Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 452142 / HA ZA 10-666
Vonnis van 6 april 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. B.A. Beenen te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
ACADEMISCH MEDISCH CENTRUM (AMC),
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en het AMC genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 juni 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 25 januari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het AMC heeft de gronden waarop het is gelegen in 1974 van de gemeente Amsterdam (hierna: de Gemeente) in eigendom verworven, ten behoeve van de vestiging van de voor het medisch centrum noodzakelijke voorzieningen en faciliteiten. Bij de verwerving heeft de Gemeente een optie tot terugkoop bedongen in het geval het AMC de gronden aan een derde zou willen overdragen of aan de gronden een andere dan medische of wetenschappelijke bestemming zou willen geven.
2.2. In januari 2003 heeft de gemeenteraad in een Stedenbouwkundig plan voor het AMC-terrein ruimte gecreëerd voor de ontwikkeling van zorggerelateerde functies.
2.3. Tussen [A] en het AMC is na onderhandelingen op 8 september 2004 een Samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen met het oog op de ontwikkeling en realisatie van een zogenaamd zorghotel of ‘Zotel’ op het AMC-terrein. Strekking van de samenwerkingsovereenkomst is dat [A] voor haar rekening het Zotel zal ontwikkelen en realiseren en dat het AMC daartoe aan [A] de voor het Zotel benodigde grond in 50-jarige (onder)erfpacht zal (doen) uitgeven.
2.4. Om de Gemeente te overtuigen van de zorg- en AMC-ondersteunende functie van het Zotel heeft [A] op 17 november 2004 aan de Gemeente een omschrijving gegeven van de functie van het door haar te ontwikkelen Zotel, waarin wordt vermeld dat de beoogde ontwikkeling van het Zotel/hotel geschiedt ten behoeve van een diversiteit aan doelgroepen, te weten betrokkenen van patiënten, patiënten met (poliklinische) behandelingen, gasten van het AMC, medewerkers die gebruik maken van de vergaderfaciliteiten en gasten vanuit de kantoren in de directe omgeving.
2.5. Op 24 maart 2006 heeft [A] een verzoek om vrijstelling van de (gebruiks)bepalingen van het bestemmingsplan ten behoeve van het Zotel bij de Gemeente ingediend.
2.6. Op 24 oktober 2007 heeft de Gemeente het AMC bij brief bevestigd dat zij afzag van haar voorkeursrecht tot terugkoop van de grond, voor zover dit betrekking heeft op het door [A] te ontwikkelen (zorg)hotel.
2.7. Op 30 november 2007 heeft [A] de aanvraag voor een bouwvergunning bij de Gemeente ingediend, overeenkomstig het uitgewerkte en in overleg met het AMC goedgekeurd Definitief Ontwerp voor het Zotel. Op 10 oktober 2008 is met toepassing van de op 6 oktober 2008 verleende vrijstelling vervolgens aan [A] de gevraagde
bouwvergunning verleend.
2.8. Intussen had [A] vanaf mei 2008 een aantal wijzigingen op het bouwplan voor het Zotel in voorbereiding, de zogeheten Optimalisaties. Op 26 november 2008 heeft [A] ten behoeve van deze Optimalisaties een wijziging op het bouwplan aangevraagd. De Optimalisaties zijn met het AMC en de Gemeente gezamenlijk besproken op 9 december 2008. De gemeente bleek niet positief te staan ten opzichte van deze Optimalisaties, omdat de commerciële aspecten van de exploitatie bovengeschikt bleken aan de eventuele zorgfunctie van het hotel.
2.9. Bij brief van 13 februari 2009 heeft de Gemeente [A] bericht de aanvraag voor de bouwvergunning voor het gewijzigde plan om formele redenen niet in behandeling te kunnen nemen. Daarbij heeft de Gemeente bovendien meegedeeld dat de aanvraag niet met de eerder verleende vrijstelling en bouwvergunning overeenkomt en in strijd is met het geldende bestemmingsplan AMC, omdat de aanvraag zich richt op de toevoeging van functies als een auditorium, fitness en welness, het verminderen van het aantal hotelkamers en vergroten van het aantal hotelkamers op de bovenste verdieping en het toevoegen van een autolift ten behoeve van presentaties. Daaruit zegt de Gemeente af te leiden dat het niet meer gaat om een zorghotel maar om een volledige wijziging naar een commercieel hotel met een andere doelgroep, zodat dit afwijkt van het ruimtelijk beleid en ook niet past in het gewenste toekomstbeeld van het AMC gebied.
2.10. In de maand april 2009 heeft [A] het AMC bericht dat de Gemeente geen bezwaar zou kunnen maken tegen de realisatie van het oude bouwplan en zij heeft in dat verband het AMC verzocht het terrein bouwrijp te maken ten behoeve van de uitgifte in erfpacht.
2.11. Bij e-mail van 28 mei 2009 heeft het AMC [A] bericht over de bouwrijpe staat van het terrein, namelijk dat dit was opgehoogd, afgekaveld, ontdaan van opstallen en obstakels alsmede via de weg bereikbaar gemaakt voor bouwverkeer en dat de overige werkzaamheden beperkt van omvang waren en deels (wat betreft het aanbrengen van de hoofdaansluitingen nutsvoorzieningen) pas konden worden uitgevoerd als de exacte locatie van het bouwplan van [A] bekend was. Ook gaf het AMC aan een aanvang te maken met de uitgifte in erfpacht.
2.12. In een bespreking van 1 juli 2009 is tussen AMC en [A] afgesproken dat [A] het oude bouwplan zou realiseren en dat gelet daarop de grond per 24 september 2009 in ondererfpacht zou en kon worden uitgegeven.
2.13. Bij e-mail van (woensdag) 16 september 2009 heeft de door het AMC ingeschakelde notaris – mr. J. van der Beek – een concept voor de erfpachtakte aan [A] toegezonden met de mededeling dat een aantal onderdelen daarvan nog ingevuld moeten worden en verzoekt hij [A] om bepaalde stukken waaronder een bankgarantie, die [A] op grond van de Samenwerkingsovereenkomst op de datum van passeren van de akte van uitgifte gesteld dient te hebben.
2.14. Bij e-mail van (dinsdag) 22 september 2009 heeft de waarnemer van de advocaat van [A] aan het AMC onder meer bericht dat nu de ontwerpakte pas op 16 september 2009 is toegestuurd, ondertekening daarvan op 24 september 2009 feitelijk niet meer mogelijk is “al was het alleen al omdat aan de zijde van cliënte gelden moeten worden vrijgemaakt ten behoeve van de aankoop en een bankgarantie moet worden gesteld e.d.” Opgemerkt wordt dat de toezending van het concept veel te laattijdig is gebeurd en dat terzake alle rechten worden voorbehouden.
2.15. Notaris Van der Beek heeft daar bij e-mail van 23 september 2009 onder meer als volgt op gereageerd:
(…) Ik heb uw vragen terzake – alsook uw opmerkingen over de leveringsdatum – doorgeleid aan de heer [B] van het AMC. Daarbij heb ik tevens nogmaals aangedrongen op aanlevering van de ontbrekende gegevens in de akte.
De heer [B] heeft toegezegd thans binnen 14 dagen met een reactie casu quo gegevens te komen.
Zodra ik die ontvang stel ik u daarvan op de hoogte. (…)
2.16. Bij brief van 23 september 2009 heeft [A] aan AMC – voor zover hier van belang – als volgt bericht:
(…) Tussen het AMC en cliënte ([A] B.V.) is vastgelegd dat uiterlijk op 24 september 2009 de uitgifte in ondererfpacht van het perceel grond waarop het door cliënte ontwikkelde zotel/hotel zal worden gerealiseerd, zal plaatsvinden en wel in bouwrijpe staat.
In de e-mail van mijn kantoorgenoot (…) van 7 juli 2009 is aan uw raadsman (…) meegedeeld (en bevestigd) dat de levering in bouwrijpe staat op 24 september 2009 zal plaatsvinden. De datum van 24 september 2009 is als fatale datum aangemerkt. Zekerheidshalve sluit ik een afschrift van die e-mail van 7 juli 2009 hierbij nog in (bijlage).
(…)
Hoewel reeds afdoende is vastgelegd dat de datum van 24 september 2009 als een fatale datum moet worden aangemerkt (reeds eerder zijn de rechten voorbehouden ten aanzien van de te laattijdige aanlevering van de concept akte om de levering op 24 september a.s. te kunnen laten plaatsvinden), en AMC bij monde van de heer [B] bovendien reeds heeft aangegeven niet respectievelijk niet tijdig te zullen presteren (waardoor een sommatie overbodig is), sommeer ik AMC hierbij – voor zoveel nodig - om haar leveringsverplichting op 24 september a.s. (terzake van de levering van de grond in ondererfpacht en in bouwrijpe staat) na te komen, bij gebreke waarvan het AMC in verzuim zal zijn en cliënte die maatregelen zal nemen die zij alsdan noodzakelijk acht. Voorzoveel nodig dient u deze brief tevens als ingebrekestelling aan te merken. (…)
2.17. Bij brief van 28 september 2009 heeft [A] de Samenwerkingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en daarbij gesteld dat het AMC in verzuim is ten aanzien van een tweetal daaruit voortvloeiende verplichtingen. Het is [A] allereerst gebleken dat de grond, die bovendien nog niet bouwrijp is, niet op 24 september 2009 aan haar in erfpacht is uitgegeven. Daarnaast stelt [A] dat de brief van de gemeente van 24 oktober 2007 (zie 2.6) onvoldoende veilig stelt dat de gemeente akkoord gaat met een (privaatrechtelijk) gebruik als hotel zoals door haar beoogd en dat dientengevolge het [A] feitelijk onmogelijk wordt gemaakt het door haar ontwikkelde hotel te realiseren.
2.18. Het AMC heeft onder betwisting van de daaraan ten grondslag gelegde redenen berust in de ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst door [A]. Ook heeft het AMC geweigerd de door [A] gestelde schade ter hoogte van € 19.550.000,00 te voldoen.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert – samengevat – te verklaren voor recht dat het AMC toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de Samenwerkingsovereenkomst, [A] gerechtigd was op grond daarvan de overeenkomst te ontbinden en dat het AMC jegens [A] aansprakelijk is voor de schade die [A] dientengevolge heeft geleden, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van het AMC in de kosten van de procedure.
3.2. [A] legt aan haar vordering ten grondslag dat het AMC, door de grond niet in bouwrijpe staat aan haar in erfpacht uit te geven, primair in verzuim is ten aanzien van haar verplichtingen uit de Samenwerkingsovereenkomst sedert 21 november 2008, de datum van het onherroepelijk worden van de verleende bouwvergunning, en subsidiair in verzuim is op grond van het niet-nakomen van gedane toezeggingen tijdens het minnelijk traject dat nadien is gevolgd, namelijk uitgifte van de grond in bouwrijpe staat op 24 september 2009.
3.3. Het AMC voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het AMC heeft allereerst met juistheid aangevoerd dat de ontbindingsverklaring van [A] van 28 september 2009 niet is gegrond op het in deze procedure aangevoerde verzuim per 21 november 2008 (zie 3.2), maar onder meer op een nieuw verzuim dat zou zijn ingetreden op 24 september 2009 op basis van een nadere afspraak tussen partijen. Van een gerechtvaardigde ontbinding op grond van een beweerdelijk verzuim per 21 november 2008 kan alleen daarom al geen sprake zijn.
4.2. Voormelde nadere afspraak is door het AMC niet betwist. Ook heeft het AMC niet betwist dat de grond niet op 24 september 2009 in erfpacht is uitgegeven. Zij heeft echter terecht aangevoerd dat dit feit niet leidt tot een tekortkoming in de nakoming van de Samenwerkingsovereenkomst aan haar kant, nu [A] op 22 september 2009 (zie 2.14) zelf heeft meegedeeld niet mee te kunnen werken aan de uitgifte op 24 september 2009 omdat zij terzake nog gelden moet vrijmaken en een bankgarantie moet stellen, hetgeen zij niet in die paar dagen tot 24 september 2009 kan regelen. Dat [A] ter zitting heeft gesteld dat de opmerking over het vrijmaken van gelden slechts voortkwam uit het ontbreken van een exacte prijs in de akte, waardoor de bank niet geïnstrueerd zou kunnen worden, maakt niet dat anders wordt geoordeeld. Immers, een dergelijke strekking van voornoemde opmerking blijkt in het geheel niet uit voornoemde brief. Bovendien heeft het AMC terecht aangevoerd dat [A] de meest geëigende partij was om de exacte prijs te berekenen en in de akte in te vullen, nu deze in de Samenwerkingsovereenkomst was gekoppeld aan de totale oppervlakte van het door [A] te realiseren gebouw. Het AMC heeft de opmerking over het niet tijdig vrij kunnen maken van de gelden in de brief van 22 september 2009 dan ook mogen opvatten als een aankondiging dat [A] niet mee zou werken aan een erfpachtuitgifte op 24 september 2000 en daarmee haar verplichting uit de Samenwerkingsovereenkomst niet zou nakomen. Dat het AMC – eenmaal op de hoogte van het feit dat [A] niet op 24 september 2009 zou betalen – vervolgens ook niet meer heeft aangestuurd op de datum van 24 september 2009 maar kennelijk extra tijd heeft genomen om haar zaken te regelen (zie 2.15), kan haar daarom niet worden tegengeworpen. Hieruit volgt dat het AMC gerechtvaardigd haar verplichting tot erfpachtuitgifte heeft opgeschort en niet verplicht was om op 24 september 2009 over te gaan tot die uitgifte. Van een tekortkoming aan de zijde van het AMC is daarom geen sprake. Verder geldt dat – nu het AMC onbetwist heeft gesteld dat er weliswaar nog een aantal bomen op het terrein gekapt dienden te worden, maar dat deze zich aan de rand van het terrein bevonden en een eventuele start van bouwwerkzaamheden niet in de weg stonden – [A] haar stelling dat de grond niet bouwrijp was omdat er nog een aantal bomen gekapt dienden te worden, onvoldoende concreet heeft onderbouwd. De in dit kader door [A] overgelegde foto’s leiden, in het licht van de toelichting van het AMC zoals gegeven in de e-mail van 28 mei 2009 (zie 2.11) en ter zitting, niet tot een ander oordeel. Ook deze stelling van [A] leidt niet tot het oordeel dat het AMC tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.
4.3. In de ontbindingsverklaring is voorts als zelfstandige ontbindingsgrond door [A] aangevoerd dat de brief van 24 oktober 2007, waarin de gemeente tegenover het AMC aangeeft afstand te doen van haar voorkeursrecht en die [A] niet eerder dan in september 2009 onder ogen kreeg, haar onvoldoende zekerheid biedt om het beoogde hotel te realiseren. Nu [A] noch bij dagvaarding, noch ter zitting nader is ingegaan op deze ontbindingsgrond, gaat de rechtbank ervan uit dat zij deze heeft prijsgegeven.
4.4. Nu is geoordeeld dat het AMC niet tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst was [A] niet gerechtigd de overkomst te ontbinden. Van aansprakelijkheid voor als gevolg van de ontbinding geleden schade kan daarom
evenmin sprake zijn. Op grond van het voorgaande dienen de vorderingen van [A] te worden afgewezen.
4.5. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van het AMC tot heden begroot op:
- vast recht € 263,00
- salaris advocaat € 904,00
Totaal € 1.167,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst het gevorderde af;
5.2. veroordeelt [A] in de kosten van de procedure aan de zijde van het AMC begroot op € 1.167,00;
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, mr. J.M. Vrakking en mr. A.C. Loman en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2011.?