Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 483915 / KG ZA 11-329 P/TF
Vonnis in kort geding van 31 maart 2011
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 2 maart 2011,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.L.D. Thomas te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 22 maart 2011 heeft Eigen Haard gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben pleitnota’s in het geding gebracht. Eigen Haard heeft producties in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren - voor zover van belang - aanwezig:
Aan de zijde van Eigen Haard: [medewerker 1], medewerker bewonerszaken, en
mr. M.G. van der Vliet-Blokziel, behandelend advocaat.
Aan de zijde van [gedaagde]: [gedaagde] en mr. Thomas.
2. De feiten
2.1. Op 16 december 2009 heeft Eigen Haard een huurovereenkomst met
[gedaagde] gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna de woning). De bedongen huurprijs bedraagt thans
EUR 397,35.
2.2. In artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden woonruimte, behorende bij de huurovereenkomst, staat voor zover van belang het volgende:
“(…)
Hoofdverblijf 2. Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. Gebruik van het gehuurde als pied-à-terre is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder. (…)
Onderverhuur 7. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan
derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,-
Kamerverhuur 8. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde
onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden.”
2.3. Op 3 januari 2011 heeft [gedaagde] de woning per direct te huur aangeboden op Marktplaats.nl voor een bedrag van EUR 800,00 per maand. In de advertentie is het telefoonnummer van [gedaagde] vermeld.
2.4. Op 4 januari 2011 heeft een medewerker van Eigen Haard via het in de advertentie vermelde telefoonnummer met [gedaagde] gebeld. [gedaagde] introduceerde zich als “[naam]” en heeft meegedeeld dat het een zelfstandig appartement betrof en dat inschrijven bij de gemeente niet mogelijk was. Er is vervolgens een afspraak voor een bezichtiging gemaakt.
2.5. In een schriftelijk verslag van twee medewerkers van Eigen Haard van een bezoek aan de woning op 7 januari 2011 staat voor zover van belang het volgende:
“(…) Vrijdag 7 januari 2011 - 16:00 - Ik samen met een collega bel aan op het adres; [adres] te [woonplaats]. Een man doet open en stelt zich voor als “[naam]”. De verhuurder geeft vrijwel direct aan dat het niet mogelijk is om in te schrijven op het adres. De verhuurder geeft aan dat de woning zowel gemeubileerd als ongemeubileerd verhuurd kan worden. Wanneer gekozen wordt voor gemeubileerd kan de complete inboedel worden overgekocht.
De verhuurder geeft aan dat de woning voor onbepaalde tijd gehuurd kan worden voor 800 euro per maand. Zelf geeft de verhuurder aan naar Frankrijk te verhuizen in verband met werkzaamheden daar. (…)
De verhuurder geeft aan al relatief veel kandidaten te hebben voor de woning. Volgens de verhuurder zou de beslissing snel moeten vallen in verband met de andere gegadigden die de woning zouden willen huren. (…)”
2.6. Bij brief van 27 januari 2011 heeft Eigen Haard [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 9 februari 2011 om 10.00 uur op haar kantoor.
2.7. In een verklaring van 22 februari 2011 van [medewerker 1] en [medewerker 2] van Eigen Haard met betrekking tot het gesprek tussen hen en [gedaagde] op 9 februari 2011 staat voor zover van belang het volgende:
“(…) Meneer [gedaagde] geeft aan (…) hij denkt dat het over de onderhuur gaat. We geven aan dat dit klopt. Meneer zegt gelijk dat hij geen keuze had. Hij is gescheiden, hij heeft weinig geld, ook is meneer slecht ter been en moet hij naar een benedenwoning. We geven aan geen van bovenstaande betekent dat hij zijn woning in gebruik mag geven aan derden. Meneer zegt hierop dat hij bij de gemeente een verzoek heeft ingediend voor een benedenwoning en dat hij nu eventjes zijn woning wil verhuren. Wij geven aan dat dit niet mag.
We laten meneer [gedaagde] de advertentie zien en we vragen of hij de advertentie heeft geplaatst. Meneer antwoord dat zijn dochter deze advertentie op zijn verzoek heeft geplaatst. Hij zegt dat zijn dochter voorstelde om € 800 per maand te vragen. Meneer vond dit erg hoog en vertelde zijn dochter dat het niet mocht volgens het huurcontract. Hij heeft het huurcontract er zelfs bijgepakt en dit aan zijn dochter laten zien. Zijn dochter gaf aan dat het geen probleem zou zijn en vertelde verder dat € 800 per maand marktconform is. Toen heeft [gedaagde] toch maar besloten om zijn dochter de advertentie te laten plaatsen. (…)
We vragen meneer wat er gebeurd zou zijn als wij hem niet hadden opgeroepen bij Eigen Haard om zijn verhaal te doen. Meneer zegt dat de woning dan verhuurd zou zijn. (…)
We leggen meneer uit dat we als hij niet opzegt naar de rechter moeten gaan en dan gaan proberen om hem uit het huis te krijgen en een boete te vorderen. Deze boete is € 5000. Meneer zegt dat hij niet op kan zeggen en vraagt nogmaals om begrip voor zijn situatie. We geven meneer een ingevulde huuropzegging mee (…)”
2.8. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd.
3. Het geschil
3.1. Eigen Haard vordert samengevat - ontruiming van woning, met machtiging aan Eigen Haard om indien [gedaagde] hieraan niet voldoet zij de ontruiming zelf kan doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie.
Eigen Haard vordert daarnaast [gedaagde] te veroordelen de contractuele boete van EUR 5.000,00 aan haar te voldoen. Tot slot vordert Eigen Haard [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. Eigen Haard stelt hiertoe het volgende.
De woning betreft een woning behorend tot de schaarse sociale woningvoorraad. Potentiële huurders van deze woningen staan vaak jarenlang op een wachtlijst.
Voor bewoning van een dergelijke woning is ook een huisvestingsvergunning vereist. [gedaagde] heeft door zijn woning op Marktplaats.nl te huur aan te bieden en vervolgens een bezichtiging te laten plaatsvinden in zijn woning en daarbij een huurcontract aan te bieden in strijd gehandeld met de artikelen 10.2, 10.7 en 10.8 van de algemene voorwaarden woonruimte. [gedaagde] handelt hiermee tevens in strijd met de Huisvestingswet, Huisvestingsverordening en het Convenant Woonruimteverdeling. [gedaagde] is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en heeft zich niet als een goed huurder ex artikel 7:213 BW Pro gedragen. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is dan ook gerechtvaardigd. De woning kan op die manier weer aan de woningvoorraad worden toegevoegd en worden toegewezen aan een wachtende op de lange lijst. [gedaagde] is daarnaast de contractuele boete van EUR 5.000,00 verschuldigd.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van een of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiseres niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3. Vast staat dat [gedaagde] zijn woning voor EUR 800,00 per maand ter huur heeft aangeboden op Marktplaats.nl en dat, nadat daartoe telefonisch een afspraak is gemaakt, [gedaagde] twee medewerkers van Eigen Haard heeft ontvangen voor een bezichtiging van de woning. [gedaagde] beroept zich er weliswaar op dat zijn dochter de advertentie heeft opgesteld en dat hij het niet eens was met het bedrag van EUR 800,00 dat aan huur is gevraagd, maar hij heeft niet betwist dat hij de woning wilde verhuren. Hij heeft ook de verdere afhandeling van het traject voor het vinden van een huurder voor zijn rekening genomen. Hij heeft immers, na telefonisch contact, de twee medewerkers van Eigen Haard voor de bezichtiging ontvangen, uitgebreide informatie aan hen verschaft en aangedrongen op een snelle beslissing met betrekking tot het al dan niet huren van de woning door aan de medewerkers van Eigen Haard mee te delen dat er veel belangstelling voor de woning was. [gedaagde] heeft daarbij ook vóór en tijdens de bezichtiging uitdrukkelijk meegedeeld dat het niet mogelijk was voor een potentiële huurder om zich in te schrijven op het adres van de woning.
[gedaagde] was ervan op de hoogte dat hij formeel de woning niet aan een derde mocht verhuren. Hij heeft immers naar eigen zeggen de huurovereenkomst er nog op nagekeken. Ondanks die wetenschap heeft hij een en ander toch doorgezet. Aannemelijk is dat als Eigen Haard niet zelf een afspraak met [gedaagde] had gemaakt voor een gesprek, de woning aan een derde zou zijn verhuurd. In het gespreksverslag van 22 februari 2011 wordt er melding van gemaakt dat [gedaagde] tijdens het gesprek met Eigen Haard heeft verklaard dat hij de woning zou hebben verhuurd als hij niet was opgeroepen om bij Eigen Haard zijn verhaal te doen. Hoewel [gedaagde] betwist dat hij dit heeft gezegd, is er verder geen omstandigheid aannemelijk geworden die erop duidt dat [gedaagde] nog wilde terugkomen op zijn besluit om de woning te gaan onderverhuren. Ook al is er geen overeenkomst van onderhuur tot stand gekomen, vast is komen te staan dat [gedaagde] daartoe wel de intentie had en ook al de nodige stappen had ondernomen. Dat sprake was van een marktverkennend onderzoek en dat [gedaagde] nog voornemens was aan Eigen Haard toestemming te vragen voor de verhuur van zijn woning aan een derde is niet aannemelijk geworden. Tijdens zijn gesprek met de medewerkers van Eigen Haard heeft [gedaagde] ook niet aan de orde gesteld dat hij goedkeuring aan Eigen Haard wilde vragen. Dat [gedaagde] de woning te huur heeft aangeboden voor een bedrag van EUR 800,00 per maand en voor onbepaalde tijd duidt erop dat [gedaagde] voornemens was een aanzienlijk bedrag aan illegale onderverhuur van de woning te verdienen.
4.4. Nu de woning nog niet daadwerkelijk is onderverhuurd kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden voor woonruimte voor zover daarin regels worden gesteld met betrekking tot het hoofdverblijf en onderverhuur van de woning. Op grond van het voorgaande is echter wel voldoende aannemelijk dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de geest van de huurovereenkomst en zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Voldoende aannemelijk is dan ook dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruimingsvordering zal toewijzen. Eigen Haard heeft met de uiteenzetting van haar beleid met betrekking tot de toewijzing van huurwoningen in de sociale sector en de wachtlijsten die daarbij zijn ontstaan haar spoedeisend belang voldoende naar voren gebracht. [gedaagde] heeft gezien zijn poging de woning te verhuren aan een derde de woning kennelijk niet meer nodig voor zijn eigen huisvesting, zodat zijn woonbelang zich niet tegen ontruiming verzet. De ontruimingsvordering zal dan ook worden toegewezen.
De ontruimingstermijn zal worden bepaald op de gebruikelijke termijn van acht dagen.
4.5. Nu zoals hiervoor onder 4.3 overwogen [gedaagde] nog niet in strijd heeft gehandeld met artikel 10.7 van de algemene voorwaarden voor woonruimte is hij de daarin vermelde boete van EUR 5.000,00 niet verschuldigd. De vordering op dit onderdeel zal dan ook worden afgewezen.
4.6. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
- dagvaarding EUR 90,81
- griffierecht 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.474,81
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. Een en ander te vermeerderen met de gevorderde wettelijk rente.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Eigen Haard te stellen, met machtiging van Eigen Haard om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op EUR 1.474,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- EUR 131,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Y.C. Poelmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2011.