Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE HILVERSUM
Kenmerk: CV 10-6019
Datum: 4 mei 2011
251
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER TE HILVERSUM
in de zaak van:
[eiser]
wonende te Shanghai
eiser in conventie
verweerder in reconventie
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. S.W. Hu
t e g e n:
[gedaagde 1]
wonende te Shanghai
hierna te noemen [gedaagde 1]
gedaagde in conventie
[gedaagde 2]
gevestigd te Bussum
hierna te noemen [gedaagde 2]
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
gemachtigde: mr. V.L.M.J. Boitelle
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 21 oktober 2010 inhoudende de vordering van [eiser] met bewijsstukken;
- de conclusies van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] met bewijsstukken;
- een akte tot wijziging van eis in conventie en de conclusie van antwoord in reconventie met bewijsstukken van [eiser].
Bij tussenvonnis van 22 december 2010 is een comparitie van partijen gelast. Deze is op 17 maart 2011 gehouden. Verschenen zijn toen [eiser] en mr. Hu en [gedaagde 1] met mr. Boitelle die voorafgaand aan de zitting nog meer bewijsstukken had ingediend. Een minnelijke regeling is niet getroffen.
Vonnis is nader bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
in conventie en reconventie
feiten en omstandigheden
1. Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
1.1. [gedaagde 2] die op 7 november 2005 is opgericht en een Italiaans eetcafé onder de naam “[naam eetcafé]” drijft, heeft als bestuurder [gedaagde 1], die zelfstandig bevoegd was en is.
1.2. Op of omstreeks 1 januari 2006 zijn [eiser] en [gedaagde 2] met ingang van die datum een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een horecabedrijfsruimte op de begane grond van de pand[adres] te Bussum, een bedrijfswoning/ appartement op de eerste en tweede verdieping van [adres] en het in vier studio’s gesplitste appartement van [adres].
1.3. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 januari 2006 voor de tijd van vijf jaar onder de voorwaarden, vervat in een ongedateerd huurcontract en onder toepasselijkheid van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken in juli 2003 en op 11 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 73/2003.
1.4. In het huurcontract staat onder meer:
1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te
worden gebruikt als restaurantbedrijf met bedrijfswoning.
1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van
verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
10.1 Het is huurder verboden het gehuurde in afwijking van de in artikel 1.2 omschreven
bestemming te gebruiken. In het bijzonder is het huurder verboden in het gehuurde
verdovende middelen, drugs, etc. te verhandelen dan wel gelegenheid te geven tot
handel in deze middelen dan wel het gebruik op enigerlei wijze toe te staan. ….. In het
algemeen zal huurder nalaten aan buren of omwonenden op enigerlei wijze overlast of
hinder te veroorzaken, waaronder hinderlijk geluid, trillingen of stank.
11. Indien huurder een investering / verandering wenst te plegen aan het gehuurde, is
voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder vereist. [eiser]urder zal verhuurder
van zijn voornemen schriftelijk op de hoogte te stellen.
15. [eiser]urder huurt de 4 studio’s en de bovenwoning en heeft het recht deze onder te
verhuren. …… [eiser]urder is verantwoordelijk voor schade aan persoon of goederen van
onderhuurders die veroorzaakt zouden kunnen zijn door gebreken van de onroerende
zaak en er verantwoordelijk voor dat het pand blijft voldoen aan de
brandweervoorschriften.
1.5. In voormelde toepasselijke algemene voorwaarden staat onder meer:
6.13.1 Het is huurder niet toegestaan …. wijzigingen of voorzieningen aan te brengen in, op of aan het gehuurde die in strijd zijn met voorschriften van de overheid en van de nutsbedrijven …. of die voor andere huurders of omwonenden tot overlast leiden dan wel deze hinderen in hun gebruik.
11.3 Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schaden en verliezen aan het gehuurde tenzij huurder bewijst dat hem, de personen die huurder tot het gehuurde heeft toegelaten, zijn personeel en de personen waarvoor huurder aansprakelijk is, daaromtrent geen schuld treft of dat hem dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten, onverminderd het gestelde …. over de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van huurder.
11.7 Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen.
1.6. De huurprijs bedroeg in 2009 € 5.283,62 per kwartaal, in 2010 € 5.304,75 per kwartaal en bedraagt in 2011 € 5.389,63 per kwartaal.
1.7. In de nacht van maandag 9 en dinsdag 10 augustus 2010 is op de tweede etage (de zolderverdieping) van het pand [adres] een brand uitgebroken, waardoor het dak en de bedrijfswoning/ appartement op de eerste en tweede etage ernstig beschadigd zijn en de aangrenzende en lager gelegen vertrekken evenals het restaurant “[naam eetcafé]” ernstige rook-, roet- en waterschade hebben opgelopen.
1.8. Op verzoek van de Nationale Nederlanden bij welke maatschappij [eiser] tegen brand verzekerd was, heeft CED Forensic B.V. een onderzoek ingesteld naar de oorzaak en de omstandigheden van de brand. In haar rapport d.d. 20 september 2010 heeft rapporteur [naam rapporteur] op basis van zijn onderzoek vastgesteld dat;
- in het appartement op de tweede etage van het pand [adres] een professionele
hennepkwekerij in bedrijf was;
- het zeer aannemelijk is dat de brand ontstaan is als gevolg van een defect in de
elektrische installatie van de kwekerij;
- de stroomvoorziening ten behoeve van de kwekerij “illegaal” was afgetakt uit de
meterkast van het restaurant, die alleen via de entree van het restaurant bereikbaar is;
- de kwekerij minimaal 12 weken in bedrijf was uitgaande van het aangetroffen
plantenmateriaal, zijnde Cannabis planten.
1.9. Op 26 augustus 2010 heeft [eiser] ter verzekering en tot verhaal van € 1.477.810,-- conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak aan de [adres] te Naarden ten laste van [gedaagde 2], [gedaagde 1] en [naam] alsmede conservatoir derdenbeslagen onder de coöperatieve Rabobank Noord Gooiland U.A. te Bussum op alle (toekomstige) vorderingen van [gedaagde 1] op die bank en onder de ABN AMRO Bank N.V. te Amsterdam op alle (toekomstige) vorderingen van [gedaagde 2] op die bank. Op 27 augustus 2010 heeft de overbetekening van deze beslagen aan de betrokkenen plaatsgevonden.
1.10. Bij aangetekende brief d.d. 1 september 2010 van zijn gemachtigde heeft [eiser] [gedaagde 2] ervan in kennis gesteld dat zijn verzekeraar zich voorlopig op het standpunt had gesteld dat zij zich zou beroepen op een uitsluitingsclausule met betrekking tot de brand en dit voor hem aanleiding geweest was voormelde conservatoire rechtsmaatregelen te nemen. De schade ten aanzien van de panden had [eiser] voorlopig begroot op € 841.300 en daarnaast derfde [eiser] ook huurinkomsten uit hoofde van de huurovereenkomst met [gedaagde 2]. Van hem kon niet worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde 2] voort te zetten. Uiterlijk op 23 september 2010 zou een bodemprocedure tegen [gedaagde 2] en haar bestuurders tot ontbinding van de huurovereenkomst en ter verkrijging van schadevergoeding aangevangen worden, indien [gedaagde 2] niet uiterlijk op 15 september 2010 gegevens verstrekt zouden hebben, waaruit zou blijken dat het schadegeval niet was ontstaan vanwege de hennepkwekerij of [gedaagde 2] anderszins niets te verwijten viel.
1.11. Bij brief d.d. 28 februari 2011 heeft de Officier van Justitie van het Arrondissementsparket Amsterdam aan [gedaagde 1] geschreven dat “de zaak brand door schuld waar” hij “op 10 augustus 2010 over” was “gehoord door de politie Gooi- en Vechtstreek” “geseponeerd was op grond van onvoldoende bewijs”.
in conventie
de vordering
2. [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen [gedaagde 2] en hem bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand geleg[adres] te Bussum zal ontbinden wegens wanprestatie;
b. [gedaagde 2] zal veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen met al degenen en alle zaken die zich daarin van harentwege zich bevinden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
c. [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling aan hem van € 26.065,36 en voor elke ingegane maand vanaf 1 maart 2011 tot het moment dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] zal zijn ontbonden tot betaling aan hem van € 5.447,41;
d. [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling aan hem van € 5.447,41 per maand als schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met 31 december 2015, zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst of zoveel eerder als hij erin slaagt het pand onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren;
e. [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling aan hem van de (boete-)rente van 2% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,-- per maand tot de algehele voldoening;
f. voor recht zal verklaren dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1], hoofdelijk in de zin dat de een betalend de ander zal zijn gekweten, aansprakelijk zijn voor de betaling van de schade, zijnde de volledige kosten van herstel van het pand in de oorspronkelijke staat voor zover deze kosten niet zijn vergoed door Interpolis aan hem;
g. [gedaagde 2] en [gedaagde 1], hoofdelijk in de zin dat de een betalend de ander zal zijn gekweten, zal veroordelen tot betaling van de schade op te maken bij staat;
h. [gedaagde 2] en [gedaagde 1], hoofdelijk in de zin dat de een betalend de ander zal zijn gekweten, zal veroordelen in de kosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.
3. [eiser] stelt dat [gedaagde 2] tekortgeschoten is in haar verplichtingen van de bepalingen van de huurovereenkomst en in haar algemene verplichting zich als een goed huurster te gedragen. In strijd met expliciete verbods- en gebodsbepalingen heeft zij een hennepkwekerij in het appartement boven het pand nr. 12 opgezet, althans dat niet heeft voorkomen. [eiser] wijst erop dat iedere tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
4. Ook heeft [gedaagde 2] in strijd met de [eiser]urovereenkomst toegestaan dat [gedaagde 1] in privé de vier studio’s en de bovenwoning heeft verhuurd aan anderen. Het is aannemelijk dat [gedaagde 1] deze huurpenningen zich heeft toegeëigend en deze niet heeft doorbetaald aan [gedaagde 2], waardoor verhaal voor de achterstallige huurpenningen op [gedaagde 2] door hem wordt ondermijnd.
5. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn hoofdelijk aansprakelijk, omdat zij verantwoordelijk zijn voor het opzetten van de hennepkwekerij, althans deze niet hebben voorkomen. Hun betrokkenheid blijkt duidelijk uit het feit dat de hennepkwekerij werd voorzien ven elektriciteit middels een aftakking vanuit de keuken in de hoofdmeterkast die in de bedrijfsruimte van [gedaagde 2] staat. [gedaagde 1] heeft erkend dat hij de onderhuurder heeft toegestaan te sleutelen in de hoofdmeterkast, wat [gedaagde 1] niet was toegestaan. [gedaagde 1] heeft niet gecontroleerd of de persoon die in de meterkast sleutelde wel een bevoegde installateur was.
het verweer
6. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] verweren zich tegen deze vordering. [gedaagde 1] stelt voorop dat zijns inziens de kantonrechter niet bevoegd is over de tegen hem ingestelde vordering te oordelen, aangezien deze gebaseerd is op een vermeend onrechtmatig handelen van hem jegens [eiser].
7. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betwisten de conclusie van Interpolis en Nationale Nederlanden dat er een vermoeden bestaat van betrokkenheid van hen bij de hennepkwekerij. Het is aan de rechter om te beslissen of [gedaagde 2] bij de hennepkwekerij betrokken is en niet aan de schadeverzekeraar die gelijk iedere schadeverzekeraar, als het even kan, onder zijn betalingsverplichting proberen uit te komen. Voor [gedaagde 2] en [gedaagde 1] is het zo goed als onmogelijk om te bewijzen dat zij niet betrokken zijn bij de hennepkwekerij. Bij gebreke van wetenschap betwisten zij dat er sprake is geweest van een professionele hennepkwekerij.
8. Eerst na de brand hebben zij gehoord en begrepen dat er sprake is geweest van een illegale aftakking vanuit de meterkast en dat de elektriciteitsmeter gemanipuleerd was. Dat laatste kan ook gebeurd zijn in de periode die ligt tussen de laatste opname van de meterstand in 2009 en de brand in augustus 2010.Toen de onderhuurder aan [gedaagde 1] vroeg om een aansluiting te mogen maken ten behoeve van zijn airco, heeft [gedaagde 1] hem meegedeeld dat daardoor de door hem te vergoeden energiekosten met € 20,-- verhoogd zouden worden.
9. Dat de brand ontstaan is in de hennepkwekerij geloven [gedaagde 2] en [gedaagde 1] wel. Bij gebreke van wetenschap moeten zij echter wel betwisten dat de brand een gevolg is van een defect aan of in de elektrische installatie die voor de hennepkwekerij geïnstalleerd zou zijn.
10. [gedaagde 2] is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens [eiser] niet tekortgeschoten. De onderhuurder van [gedaagde 2] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens [gedaagde 2]. Het is de vraag in hoeverre die tekortkoming van de onderhuurder aan [gedaagde 2] kan worden toegerekend. Voor zover dat het geval zou zijn, rechtvaardigt dat niet de ontbinding van de huurovereenkomst, aangezien de gevolgen daarvan voor [gedaagde 2] catastrofaal zou zijn. [gedaagde 2] heeft jegens [eiser] niet onrechtmatig gehandeld.
11. [gedaagde 2] gaan ervan uit dat de verzekeraar van [eiser] uiteindelijk gehouden zal zijn om de [schade van de eiser] ten gevolge van de brand aan hem te vergoeden. Het is niet zo dat [gedaagde 2] de bestemming van het door haar verhuurde appartement 12, waarin de hennepkwekerij was opgezet, gewijzigd heeft.
12. Uiteraard wist [gedaagde 2] dat de productie van verdovende middelen een expliciet verboden bestemming van het verhuurde is. Dit verbod heeft [gedaagde 2] ook expliciet aan haar onderhuurder van het appartement 12, [naam onderhuurder], opgelegd, zoals blijk uit het overgelegde huurcontract d.d. 15 maart 2010. [gedaagde 1] heeft deze verboden activiteit noch expliciet noch impliciet aan deze onderhuurder toegestaan en hij was hiervan ook niet op de hoogte. Ook de andere onderhuurders hebben hem niet gewezen op de mogelijke aanwezigheid van een hennepkwekerij.
13. Het was blijkens artikel 15 van Pro het huurcontract aan [gedaagde 2] toegestaan de vier studio’s onder te verhuren. [gedaagde 2] was niet verplicht nieuwe onderhuurders aan te melden bij [eiser]. De huurbetalingen door de onderhuurders – met uitzondering van één onderhuurder – geschiedden contant. Het is niet juist dat het appartement nr. 12 alleen te bereiken is via een toegangsdeur die zich bevindt bij de keuken in het restaurant van [gedaagde 2]. Ook is onjuist dat [gedaagde 2] dat appartement alleen zou hebben willen verhuren aan personeelsleden van [gedaagde 2] of familieleden van [gedaagde 1].
14. Voor het plaatsen van een airconditioning unit zijn geen bouwkundige voorzieningen nodig, zodat er voor [gedaagde 2] geen verplichting bestond om daarvoor aan [eiser] toestemming te vragen. [gedaagde 1] heeft geen verstand van elektra en mocht ervan uitgaan dat de elektricien die met de onderhuurder meekwam, wel ter zake kundig was.
Hij was niet op de hoogte van de verbreking van de verzegeling van de elektriciteitsmeter en de daaraan gepleegde manipulatie.
15. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] wijzen erop dat zij ook aanzienlijke schade door de brand hebben geleden en voorts op het feit dat zij het restaurant op de begane grond hebben hersteld in de oude staat en een noodvoorziening voor het kapotte dak hebben getroffen, terwijl [eiser] nog geen enkele herstelmaatregel getroffen heeft. Zolang het dak niet wordt gerepareerd en het appartement op de eerste verdieping en de studio op de tweede verdieping worden hersteld, is het voor [gedaagde 2] niet mogelijk deze twee woningen weer onder te verhuren. [gedaagde 2] maakt om die reden aanspraak op huurprijsvermindering. Nadat de brand op 10 augustus 2010 was uitgebroken, heeft [gedaagde 2] die toen de huur over augustus 2010 nog niet betaald had, het betalen van de huurtermijnen opgeschort en wel tot 11 november 2010, dus voor een periode van drie maanden. Vanaf 11 november 2010 betaalt [gedaagde 2] weer de huur, waarop zij in mindering brengt de gederfde huurpenningen van voormeld appartement en voormelde studio ad € 569,25, respectievelijk € 458,-- per maand.
16. [gedaagde 2] begrijpt niet waarom [eiser] van haar als huurster af wil. Hij heeft daarbij geen enkel belang, terwijl [gedaagde 2] alle belang bij continuering van de huurovereenkomst heeft. [gedaagde 1] is voor zijn inkomen geheel afhankelijk van het horecabedrijf, dat bij ontbinding van de huurovereenkomst ophoudt te bestaan en failliet zal gaan. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben aan [eiser] aangeboden om het pand te laten overnemen door een derde die bereid is om [gedaagde 2] haar restaurantbedrijf te laten blijven uitoefenen. Zij hebben een offerte in het geding gebracht, waaruit blijkt dat de herstelwerkzaamheden uitgevoerd kunnen worden voor € 80.950,-- excl. BTW. [eiser] zelf heeft de herstelschade begroot op € 300.000,--.
17. Voor het geval de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toch mocht toewijzen, bepleit [gedaagde 2] dat aan een eventuele uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis, de voorwaarde door de kantonrechter verbonden zal worden dat [eiser] tot een bedrag van € 250.000,-- (geïndexeerd) zekerheid zal stellen. Hierbij memoreert [gedaagde 2] dat volgens hen [eiser] voornamelijk in China woont en in Nederland geen ander verhaal biedt dan op het door hem aan [gedaagde 2] verhuurde pand.
in reconventie
de vordering
18. [gedaagde 2] vordert dat de kantonrechter bij vonnis
a. voor recht zal verklaren dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op 12 november 2010 geen rechtsgevolgen heeft;
b. voor recht zal verklaren dat de maandhuur over 2009 niet € 5.283,62 bedroeg, maar
€ 5.221,36 en de maandhuur over 2010 niet € 5.447,41, maar € 5.263,13 en dat [gedaagde 2] gerechtigd is het teveel over die jaren betaalde te verrekenen met de over 1 tot en met 9 augustus 2010 verschuldigde huur ad € 1.528,01 en toekomstige huurverplichtingen;
c. voor recht zal verklaren dat zij gerechtigd was om haar huurbetalingsverplichtingen in de periode 10 augustus 2010 tot en met 10 november 2010 op te schorten en deze huursommen te verrekenen met de schade die zij geleden heeft ten gevolge van de brand en die als volgt te specificeren valt:
kosten van het waterdicht maken van het gehele pand € 1.753,42
herstelkosten restaurant inclusief BTW € 15.374,80
nieuwe houten vloer € 4.294,--
[eiser]ur container inclusief BTW € 315,--
verf, vloerolie, spotjes, rolgordijnen e.d. inclusief BTW € 997,45
totaal € 22.734,67
d. voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen op 16 november 2010 gedeeltelijk en tijdelijk is ontbonden voor wat betreft het appartement boven nr. 12 (eerste en tweede verdieping) en één studio op nr. 10 (tweede verdieping) en dat zij recht heeft op verrekening met de huurprijs vanaf 16 november 2010 van de gederfde onderhuur van het appartement ad € 1.350,-- per maand en van de studio ad € 575,-- per maand ofwel in totaal
€ 1.925,-- per maand;
e. voor recht zal verklaren dat zij over november 2010 € 198,30 teveel aan huur aan [eiser] heeft betaald;
f. voor recht zal verklaren dat zij de hiervoor onder c genoemde schadeposten mag verrekenen met de verschuldigde huur vanaf 1 augustus 2010 tot 16 november 2010 en verder met toekomstige te vervallen huurtermijnen vanaf 1 december 2010;
g. voor recht zal verklaren dat zij het totaalbedrag van de door [eiser] gelegde derdenbeslagen onder de onderhuurders ad € 1.027,25 per maand in mindering mag brengen op de door haar verschuldigde huurpenningen, althans voor zolang deze derdenbeslagen blijven gehandhaafd;
h. [eiser] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis.
19. [gedaagde 2] legt aan haar vordering ten grondslag wat zij in conventie heeft gesteld. Zij biedt bewijs van haar stellingen, speciaal door middel van getuigen, aan.
het verweer
20. [eiser] verweert zich tegen deze vordering. Hij voert aan dat [gedaagde 2] tekortgeschoten is in de naleving van de bepalingen van de huurovereenkomst met name door in strijd met de in het huurcontract onder 1.3 en 10.1 opgenomen verboden een hennepkwekerij op te zetten in het appartement nr. 12, althans dat [gedaagde 2] dat niet heeft voorkomen. [gedaagde 2] heeft daardoor ook in strijd gehandeld met haar algemene verplichting om zich als een goed huurster te gedragen. Zij heeft in strijd met de huurovereenkomst toegestaan dat een derde, te weten [gedaagde 1], in privé de vier studio’s en de bovenwoning / appartement nr. 12 heeft onderverhuurd aan anderen, wat [eiser] niet wist. Het is aannemelijk dat [gedaagde 1] deze huurpenningen zich heeft toegeëigend en deze niet aan [gedaagde 2], die als hoofdhuurder verantwoordelijk is en blijft voor het deugdelijk gebruik van het gehele gehuurde, heeft doorbetaald.
21. Iedere tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de overeenkomst. Voor ontbinding van de huurovereenkomst is niet vereist dat de tekortkoming [gedaagde 2] kan worden toegerekend.
22. De betrokkenheid van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] bij de hennepkwekerij blijkt duidelijk uit het feit dat de hennepkwekerij werd voorzien van energie middels een aftakking vanuit de krachtstroomgroep van de keuken in de hoofdmeterkast die in de bedrijfsruimte van [gedaagde 2] staat. [eiser] plaatst vraagtekens bij de figuur van de door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] opgevoerde [naam onderhuurder] als onderhuurder van het appartement. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] kan in elk geval worden verweten niet de juiste zorg te hebben betracht bij de keuze van hem als onderhuurder.
23. [gedaagde 1] heeft erkend dat hij de onderhuurder heeft toegestaan te sleutelen in de hoofdmeterkast en hij heeft toegegeven dat hij niet weet wat er precies is gebeurd in de meterkast. Hij heeft ook niet gecontroleerd, of de persoon die in de meterkast sleutelde, wel een bevoegde installateur was en wat precies de reden van het sleutelen was. De meter is volgens [eiser] gemanipuleerd met medeweten van [gedaagde 2] en [gedaagde 1].
24. [gedaagde 2] heeft vanaf augustus 2010 aan huur in totaal € 12.066,51 betaald, terwijl zij over deze periode € 38.131,87 verschuldigd was. Omdat [gedaagde 2] reeds in verzuim was als gevolg van de brand in de hennepkwekerij in het gehuurde, komt haar geen opschortingsrecht ter zake haar verplichting tijdig de huur te betalen, toe. Ten onrechte brengt [gedaagde 2] het huurbedrag dat door het derdenbeslag is getroffen in mindering op haar huurschuld. [gedaagde 2] kan zich ook niet beroepen op een recht van verrekening. De grondslag van haar vermeende vordering heeft zij niet aangegeven. Had zij wel een vordering op hem, dan was verrekening toch niet mogelijk, aangezien dat contractueel uitgesloten is. Hetzelfde geldt voor de gedeeltelijke en tijdelijke door [gedaagde 2] gevorderde ontbinding van de overeenkomst van partijen.
25. Wat betreft de door [gedaagde 2] verzochte zekerheidsstelling ex artikel 233, lid 3 Rv, betwist [eiser] dat hij geen verhaal behalve dan op het pand in Bussum zou bieden.
26. [eiser] meent dat hij de huur over 2009 volgens de juiste formule berekend heeft en verwijst daartoe naar de door hem overgelegde berekening. Het is onzin dat [gedaagde 2] teveel huur aan hem heeft betaald.
27. De grondslag van de door [gedaagde 2] gevorderde schadevergoeding ad € 22.734,67 ontbreekt volgens [eiser].
Beoordeling
in conventie
28. Ingevolge artikel 94 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) worden, indien een zaak meer vorderingen betreft en tenminste één daarvan een vordering is als bedoeld in artikel 93 onder Pro c of d Rv oftewel anders gezegd een vordering is die tot het takenpakket van de kantonrechter behoort, alle vorderingen door de kantonrechter behandeld en beslist, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.
29. Gelet op wat op grond van een goede procesorde vereist is, dient deze bepaling op overeenkomstige wijze toegepast te worden als in een zaak vorderingen worden ingesteld tegen meer dan één gedaagde voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.
30. Dat is in de onderhavige zaak het geval. Het beroep van [gedaagde 1] op de onbevoegdheid van de kantonrechter en dat ertoe strekt dat de vordering van [eiser] tegen hem door de kantonrechter niet wordt behandeld en beslist en de zaak tegen hem wordt verwezen naar een kamer die niet tot de sector kanton behoort, wordt daarom afgewezen.
in conventie en reconventie
31. Gegeven de vaststaande feiten en omstandigheden met name de door rapporteur [naam rapporteur] in het rapport d.d. 20 september 2010 van CED Forensic B.V. gereleveerde vastgestelde feiten en omstandigheden, als hiervoor onder 1.8 zijn weergegeven, moet in deze procedure het volgende als vaststaand beschouwd worden: de brand op 10 augustus 2010 in het door [eiser] aan [gedaagde 2] verhuurde pand aan de [adres] te Bussum is veroorzaakt doordat in de meterkast van het restaurant een “illegale” aftakking van de stroomvoorziening was gemaakt ten behoeve van de hennepkwekerij die in het appartement op de zolderverdieping van het pand nr. 12 bleek te zijn opgezet. Door die brand is grote schade aan het verhuurde pand toegebracht en heeft [gedaagde 2] vanaf het tijdstip van de brand tot 10 november 2010 haar restaurant niet kunnen exploiteren en kan zij het voormelde appartement en een van de studio’s nog steeds niet weer onderverhuren. Noch de brandverzekeraar van [eiser] noch die van [gedaagde 2] meent gehouden te zijn deze schades aan partijen te vergoeden.
32. Vraag is, wie van partijen de schade die de ander door de brand geleden heeft, aan die ander dient te vergoeden. Bij de beantwoording van die vraag is niet relevant, of een van de brandverzekeraars of allebei alsnog tot vergoeding van de schades zullen overgaan, aangezien zij in dat geval krachtens artikel 7:962 BW Pro gesubrogeerd zal respectievelijk zullen worden in de rechten van de betrokken partij(en) en dus verhaal zullen zoeken op de weder- partij.
33. Op grond van artikel 7:204 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft de verhuurder met betrekking tot gebreken van de zaak de in afdeling 2 van titel 4 van Boek 7 BW omschreven verplichtingen. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft
34. Ingevolge artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Die verplichting van [gedaagde 2] als huurder jegens [eiser] als verhuurder is met name geconcretiseerd in de hiervoor onder 1.4 en 1.5 geciteerde bepalingen van het huurcontract en de toepasselijke algemene bepalingen.
35. Uit wat door [gedaagde 1] persoonlijk verklaard is in interviews die hem op 12 augustus 2010 en 9 september 2010 zijn afgenomen in het kader van het onderzoek van CED Forensic is gebleken dat alle vier de studio’s en het appartement van het gehuurde ten tijde van de brand onderverhuurd waren aan huurders die via ander huurders huurder bij [gedaagde 1] geworden waren en die – op een huurder na – de huur cash betaalden. Huurder van het appartement was een zekere [naam onderhuurder] die in mei 2010 aan hem gevraagd had of hij een airco mocht plaatsen in het appartement. Dat had [gedaagde 1] goed gevonden tegen een extra betaling voor de energie van € 20,-- per maand. Daarna had [naam onderhuurder] een probleem gekregen met de stroomvoorziening. Met instemming van [gedaagde 1] had hij toen iemand erbij gehaald had, die er verstand van had. Die persoon had toen de stroom “eraf gehaald” en was met [naam onderhuurder] ongeveer een kwartier tot een half uur bezig geweest in de elektriciteitskast. [gedaagde 1] die naar eigen zeggen geen verstand van elektra heeft, weet niet wat zij in de kast hebben gedaan en heeft daar ook niet naar gekeken. Hij heeft [naam onderhuurder] voor het laatst gezien op of omstreeks 1 juli 2010. [gedaagde 1] kwam zelf nooit boven in de verhuurde ruimtes.
36. Gezien deze verklaring heeft [gedaagde 1] als bestuurder van [gedaagde 2] op geen enkele wijze zich ervan vergewist aan wat voor personen de studio’s en het appartement door [gedaagde 2] onderverhuurd werden noch enig toezicht uitgeoefend op de wijze waarop zij hun verplichtingen als huurders nakwamen. Voorts is hieruit gebleken dat hij naar eigen zeggen ermee heeft ingestemd dat de huurder van het appartement samen met een hem onbekend persoon in de meterkast van het restaurant bezig is geweest, toen kennelijk de “illegale” aftakking van de stroomvoorziening is gemaakt ten behoeve van de hennepkwekerij ten gevolge waarvan de brand in het gehuurde op 9/10 augustus 2010 is ontstaan.
37. Hierdoor heeft [gedaagde 2] in strijd met voormelde bepalingen van het huurcontract en de toepasselijke algemene bepalingen gehandeld en ook aldus zich niet als een goed huurster gedragen. Deze tekortkomingen van [gedaagde 2] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst, zoals [eiser] heeft gevorderd en toewijzing van de door hem gevorderde ontruiming en schadevergoeding een en ander op de wijze als hierna is aangegeven. Dit betekent tevens dat de vordering van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in reconventie moet worden afgewezen.
38. In de gegeven omstandigheden met name de omstandigheid dat [gedaagde 2] de bedrijfsruimte heeft hersteld en daarin sedert november 2010 weer haar restaurantbedrijf uitoefent en het gegeven dat zij een deel van het gehuurde weer heeft onderverhuurd, dient aan haar een ruime termijn verleend te worden om het gehuurde te ontruimen. Om die reden wordt de huurovereenkomst ontbonden per 1 augustus 2011 en wordt [gedaagde 2] veroordeeld om uiterlijk op die datum het gehuurde ontruimd te hebben.
39. Mede gelet op de termijn waarop de huurovereenkomst ontbonden wordt, zal de door [eiser] gevorderde schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met 31 december 2015 of zoveel eerder als het pand door [eiser] onder gelijkluidende voorwaarden weer verhuurd is, worden afgewezen. Mocht het [eiser] niet gelukken per 1 augustus 2011 het pand onder gelijkluidende voorwaarden weer te verhuren, dan staat het hem natuurlijk vrij van [gedaagde 2] vergoeding van de daardoor geleden schade in een aparte procedure te vorderen.
40. De door [eiser] gevorderde boeterente van 2% over het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,-- per maand tot de dag van algehele voldoening wordt ook afgewezen, aangezien de kantonrechter niet een bepaling heeft kunnen ontdekken waarop dit onderdeel van de vordering is gebaseerd.
41. Dat de hennepkwekerij door [gedaagde 1] zelf of met zijn medeweten is opgezet, is niet komen vast te staan. Dat hij bij de onderhuur niet in zijn hoedanigheid van bevoegd bestuurder van [gedaagde 2] heeft gehandeld, maar als privé persoon is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat hij wist of redelijkerwijs had behoren te weten dat de door hem toegelaten handelwijze van [gedaagde 2] tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Noch zijn andere feiten of omstandigheden aan het licht gekomen, waardoor alsnog geoordeeld zou moeten worden dat in deze [gedaagde 1] persoonlijk ernstige verwijten te maken zijn. De vordering van [eiser] tegen [gedaagde 1] wordt daarom afgewezen.
42. Er zijn geen goede redenen om het onderhavige vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Als eigenaar van het pand in kwestie moet [eiser] geacht worden voldoende verhaal te kunnen bieden in geval hij in beroep in het ongelijk gesteld zou worden.
43. Uit het vorenstaande volgt dat de hiervoor onder 1.9 vermelde conservatoire beslagen terecht zijn gelegd, zodat de kosten daarvan door [gedaagde 2] aan [eiser] vergoed dienen te worden.
44. Bij deze uitkomst van de procedures wordt [gedaagde 2] veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser]. De kosten die aan de zijde van [gedaagde 1] in conventie gevallen zijn, zijn begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
ter zake de vordering tegen [gedaagde 2]
I. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de horecabedrijfsruimte op de begane grond van de pand [adres] te Bussum, een bedrijfswoning/ appartement op de eerste en tweede verdieping van [adres] te Bussum en het in vier studio’s gesplitste appartement van [adres] te Bussum met ingang van 1 augustus 2011;
II. veroordeelt [gedaagde 2] om het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2011 te ontruimen met al degenen en alle zaken die zich daarin van harentwege bevinden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
III. veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eiser] vanaf 10 augustus 2010 tot 1 augustus 2011 de over die periode verschuldigde huur te betalen, zijnde tot 1 januari 2011 € 5.304,75 per maand en vanaf 1 januari 2011 € 5,389,63 per maand, een en ander verminderd met wat door [gedaagde 2] over die periode aan huur al is betaald;
IV. verklaart voor recht dat [gedaagde 2] aansprakelijk is voor de betaling van de door voormelde brand in het gehuurde aangerichte schade, zijnde de kosten van herstel van het pand in de oorspronkelijk staat, voor zover deze kosten niet zijn of worden vergoed door de verzekeraar van [eiser] en veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van die schade, nader op te maken bij staat;
V. wijst het meer of anders door [eiser] gevorderde af;
VI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
ter zake de vordering tegen [gedaagde 1]
VII. wijst de vordering af;
in reconventie
VIII. wijst de vordering af;
in conventie en reconventie
IX. veroordeelt [gedaagde 2] in de kosten van de hiervoor onder 1.9 vermelde beslagen en in de kosten van deze procedures die aan de zijde van [eiser] gevallen zijn en die tot op heden begroot worden op:
- voor verschuldigd griffierecht € 140,00
- voor het exploot van dagvaarding € 73,89
- voor salaris van gemachtigde € 2.000,00
in totaal: € 2.213,89
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;
X. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F.M.P.M. Strengers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 mei 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter