Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 10/6181
Uitspraakdatum: 29 juli 2011
Uitspraak in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X B.V., gevestigd te Z, eiseres,
gemachtigde: mr. drs. F.H. Boers, advocaat te Amsterdam
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 augustus 2010 de waarde van de onroerende zaken a-straat 1 (hierna: de woning) en b-straat 1 te Amsterdam voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 255.000 en € 227.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting 2010 voor beide onroerende zaken bekendgemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2010 de bij beschikking vastgestelde waarde voor de woning verminderd tot € 233.500, de op die zaak betrekking hebbende aanslag overeenkomstig verminderd en de waarde van en aanslag met betrekking tot de andere onroerende zaak gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Bij die stukken heeft verweerder onder meer overgelegd kennisgevingen ambtshalve vermindering van 8 april 2011. Bij de ene kennisgeving heeft hij de waarde van de woning ambtshalve (verder) verminderd tot € 221.000 en bij de andere kennisgeving de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 verminderd tot € 186.000, en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiseres.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2011. Namens eiseres is daar verschenen A, werkzaam op het kantoor van (de bestuurder van) eiseres. Namens verweerder zijn verschenen P. Mulders en K.J.H. van de Ruit.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een gestapelde woning met berging. De oppervlakte van de woning is 56 m².
2.2. Eiseres verhuurt de woning voor € 143,28 per maand.
3. Geschil
3.1. Ter zitting heeft eiseres verklaard zich te kunnen vinden in de waarde van b-straat 1, zoals in de kennisgeving van ambtshalve vermindering van 8 april 2011 vastgelegd. De ten aanzien van die onroerende zaak geldende beschikking en daarvoor geheven onroerendezaakbelasting is dus niet langer in geschil.
3.2. In geschil is nog wel de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.3. Eiseres voert aan dat die woning niet in appartementsrechten is gesplitst, zodat zelfstandige verkoop niet mogelijk is. Zij bepleit gegrondverklaring van het beroep, vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op basis van de geldende huurprijs op € 17.193,60 en overeenkomstige verlaging van de aanslag onroerendezaakbelasting.
3.4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Nu eiseres ter zitting heeft verklaard dat de woz-waarde van b-straat 1 na de ambtshalve vermindering niet langer in geschil is, heeft zij geen belang meer bij beoordeling van het beroep voor zover gericht tegen de op die onroerende zaak betrekking hebbende besluiten. De rechtbank zal die besluiten daarom verder onbesproken laten. Het nader standpunt van verweerder in beroep is wel grond om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde reactie, opgemaakt op 31 maart 2011 door M.A. Boerhorst, taxateur. In deze reactie heeft de taxateur de waarde van de woning getaxeerd op € 221.000. Naast gegevens van de woning, bevat deze reactie gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De door verweerder in de reactie genoemde vergelijkingsobjecten betreffen appartementsrechten die kort na de waardepeildatum zijn verkocht.
4.4. Eiseres voert – uitsluitend - aan dat de woning niet te vergelijken valt met de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten, nu de woning in tegenstelling tot de in appartementsrechten gesplitste vergelijkingsobjecten niet zelfstandig verkoopbaar is. Deze beroepsgrond kan niet slagen. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ (zie hiervoor onder 4.2) moet verweerder de woning waarderen op basis van de ficties dat de woning als zodanig en vrij van huur kan worden verkocht. De vergelijking door verweerder van de woning met wel in appartementsrechten gesplitste etages is derhalve in overeenstemming met de wet. Om diezelfde reden is ook niet juist de door eiseres bepleite methode om de waarde van de woning te baseren op basis van de feitelijke huuropbrengst. Bovendien is in artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken aan verweerder voor woningen voorgeschreven een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens (over verkopen) beschikbaar zijn en niet, zoals voor niet-woningen wel mogelijk is, een methode van kapitalisatie van de bruto huur, waarbij overigens ook marktconforme huurprijzen tot stand gekomen rond de waardepeildatum in aanmerking moeten worden genomen.
4.5. Eiseres heeft niet bestreden dat de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten overigens wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Met de hiervoor vermelde reactie heeft verweerder daarom aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de waarde van de woning lager vast te stellen dan op de waarde die verweerder bij de ambtshalve vermindering heeft vastgesteld, te weten op € 221.000. Het beroep is daarom, als uiteindelijk gericht tegen de waardevaststelling bij de kennisgeving ambtshalve vermindering, ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt in het feit dat verweerder in beroep aan eiseres tegemoet is gekomen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 437 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Aangezien de advocaat niet op de zitting is verschenen en A in dienst is van eiseres, is er geen grond om voor de vertegenwoordiging van eiseres ter zitting een nadere vergoeding toe te kennen. Verweerder moet ook het griffierecht vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 437;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H.M. Bruin, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.