorgaande, dan ook worden afgewezen.
4.12. De meer subsidiaire vordering tot veroordeling van [D] c.s. om alle belemmeringen in de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg te verwijderen en verwijderd te houden, wordt wel toegewezen. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. De last die de erfdienstbaarheid van weg op het dienend erf van [D] c.s. legt bestaat uit de verplichting om te dulden dat [A] c.s. gebruik kan maken van het recht om te komen en te gaan naar de openbare weg het [straat]. Deze beperking tot een dulden staat er niet aan in de weg dat de erfdienstbaarheid tevens mee brengt te doen wat nodig is om te voorkomen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid wordt verhinderd, zoals het wegnemen van obstakels ten behoeve van de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg. Uit hetgeen [D] c.s. in haar conclusie van antwoord onder 56 heeft aangevoerd, begrijpt de rechtbank dat zij niet betwist dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid thans wordt verhinderd, en dat zij weet op welke ‘belemmeringen’ [A] c.s. kennelijk doelt. De rechtbank zal [D] c.s. dan ook veroordelen om ervoor zorg te dragen dat alle belemmeringen in de uitoefening van de erfdienstbaarheid worden verwijderd. Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden gekoppeld, met dien verstande dat aan de gevorderde dwangsom een maximum zal worden gebonden. De in het dictum genoemde dwangsom lijkt als pressiemiddel voldoende om nakoming van het gebod te bewerkstelligen, zodat hiermee zal worden volstaan.
4.13. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen. [A] c.s. stelt dat de gevorderde kosten zijn gemaakt, maar laat na een afdoende omschrijving van de verrichtingen te geven, anders dan die ter voorberei¬ding van de processtukken en ter instructie van de zaak. De rechtbank hanteert als uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schik¬kingsvoor¬stel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De rechtbank gaat dan ook ervan uit dat vóór de aanvang van het geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen rede¬lijk en noodzakelijk zijn. Voor dergelijke kosten pleegt het bepaalde in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burger¬lijke Rechtsvordering al een vergoeding in te sluiten. De rechtbank zal de vordering tot vergoeding van buitengerech¬telijke kosten daarom afwijzen.
4.14. [D] c.s. heeft verzocht om, indien de primaire dan wel subsidiaire vordering wordt toegewezen, deze vordering slechts toe te wijzen onder de voorwaarde zoals genoemd onder overweging 3.3. Nu zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [A] c.s. zijn afgewezen, en alleen de meer subsidiaire vordering van [A] c.s. is toegewezen, komt de rechtbank aan beoordeling van dit verzoek van [D] c.s. niet toe.
4.15. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [A] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [D] c.s. worden begroot op:
- vast recht € 263,00
- salaris advocaat € 904,00 (2 punten x tarief € 452,00)
Totaal € 1.167,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [D] c.s. om alle belemmeringen in de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg die ten laste van het dienend erf, het perceel [adres 2], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [--] nummer [2], en ten behoeve van het heersend erf, het perceel [adres 1], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [--], nummer [1], zijn gevestigd, te verwijderen en verwijderd te houden, zodanig dat [A] c.s. op normale wijze gebruik kunnen maken van deze erfdienstbaarheid;
5.2. bepaalt dat [D] c.s. indien zij niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan het onder 5.1. bepaalde heeft voldaan, voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan [A] c.s. een dwangsom verbeurt van € 500,00, tot een maximum van € 30.000,00;
5.3. veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [D] c.s. tot op heden begroot op € 1.167,00;
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Aalders en in het openbaar uitgesproken op
6 april 2011.?