Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
sector kanton - locatie Amsterdam
rolnummer: CV 11 6722
12 oktober 2011
11
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
De besloten vennootschap [eiseres]
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie bij dagvaarding van 15 februari 2011
verweerster in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen [eiseres]
gemachtigde: H.Verbeek voor mr.A.D.Flesseman
t e g e n
[gedaagde]
wonende te Amsterdam
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: H.Verbeek voor mr.C.G.M.Oosterwijk.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 15 februari 2011 inhoudende de vordering van [eiseres]
- het antwoord - met voorwaardelijke tegeneis - van [gedaagde]
- een rolmededeling van 11 mei 2011
- een akte overlegging produkties van [eiseres].
Vervolgens is bij tussenvonnis van 15 juni 2011 een comparitie van partijen gelast. Voor de comparitie heeft [eiseres] nog produkties ingediend. De comparitie is op 13 september 2011 gehouden.
Vonnis is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en voorwaardelijke reconventie
1. Als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) weersproken staat vast:
1.1 [eiseres] is sinds 3 mei 2007 eigenaresse van het pand [adres] te Amsterdam. Dit pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond en een dubbele bovenwoning.
1.2 De ouders van [gedaagde] hebben het pand in 1938 gehuurd. Op de begane grond exploiteerde de vader van [gedaagde] een bedrijf en boven woonde [gedaagde] met haar ouders in een zelfstandige woning van twee verdiepingen. Na het overlijden van de vader van [gedaagde] in 1943 heeft haar moeder het bedrijf tot in de zestiger jaren voortgezet.
1.3 Op 14 december 1981 heeft de rechtsvoorganger van [eiseres] het pand (bedrijfs- en woonruimte) verhuurd aan Timmer- en Meubelfabriek [Bedrijf A]. In het contract is een verbod tot onderverhuur opgenomen. In het contract is niets vermeld over de bewoning van de bovenwoning.
1.4 [gedaagde] en haar moeder zijn steeds de bovenwoning blijven bewonen. De tweede etage van de bovenwoning hebben zij op hun beurt weer onderverhuurd. Na het overlijden van haar moeder in 1983 bleef [gedaagde] als onderhuurster van de bovenwoning van [Bedrijf A] achter.
1.5 [gedaagde] wilde niet langer de verantwoordelijkheid dragen voor de onderverhuur van de bovenetage. In overleg met [Bedrijf A] heeft zij de onderhuur van de (zelfstandige) bovenwoning omgezet in een kamerhuurcontract waarbij zij de gehele 1e etage huurde. In het door partijen op 1 augustus 1986 ondertekende contract is opgenomen dat zij 'het medegebruik van het trapportaal en gedeelte overloop 1e etage tot de opgang naar de 2e etage' had. In een bijlage bij het kamerhuurcontract is opgenomen: 'Ontbinding van deze huurovereenkomst zal worden gevorderd, indien gemeentelijke instanties bezwaar maken tegen onderverhuur door verhuurder. De gehele huur zal dan met onmiddellijke ingang weer ten laste komen van huurster zoals dit was voor de huurovereenkomst op 1 augustus 1986.'
1.6 De 2e etage is vervolgens op dezelfde wijze onderverhuurd als de 1e etage.
1.7 Op de 1e etage van de bovenwoning was geen badgelegenheid. [gedaagde] heeft zich altijd gewassen in de keuken. Op de 2e etage was een badkamer die door de bewoner tevens werd gebruikt als keuken (gasstel op een ijskast).
1.8 Op 20 maart 2008 heeft [eiseres] een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten met [Bedrijf A] en [Bedrijf B] ingaande 1 augustus 2008. In die overeenkomst is opgenomen dat [eiseres] accepteert dat huurder ([Bedrijf A] en [Bedrijf B]) niet aansprakelijk is voor de verhuur van de bovenwoning en die ruimten niet leeg kan opleveren.
1.9 [eiseres] heeft [gedaagde] te kennen gegeven haar niet te erkennen als onderhuurder van zelfstandige woonruimte. Dienovereenkomstig heeft zij haar verzocht de woning te ontruimen. Ondanks onverplichte aanbiedingen heeft [gedaagde] verkozen te blijven wonen in het gehuurde.
1.10 De onderhuurster van de 2e etage heeft het gehuurde inmiddels vrijwillig verlaten. Na haar vertrek heeft [gedaagde] het slot van de toegangsdeur naar de bovenwoning veranderd. De 2e etage is sindsdien niet meer in gebruik.
Het geschil
2. [eiseres] vordert ontruiming en schadevergoeding op te maken bij staat. [eiseres] stelt daartoe - kort gezegd - dat [gedaagde] als onderhuurster van onzelfstandige woonruimte die ruimte na beëindiging van de hoofdhuur desverlangd diende te verlaten wegens gebruik zonder recht of titel. Door haar onrechtmatig gebruik van de ruimte heeft [eiseres] schade geleden bestaande uit misgelopen huurinkomsten.
3. [gedaagde] verweert zich tegen deze vordering en voert - kort gezegd - aan:
primair
-de onder 1.5 genoemde onderhuurovereenkomst heeft te gelden als een contract sui generis tussen haar en [Bedrijf A] dat geen derdenwerking heeft zodat de onderhuurovereenkomst betreffende de (gehele) bovenwoning is blijven bestaan;
-mocht het voorgaande niet opgaan dan beroept [gedaagde] zich op dwaling en zij vernietigt op die grond bedoelde overeenkomst;
subsidiair
het deel dat [gedaagde] (onder)huurt moet worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte waartegen de verhuurder niet tijdig is opgekomen;
meer subsidiair
[Bedrijf A] heeft wanprestatie jegens haar gepleegd door onverplicht akkoord te gaan met beëindiging van de hoofdhuur zoals ook de andere onderhuurder [naam] wanprestatie jegens haar heeft gepleegd door tot een financieel akkoord te komen met [eiseres]. Het profiteren van die wanprestaties door [eiseres] is onrechtmatig jegens [gedaagde]. Als schadevergoeding vordert zij instandhouding van de onderhuurovereenkomst.
nog meer subsidiair
Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onaanvaardbaar [gedaagde] te ontruimen.
Voorwaardelijk vordert [gedaagde] in reconventie aanbieding van vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding van Eur 5.250,-. Deze laatste vordering baseert zij op artikel 7:220 lid 6 BW Pro en zij stelt dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gehouden is dit bedrag te betalen.
Beoordeling
4. [gedaagde] heeft toegelicht waarom zij in 1986 niet langer wilde onderverhuren. Zij wilde niet langer de verantwoordelijkheid voor haar onderhuurder en zij wilde niet het risico lopen dat de door haar ontvangen onderhuur gekort zou worden op haar uitkering. Tegen die achtergrond is het onder 1.5 genoemde kamerhuurcontract gesloten. Dat contract geeft juist weer wat partijen op dat moment voor ogen stond. Dit contract had zonder meer derdenwerking zoals ook was beoogd. Immers, het had werking zowel ten opzichte van de toenmalige onderhuurder van [gedaagde] en het had ook werking jegens de gemeente (uitkeringsinstantie) nog daargelaten dat het overeenkomen dat een overeenkomst niet is wat hij zegt te zijn in het algemeen ongeoorloofd zal zijn. De omstandigheid dat de feitelijke situatie in de woning niet veranderde door het nieuwe contract betekent niet dat [gedaagde] daarom onderhuurster van de hele bovenwoning bleef in weerwil van dat contract. Kern van het nieuwe contract is immers niet een verandering van de feitelijke situatie maar een verandering van de juridische kwalificatie van der partijen verhoudingen. [gedaagde] was door die juridisch veranderde kwalificatie niet langer verantwoordelijk voor de hele bovenwoning, voor inning van de onderhuur en voor onderhoud van het onderverhuurde.
5. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in 1986 de haar toekomende huurbescherming niet heeft willen opgeven. In zoverre heeft zij de kamerhuurovereenkomst niet gewild. Dat moge zo zijn, de in artikel 6:228 lid 1 onder Pro a t/m c genoemde gevallen doen zich hier echter niet voor althans daartoe zijn geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd. Van rechtens relevante dwaling is derhalve geen sprake.
6. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen faalt het primaire verweer.
7. Zelfstandige woning:
Een woning is zelfstandig als zij beschikt over alle wezenlijke voorzieningen en over een eigen toegang. Een verfijning hierop staat in bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte voor de z.g. onvrije woning die als zelfstandige woning wordt aangemerkt. Dat is de woning 'waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen maar waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben.'
8. Beoordeeld wordt of de woning van [gedaagde] als onvrije/zelfstandige woning kan worden aangemerkt. Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] ook al voor de ondertekening van het onder 1.5 genoemde kamerhuurcontract haar woning op dezelfde wijze gebruikte als nadien. De bovenverdieping van de oorspronkelijk door haar gehuurde woning gebruikte zij niet. Haar onderhuurder gebruikte die bovenverdieping alleen. Zowel zij als haar onderhuurder hadden zich aan de situatie aangepast zonder dat verbouwingen hadden plaatsgevonden (zie 1.7). [gedaagde] heeft aangevoerd dat al haar vertrekken afsluitbaar waren en dat trapportaal en overloop door haar en haar onderhuurder gemeenschappelijk werden gebruikt hetgeen ook is vastgelegd in het onder 1.5 genoemde kamerhuurcontract.
9. Ondanks hetgeen onder 8. is overwogen wordt de woning van [gedaagde] niet als onvrije/zelfstandige woning aangemerkt. Uit niets blijkt dat bij het sluiten van het kamerhuurcontract in 1986 (zie 1.5) de toenmalige partijen stappen hebben gezet om twee zelfstandige woningen te creëren door verbouwing. Dat [gedaagde] zich aanpast door zich in de keuken te wassen betekent niet dat een wezenlijke voorziening als een wasgelegenheid daarmee in haar keuken is komen te liggen. [gedaagde] heeft voorts toegelicht waarom zij, na het vertrek van de bewoner van de 2e etage, het slot op de toegangsdeur tot de bovenwoning heeft gewijzigd. Zij werd geconfronteerd in het trappenhuis en op de overloop met mensen die de situatie van de 2e etage kwamen bezien. Zij voelde zich daardoor onveilig en besloot het toegangsslot te wijzigen. Hierdoor kon de 2e verdieping door [eiseres] niet worden verhuurd. Onder die omstandigheden valt niet vol te houden dat de [adres] twee bovenwoningen heeft met elk een 'eigen toegang'. Het subsidiaire verweer faalt derhalve.
10. Onrechtmatige daad:
Als er al sprake zou zijn van wanprestatie van [Bedrijf A] en [naam onderhuurder] (zie 3.) en als [eiseres] daarvan zou hebben geprofiteerd valt niet in te zien hoe een daarop gebaseerde onrechtmatige daad van [eiseres] er toe kan leiden dat [gedaagde] in haar woning kan blijven als schadevergoeding. Ook dit verweer faalt derhalve.
11. Redelijkheid en billijkheid:
Lange bewoning en hoge leeftijd maken de vordering van [eiseres] niet onaanvaardbaar rekening houdend met de omstandigheid dat [gedaagde] zelf debet is aan de situatie dat zij geen huurbescherming geniet. Daar komt bij dat [eiseres] in hoge mate rekening heeft gehouden met de situatie van [gedaagde], geen overdreven haast heeft betracht, aanzienlijke moeite heeft gedaan om tot een oplossing te komen terwijl [gedaagde] van haar kant onvoldoende inspanningen heeft verricht om de thans gevorderde ontruiming te voorkomen. Dit klemt temeer nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij al enige tijd zoekende is naar een seniorenwoning. Zij heeft zich daartoe echter slechts alleen bij de [naam instelling] ingeschreven. Dit alles in aanmerking genomen faalt ook dit verweer.
12. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Door als ontruimingsdatum uiterlijk 1 april 2012 op te nemen wordt genoegzaam tegemoet gekomen aan de belangen van [gedaagde] om tijdig andere passende woonruimte te vinden.
13. [eiseres] vordert schadevergoeding stellende dat zij huurinkomsten heeft gemist door het onrechtmatig in gebruik houden van de woning door [gedaagde] (en [naam onderhuurder]). [eiseres] wist (of kon weten) bij aankoop van het pand [adres] te Amsterdam dat de bovenwoning verhuurd/in gebruik was. Na bijna 4 jaar is zij gaan dagvaarden tot ontruiming. In het kader van deze procedure heeft zij toegelicht hoe 'menselijk' zij zich heeft opgesteld. Dat verdraagt zich niet zo goed met deze vordering. Immers die opstelling lijkt men nu te willen verzilveren in een schadestaatprocedure. Het belang daarbij van [eiseres] is op dit moment onvoldoende toegelicht nu zij alleen heeft gerept over gederfde huurinkomsten zonder in te gaan op omstandigheden als het aankopen van een beleggingspand (lagere prijs dan een leeg pand), de periode tussen aankoop pand en aanhangig maken van de procedure (bijna 4 jaar) en het vorderen van schade van de andere onderhuurder na diens vertrek eind 2010. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
en voorts in reconventie
14. Gelet op hetgeen onder 11. is overwogen wordt de vordering tot het aanbieden van vervangende woonruimte afgewezen. In de omstandigheid dat [gedaagde] in 1986 de gevolgen van het sluiten van de kamerhuurovereenkomst hoogst waarschijnlijk de juridische gevolgen daarvan niet (geheel) heeft overzien terwijl [eiseres] van die toenmalige handelwijze thans aanzienlijk voordeel heeft wordt aanleiding gevonden een verhuiskostenvergoeding naar analogie toe te wijzen.
in conventie en reconventie
15. Partijen zijn beiden op onderdelen in het ongelijk gesteld. De kosten worden daarom gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
I veroordeelt [gedaagde] uiterlijk 1 april 2012 de woning [adres] I te Amsterdam met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen met machtiging aan [eiseres] om de tenuitvoerlegging zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
II verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
III veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van Eur 5250,- aan verhuiskostenvergoeding, uiterlijk te betalen op 1 april 2012;
In conventie en reconventie
IV compenseert de proceskosten.
Aldus gewezen door C.von Meyenfeldt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de Rechtbank Amsterdam van 12 oktober 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter