Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 455475 / HA ZA 10-1106
Vonnis van 6 april 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. B.A. Beenen te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
ACADEMISCH MEDISCH CENTRUM (AMC),
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en het AMC genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 juli 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 25 januari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het AMC heeft de gronden waarop het is gelegen in 1974 van de Gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) in eigendom verworven, ten behoeve van de vestiging van de voor het medisch centrum noodzakelijke voorzieningen en faciliteiten. Bij de verwerving heeft de Gemeente een optie tot terugkoop bedongen in het geval het AMC de gronden aan een derde zou willen overdragen of aan de gronden een andere dan medische of wetenschappelijke bestemming zou willen geven.
2.2. In 2002 is door de Gemeente een Stedenbouwkundig plan opgesteld, waarin voor het AMC-terrein werd voorzien in de mogelijkheid van vestigingen van op medische technologie gerichte bedrijvigheid. Hiertoe is een gedeelte van het AMC-terrein aangewezen, welke gedeelte later is aangeduid als Medical Business Park. Als eerste ontwikkeling voor het Medical Business Park werd de vestiging van een zogenaamd Laboratorium voorzien.
2.3. Tussen [A] en het AMC is met het oog op de realisatie van een dergelijke laboratorium-locatie sinds eind 2004 overlegd over een mogelijke samenwerkingsovereenkomst. Uitgangspunt daarbij was dat [A] in eerste instantie één laboratoriumgebouw voor haar rekening en risico zou ontwikkelen, met de mogelijkheid tot realisatie van vervolgens nog twee gebouwen. Daartoe zou de onderliggende grond aan [A] in erfpacht of ondererfpacht worden uitgegeven, al naar gelang de Gemeente gebruik zou willen maken van haar optie tot terugkoop.
2.4. Nadat van de overeenkomst en de erfpachtakte een aantal concepten waren gewisseld, is op 22 mei 2006 door partijen een op 5 mei 2006 opgestelde Samenwerkingsovereenkomst ondertekend.
2.5. In de Samenwerkingsovereenkomst van 5 mei 2006 is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
De ondergetekenden:
(…)
nemen het volgende in aanmerking:
(…)
• AMC streeft daarbij uitbreiding van het huidige AMC na en het creëren van vestigingsmogelijkheden voor startende ondernemingen als economische spin-off en voor aan de medische wetenschap en technologie gerelateerde commerciële bedrijven:
(…)
komen het volgende overeen:
(…)
Artikel 1 Definities Pro
(…)
Laboratorium
Het Laboratorium, de kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen (…) dat door [A] zal worden gerealiseerd binnen het Plangebied ten behoeve van bedrijfsvestigingen van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen, die actief zijn in (i) de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of (ii) in de humane gezondheidszorg, medische technologie of (iii) aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT bedrijven een en ander conform het profiel van het Medical Business Park.
(…)
Artikel 5 Algemene Pro verplichtingen partijen
5.1 AMC staat ervoor in dat de benodigde gronden voor het gedeelte van de Locatie die ziet op de 1e fase van ca. 5.000 m2 BVO aan [A] in voor het doel geschikte staat worden uitgegeven op het moment dat de bouwvergunning voor de eerste 5.000m2 Laboratorium als bedoeld in artikel 4.2 onherroepelijk is geworden in 50 jarig (onder)erfpacht met de mogelijkheid tot verlenging. (…)
Artikel 6 Publiekrechtelijke Pro aspecten
6.1. Het in deze Overeenkomst bepaalde laat de publiekrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente onverlet, onverminderd het in deze Overeenkomst bepaalde met betrekking tot de publiekrechtelijke medewerking van de Gemeente. Daarbij zal AMC er steeds naar streven de Gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden zodanig uit te laten oefenen, dat deze Overeenkomst kan worden uitgevoerd conform de in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken en dat de daarin nagestreefde ontwikkeling zoveel mogelijk wordt bevorderd.
6.2. Publiekrechtelijk handelen van de Gemeente vormt mede op grond van het bepaalde in lid 1 van dit artikel nimmer een tekortkoming van het AMC bij de uitvoering van de onderhavige Overeenkomst.
(…)
Artikel 28 Selectie Pro eindgebruikers
28.1 Het is de bedoeling van Partijen dat [A] het Laboratorium zal verhuren aan derde(n). Daarbij is [A] gehouden aan de regeling voor de selectie van de eindgebruikers welke door AMC is opgesteld en als Bijlage 7 aan deze Overeenkomst is gehecht.
28.2 Uitgangspunt is dat alleen bedrijven en instellingen zullen worden geselecteerd die een bijdrage in ruime zin kunnen leveren aan de gezondheidszorg, inclusief medisch onderwijs, onderzoek en technologie (inclusief ICT) en/of andere activiteiten van AMC. AMC staat ervoor in dat het Medical Business Park Profiel op gelijke wijze geldt voor alle huurders en/of gebruikers die zich willen vestigen in het gebied, zoals gearceerd op de aan deze overeenkomst als Bijlage 2 en 6 gehechte kaarten van het AMC terrein en dat daarvan derhalve niet voor bepaalde huurders en/of gebruikers uitzonderingen op worden gemaakt. AMC staat er voorts voor in dat alle huurders/gebruikers die zich willen vestigen op het AMC terrein en die voldoen aan het Medical Business Park Profiel ook daadwerkelijk worden geprojecteerd in vorenbedoeld gearceerd gebied.
2.6. In het onder artikel 1 en Pro artikel 28 genoemde Pro profiel/Profiel Medical Business Park, dat als bijlage 7 getiteld “Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor vestiging van bedrijven in het Medical Business Park AMC – Amsterdam” aan de Samenwerkingsovereenkomst is gehecht, zijn criteria geformuleerd waaraan toekomstige gebruikers van het terrein dienen te voldoen.
2.7. In de concepten/ontwerpen van de “overeenkomst tot het vestigen van ondererfpacht op het AMC terrein t.b.v. Laboratorium” (hierna: concept erfpachtakte) gedateerd 22 juli 2005, 21 december 2005 en 10 mei 2006 is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
Ontwerp de dato (…)
Voor discussiedoeleinden
OVERWEGENDE:
(…)
(Rechtbank: in concepten van 22 juli en 12 december 2005:)
• Bij de verwerving van de Gronden door het AMC is destijds aan AMC de verplichting opgelegd om bij de voorgenomen verkoop (het desbetreffende deel van) de Gronden aan de gemeente Amsterdam (hierna: de “Gemeente”) aan te bieden;
• De Gemeente heeft aangegeven onder voorwaarden bereid te zijn tot het uitoefenen van haar vorenbedoeld voorkeursrecht;
• AMC en de Gemeente zijn voornemens als uitgangspunt te nemen dat (het desbetreffende deel van ) de Gronden, na verkoop door AMC aan de Gemeente, onder door hen gezamenlijk vast te stellen voorwaarden door de Gemeente aan derden in erfpacht zal worden uitgegeven;
• In de Samenwerkingsovereenkomst hebben AMC en [A] dan ook als uitgangspunt genomen dat het Perceel, na verkoop door AMC aan de Gemeente, door de Gemeente aan [A] in erfpacht zal worden uitgegeven, ter ontwikkeling en realisatie van het Laboratorium;
• Voor het geval AMC niet of niet tijdig [datum?] met de Gemeente overeenstemming mocht bereiken over de verkoop van de Gronden aan de Gemeente, zal het Perceel door AMC aan Terreinontwikkeling B.V. in erfpacht worden uitgegeven;
(Rechtbank: in alle concepten:)
• (…)
• [A] is nadrukkelijk bekend met het feit dat Terreinontwikkeling B.V. nakoming van de richtlijnen ten aanzien van bebouwing en gebruik van het Perceel voortvloeiende uit het Stedenbouwkundig Plan respectievelijk bestemmingsplan in wording, indien noodzakelijk in rechte zal afdwingen.
Artikel 2 Uitgifte Pro in Ondererfpacht. Duur. Opzegging.
1. (...)
2. In de Akte van vestiging worden in elk geval opgenomen:
a. (…)
b. de bestemming, het toegestane gebruik (…)
Artikel 10. (Rechtbank: in concept van 27 juli 2005) of 11. (Rechtbank: in concepten van 21 december 2005 en 10 mei 2006)
1. Het Perceel is bestemd voor de oprichting, instandhouding en exploitatie van een Laboratorium – inclusief kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen – ten behoeve van:
(i) bedrijfsvestigingen van hoogwaardig technologisch niveau met een zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen die actief zijn in (a) de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische of agrochemische sector, of (b) de humane gezondheidszorg of medische technologie; of (ii) aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT bedrijven.
2. De ondererfpachter is verplicht het Perceel en de Opstallen overeenkomstig de bestemming, alsmede
overeenkomstig het bepaalde in de “Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor de vestiging van bedrijven in het
Medical Business Park AMC – Amsterdam” (hierna: de “Toetsingscriteria”), (…) ( zoals deze van tijd tot tijd
zullen gelden), te (doen) gebruiken.
(…)
(Rechtbank: alleen in concept van 22 juli 2005)
Artikel 35.
Deze overeenkomst geschiedt uitdrukkelijk onder de ontbindende voorwaarde dat [ vóór het passeren van de Akte van vestiging//uiterlijk op [ ]] AMC met de Gemeente alsnog overeenstemming bereikt over de verkoop van de Gronden, als omschreven onder de overwegingen in de aanhef van deze Overeenkomst, op grond waarvan het Perceel niet door Terreinontwikkeling B.V. in ondererfpacht, maar door de Gemeente rechtstreeks in erfpacht zal dienen te worden uitgegeven aan [A]. [A] is er uitdrukkelijk mee bekend en akkoord dat in dat geval uitgifte zal geschieden onder de AB 2000, waarvan een kopie aan deze Overeenkomst is gehecht, alsmede onder de bijzondere bepalingen en bedingen welke alsdan nader tussen de Gemeente en [A] zullen worden overeengekomen. Aan enige afwijkingen van die bepalingen en bedingen ten opzichte van de bepalingen van die Overeenkomst kan [A], onverminderd het bepaalde in artikel 5 van Pro de Samenwerkingsovereenkomst, geen enkel recht, vordering of aanspraak jegens AMC en/of Terreinontwikkeling ontlenen.
2.8. In een e-mail van 21 december 2005 heeft mr. J.D. van der Beek, de notaris die namens het AMC met [A] onderhandelde (hierna: de notaris), over de inhoud van de erfpachtakte onder meer het volgende aan mr. Beenen/[A] bericht:
Naar aanleiding van uw faxbericht van 28 november jongstleden zend ik u hierbij ter beoordeling het aangepaste ontwerp van de overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht. (…)
• (…)
• Artikel 35 (oud) 2e alinea is destijds opgenomen voor het geval dat (…) Inmiddels begreep ik van de heer [B] dat de besprekingen met de gemeente dusdanig zijn gevorderd, dat opname van de ontbindende voorwaarde niet meer nodig is; artikel 35 (oud) heb ik dan ook laten vervallen.
2.9. In een e-mail van 17 januari 2006 heeft de notaris onder meer het volgende aan mr. Beenen/[A] bericht:
Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van 2 januari, bevestig ik dat ik inmiddels uw opmerkingen ten aanzien van het bepaalde in de considerans van de overeenkomst in ondererfpacht (waar nog het uitgangspunt stond vermeld dat de gronden door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven onder door de gemeente en AMC te bepalen voorwaarden) met de heer [B] heb besproken.
Ik heb naar aanleiding daarvan de betreffende bepalingen uit de considerans geschrapt, (…)
De bijbehorende side-letter is eveneens aangepast (bijgaand), aangezien daarin nog werd verwezen naar het inmiddels vervallen artikel 35 in Pro de overeenkomst tot uitgifte. (…)
2.10. [A] heeft na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst een voorlopig ontwerp voor het eerste te realiseren gebouw bij het AMC ingediend gelijktijdig met een masterplan voor de realisatie van de in totaal drie geplande gebouwen. Partijen hebben in 2007 besloten de bouwvergunning aan te vragen voor de drie gebouwen tegelijk.
2.11. Op 24 juni 2008 is de bouwvergunning door de Gemeente verleend.
2.12. Even daarvoor heeft de Gemeente bij brief van 24 april 2008 aan [A] een concept erfpachtaanbieding doen toekomen. In de erfpachtvoorwaarden heeft de Gemeente onder meer het volgende opgenomen:
Naast de Algemene Bepalingen 2000 zullen de volgende bijzondere bepalingen van kracht zijn:
(…)
2a. het terrein en de daarop te realiseren opstallen zijn bestemd tot bedrijfsruimte (medisch laboratorium) maximaal 18.500 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) waarvan maximaal 50% als kantoor mag worden gebruikt (…):
2b. de erfpachter is verplicht het perceel overeenkomstig de onder 2a en 3. genoemde bestemmingen te gebruiken met dien verstande dat ten hoogste 50% van het totale bruto oppervlakte als kantoor mag worden gebruikt ten behoeve van de bedrijfsbestemming mits:
1° door de erfpachter vanuit het perceel geen artikelen rechtstreeks aan de consument worden verkocht en/of geleverd;
2° de kantoorbestemming volledig ten dienste staat van de bedrijfsruimte en
3° niet als zelfstandige unit worden gebruikt of kennelijk bedoeld zijn om als zelfstandige unit te worden gebruikt;
(…)
2.13. [A] is vervolgens met de Gemeente in onderhandeling gegaan over onder meer de hiervoor onder 2.12, naar haar mening, onacceptabele nadere bestemmingsbepaling en heeft daar in oktober 2008 ook het AMC bij betrokken. Bij e-mail van 12 december 2008 heeft het AMC een – ongedateerde – afsprakenbrief met betrekking tot een nieuwe concept erfpachtaanbieding van de Gemeente aan [A] doen toekomen, waarin – voor zover hier van belang – het volgende is opgenomen:
(…) Vooruitlopend op het opstellen van de definitieve erfpachtaanbieding zullen in deze afsprakenbrief de uitgangspunten/voorwaarden worden neergelegd die in de definitieve erfpachtaanbieding worden gehanteerd:
• (…)
• De grondprijs is vastgesteld op € 442,- per m² bruto vloeroppervlak, exclusief BTW, prijspeil 2008 en geldig is tot 1 februari 2009. Hetgeen betekent dat, indien u niet voor 1 februari 2009 de erfpachtovereenkomst heeft geaccepteerd, de grondprijzen geactualiseerd zullen worden naar het prijspeil 2009. (…)
• (…)
• De bestemmming is vastgesteld op maximaal 50% kantoor en 50% bedrijfsruimte (…)
• (…)
• De kantoor- en bedrijfsruimte kunnen beiden als zelfstandige unit worden gebruikt. Dit betekent dat de kantoor- en de bedrijfsruimte niet één en dezelfde eindgebruiker behoeft te hebben;
• (…)
(…)
De aanbieding ten behoeve van de uitgifte in erfpacht dient binnen één maand na dagtekening van de aanbieding door u onvoorwaardelijk te worden geaccepteerd. Indien onverhoopt geen sprake zal zijn van uw tijdige en onvoorwaardelijke acceptatie van de erfpachtaanbieding, herneemt de gemeente haar vrijheid van handelen ten aanzien van het desbetreffende perceel.
(…)
2.14. Bij brief van 18 december 2008 heeft [A] naar het AMC ondermeer als volgt op deze concept erfpachtaanbieding gereageerd:
1. (…) De aanvankelijk in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen rol van de Gemeente is uit het contract geschreven, omdat dit niet langer aan de orde zou zijn. (…) Wij hebben ons desalniettemin akkoord verklaard om met de Gemeente – als mogelijk uiteindelijke contractspartij – mede in overleg te treden, mits evenwel onze positie er, ten opzichte van de voorliggende contractstukken met het AMC, niet slechter op wordt. Dit is en blijft het uitgangspunt voor ons. Dat wij de Gemeente op uitdrukkelijk verzoek van het AMC thans mede als gesprekspartij aanvaarden, laat het bepaalde in de samenwerkingsovereenkomst met het AMC onverlet. Indien wij dan ook niet op zeer korte termijn tot overeenstemming met de Gemeente komen, zullen wij ons opnieuw tot onze contractspartij – het AMC – wenden. Ter dier zake behouden wij ons dan ook uitdrukkelijk alle rechten en weren voor.
(…)
3. Actualisering van de grondprijzen (…) is niet overeengekomen en derhalve niet aan de orde.
(…)
4. Een verdeling van de bestemming van 50% kantoor en 50% laboratoriumruimte (bedrijfsruimte) is niet overeengekomen en derhalve niet aan de orde.
(…)
7. (…) Gaarne ontvangen wij per omgaande een afschrift van het laatste concept Inrichtingsplan Openbare Ruimte dat thans voorligt.
8. De Gemeente geeft aan dat de erfpachtaanbieding kan worden aangeboden op het moment dat met de bouw kan worden aangevangen. Zoals u bekend beschikken wij al enkele maanden over een onherroepelijke bouwvergunning en is de aannemer – als gevolg van de hiervoor gememoreerde vertraging – “on hold” gezet. Voor de extra kosten die dit met zich brengt, houden wij het AMC onverkort aansprakelijk. Nu wij ingevolge hetgeen wij hiervoor opmerkten reeds sedert het onherroepelijk worden van de bouwvergunning in de startblokken staan, gaan wij ervan uit dat de erfpacht eerdaags kan worden uitgegeven. Wij gaan er daarbij vanuit dat zulks in bouwrijpe staat – zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst (…) - geschiedt. Gaarne ontvangen wij uw bevestiging hiervan.
9. Voorts stelt de Gemeente dat erfpachtaanbieding eerst kan worden aangeboden op het moment dat de desbetreffende grond in eigendom toebehoort aan de Gemeente. (…) Gaarne verzoeken wij u dan ook ons per omgaande te berichten wanneer deze levering gepland is.
10. De Gemeente stelt dat indien en voorzover wij de erfpachtaanbieding niet binnen een maand accepteren, de Gemeente “haar vrijheid van handelen herneemt ten aanzien van het perceel”. Deze opmerking ziet eraan voorbij dat wij terzake het perceel een overeenkomst hebben met het AMC (…)
(…)
2.15. Vanaf eind 2008 en tot slot bij brief van 17 april 2009 heeft AMC aan [A] kenbaar gemaakt waarom de Gemeente, en in navolging daarvan ook het AMC, vasthoudt aan maximering van zelfstandige kantoorruimte in het Laboratorium, waarom deze bestemmingsbepaling niet als een beperking kan worden gezien van het aan de ontwikkeling ten grondslag liggende voorgenomen gebruik en dat pas tot uitgifte in erfpacht overgegaan kan worden als over de gestelde voorwaarden overeenstemming bestaat.
2.16. Na een sommatie van 1 oktober 2009 heeft [A] bij brief van 7 oktober 2009 de Samenwerkingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en daarbij gesteld dat het AMC door niet mee te werken aan de juridische en feitelijke levering van het perceel grond (in ondererfpacht en in bouwrijpe staat) reeds in verzuim was. Daarnaast stelt zij dat het AMC terzake de levering, waarin de Gemeente Amsterdam zich een rol heeft toebedeeld, nieuwe voorwaarden heeft geïntroduceerd, die tussen partijen niet overeen zijn gekomen en voor haar niet acceptabel zijn, zoals andermaal is aangegeven. Voorts stelt [A] dat het AMC ten onrechte weigert verzochte en voor de realisatie van belang zijnde stukken aan te leveren en dat het AMC in verzuim is doordat zij de bouwrijpmakingswerkzaamheden niet uitvoert, althans deze heeft gestaakt en daarom geen bouwrijpe grond kan leveren.
2.17. Het AMC heeft onder betwisting van de daaraan ten grondslag gelegde redenen berust in de ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst door [A]. Ook heeft het AMC geweigerd de door [A] gestelde schade ter hoogte van € 17.400.000,00 te voldoen.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert – samengevat – te verklaren voor recht dat het AMC toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de Samenwerkingsovereenkomst, [A] gerechtigd was op grond daarvan de overeenkomst te ontbinden en dat het AMC jegens [A] aansprakelijk is voor de schade die [A] dientengevolge heeft geleden, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van het AMC in de kosten van de procedure.
3.2. Zij stelt dat er op grond van de bepalingen van de Samenwerkingsovereenkomst geen civielrechtelijke maximering van het aantal vierkante meters kantoor is overeengekomen en dat de latere doorvoering daarvan een aanzienlijke beperking van de gebruiksmogelijkheden van SL Plaza betekent, van welke bestemmingsbeperking volgens [A] geen sprake kan zijn. Nu het AMC daaraan toch vasthoudt onder verwijzing naar de Gemeente, is [A] gerechtigd geweest de Samenwerkingsovereenkomst te ontbinden.
3.3. Het AMC voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [A] heeft haar stelling dat het AMC de afspraken gemaakt in de Samenwerkingsovereenkomst niet nakomt, onderbouwd onder verwijzing naar een passage in de considerans daarvan en naar de artikelen 1 – onder Laboratorium – en artikel 28 lid Pro 2 (zie 2.5) alsmede het Medical Business Park Profiel dat aan de Samenwerkingsovereenkomst is gehecht (zie 2.6). Daaruit blijkt dat een maximering van de vierkante meters kantoor tussen partijen niet is overeengekomen, aldus [A]. Immers, zo stelt [A], het enige toetsingskader voor de gebruikers van SL Plaza is het Medical Business Park Profiel.
4.2. Dit betoog faalt. [A] gaat er immers aan voorbij dat diezelfde Samenwerkingsovereenkomst in artikel 6 lid 1 regelt Pro dat de overeenkomst de publiekrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente onverlet laat en dat het AMC er steeds naar zal streven de Gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden te laten uitoefenen zodanig dat de overeenkomst kan worden uitgevoerd zoals vastgelegd. Uit de Samenwerkingsovereenkomst blijkt bovendien geenszins dat het AMC terzake van het mogelijke gebruik of de invulling van de bestemming garanties heeft gegeven.
De definitieve voorwaarden waaronder de uitgifte in erfpacht uiteindelijk zou plaatsvinden lagen ten tijde van het sluiten van de Samenwerkingsovereenkomst niet vast. Tussen partijen is zelfs in geschil welke versie – op alle exemplaren wordt overigens vermeld dat het om een ontwerp voor discussiedoeleinden gaat – van de concept erfpachtakte’s (zie 2.7) aan de Samenwerkingsovereenkomst van 5 mei 2006 zou zijn gehecht. Of dit nu een variant was die uitging van uitgifte door de Gemeente of een variant die uitging van uitgifte door het AMC, is niet van belang. In alle versies is immers ook opgenomen dat (zie considerans, laatste punt) [A] nadrukkelijk bekend is met het feit dat het AMC nakoming van de richtlijnen ten aanzien van bebouwing en gebruik van het Perceel voortvloeiende uit het Stedenbouwkundig Plan respectievelijk bestemmingsplan in wording (cursivering rechtbank), indien noodzakelijk in rechte zal afdwingen en dat (zie artikel 10 of Pro 11) de ondererfpachter verplicht is het Perceel en de Opstallen overeenkomstig de bestemming, alsmede (cursivering rechtbank) overeenkomstig het bepaalde in de “Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor de vestiging van bedrijven in het Medical Business Park AMC – Amsterdam” te (doen) gebruiken. Terecht heeft het AMC daarom aangevoerd dat [A] er van op de hoogte was dat bij de uiteindelijke uitgifte in erfpacht de Gemeente nodig was, onafhankelijk van de vraag of de Gemeente nu direct of via het AMC bij de uitgifte in erfpacht betrokken zou zijn. Bovendien blijkt hieruit dat [A] ermee op de hoogte was dat het perceel overeenkomstig de bestemming diende te worden gebruikt en dat er nog sprake was van een bestemmingsplan in wording.
4.3. Bovendien geldt, zoals het AMC terecht aanvoert, dat ook [A] van betrokkenheid van de Gemeente uitging, hetgeen blijkt uit het feit dat zij in april 2008 is ingegaan op de voorstellen van de Gemeente omtrent de uitgifte in erfpacht. Daarbij heeft geen van beide partijen in eerste instantie het AMC betrokken. Pas toen [A] met de Gemeente geen voor haar bevredigend resultaat kon bereiken, heeft [A] zich tot het AMC gewend. Echter, de Gemeente wilde, met het in de loop der tijd verkregen voortschrijdend inzicht, vasthouden aan een meer specifieke beschrijving dan wel clausulering van de bestemming van het Laboratorium zodanig dat maximaal 50% van de gebouwen van het Laboratorium als zelfstandige kantoorruimte zou mogen worden gebruikt. Deze nadere invulling van de bestemmingsbepaling was volgens de Gemeente nodig omdat eind 2008/begin 2009 in de directe omgeving van het AMC en Amsterdam Zuid-Oost een aanzienlijk overschot aan kantoorruimte leek te ontstaan en was overigens ook in lijn met de bestemming van het Laboratorium. De rechtbank acht voormelde clausulering van de bestemming geen ontoelaatbare beperking op hetgeen tussen het AMC en [A] is overeengekomen, maar slechts een waarborg voor de naleving van die bestemmingsbepaling. Bovendien blijkt uit de correspondentie tussen AMC en [A] (zie 2.12 en 2.13) dat de Gemeente naar aanleiding van de bezwaren van [A] haar voorwaarden aanzienlijk heeft versoepeld door toe te staan dat 50% van de oppervlakte als zelfstandige in plaats van aan het Laboratorium ten dienste staande kantoorruimte mocht worden gebruikt en dat dit percentage niet ook al voor de eerste te realiseren flat zou gelden maar voor de drie flats tezamen, hetgeen betekent dat de eerste flat geheel uit zelfstandige kantoorruimte kon bestaan. Nu daarnaast onbetwist door het AMC is gesteld dat [A] op dat moment nog geen enkele huurder had gecontracteerd, kan niet worden ingezien waarom [A] met de nader te stellen voorwaarden voor de erfpacht niet akkoord heeft kunnen gaan.
4.4. De conclusie is dat de door de houding van [A] ontstane patstelling op grond van het voorgaande niet als een toerekenbare tekortkoming van het AMC kan worden gekwalificeerd. Het AMC heeft zich in de Samenwerkingsovereenkomst niet verplicht tot ongeclausuleerde uitgifte in erfpacht aan [A]. Nu [A] weigerde in te stemmen, althans weigerde verder te praten over de invulling van de erfpachtvoorwaarden, kon het AMC zich op het standpunt stellen dat zij aan de overige wensen van [A] (het overleggen van een aantal stukken als ook het bouwrijp opleveren van het terrein) nog niet hoefde in te gaan, aangezien gelet op de patstelling niet tot de erfpachtuitgifte kon worden overgegaan. Ook deze klachten van [A] leveren geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de Samenwerkingsovereenkomst op, laat staan een grond die de ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst rechtvaardigt.
4.5. De vorderingen van [A] dienen op grond van het voorgaande te worden afgewezen. Gelet op dit oordeel behoeft het verweer van het AMC dat [A] ten onrechte niet de in artikel 16 van Pro de Samenwerkingsovereenkomst voorgeschreven procedure heeft gevolgd geen bespreking, nu het AMC daarbij geen belang meer heeft.
4.6. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van het AMC begroot op:
- vast recht € 263,00
- salaris advocaat € 904,00
Totaal € 1.167,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst het gevorderde af;
5.2. veroordeelt [A] in de kosten van de procedure aan de zijde van het AMC begroot op € 1.167,00;
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, mr. J.M. Vrakking en mr. A.C. Loman en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2011.?