Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1215880 CV EXPL 11-1201
Vonnis van: 1 september 2011
481
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres 1]
gevestigd te Amsterdam
[eiseres 2]
gevestigd te Amsterdam
eiseressen in conventie/verweerders in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen [eiseres]
gemachtigde: mr. S. van der Kamp
t e g e n
[gedaagde]
gevestigd te Tilburg
gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. A. de Fouw
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 4 januari 2011 inhoudende de vordering van [eiseres] met producties
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties
Daarna is bij tussenvonnis 24 maart 2011 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 24 mei 2011 plaatsgevonden. [eiseres] is verschenen bij de heren [belanghebbende] en [belanghebbende], met haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij de heer [gedaagde], bijgestaan door haar gemachtigde. De gemachtigden hebben de standpunten van partijen bepleit aan de hand van pleitaantekeningen.
Thans staat de zaak voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. De feiten:
1.1. vanaf oktober 1990 heeft [gedaagde] van een derde gehuurd de winkelruimte aan [adres] te Amsterdam. In het gehuurde exploiteerde [gedaagde] de (schoenen) formule Kenneth Cole.
1.2. in november 1995 hebben de toenmalige bestuurders van [gedaagde] (de heren [belanghebbende]. en [belanghebbende] het gehuurde gekocht.
1.3. per 1 september 1996 is de het bedrijf achter de formule Kenneth Cole verzelfstandigd onder de naam Cole Amsterdam B.V. (verder: Cole). Per genoemde datum huurde Cole de betreffende winkelruimte van [gedaagde].
1.4. de heren [belanghebbenden] hebben het gehuurde op 2 mei 1997 verkocht aan Rodamco Retail Nederland N.V. (verder: Rodamco) en (vrijwel) tegelijkertijd “teruggehuurd” van Rodamco (een zogenoemde sale and lease back constructie). Daarmee werd ingaande mei 1997 de positie van Cole die van onderhuurder.
1.5. de huurovereenkomst (opgemaakt op 14 januari 1998) tussen Rodamco en [gedaagde] is ingegaan op 2 mei 1997 en aangegaan voor de duur van 9 jaar, 3 maanden en 30 dagen. Na het verstrijken van deze termijn , is de huurovereenkomst verlengd met een periode van 5 jaar, waarmee deze voortduurt tot en met 30 augustus 2011.
1.6. artikel 5 van Pro de onder 1.5 genoemde huurovereenkomst luidt:
“Het gehuurde is op de ingangsdatum van deze huurovereenkomst geheel onderverhuurd aan Cole Amsterdam B.V. Indien de onderhuurovereenkomst - om welke reden dan ook- eindigt is het huurder slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde op nieuw onder te verhuren. Huurder zal verhuurder daartoe steeds tijdig een opgave van de kerngegevens van de kandidaat-onderhuurder en de te sluiten onderhuurovereenkomst voorleggen. Verhuurder zal zijn hiervoor bedoelde toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.”
1.7. de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en Cole is beëindigd per 1 augustus 2005. Per deze datum heeft [gedaagde] de winkelruimte verhuurd aan Ardenberg B.V. (verder: Ardenberg), zulks met toestemming van Rodamco.
1.8. Ardenberg exploiteert in het gehuurde een winkel in schoenen, kleding en accessoires, genaamd “Bitter”.
1.9. op 15 juli 2010 is eiseres sub 1 (juridisch) eigenaar van het gehuurde geworden; zij is daarmee krachtens artikel 7:226 B.W. opvolgende verhuurder geworden. Eiseres sub 1 is beherend vennoot van eisers sub 2. Eiseres sub 2 is economisch eigenaar van het gehuurde. Eiseressen worden gezamenlijk [eiseres] genoemd.
1.10. van de eigendomsoverdracht is [gedaagde] bij brief van 20 juli 2010 van de beheerder (The RJB Group of Companies) op de hoogte gebracht.
1.11. [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] per deurwaardersexploot d.d. 30 augustus 2010 tegen 30 augustus 2011 opgezegd.
1.12. als gronden voor de opzegging heeft [eiseres] – kort gezegd – genoemd dat zij de directe zeggenschap wil hebben om zo rechtstreeks met de gebruiker van het gehuurde te communiceren en omdat zij van mening is dat het voordeel dat [gedaagde] heeft van de hogere onderhuurprijs (ten opzichte van de huurprijs die geldt tussen [eiseres] en [gedaagde]) direct aan [eiseres] dient toe te komen.
1.13. [eiseres] heeft zich bereid verklaard de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en Ardenberg over te nemen, zodat er tussen [eiseres] en Ardenberg een rechtstreekse huurverhouding (op dezelfde condities) zal ontstaan, na beëindiging van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde].
1.14. bij brief van 11 oktober 2010 heeft [gedaagde] te kennen gegeven niet in te stemmen met de opzegging; zij stelt dat zij overweegt het gehuurde weer zelf te gaan gebruiken.
1.15. bij brief van 3 september 2010 heeft [gedaagde] de onderhuurovereenkomst met Ardenberg opgezegd.
1.16. bij dagvaarding van 11 mei 2011 is [gedaagde] een procedure (CV 11-17188) ten overstaan van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, gestart tegen Ardenberg; deze strekt kort gezegd tot beëindiging van de (onder-) huurovereenkomst, op de grond dat [gedaagde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik
Vordering en verweer in conventie en in voorwaardelijke reconventie
2. [eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad
a. de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te Amsterdam vast te stellen op 30 augustus 2011, dan wel een andere in goede justitie vast te stellen datum.
b. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde op 29 augustus 2010 (te lezen als 2011, ktr) te ontruimen, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen en leeg en ontruimd aan [eiseres] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag en met machtiging de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
c. [gedaagde] te veroordelen (een bedrag gelijk aan) de huurpenningen te betalen tot het moment waarop het gehuurde leeg en ontruimd is opgeleverd.
d. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3. [eiseres] stelt – kort gezegd – dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee deze is verlengd. Zij stelt zich op het standpunt dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij in stand houding ervan, een en ander zoals bedoeld in artikel 7:296 lid Pro 3 B.W.
4. Vanaf het begin van de huurovereenkomst (in 1997) is het gehuurde in gebruik bij een ander dan [gedaagde]: aanvankelijk bij Cole en later (vanaf 2005) bij Ardenberg, die kennelijk als opvolgend onderhuurder al klaar stond. In feite functioneert [gedaagde] daarmee al vanaf 1997 al als louter administratieve tussenschakel, terwijl het beleid van [eiseres] is dat er zo min mogelijk gebruik wordt gemaakt van tussenpersonen opdat [eiseres] zelf zoveel mogelijk invloed kan uitoefenen op de uitstraling van het gehuurde.
5. Bovendien heeft [gedaagde] al die jaren het verschil opgestreken tussen de hoofdhuur en de (aanmerkelijk hogere) onderhuur. [eiseres] heeft er thans een groot belang bij dat zij dit verschil gaat ontvangen; haar beleid is er immers op gericht om zoveel mogelijk rendement uit haar panden te halen.
6. Het argument van [gedaagde] dat destijds bij de verkoop aan Rodamco de verkoopprijs aanmerkelijk lager is geweest dan de marktwaarde, waarmee er rekening is gehouden met het verschil in hoofd- en onderhuur en het recht van [gedaagde] om het gehuurde zelf weer te gaan gebruiken, is door [gedaagde] op geen enkele wijze nader onderbouwd, aldus [eiseres]. Als een en ander wel zou zijn verdisconteerd dan heeft [gedaagde] inmiddels ruimschoots die verrekeningen terugverdiend.
7. Dat [gedaagde] in het gehuurde zelf een winkel wil gaan exploiteren acht [eiseres] niet aannemelijk. Zij exploiteert een groot aantal “Sacha Shoes” winkels, waarvan drie in de directe omgeving van het gehuurde, te weten aan de Leidsestraat 31, de Kalverstraat 20 en de Kalverstraat 61. [gedaagde] heeft de mogelijkheid om de onderhuurovereenkomst (in 2010) op te zeggen voorbij laten gaan, zodat deze weer verlengd is met een periode van 5 jaar, tot en met 31 augustus 2016.
8. [eiseres] heeft zich onder meer beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/[naam]).
9. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Dit verweer zal, voor zover relevant, hierna worden besproken en beoordeeld.
10. [gedaagde] vordert, voor het geval de vorderingen van [eiseres] mochten worden toegewezen, in reconventie een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.
11. [eiseres] verweert zich tegen deze vordering.
Beoordeling in conventie
12. Nu de huurovereenkomst door [eiseres] is opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee deze was verlengd, is de belangenafweging in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW Pro aan de orde. Nu [eiseres] zich bereid heeft verklaard de onderhuurovereenkomst onder gelijke voorwaarden voort te zetten na beëindiging van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde], kan het belang van de onderhuurder in het kader van de belangenafweging buiten beschouwing blijven. De vraag is dan of, bij een redelijke afweging van alle betrokken belangen van [eiseres] en van [gedaagde], de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder moeten wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
13. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat zij zelf plannen heeft het gehuurde te betrekken. Die plannen had zij al en die zijn door de onderhavige procedure in een stroomversnelling geraakt; daarom heeft zij de onderhuurovereenkomst met Ardenberg inmiddels opgezegd, aldus [gedaagde]. [gedaagde] stelt voorts dat een en ander geheel past in hetgeen zij destijds met Rodamco heeft afgesproken: bij de verkoop van het pand aan Rodamco in 1997 zou een (NLG 230.000,-) lagere verkoopprijs dan de marktwaarde zijn overeengekomen, in ruil voor het steeds weer mogen onderverhuren van het pand. [gedaagde] heeft in dat kader gewezen op artikel 5 van Pro de huurovereenkomst, weergegeven onder 1.6. [gedaagde] heeft als het ware dit recht (om steeds te mogen blijven onder verhuren) van Rodamco gekocht.
14. De kantonrechter overweegt als volgt.
15. Vastgesteld moet worden dat [gedaagde] het gehuurde sinds ruim 15 jaar feitelijk niet meer gebruikt. Dat [gedaagde], voordat [eiseres] haar de huur opzegde (op 30 augustus 2010), plannen had om het gehuurde zelf te gaan gebruiken heeft [gedaagde] niet nader onderbouwd; overigens heeft [gedaagde] evenmin aannemelijk gemaakt dat deze plannen in een stroomversnelling zijn geraakt na de opzegging, zoals door haar gesteld.
16. Als veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat de onderhuur (destijds aan Cole) is verdisconteerd in een lagere koopprijs, dan wil dat niet zeggen dat [gedaagde] zich hier nu nog in het kader van de belangenafweging op kan beroepen. Immers dateert de koopovereenkomst van 1997 en moet aangenomen worden dat de lagere verkoopprijs door [gedaagde] inmiddels wel is terugverdiend door de ontvangst van de (hogere) onderhuurprijs. Hetzelfde geldt voor gedane investeringen. Met [eiseres] is de kantonrechter daarbij van oordeel dat in artikel 5 van Pro de huurovereenkomst niet een recht van [gedaagde] kan worden gelezen om het gehuurde “steeds” weer onder te mogen verhuren. Uit het betreffende artikel kan evenmin worden afgeleid dat [gedaagde] zich het recht heeft voorbehouden om op enig moment zelf van het gehuurde gebruik te gaan maken, welk recht [eiseres] dan tegen zich zou moeten laten gelden.
17. De kantonrechter deelt het standpunt van [gedaagde] niet dat de grondslag van de vordering van [eiseres] oneigenlijk is of in strijd met de goede trouw. Dat [eiseres] er een belang bij heeft om rechtstreeks zeggenschap uit te oefenen over degene die feitelijk gebruik maakt van het gehuurde valt zeker aan te nemen. Dat [eiseres] een financieel oogmerk heeft, hetgeen zij zelf overigens volmondig erkent, betekent nog niet dat dit oogmerk oneigenlijk is. [gedaagde] heeft (tenminste ook) een financieel oogmerk en zij heeft niet aannemelijk kunnen maken waarom zij als huurder een groter belang heeft bij het blijven ontvangen van de hogere onderhuurpenningen dan [eiseres] bij het in de toekomst gaan ontvangen daarvan. Dat [eiseres] pas sinds 15 juli 2010 eigenaar is van het gehuurde maakt dit niet anders.
18. De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.
19. De vordering van [eiseres] tot beëindiging van de huur zal dan ook worden toegewezen, zoals in de beslissing te formuleren. De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen, nu tussen partijen vast staat dat het gehuurde niet bij [gedaagde] in gebruik is en [eiseres] te kennen heeft gegeven de huurovereenkomst met de onderhuurder voort te zullen zetten. Gelet op het bovenstaande komt ook de vordering tot doorbetaling van de huurpenningen tot de datum van ontruiming niet voor toewijzing in aanmerking.
20. Dit vonnis zal, behoudens de kostenveroordeling, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Naar het oordeel van de kantonrechter doet de situatie, genoemd in artikel 7:295 lid Pro 1 (laatste zin) BW, zich hier niet voor.
21. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten.
Beoordeling in voorwaardelijke reconventie
22. De gevorderde verhuis- en inrichtingskosten heeft [gedaagde] niet nader onderbouwd. Deze zullen dan ook worden afgewezen.
23. [gedaagde] wordt in de proceskosten veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie worden deze begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie;
I. stelt de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te Amsterdam vast op 1 oktober 2011;
II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot worden op
wegens explootkosten € 76,31
vastrecht € 106,-
salaris gemachtigde € 800,-
------------ +
totaal € 982,31
inclusief eventueel verschuldigde btw;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie:
V. wijst de vordering af;
VI. veroordeelt [gedaagde] in de kosten aan de zijde van [eiseres], die worden begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. T.M.A van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 september 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter