Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter,
Vonnis in kort geding van 31 mei 2011
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 487214 / KG ZA 11-552 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ANTI-KRAAK B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 9 mei 2011,
advocaat mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde 1],
niet verschenen,
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
4. [gedaagde 4],
5. [gedaagde 5],
6. [gedaagde 6],
7. [gedaagde 7],
8. [gedaagde 8],
9. [gedaagde 9],
10. [gedaagde 10],
11. [gedaagde 11],
12. [gedaagde 12],
13. [gedaagde 13],
14. [gedaagde 14],
15. [gedaagde 15],
16. [gedaagde 16],
17. [gedaagde 17],
18. [gedaagde 18],
19. [gedaagde 19],
advocaten mr. J.A. Tuinman en mr. T.Q. de Booys te Amsterdam,
20. [gedaagde 20],
21. [gedaagde 21],
22. [gedaagde 22],
23. [gedaagde 23],
24. [gedaagde 24],
advocaat mr. M.E. Zweers te Amsterdam,
allen wonende te Amsterdam,
gedaagden,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 488002 / KG ZA 11-607 van
de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaardingen van 4 mei 2011 en 9 mei 2011,
advocaat mr. A.S. Rueb te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde 2],
2. [gedaagde 3],
3. [gedaagde 4],
4. [gedaagde 8],
5. [gedaagde 6],
6. [gedaagde 7],
7. [gedaagde 5],
8. [gedaagde 10],
9. [gedaagde 25],
10. [gedaagde 11],
11. [gedaagde 14],
12. [gedaagde 12],
13. [gedaagde 26],
14. [gedaagde 15],
15. [gedaagde 16],
16. [gedaagde 17],
17. [gedaagde 27],
18. [gedaagde 9],
19. [gedaagde 28],
20. [gedaagde 19],
21. [gedaagde 29],
22. [gedaagde 30],
23. [gedaagde 13]
advocaten mr. J.A. Tuinman en mr. T.Q. de Booys te Amsterdam,
24. [gedaagde 20],
25. [gedaagde 21],
26. [gedaagde 22],
27. [gedaagde 23],
28. [gedaagde 31],
29. [gedaagde 32],
30. [gedaagde 33],
31. [gedaagde 24],
32. [gedaagde 34],
advocaat mr. M.E. Zweers te Amsterdam,
33. [gedaagde 35],
34. [gedaagde 1],
35. [gedaagde 36],
36. [gedaagde 37],
38. [gedaagde 38],
39. [gedaagde 39],
40. [gedaagde 40],
41. [gedaagde 41],
42. [gedaagde 42],
niet verschenen,
allen wonende te Amsterdam,
gedaagden.
Partijen zullen hierna Stadgenoot, Anti-Kraak en gedaagden worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 17 mei 2011 zijn voormelde zaken gezamenlijk behandeld. Stadgenoot en Anti-Kraak hebben daarbij gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaardingen, met dien verstande dat Stadgenoot haar vorderingen ter terechtzitting nader heeft gespecificeerd door middel van een eveneens aangehechte akte. De door middel van mr. Tuinman, mr. T.Q. de Booys en mr. Zweers verschenen gedaagden hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Ter terechtzitting zijn door Anti-Kraak en Stadgenoot de vorderingen tegen gedaagden [gedaagde 13] en [gedaagde 30] ingetrokken. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek gevraagd. Partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Ter terechtzitting waren, voor zover van belang, namens Stadgenoot aanwezig: [vertegenwoordiger 1]. [vertegenwoordiger 2] en [vertegenwoordiger 3], bijgestaan door mr. Rueb en mr. R.J. Polle. Namens Anti-Kraak waren aanwezig: [vertegenwoordiger 4], [vertegenwoordiger 5] met mr. Moons. Aan de zijde van gedaagden waren een groot aantal bewoners aanwezig, waaronder [gedaagde 28], [gedaagde 19], [gedaagde 29], [gedaagde 4], [gedaagde 6], [gedaagde 10], [gedaagde 11], [gedaagde 14], [gedaagde 15], [gedaagde 16], [gedaagde 17], [gedaagde 20], [gedaagde 21], [gedaagde 33], [gedaagde 24] en [gedaagde 34]. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Bij faxbericht van 20 mei 2011 heeft mr. Rueb, zoals ter terechtzitting gevraagd, gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie met betrekking tot gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde 42] nagezonden.
2. De feiten
2.1. Anti-Kraak beheert voor derden leegstaande gebouwen. Daartoe laat zij ondermeer leegstaande gebouwen door zogenoemde anti-krakers bewonen.
2.2. Stadgenoot is eigenaresse van de appartementengebouwen in de zogenoemde Parooldriehoek, bestaande uit vijf woonblokken aan de Platanenweg en Olmenweg. Elk woonblok bestaat uit zes huizen met elk vier appartementen.
2.3. In 2002 heeft Stadgenoot renovatieplannen ontwikkeld voor de Parooldriehoek, uitgaande van sloop en nieuwbouw. In verband met deze renovatieplannen heeft Stadgenoot vanaf 2004 haar zittende huurders uitgeplaatst en een aantal van de leeggekomen woningen met vergunning krachtens de Leegstandwet tijdelijk verhuurd.
2.4. De uitvoering van de renovatieplannen van Stadgenoot heeft vertraging opgelopen. In de loop van 2009/2010 heeft Stadgenoot haar tijdelijke huurovereenkomsten met haar huurders van de in geding zijnde appartementen beëindigd.
2.5. Op grond van een op 25 mei 2009 en 2 juni 2006 ondertekende “Mantelbeheerovereenkomst” heeft Stadgenoot het beheer van deze appartementen in de Parooldriehoek overgedragen aan Anti-Kraak.
De Mantelbeheerovereenkomst vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
“Overwegingen:
(…)
b. dat deze panden tijdelijk (gedeeltelijk) leeg (komen te) staan in afwachting van verkoop/verhuur/renovatie/sloop door of vanwege inbeheergever of ten gevolge van een andere ontwikkeling;
c. dat inbeheergever bereid is het pand voor een in de betreffende subovereenkomsten vermelde periode, met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging door haarzelf, om niet, aan beheerder in beheer te geven;
d. dat beheerder deze panden, om niet, in beheer zal nemen en gedurende de duur van de subovereenkomst in beheer zal houden en daartoe zonodig – naar eigen inzicht – overeenkomsten met derden zal afsluiten;
(…)
Ontruiming; schade; verzekering
6.1. Op de dag waarop de betreffende subovereenkomst, door welke oorzaak en om welke reden dan ook, eindigt, zal beheerder het pand met al de haren en met al hetgeen zich van harentwege en/of met haar goedvinden in of nabij het pand bevinden, ontruimen, en behoudens slijtage in dezelfde staat (…) leeg en bezemschoon opleveren aan inbeheergever, onder afgifte van alle sleutels van het pand.
(…)
6.4. Indien beheerder het betreffende pand niet bij het einde van de beheerovereenkomst ontruimd, in de overeengekomen staat en leeg aan inbeheergever ter beschikking heeft gesteld, door welke oorzaak dan ook, is beheerder aansprakelijk voor alle schade, die inbeheergever hieronder zal lijden waaronder de te maken gerechtelijke advocaat- en proceskosten. Naast de schade is beheerder een boete verschuldigd van € 200,= voor iedere werkweek dat beheerder na einde van de beheerovereenkomst het pand niet in bovengenoemde (lege) staat aan inbeheergever ter beschikking heeft gesteld.”
2.6. Na het sluiten van de Mantelbeheerovereenkomst heeft Anti-Kraak de appartementen vervolgens in gebruik gegeven aan gedaagden. Anti-Kraak heeft daartoe met gedaagden een “Bruikleenovereenkomst” en een “Eenmalige Bemiddelingsovereenkomst” gesloten. Van deze overeenkomsten zijn door partijen een aantal exemplaren overgelegd.
Daaruit blijkt dat op grond van de “Eenmalige Bemiddelingsovereenkomst” halfjaarlijks een bedrag van EUR 900,00 dan wel EUR 960,00 aan bemiddelingskosten door gedaagden aan Anti-Kraak diende te worden voldaan. De overgelegde bruikleenovereenkomsten vermelden, voor zover hier van belang, het volgende:
“Overwegingen
(…)
b. dat het pand tijdelijk (gedeeltelijk) leeg staat in afwachting van
verkoop/verhuur sloop of een andere ontwikkeling;
c. dat bruikleengever bereid is het pand voor zes maanden, met de
mogelijkheid van tussentijdse opzegging door hemzelf of bruikleengever, om niet, aan bruikleennemer in al dan niet gedeelde bruikleen te geven, die tijdelijk het pand als verblijf te houden;
d. dat bruikleennemer zich realiseert en zich ermee akkoord verklaart dat
deze overeenkomst van bruikleen eindigt zodra bruikleengever dat overeenkomstig de bepalingen van deze overeenkomst te kennen geeft;
e. dat bruikleennemer zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen
op huurbescherming;
(…)
Bruikleen, duur van de overeenkomst, beëindiging van rechtswege
1.1. Bruikleengever geeft met ingang van (…) voor de bepaalde tijd van
6 maanden om niet het pand in al dan niet gedeelde bruikleen aan bruikleennemer (…),
1.2. Deze bruikleenovereenkomst eindigt van rechtswege door het verstrijken van de bepaalde tijd waarvoor deze overeenkomst is aangegaan.
1.3. Beide partijen zijn bevoegd de bruikleenovereenkomst tussentijds op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 14 dagen
(…)
Opzegging
19.1 Deze overeenkomst kan te allen tijde, zonder opgave van redenen, schriftelijk door beide partijen worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee weken.
(…)
Oplevering
21.1 Op de dag waarop deze overeenkomst, door welke oorzaak en om welke reden dan ook, eindigt, zal bruikleennemer het pand met al het zijne en met alle die zich van zijnentwege en/of met zijn goedvinden in of nabij het pand bevinden, ontruimen, en in goede staat en bezemschoon achterlaten, onder afgifte aan gevolmachtigde van alle in zijn bezit zijnde sleutels.”
2.7. Vanaf eind 2009 is gebleken dat de voorgenomen sloop van de appartementen niet eerder zal plaatsvinden dan in 2015.
2.8. Bij brief van 18 januari 2011 heeft Stadsdeel Oost van de gemeente Amsterdam aan de Dienst Wonen Zorg en Samenleven meegedeeld dat zij positief staat tegenover het labelen van de woningen binnen het project Parooldriehoek als woningen bestemd voor studenten.
2.9. Na het labelen van de woningen als studentenwoningen heeft Stadgenoot de Mantelbeheerovereenkomst met Anti-Kraak opgezegd. Anti-Kraak heeft op haar beurt de overeenkomsten met de bewoners van de appartementen respectievelijk per 1 april 2011, 8 april 2011, 15 april 2011, 22 april 2011 en 29 april 2011 opgezegd.
2.10. Bij dagvaardingen van 8 maart 2011 en 17 maart 2011 zijn de door
mr. Tuinman en mr. Zweers bijgestane gedaagden voor deze rechtbank, sector kanton, (bodem)procedures tegen Stadgenoot en Anti-Kraak gestart. In die procedures vorderen zij primair een verklaring voor recht dat er met hen reguliere huurovereenkomsten voor de desbetreffende appartementen tot stand zijn gekomen.
3. Het geschil
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 487214 / KG ZA 11-552
3.1. Anti-Kraak vordert samengevat - gedaagden te veroordelen de woningen te ontruimen, met machtiging om de ontruiming voor rekening van de betreffende gedaagde met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen. Een en ander met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding, te vermeerden met de wettelijke rente sedert zeven dagen na de datum van dit vonnis.
3.2. Anti-Kraak stelt daartoe samengevat, dat bij het aangaan van de bruikleenovereenkomsten aan elke individuele gebruiker is uitgelegd wat de strekking van de anti-kraakbewoning inhield en met name dat bruikleen geen huurovereenkomst is en dat er geen recht op huurbescherming bestaat. De bemiddelingskosten die door gedaagden zijn betaald zien op de bemiddeling door Anti-Kraak voor het vinden van een anti-kraakwoning, het geschikt maken van de woning en het tot stand brengen van een bruikleenovereenkomst voor een periode van zes maanden. Daarvoor is een vergoeding van EUR 900,00 of 960,00 aan Anti-Kraak verschuldigd. Bij een verlenging van de bruikleenovereenkomst na verloop van zes maanden is de bewoner weer die vergoeding verschuldigd. Deze vergoeding kan desgewenst maandelijks worden voldaan, in welk geval de bewoner daartoe een schuldbekentenis aan gaat. Gemiddeld komt dat neer op de betaling van een bedrag van EUR 150,00 respectievelijk EUR 160,00 per maand. Anti-Kraak stelt dat zij daaruit haar bedrijfskosten en de kosten die gepaard gaan met de bewoning van de anti-kraakwoning bestrijdt, zoals het uitvoeren van klein onderhoud, het uitvoeren van noodreparaties en de verbruikskosten van de nutsvoorzieningen van de gemeenschappelijke voorzieningen en ruimtes. Zij stelt dat deze vergoeding niet in enige redelijke verhouding tot het gebruiksgenot van de woningen staat en daarom als een symbolische vergoeding moet worden aangemerkt. Het beroep van gedaagden op huurbescherming faalt daarmee en is bovendien naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar stelt Anti-Kraak. Anti-Kraak stelt dat zij daarom tot beëindiging van de bruikleenovereenkomst kon overgaan. Gedaagden verblijven na de beëindiging zonder recht of titel in de woning. De weigering om de woning te ontruimen en tot oplevering over te gaan is daarmee in strijd met hun verplichtingen, aldus Anti-Kraak.
3.3. Gedaagden voeren verweer, waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 488002 / KG ZA 11-607
3.4. Stadgenoot vordert samengevat - gedaagden te veroordelen de woningen te ontruimen, met machtiging om de ontruiming voor rekening van de betreffende gedaagde met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen en te bepalen dat het vonnis tot een jaar na de dag waarop het wordt uitgesproken kan worden uitgevoerd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt. Een en ander met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
3.5. Stadgenoot stelt daartoe, samengevat, dat gedaagden een bruikleenovereenkomst met Anti-Kraak hebben gesloten en dat zij geen partij is bij die overeenkomsten. Zij heeft de woningen enkel om niet aan Anti-Kraak in beheer gegeven. Hierbij is overeengekomen dat de overeenkomst met een termijn van twee weken kon worden opgezegd. Anti-Kraak is vervolgens gehouden om de woningen leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren. Verder stelt Stadgenoot dat zij een eigen belang heeft bij spoedige ontruiming van de woningen. Zij stelt daarom niet te kunnen afwachten wat de uitkomst van de door Anti-Kraak tegen gedaagden te nemen maatregelen is. De gevorderde ontruiming dient ter beperking van de schade die Stadgenoot stelt te lijden als gevolg van het door Anti-Kraak niet nakomen van haar contractuele verplichtingen. Gedaagden hebben de woningen zonder recht of titel in gebruik en handelen daarmee onrechtmatig jegens haar, stelt Stadgenoot. De vorderingen dienen daarom te worden toegewezen, aldus Stadgenoot.
3.6. Gedaagden voeren verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
4. De beoordeling
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 487214 / KG ZA 11-552
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. Het gevraagde verstek zal jegens de niet-verschenen gedaagde sub 1 worden verleend.
4.3. Een vordering als de onderhavig kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van Anti-Kraak zal volgen en indien van Anti-Kraak niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.4. Niet in geschil is dat Stadgenoot de Mantelbeheerovereenkomst met
Anti-Kraak heeft beëindigd en dat Anti-Kraak als gevolg daarvan in beginsel gehouden is de in geschil zijnde woningen leeg aan Stadgenoot op te leveren. Evenmin is in geschil dat Anti-Kraak op haar beurt de met gedaagden gesloten bruikleenovereenkomsten heeft opgezegd en dat in de bruikleenovereenkomsten is bepaald dat in dat geval (ook) door gedaagden de onderhavige woningen ontruimd dienen te worden.
4.5. Het verweer van gedaagden komt er in de kern op neer dat de met hun gesloten bruikleenovereenkomsten als reguliere huurovereenkomsten moeten worden aangemerkt en dat hen daarom huurbescherming toekomt. Gedaagden stellen daartoe dat de door Anti-Kraak als bemiddeling bedongen vergoeding van tussen de EUR 160,00 of EUR 150,00 per maand een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW) oplevert, omdat zij zelf gas, water en licht betalen, de serviceverlening van Anti-Kraak marginaal is geweest en een vergoeding van EUR 160,00 dan wel EUR 150,00 per maand in verhouding tot de onderhoudsstaat van de woningen een reële huurprijs betekent.
4.6. Overwogen wordt dat op dit moment niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden ingeschat hoe het oordeel van de bodemrechter zal luiden ten aanzien van de stelling van gedaagden dat de met Anti-Kraak gesloten bruikleenovereenkomsten als huurovereenkomsten moeten worden aangemerkt. Een en ander vergt een nader onderzoek naar de door partijen gestelde feiten, waar een kort geding zich niet voor leent. Dit neemt echter niet weg dat naar voorlopig oordeel, indien in een bodemprocedure de met Anti-Kraak gesloten contracten als huurovereenkomsten zouden worden aangemerkt, sprake is van huur naar zijn aard voor korte duur. Van belang daarvoor is dat, zoals door Anti-Kraak gesteld, voldoende aannemelijk is dat voor gedaagden duidelijk was dat de overeenkomst voor de beperkte duur, tot maximaal de aanvang van de sloop door Stadgenoot van de woningen, werd aangegaan. Niet in geschil is immers dat de renovatie en sloopplannen van Stadgenoot bij aanvang van de overeenkomsten aan gedaagden is gemeld. Daarnaast blijkt een en ander ook in voldoende mate uit de in de bruikleenovereenkomst opgenomen considerans (zie hiervoor onder 2.5). Dit heeft tot gevolg dat voorshands op grond van artikel 7:232, tweede lid, BW in het onderhavige geval de bepalingen in het BW ten aanzien van de huur woonruimte niet van toepassing zijn en dat de met gedaagden gesloten overeenkomsten door Anti-Kraak kunnen worden opgezegd. Nu daarnaast gesteld noch gebleken is dat Anti-Kraak de in de bruikleenovereenkomst opgenomen opzegtermijn niet in acht heeft genomen, zijn daarmee de overeenkomsten naar voorlopig oordeel rechtsgeldig geëindigd, zodat gedaagden thans zonder recht of titel in de woningen verblijven. Ook de door gedaagden gestelde omstandigheid dat de overeenkomsten die zij destijds, voorafgaande aan de overeenkomsten met Anti-Kraak, met Stadgenoot op grond van de Leegstandwet hadden gesloten niet voldeden aan het in de Leegstandwet gestelde vanwege het ontbreken van de in de vergunning vermelde maximale huurprijs, maakt dat niet anders. Ook indien op grond daarvan zou moeten worden aangenomen dat gedaagden ten tijde van het sluiten van de bruikleenovereenkomsten in het bezit waren van een reguliere huurovereenkomst, dan heeft dat voorshands tot gevolg dat zij die huurovereenkomsten met het sluiten van de bruikleenovereenkomsten, gelet op het hiervoor overwogene, hebben omgezet in een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is en dus kan worden opgezegd. De door
Anti-Kraak gevorderde ontruiming van die woningen is daarmee in beginsel toewijsbaar.
4.7. Gedaagden hebben zich voorts beroepen op bij de aanvang van de bruikleenovereenkomsten door Stadgenoot herhaalde toezegging dat zij tot aan de sloop in de woning konden blijven wonen. Op dat moment werd de sloop van de woningen in 2012/2013 verwacht. Daarmee stellen gedaagden dat bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat zij niet eerder dan bij aanvang van de sloop de woningen hoefden te ontruimen. Gedaagden worden daarin niet gevolgd. Voor zover sprake is van (een) toezegging(en) door Stadgenoot kan dit niet aan Anti-Kraak worden tegengeworpen. Daarnaast geldt, indien die toezeggingen door Stadgenoot wel ook aan Anti-kraak zouden moeten worden tegengeworpen, dat Stadgenoot en daarmee ook Anti-Kraak zich naar voorlopig oordeel met recht op artikel 6:258 BW kunnen beroepen. De in dat kader gestelde onvoorziene omstandigheid, de kredietcrisis en het als gevolg daarvan terugtrekken van bouwbedrijf Heijmans uit het project, maken het voorshands naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om Stadgenoot aan de toezegging(en) te houden in die zin dat de bewoners tot aan de daadwerkelijke sloop in de woningen mogen blijven wonen. In het algemeen geldt dat bij stadsvernieuwing de planning van zoveel factoren afhangt, dat indien er uitspraken worden gedaan over de in de toekomst te verwachten tijdsplanning, deze redelijkerwijs niet al te letterlijk mogen worden opgevat. In het onderhavige geval is dat niet anders. Gedaagden die al sinds acht jaar onder gunstige financiële voorwaarden de woningen bewonen wetende dat sprake is van tijdelijke bewoning in afwachting van sloop, kunnen de aanzienlijke vertraging in redelijkheid dan ook niet aan Stadgenoot of Anti-Kraak tegenwerpen. Zij hebben van de vertraging immers zelf de vruchten geplukt. Dat zij teleurgesteld zijn in hun verwachting is te begrijpen, maar weegt niet op tegen het belang van Stadgenoot om haar financiële planning aan te passen aan de vertraging in de sloop- en herbouwplannen.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat gedaagden voorshands zonder recht of titel in de woningen verblijven. Daarnaast is, anders dan door gedaagden gesteld, voorshands voldoende aannemelijk dat Anti-Kraak vanwege de in de Mantelbeheerovereenkomst jegens Stadgenoot opgenomen verplichting om bij het einde van de overeenkomst de woningen leeg op te leveren, een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruimingen heeft. Dat Stadgenoot nog niet tot inning van de contractueel overeengekomen boete is overgegaan maakt dat niet anders. De vorderingen van Anti-kraak voldoen daarmee aan het hiervoor onder 4.2. geformuleerde criterium en zullen daarom worden toegewezen. Ook jegens de niet-verschenen gedaagde is deze vordering toewijsbaar. De in dat kader gevorderde ontruimingstermijn van twee weken komt niet onredelijk of onjuist voor, met dien verstande dat gedaagde sub 20, [gedaagde 20], vanwege de aan hem verleende voorrangsverklaring een termijn tot uiterlijk 1 augustus 2011 zal worden verleend om de woning te ontruimen. Daarnaast komt met betrekking tot gedaagde sub 23,
[gedaagde 23], gelet op de door mr. Zweers gestelde omstandigheden, ook een ontruimingstermijn tot uiterlijk 1 augustus 2011 redelijk voor.
4.9. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Anti-Kraak worden begroot op:
- dagvaarding EUR 76,31
- griffierecht 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.460,31
De tevens gevorderde rente over de proceskosten zullen worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der volledige voldoening.
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 488002 / KG ZA 11-607
4.10. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.11. Het gevraagde verstek zal tegen de niet-verschenen gedaagden worden verleend.
4.12. Een vordering als de onderhavig kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van Stadgenoot zal volgen en indien van Stadgenoot niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.13. Uit hetgeen hiervoor in de zaak met zaaknummer/rolnummer 487214 /
KG ZA 11-552 reeds is overwogen, volgt dat op dit moment voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat gedaagden thans zonder recht of titel in de woningen verblijven. Daarnaast is, anders dan door gedaagden betoogd, voldoende aannemelijk dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruimingen. Dat stadgenoot in eerste instantie kennelijk wel genoegen heeft genomen met het ontbreken van inkomsten uit de woningen of dat de voorgenomen sloop van de woningen verhindert dat de woningen, indien zij op basis van de zogenoemde campuscontracten zullen worden verhuurd, steeds voor een volgende student beschikbaar zullen komen, maakt dat niet anders. Stadgenoot komt binnen de geldende regelgeving een ruime beleidsvrijheid toe met betrekking tot de wijze waarop zij haar woningen verhuurt. Voorshands heeft zij de daarbij jegens gedaagden in acht te nemen grenzen niet overschreden. Daarnaast heeft ook het stadsdeel zich achter de keuze voor de verhuur op basis van de zogenoemde campuscontracten geschaard. Nu nog niet zeker is tegen welke datum de woningen zullen worden gesloopt, is onvoldoende aannemelijk dat door Stadgenoot niet zal kunnen worden voldaan aan het in artikel 7:274, vierde lid, BW gestelde vereiste van verhuur aan een volgende student.
4.14. De door Stadgenoot gevorderde ontruimingen zullen daarom worden toegewezen. Ook jegens de niet-verschenen gedaagden zijn de vorderingen toewijsbaar. De door Stadgenoot in dat kader gevorderde ontruimingstermijnen komen niet onredelijk voor, met dien verstande dat in afwijking van het door Stadgenoot gevorderde aan gedaagde sub 27,
[gedaagde 23], gelet op de door mr. Zweers gestelde omstandigheden, een ontruimingstermijn tot uiterlijk 1 augustus 2011 zal worden gegeven. Ten aanzien van gedaagde sub 25, [gedaagde 21], wordt in het door mr. Zweers gestelde geen aanleiding gezien om hem een langere ontruimingstermijn dan de gevorderde twee weken te verstrekken. Voor de overige gedaagden waarvoor mr. Zweers bijzondere persoonlijke omstandigheden heeft gesteld geldt dat Stadgenoot bij de ter terechtzitting ingediende akte reeds in voldoende mate rekening heeft gehouden met de voor hen geldende bijzondere omstandigheden. De gevorderde termijn om het vonnis opnieuw ten uitvoer te kunnen leggen zal worden beperkt tot drie maanden.
4.15. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stadgenoot worden begroot op:
- dagvaarding EUR 233,31
- griffierecht 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.617,31
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 487214 / KG ZA 11-552
5.1. verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagde,
5.2. veroordeelt [gedaagde 1] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 4-I (1091 KP) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.3. veroordeelt [gedaagde 2] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 6-III (1091 KP) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.4. veroordeelt [gedaagde 3] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 8-II (1091 KP) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.5. veroordeelt [gedaagde 4] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 10-I (1091 KP) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.6. veroordeelt [gedaagde 5] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 10-III (1091 KP) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.7. veroordeelt [gedaagde 6] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 12-I (1091 KP) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.8. veroordeelt [gedaagde 7] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 4-I (1091 KR) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.9. veroordeelt [gedaagde 8] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 4-III (1091 KR) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.10. veroordeelt [gedaagde 9] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 20-II (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.11. veroordeelt [gedaagde 10] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 16-III (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.12. veroordeelt [gedaagde 11] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 26-I (1091 KT) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.13. veroordeelt [gedaagde 12] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 28-hs (1091 KT) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.14. veroordeelt [gedaagde 14] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 34-I (1091 KT) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.15. veroordeelt [gedaagde 15] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 42-I (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.16. veroordeelt [gedaagde 16] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 42-II (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.17. veroordeelt [gedaagde 17] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 44-I (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.18. veroordeelt [gedaagde 18] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 48-I (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.19. veroordeelt [gedaagde 19] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 48-III (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.20. veroordeelt [gedaagde 20] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 8-I (1091 KR) te Amsterdam uiterlijk op 1 augustus 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.21. veroordeelt [gedaagde 21] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 14-I (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.22. veroordeelt [gedaagde 22] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 18-hs (1091 KS) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.23. veroordeelt [gedaagde 23] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 30-II (1091 KT) te Amsterdam uiterlijk op 1 augustus 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.24. veroordeelt [gedaagde 24] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 32-III (1091 KT) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Anti-Kraak op te leveren,
5.25. met machtiging, voor zover vereist, van Anti-Kraak om, zo gedaagden mochten nalaten aan deze veroordelingen te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
5.26. veroordeelt gedaagden, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en Anti-Kraak de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Anti-Kraak de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,Kosten ontruiming.
5.27. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Anti-Kraak tot op heden begroot op EUR 1.460,31 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der volledige voldoening,
5.28. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.29. wijst het meer of anders gevorderde af.
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 488002 / KG ZA 11-607
5.30. verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagden,
5.31. veroordeelt [gedaagde 35] om na betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 2-II (1091 KP) te Amsterdam uiterlijk op 1 augustus 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.32. veroordeelt [gedaagde 28] om na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 8-hs (1091 KP) te Amsterdam uiterlijk op 1 juli 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.33. veroordeelt [gedaagde 36] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 14-III (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.34. veroordeelt [gedaagde 37] en [gedaagde 38] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 20-hs (1091 KS) te Amsterdam uiterlijk op
1 juli 2011 met al de hunnen en het hunne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.35. veroordeelt [gedaagde 39] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 26-III (1091 KT) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.36. veroordeelt [gedaagde 40] en [gedaagde 41] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 28-I (1091 KT) te Amsterdam uiterlijk op
1 juli 2011 met al de hunnen en het hunne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.37. veroordeelt [gedaagde 42] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 28-III (1091 KT) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.38. veroordeelt [gedaagde 25] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 20-I (1091 KS) te Amsterdam uiterlijk op 1 juli 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.39. veroordeelt [gedaagde 27] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 40-II (1091 KV) te Amsterdam uiterlijk op 1 juli 2011 met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.40. veroordeelt [gedaagde 31] en [gedaagde 32] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 2-I (1091 KR) te Amsterdam uiterlijk op 1 juli 2011 met al de hunnen en het hunne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.41. veroordeelt [gedaagde 30] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 8-I (1091 KR) te Amsterdam uiterlijk op 1 augustus 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.42. veroordeelt [gedaagde 33] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 32-hs (1091 KT) te Amsterdam uiterlijk op 1 juli 2011 met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.43. veroordeelt [gedaagde 34] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 38-hs (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.44. veroordeelt [gedaagde 1] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 4-I (1091 KP) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.45. veroordeelt [gedaagde 19] en [gedaagde 29] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 48-III (1091 KV) te Amsterdam met al de hunnen en het hunne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.46. veroordeelt [gedaagde 2] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 6-III (1091 KP) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.47. veroordeelt [gedaagde 3] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 8-II (1091 KP) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.48. veroordeelt [gedaagde 4] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 10-I (1091 KP) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.49. veroordeelt [gedaagde 8] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 4-III (1091 KR) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.50. veroordeelt [gedaagde 6] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 12-I (1091 KP) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.51. veroordeelt [gedaagde 7] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 4-I (1091 KR) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.52. veroordeelt [gedaagde 5] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Olmenweg 10-III (1091 KP) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.53. veroordeelt [gedaagde 10] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 16-III (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.54. veroordeelt [gedaagde 11] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 26-I (1091 KT) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.55. veroordeelt [gedaagde 14] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 34-I (1091 KT) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.56. veroordeelt [gedaagde 12] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 28-hs (1091 KT) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.57. veroordeelt [gedaagde 26] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 38-III (1091 KV) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.58. veroordeelt [gedaagde 15] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 42-I (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.59. veroordeelt [gedaagde 16] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 42-II (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.60. veroordeelt [gedaagde 17] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 44-I (1091 KV) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.61. veroordeelt [gedaagde 9] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 20-II (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.62. veroordeelt [gedaagde 21] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 14-I (1091 KS) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.63. veroordeelt [gedaagde 23] om na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 30-II (1091 KT) te Amsterdam uiterlijk op 1 augustus 2011 met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.64. veroordeelt [gedaagde 24] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 32-III (1091 KT) te Amsterdam met al de zijnen en het zijne leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.65. veroordeelt [gedaagde 22] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning Platanenweg 18-hs (1091 KS) te Amsterdam met al de haren en het hare leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren,
5.66. met machtiging, voor zover vereist, van Stadgenoot om, zo gedaagden mochten nalaten aan deze veroordelingen te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
5.67. bepaalt dat deze veroordeling tot ontruiming bij herkraak tot drie maanden na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet,
5.68. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op EUR 1.617,31,
5.69. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.70. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2011.?