Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 491112 / KG ZA 11-819 HJ/BB
Vonnis in kort geding van 8 juli 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 27 mei 2011,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. S. Tamraoui te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Ymere en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 30 juni 2011 heeft Ymere gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Ymere heeft producties in het geding gebracht. [gedaagde] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
Aan de zijde van Ymere: [medewerker Ymere] met mr. Brunklaus.
Aan de zijde van [gedaagde]: [gedaagde] met mr. Tamraoui.
2. De feiten
2.1. Ymere verhuurt met ingang van 25 mei 2007 aan [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], hierna het gehuurde.
2.2. In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden staat, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
‘Artikel 9
(…)
4. De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er
daadwerkelijk zijn hoofdverblijf hebben. Indien er gerede twijfel is over de
nakoming van deze verplichting door huurder ligt de bewijslast van de
nakoming daarvan bij de huurder. Het is de huurder niet toegestaan het
gehuurde als tweede woning te gebruiken. (…)
(…)
16. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te
verhuren, en/of aan één of meer derden in gebruik te geven, tenzij de
huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen van de
verhuurder. (…)
17. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de
verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren, aan één
of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan één
of meer derden af te staan. (…)
(…)
25. Het is de huurder verboden de woning te laten bewonen door meer
personen dan waarvoor de woning redelijkerwijze geschikt is’
2.3. In de Gemeentelijke Basisadministratie stond van 4 november 2007 tot en met 22 december 2008 en van 9 april 2009 tot en met april 2011 ook de broer van [gedaagde], [broer], op het adres van [gedaagde] ingeschreven. Vanaf 28 januari 2008 tot en met april 2011 stond ook de echtgenote van [broer], [vrouw van broer], op het adres ingeschreven en vanaf 2 januari 2011 het kind van [broer] en [vrouw van broer]. Vanaf mei 2011 staat de broer van [gedaagde] met zijn echtgenote en kind op een ander adres ingeschreven.
2.4. Naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek dat in 2008 in het kader van Project Zoeklicht is verricht en het onderzoek dat Ymere in 2011 heeft verricht, heeft op 17 januari 2011 een gesprek plaatsgevonden tussen [medewerker Ymere] van Ymere en [gedaagde] en zijn broer.
2.5. Bij brief van 14 februari 2011 heeft Ymere [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en het gehuurde te ontruimen.
In reactie daarop heeft [gedaagde] bij brief van 23 februari 2011 van zijn advocaat laten weten aan deze sommatie geen gevolg te geven.
3. Het geschil
3.1. Ymere vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis, met machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen. Ten slotte vordert Ymere om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
3.2. Ymere heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de met hem gesloten huurovereenkomst. Volgens Ymere is na onderzoek gebleken dat [gedaagde] tijdelijk niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en het gehuurde zonder toestemming van Ymere geheel in gebruik heeft gegeven aan derden, hetgeen in strijd is met artikel 9 lid 4 en artikel 9 lid 17 van de Algemene Huurvoorwaarden. In dit verband heeft Ymere verwezen naar het in artikel 9 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden opgenomen beding dat bij gerede twijfel het aan de huurder is te bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Volgens Ymere heeft [gedaagde] dit bewijs niet geleverd. De door [gedaagde] in het geding gebrachte verklaringen van omwonenden en aan [gedaagde] geadresseerde post zijn daartoe naar haar mening onvoldoende. Verder heeft Ymere zich op het standpunt gesteld dat, als ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf wel steeds in het gehuurde heeft gehad, in ieder geval vaststaat dat hij het gehuurde zonder toestemming van Ymere enige tijd gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven, hetgeen in strijd is met artikel 9 lid 16 van de Algemene Huurvoorwaarden. Bovendien zou dat volgens Ymere, omdat de woning slechts een oppervlakte van 42 m2 heeft, overbewoning opleveren, hetgeen in strijd is met artikel 9 lid 25 van de Algemene Huurvoorwaarden.
De omstandigheid dat de broer van [gedaagde] met zijn gezin thans niet meer in het gehuurde verblijft en [gedaagde] kennelijk weer in het gehuurde is teruggekeerd betekent volgens Ymere niet dat [gedaagde] daarmee de door hem gepleegde wanprestatie ongedaan heeft gemaakt. De gevraagde ontruiming is dan ook gerechtvaardigd, aldus Ymere.
3.3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd dat voor zover van belang hierna onder de beoordeling aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiser(es) niet kan worden gevergd dat hij/zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3. [gedaagde] heeft erkend dat hij, omdat zijn broer tijdelijk zonder woonruimte zat, zijn broer enige tijd bij hem heeft laten wonen en dat daar later nog de echtgenote van zijn broer en een kind zijn bijgekomen. Hij betwist echter dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden.
Nu vaststaat dat [gedaagde] zonder toestemming van Ymere het gehuurde tijdelijk in ieder geval gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan derden kan gezegd worden dat [gedaagde] in die zin in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden heeft gehandeld. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat dit, nu zijn broer met zijn gezin inmiddels niet meer in het gehuurde verblijft en Ymere niet heeft aangevoerd dat indien voor het tijdelijk verblijf van de broer toestemming zou zijn gevraagd Ymere die toestemming zou hebben geweigerd, onvoldoende is voor toewijzing van de gevraagde ontruiming. Daarvoor is in ieder geval nodig dat met voldoende zekerheid komt vast te staan dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden.
4.4. Ymere heeft zich beroepen op het onder 2.2 weergegeven artikel 9 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden, waarin kort gezegd is bepaald dat bij gerede twijfel het aan de huurder is te bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
[gedaagde] is consument. Ymere beroept zich op een beding dat is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. De rechter dient daarom op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie (o.a. 4 juni 2009, C 243/08) ambtshalve te beoordelen of het beding onredelijk bezwarend is. Bij de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een indicatieve lijst gevoegd van mogelijk oneerlijke bedingen.
Het onderhavige beding is een beding als bedoeld in onderdeel q van de genoemde indicatieve lijst, terwijl ook op de Nederlandse zwarte lijst (artikel 6:236 onder k BW) bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het onderhavige beding ook onredelijk bezwarend. Ymere kan op verschillende manieren het bewijs leveren (in kort geding: aannemelijk maken) dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, onder andere door huisbezoeken in het gehuurde af te leggen en door buurtonderzoek. Voorshands moet worden aangenomen dat Ymere zich niet in zodanige bewijsnood bevindt dat een omkering van de wettelijke bewijslastverdeling gerechtvaardigd is. Een definitief oordeel daarover zal moeten worden gegeven in de bodemprocedure, nadat Ymere in de gelegenheid is gesteld omstandigheden aan te voeren waaruit kan worden afgeleid dat het beding in de gegeven omstandigheden niet onredelijk bezwarend is. Voorshands moet er van uit worden gegaan dat het beding onredelijk bezwarend is, met als gevolg dat het voorshands op grond van art. 3:40 jo 6:233 onder a BW als nietig moet worden beschouwd.
4.5. Het onder 4.4 overwogene brengt met zich dat niet [gedaagde] voldoende aannemelijk moet maken dat hij wel steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, maar Ymere voldoende aannemelijk moet maken dat [gedaagde] (tijdelijk) niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Daarin is zij naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet geslaagd. Ymere heeft weliswaar aangevoerd dat het gehuurde niet geschikt is om met drie volwassen en een kind te bewonen, maar zij heeft daarentegen niet weersproken dat het gehuurde een vierkamerwoning betreft. Verder geldt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat uit het enkele feit dat [gedaagde] bij de verrichte huisbezoeken niet in het gehuurde is aangetroffen in dit specifieke geval niet de conclusie kan worden getrokken dat hij er zijn hoofdverblijf niet had. Daarbij is van belang dat niet is gebleken dat bij de huisbezoeken het gehuurde is binnengetreden om de situatie in de woning te beoordelen. Ook de omstandigheid dat de broer van [gedaagde] op enig moment aan Ymere heeft gevraagd om de huur voortaan van zijn rekening te laten afschrijven is onvoldoende om te kunnen zeggen dat [gedaagde] niet steeds het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Dat de broer van [gedaagde] enkele malen aan Ymere heeft verzocht om de huurovereenkomst te mogen voortzetten is door [gedaagde] bestreden en blijkt ook niet uit de stukken. Ten slotte legt ook de vermelding‘wil ik niet zeggen’ bij de woonsituatie op de hyvespagina van [gedaagde] onvoldoende gewicht in de schaal.
Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat Ymere niet aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] niet steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. De gevraagde ontruiming is derhalve niet toewijsbaar.
4.6. Ymere zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht EUR 71,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 887,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorziening,
5.2. veroordeelt Ymere in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 887,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2011.