Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 448794 / HA ZA 10-229
Vonnis van 22 juni 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
eisers,
advocaat mr. B. Korvemaker te Leeuwarden,
tegen
[C],
wonende te --,
gedaagde,
advocaat mr. A. van Hees te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 januari 2010,
- de akte overlegging producties van [A] c.s.,
- conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 26 mei 2010 waarin een comparitie is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 28 oktober 2010,
- de conclusie na comparitie tevens akte wijziging eis van [A] c.s.,
- de antwoordconclusie na comparitie van [C] met producties,
- de akte uitlating producties van [A] c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [C] heeft op 15 augustus 2003 een woning gelegen aan de -- te -- gekocht van [D], die daar ongeveer veertig jaar had gewoond. Dit huis (hierna: het huis) is omstreeks 1903 gebouwd. [D] heeft de kelder onder het huis stapsgewijs uitgebreid. Op 14 november 2003 heeft [C] het huis voor € 256.500,= verkocht aan [A] c.s. Het koopcontract bevat onder meer de volgende bepaling:
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
5.2 (…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het totstandkomen van deze koopovereenkomst.
2.2. Het huis is op 16 december 2003 eerst door [D] aan [C] en vervolgens door [C] aan [A] c.s. geleverd.
2.3. [A] c.s. heeft [C] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan onder meer het dak van het huis en in rechte schadevergoeding gevorderd. In de procedure die volgde heeft deze rechtbank ernstige gebreken aan met name de dakconstructie en de verdiepingsvloer vastgesteld en geoordeeld dat het huis niet de voor normaal gebruik vereiste eigenschappen bezat. [C] is bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard tussenvonnis van 28 november 2007 veroordeeld tot betaling van de herstelkosten. Ter voldoening aan dit vonnis heeft [C] op 3 maart 2008 € 88.242,77 (te weten € 73.777,92 plus wettelijke rente) aan [A] c.s. betaald. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 28 mei 2008 is [C] veroordeeld tot betaling van andere schadeposten, waaronder € 29.580,83 voor dubbele woonlasten. [C] heeft niet aan dit vonnis voldaan.
2.4. [C] is van de hiervoor genoemde vonnissen in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof Amsterdam. Die procedure loopt nog.
2.5. In augustus 2008 heeft [A] c.s. een aannemer ingeschakeld om het huis te verbouwen. [A] c.s. heeft op 22 augustus 2008 aan [C] gemeld dat er gebreken aan de kelder zijn.
2.6. [A] c.s. heeft een inspectie laten uitvoeren door expertisebureau [E, F & G]. [E, F & G] kwam op 29 augustus 2008 tot de slotsom dat de gebreken aan de kelderconstructie en begane grondvloer zeer ernstig zijn en dat er twee mogelijkheden zijn: de kelder dichtstorten of het huis slopen en opnieuw opbouwen. In het door [E, F & G] uitgebrachte rapport staat onder meer het volgende:
(…) Geconcludeerd moet worden dat de gehele kelderconstructie, zowel de wanden alsmede de vloer, geenszins voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De toegepaste materialen zijn in het geheel niet bestand tegen de optredende belastingen, waaronder de zijdelingse gronddruk. Ook het deel van de nog aanwezige (houten) begane grondvloer voldoet geenszins.
(…)
Hoewel de constructie in het geheel niet voldeed/voldoet, zijn klaarblijkelijk in het verleden de verschillende gebouwonderdelen aan elkaar blijven “hangen”. Echter, wel is duidelijk dat er op dit moment zondermeer sprake is van een dreigende situatie, waarbij er feitelijk acuut stabiliserende voorzieningen moeten worden aangebracht om verdere schade aan de onderhavige woning, maar ook aan de belendende woning, te voorkomen cq te beperken. (…)
Zoals uit het voorgaande blijkt voldoen de kelderconstructie en de begane grondvloer niet aan de eisen die daaraan zijn te stellen. Feitelijk is de veiligheid op dit moment in het geding en zijn er constructieve aanpassingen noodzakelijk. (…)
2.7. Bij brief van 3 april 2009 heeft [A] c.s. de koopovereenkomst met [C] buitengerechtelijk ontbonden, stellende dat het huis ernstige gebreken aan met name de kelder en de fundering vertoonde. De brief besluit als volgt:
(…) U kunt binnen 14 dagen na heden de aansprakelijkheid voor alle schade erkennen, waarna partijen tot een regeling kunnen komen voor wat betreft de omvang van de schadevergoeding. Bij gebreke daarvan achten cliënten zich vrij. Voorop staat echter dat cliënten een spoedeisend belang hebben bij ongedaanmaking van de reeds verrichte prestaties, omdat de financier van cliënten dreigt met executieverkoop van de woning. Een executieverkoop is in het belang van géén van partijen, aangezien een lagere opbrengst van de woning betekent dat de restschuld van cliënten hoger en daarmee hun vordering op u. Ik verneem daarom eveneens graag binnen 14 dagen na heden van u of u (alsnog) vrijwillig wenst mee te werken aan ongedaanmaking van reeds verrichte prestaties (terugbetaling koopsom en teruglevering woning), bij gebreke waarvan cliënten zich genoodzaakt zien deze ongedaanmaking af te dwingen in een kort geding. (…)
2.8. [A] c.s. betaalde sinds begin 2005 geen termijn- en rentebetalingen meer aan de hypotheekhouder (hierna de bank). Op 18 september 2009 heeft de bank het huis wegens achterstallige betalingen geveild voor € 136.000,=. [A] c.s. heeft hierdoor een restschuld van € 277.067,99 aan de bank.
2.9. [C] heeft eerst door [H] Bouwadvies B.V. (hierna [H]) en vervolgens door PRC B.V. (hierna PRC) onderzoek laten doen naar de kelder van het huis. [H] heeft in januari 2010 gerapporteerd dat de kelder bouwkundig gezien onprofessioneel is opgebouwd en dat de huidige situatie instabiel is omdat er geen balklaag is aangebracht tussen de keerwanden. Het weghalen van de begane grondvloer heeft de wanden verder instabiel gemaakt volgens [H]. In het rapport van 16 april 2010 van PRC staat onder meer:
(…) De uitvoering van de uitbreiding van de kelder is zeer opmerkelijk en ongebruikelijk. Bij de realisatie zijn niet gangbare uitvoeringsmethoden toegepast. Dit geldt zowel voor de fasering van het werk als op de wijze waarop het materiaal is verwerkt. Van belang is echter vooral de vraag of de constructie van de kelder veilig en deugdelijk is.
Als een dergelijk uitbreidingsplan voor een kelder vooraf zou worden voorgelegd, zouden wij dat beoordelen als risicovol en onverantwoord bij uitvoering door een niet ter zake deskundige. Dit risico betreft vooral de stabiliteit van de fundering van de woning zelf en de mogelijkheid op ongelijkmatige zettingen van de bovenliggende bouwdelen en daarmee scheurvorming. Nu dient echter niet het plan te worden beoordeeld, maar het resultaat van de uitgevoerde werkzaamheden.
(…) Overigens heeft in deze situatie zelfs het verwijderen van constructieve onderdelen, zoals een dragende en stabiliserende binnenmuur en de begane grondvloer, niet geleid tot een extra vervorming van de woning. Dit bevestigt de stabiele toestand van de fundering onder het pand.
(…)
SAMENVATTING/CONCLUSIES
Er is in deze situatie sprake van een uitzonderlijke en op amateuristische wijze uitgevoerde kelderconstructie. Dit uitzonderlijke heeft met name betrekking op de wijze van uitvoering.
Door de specifieke omstandigheden, met name een gunstige bodemgesteldheid, vormt de kelderconstructie, zoals aangelegd door de voormalige eigenaar, geen risico voor de veiligheid of het normaal functioneren ervan.
De aanleg van de kelder heeft niet geleid tot schade aan de woning, zoals vervormingen of scheurvorming. Evenmin is de samenhang van de woning door de aanleg van de kelder in het geding. Wel zijn er enkele locaties waar tot ver binnen de invloedszone van de oorspronkelijke fundering de grond is afgegraven, zonder dat zekerheid bestaat over een voldoende zware vervangende constructie.
Voor zover op dit moment sprake is van een onveilige en onstabiele situatie, houdt dit verband met de inmiddels uitgevoerde vergaande sloopwerkzaamheden aan het pand. Ook de in de kelderwanden aangetroffen (recente) scheuren, zijn tot deze sloopwerkzaamheden te herleiden.
De constructie van de kelder moet ten tijde van de koop in 2003 goed zichtbaar zijn geweest, zoals blijkt uit de foto’s in gebruikstoestand.
Hoewel deze situatie in de praktijk (tientallen) jaren heeft gefunctioneerd, is het aan te bevelen hier aanvullende maatregelen te treffen door het verzwaren van de kelderwanden die in grote mate binnen de invloedszone van de fundering zijn gebouwd (…).
2.10. PRC adviseert enkele voorzieningen te treffen omdat de kwaliteit van de fundering op sommige plaatsen onzeker is. PRC begroot deze werkzaamheden op € 10.000,= exclusief btw.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert – na vermeerdering van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat [A] c.s. de koopovereenkomst tussen partijen terecht heeft ontbonden, dan wel deze overeenkomst te ontbinden;
2. [C] te veroordelen om aan [A] c.s. € 277.067,99 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 april 2009;
3. [C] te veroordelen om aan [A] c.s. schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, voor zover de schade het hiervoor onder 2 genoemde bedrag te boven gaat;
4. [C] te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de beslagkosten.
3.2. [A] c.s. legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Zowel de gebreken aan het huis als het niet voldoen aan het vonnis van 28 mei 2008 tot vergoeding van de dubbele woonlasten zijn tekortkomingen op grond waarvan [A] c.s. de koopovereenkomst gerechtvaardigd heeft ontbonden.
Met de ontbinding zijn voor [A] c.s. en [C] ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan, op grond waarvan [A] c.s. het huis en de schadevergoeding van € 88.242,77 aan [C] moet teruggeven en [C] de koopsom aan [A] c.s. moet terugbetalen. Na verrekening moet [C] nog (€ 256.500,= minus € 88.242,77 is) € 168.257,23 aan [A] c.s. betalen.
[A] c.s. kan het huis echter niet meer terugleveren, omdat de bank het huis heeft geveild. De omstandigheid dat [A] c.s. tekort zal schieten in het terugleveren van het huis kan om de volgende redenen niet aan [A] c.s. worden toegerekend. [A] c.s. is daarom ook niet schadeplichtig tegenover [C].
Als [C] had voldaan aan zijn verplichting tot vergoeding van de schade als gevolg van de dubbele woonlasten, had [A] c.s. de termijnbetalingen kunnen voldoen. De financiële onmacht van [A] c.s. is dan ook een direct gevolg geweest van de weigering van [C] om de schade te vergoeden.
Ten tijde van de ontbinding was [A] c.s. in staat en bereid om het huis terug te leveren aan [C]. De bank wilde namelijk meewerken aan royement bij ontvangst van € 168.257,23. Door dit bedrag niet te voldoen heeft [C] de uitvoering van de ongedaanmakingsverbintenis geblokkeerd. Er is dus sprake van schuldeisersverzuim.
Naast het restant van de koopsom is [C] ook gehouden de schade te vergoeden die door de ontbinding wordt veroorzaakt. Dit is de restschuld bij de bank na aftrek van de koopsom (dus in totaal € 277.067,99), en advocaatkosten, deskundigenkosten van de eerdere bodemzaak en proceskosten van de eerdere bodemzaak, ter zake waarvan [A] c.s. een verwijzing naar de schadestaatprocedure vordert.
3.3. [C] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Allereerst zal worden beoordeeld of [A] c.s. de koopovereenkomst met [C] mocht ontbinden op grond van de gestelde gebreken aan de kelderconstructie en de fundering. De artikelen 5.1 en 5.3 van het koopcontract brengen mee dat alleen sprake is van non conformiteit als de gebreken normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Anders dan [A] c.s. stelt, is voor het aannemen van non conformiteit dus niet voldoende dat komt vast te staan dat de werkzaamheden aan de kelder niet met inachtneming van de destijds geldende bouwvoorschriften zijn uitgevoerd.
4.1.1. Uit de diverse door partijen overgelegde rapporten, waaronder de rapporten van [E, F & G] en van PRC, blijkt dat [D] de kelder op amateuristische en risicovolle wijze heeft vergroot en dat de kwaliteit van de constructie onzeker is. In het rapport van [E, F & G] staat verder dat de kelderconstructie in het geheel niet voldoet en dat de huidige situatie gevaarlijk is. In het rapport van PRC staat echter dat de kelderconstructie geen risico voor de veiligheid of het normaal functioneren ervan vormt, maar ook dat wordt aangeraden om maatregelen te treffen in verband met de onzekere kwaliteit van de kelderconstructie. Daarmee ondersteunt het rapport van PRC het verweer van [C] dat er een gebrek aan de kelderconstructie was dat normaal gebruik als woonhuis in de weg stond, onvoldoende. Het andere rapport dat [C] in het geding heeft gebracht (het rapport van [H]) biedt geen steun voor het verweer van [C], omdat daarin staat dat de situatie instabiel is. Omdat het verweer onvoldoende is onderbouwd, wordt het gepasseerd. Dit brengt mee dat de stelling van [A] c.s. dat de kelderconstructie en de fundering ernstige gebreken vertoonden, wordt aangenomen.
4.1.2. Hierop behoefde [A] c.s. niet bedacht te zijn, ook niet bij een huis uit 1903. Hij mocht immers ervan uitgaan dat het huis een gebruikelijke en dus solide, zij het oude, fundering had en dat deze niet was aangetast door de vergroting van de kelder. Aangezien de kelderconstructie invloed heeft op de stabiliteit van het huis, heeft het gebrek aan de kelderconstructie – anders dan [C] aanvoert – geen geringe betekenis. Het gebrek brengt mee dat het huis niet de voor normaal gebruik als woonhuis vereiste eigenschappen bezat. De verbouwingsplannen van [A] c.s. maken dat niet anders, omdat hij bij de verbouwing ervan mocht uitgaan dat de kelderconstructie stabiel was.
4.1.3. [C] heeft nog aangevoerd dat het gebrek is ontstaan door de sloopwerkzaamheden die [A] c.s. heeft laten uitvoeren, waaronder het verwijderen van een dragende binnenmuur zonder adequate steunelementen te plaatsen. Het rapport van PRC is op dit punt tegenstrijdig. In het rapport staat namelijk dat de sloopwerkzaamheden niet hebben geleid tot een extra vervorming van het pand, maar ook dat, voor zover sprake is van een onveilige of onstabiele situatie, dit verband houdt met de sloopwerkzaamheden. Tegenover dit rapport van PRC staan de rapporten van [H] en [E, F & G]. Daarin staat dat de situatie instabieler is geworden door de sloopwerkzaamheden. Dat betekent dat de ernst van het gebrek is toegenomen, maar niet dat het gebrek is ontstaan door de sloopwerkzaamheden. Bij deze stand van zaken had het op de weg van [C] gelegen om zijn verweer concreter te onderbouwen, wat hij niet heeft gedaan. Zijn verweer wordt dan ook als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd.
4.1.4. De omstandigheid dat de kelderconstructie ten tijde van de koop zichtbaar was, betekent niet dat het gebrek daaraan [A] c.s. bekend was of had moeten zijn. Daarvoor was immers nader onderzoek nodig en anders dan [C] aanvoert, was [A] c.s. daartoe niet verplicht. Dit wordt niet anders doordat [A] c.s. wist dat [C] nooit in het huis heeft gewoond, omdat dit niet meebrengt dat [A] c.s. moest twijfelen aan de kelderconstructie.
4.2. [C] heeft de stelling van [A] c.s. dat hij in augustus 2008 door zijn aannemer op de hoogte werd gesteld van een mogelijk gebrek aan de kelder niet weersproken, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. Door het gebrek vervolgens op 22 augustus 2008 aan [C] te melden, heeft [A] c.s. binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek bij [C] geklaagd. In augustus 2008 ging ook de verjaringstermijn van vijf jaar voor de vordering tot ontbinding lopen, die op 3 april 2009 (de dag van de ontbinding) dus nog niet was verstreken.
4.3. Zoals hiervoor in 4.1.2 al is overwogen, brengt het gebrek aan de kelderconstructie mee dat het huis bij de verkoop niet de voor normaal gebruik als woonhuis vereiste eigenschappen bezat. [A] c.s. heeft de overeenkomst dus terecht ontbonden. Nu dit vaststaat, behoeft de tweede ontbindingsgrond, te weten dat [C] nog niet heeft voldaan aan de veroordeling tot vergoeding van de dubbele woonlasten, geen verdere bespreking.
4.4. Gelet op het voorgaande wordt geen misbruik van (proces)recht aangenomen, zoals [C] heeft betoogd. Weliswaar zijn de gevolgen van de ontbinding verstrekkend en – omdat er nog een procedure bij het gerechtshof loopt – ingewikkeld, maar van misbruik van de ontbindingsbevoegdheid of van het bewust beginnen van een kansloze procedure is geen sprake.
4.5. Door de koopovereenkomst op 3 april 2009 schriftelijk te ontbinden, ontstonden voor partijen verbintenissen tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Dat betekent dat [A] c.s. vanaf de ontbinding verplicht is tot teruglevering van het huis aan [C] (en de door hem ontvangen schadevergoeding van € 88.242,77) en dat [C] verplicht is tot terugbetaling van de koopsom aan [A] c.s.
4.5.1. Vanaf het tijdstip dat [A] c.s. met ontbinding rekening moest houden, dus in ieder geval vanaf de ontbinding op 3 april 2009, was hij verplicht als een zorgvuldig schuldenaar ervoor zorg te dragen dat de ingevolge de ontbinding verschuldigde ongedaanmaking van de prestatie mogelijk zal zijn (artikel 6:273 BW Pro). [A] c.s. diende dus ervoor te zorgen dat hij het huis kon terugleveren aan [C].
4.5.2. Doordat de bank het huis op 18 september 2009 heeft geveild, is teruglevering onmogelijk geworden. Anders dan [A] c.s. aanvoert, kan dat wel aan hem worden toegerekend. Hij was immers ten opzichte van de bank verplicht om de termijn- en rentebetalingen te voldoen, maar had dit al sinds begin 2005 niet meer gedaan. Dit is niet aan [C] te wijten, aangezien hij geen verplichting tegenover de bank had. [A] c.s. heeft de betalingsachterstand laten ontstaan, wat ertoe heeft geleid dat de bank het huis heeft geveild.
4.5.3. Het voorgaande zou anders zijn geweest als [C] had verhinderd dat [A] c.s. het huis aan hem terugleverde doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleende (artikel 6:58 BW Pro). [A] c.s. stelt dat dit het geval is, omdat [C] niet aan de veroordeling tot vergoeding van de dubbele woonlasten voldeed en weigerde de koopsom te betalen, wat nodig was om de hypotheek te royeren en het huis terug te leveren aan [C]. Voor het aannemen van verzuim aan de kant van [C] is echter in de eerste plaats vereist dat [A] c.s. het nodige heeft gedaan om ervoor te zorgen dat hij het huis aan [C] kon leveren. Dat is onvoldoende gebleken. Dat er een hypotheek op het huis rustte is de verantwoordelijkheid van [A] c.s. en het was dan ook zijn taak om ervoor te zorgen dat de hypotheek werd geroyeerd, waarna hij het huis aan [C] kon leveren. In dat kader had bijvoorbeeld van [A] c.s. verlangd kunnen worden dat hij een overleg met de bank en [C] had georganiseerd om te proberen een regeling te treffen om executie te voorkomen. Als dit tot niets had geleid, had het op de weg van [A] c.s. gelegen om, zoals hij ook al in zijn brief van 3 april 2009 had aangekondigd, [C] te dagvaarden in kort geding om terugbetaling van de koopsom en teruglevering van het huis te bewerkstelligen. Gezien de tijd tussen de ontbinding en de veiling (bijna een half jaar), had hij hiervoor voldoende gelegenheid.
4.6. Aangezien [A] c.s. het huis feitelijk niet meer kan terugleveren, komt daarvoor een schadevergoeding in de plaats. Het gaat dan om de waarde van het huis in de staat waarin het zich tijdens de levering op 16 december 2003 bevond. De rechtbank stelt voor om in dat kader een makelaar-taxateur als deskundige te benoemen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover uit te laten. Daartoe zal de zaak naar de rol worden verwezen. Partijen kunnen ook voorstellen doen over de te benoemen persoon en de aan hem te stellen vragen.
4.7. [A] c.s. stelt tevens dat hij schade heeft geleden doordat geen nakoming maar ontbinding van de overeenkomst heeft plaatsgevonden, bestaande uit de restschuld bij de bank. Hierin wordt [A] c.s. niet gevolgd. De restschuld bij de bank is immers niet veroorzaakt door de ontbinding. De schuld is ontstaan door de betalingsachterstand van [A] c.s. en de daarop volgende veiling door de bank. De ontbinding staat hier los van. Anders gezegd: als [C] zijn verplichtingen onberispelijk was nagekomen en een huis zonder gebreken had geleverd, was er ook een betalingsachterstand (resulterend in een veiling en een restschuld) geweest.
4.7.1. [A] c.s. stelt dat zij als gevolg van de ontbinding ook andere schade heeft geleden, bestaande uit advocaatkosten, deskundigenkosten van de eerdere bodemzaak en proceskosten van de eerdere bodemzaak. Aldus heeft [A] c.s. op zichzelf aannemelijk gemaakt dat hij mogelijk schade heeft geleden, wat genoeg is voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure. De toewijsbaarheid van de schadeposten en de eventuele hoogte van de schade zal in die procedure worden beoordeeld. Voor het geval het begroten van de schade inmiddels wel mogelijk is, zal [A] c.s. zijn vordering desgewenst bij akte kunnen wijzigen.
4.8. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 6 juli 2011 voor het nemen van een akte door [A] c.s. over hetgeen is vermeld onder 4.6 en 4.7.1, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2011.?