Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 487967 / HA ZA 11-1139
Vonnis van 7 december 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
eisers in conventie,
verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. J.H.A. van der Grinten te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2011 waarbij een comparitie van partijen is gelast, met de daarin genoemde stukken,
- het proces-verbaal van de op 26 oktober 2011 gehouden comparitie van partijen met de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. waren sinds 1998 eigenaar van de benedenwoning aan de [adres 1] te Amsterdam. Op 10 september 2008 is deze woning getroffen door een verzakking ten gevolge van in opdracht van de gemeente uitgevoerde werkzaamheden aan de Noord-Zuidlijn (hierna ook: de calamiteit). De verzakkingen hebben schade aan de woning [adres 1] veroorzaakt.
2.2. Direct na de calamiteit diende de woning op last van de brandweer te worden ontruimd. [A] c.s. hebben aanvankelijk enkele dagen op kosten van de gemeente in een hotel gelogeerd. Daarna hebben [A] c.s. hun intrek genomen (wederom op kosten van de gemeente) in vervangende woonruimte, eerst aan de [adres 2], toen aan de [adres 3] en vervolgens aan de [adres 4].
2.3. Partijen zijn met elkaar in overleg getreden om een oplossing te vinden voor de door de verzakking ontstane situatie. Partijen zijn overeengekomen hun geschil in een bindende adviesprocedure aan de Gemeentelijke Ombudsman (hierna: de Ombudsman) ter beslechting voor te leggen. Het Reglement voor bindend advies van de Gemeentelijke Ombudsman (hierna: het reglement) luidt, voor zover hier relevant:
“[…]
Artikel 17 Verbindende Pro kracht van beslissingen […]
2. Vernietiging van de in het bindend advies gegeven beslissing(en), zoals bedoeld in artikel 7:904 van Pro het Burgerlijk Wetboek, kan alleen plaatsvinden door de gewone rechter. Daartoe moet het bindend advies binnen twee maanden na de uitspraak, aan de bevoegde rechter worden voorgelegd. […]
3. Vernietiging is alleen mogelijk, indien gebondenheid aan het bindend advies, in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming daarvan, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Indien een daartoe strekkende vordering niet binnen de hiervoor genoemde termijn aan de bevoegde rechter is voorgelegd, wordt het bindend advies onaantastbaar.”
2.4. Op 15 december 2010 heeft de Ombudsman een bindend advies (hierna: het bindend advies) uitgebracht aan partijen. Het bindend advies luidt, voor zover hier relevant:
“[…] Beoordeling
De ombudsman ziet bij de huidige stand van zaken drie situaties onder het oog:
I De verkoop van verzoekers woning aan de [adres 1] aan de gemeente en aankoop door verzoekers van een nieuwe woning. In dat geval komen alle hieronder genoemde posten (behoudens G sub c) voor vergoeding in aanmerking;
II Het duurzaam huren van een woning en het inrichten hiervan. […]
III De terugkeer naar de woning aan de [adres 1]. […]
De keuze voor één van deze opties is aan verzoekers, onder de hierna te noemen bepalingen en termijnen.
A. Waarde [adres 1].
Het uitgangspunt van de ombudsman is dat de waarde van het pand zelfstandig bepaald dient te worden. Overbrugging van een eventueel verschil tussen deze waarde en de vraagprijs of koopsom van een vervangend pand dient buiten de waardebepaling te worden gelaten.
De ombudsman neemt als uitgangspunt de taxatie die in gezamenlijke opdracht is uitgevoerd. Deze gaat uit van de juiste maatstaven, te weten: de onderhandse verkoopwaarde per 1 juni 2008, leeg en ontruimd opgeleverd, waarbij de gevolgen en effecten van de Noord/Zuidlijn zijn weggedacht.
In dat rapport wordt de waarde bepaald op € 875.000,- k.k.
Opmerkelijk is dat de taxaties – uitgaande van dezelfde maatstaven – die in opdracht van de gemeente zijn uitgebracht, alle onder dit bedrag uitkomen (€ 600.000,- / € 712.500,-) en dat de taxaties in opdracht van verzoekers daarboven zijn (€ 950.000,- / 1.025.000,- / 1.000.000, welke laatste bepaling nadien is herberekend tot tussen de € 1.061.000,- en € 1.078.000, en weer later is bijgesteld tot € 1.039.000,-). In het licht hiervan hecht de ombudsman de meeste waarde aan de taxatie die in gezamenlijke opdracht is opgesteld.
Verzoekers stellen zich op het standpunt dat een gemiddelde prijs per m2 in het betreffende stadsdeel bepalend dient te zijn en zij komen op een prijs die boven € 5.000,- per m2 ligt.
Uitgaande van de waarde van € 875.000,- komt dit in het onderhavige geval uit op € 4337,68 per m2. Mede gelet op het hierna volgende onder B. komt deze prijs de ombudsman evenwel niet onredelijk voor.
Teneinde de afwikkeling van dit geschil te bespoedigen zal de ombudsman bepalen dat het transport van dit pand uiterlijk op 1 mei 2011 zal dienen plaats te vinden.
B. Kosten vergelijkbare woning.
De gemeente is verzoekers al vóór de verzakkingen in september 2008 tegemoetgekomen in hun wens niet meer te wonen aan de [adres 1] en heeft dit gedurende een aanzienlijke periode gefaciliteerd. De ombudsman is van mening dat de gemeente zich hiermee heeft gecommitteerd aan het vinden van een passende oplossing voor verzoekers woonsituatie. Uitgangspunt hierbij is dat verzoekers in de gelegenheid moeten worden gesteld zich in een vergelijkbare situatie te brengen.
Voor zover verzoekers vermogen stijgt door de aankoop van een nieuwe woning, acht de ombudsman dit een onvermijdelijk en niet onaanvaardbaar gevolg van de situatie waarin verzoekers ten gevolge van de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn en buiten hun schuld zijn gebracht. […]
In het geval verzoekers in staat worden gesteld een vergelijkbare woning te kopen, ligt vergoeding van de door hen separaat opgevoerde desinvestering niet voor de hand. Hiervan hebben zij inmiddels ook afgezien.
Verzoekers zijn er tot op heden niet in geslaagd een definitieve woning te vinden. Deze post zal dan ook door schatting moeten worden vastgesteld. Zowel door verzoekers als door de gemeente is een aantal referentiepanden naar voren gebracht. De ombudsman stelt voorop dat bij een vergelijkbare woning er altijd elementen zullen zijn die anders zijn dan in de vorige woning, soms beter, soms minder.
Maatgevend zijn de volgende punten:
- in het desbetreffende (postcode)gebied: [postcode 1]
- ca 200 m2 woonoppervlak
- in ieder geval 5 kamers
- lichtval
- behoorlijke staat van onderhoud
- goede sanitaire- en keukenvoorziening
- tuin(tje) of binnenplaats(je).
Alle referentiepanden liggen binnen het gewenste gebied.
Het referentiepand dat qua woonoppervlak het dichtst in de buurt komt is het pand [adres 5] – welk pand verzoekers hebben afgewezen – met een oppervlak van 210 m2 en 8 kamers: vraagprijs € 895.000,- / koopsom € 915.000,-, neerkomend op een prijs per m2 van € 4357,-
Alle genoemde referentiepanden op één na gaan uit van een vraagprijs/koopsom van minder dan
€ 900.000,-. De enige uitzondering is het pand [adres 6] met een vraagprijs van
€ 960.000,-, bestaande uit 5 kamers en een woonoppervlak van 170 m2.
Het bovenstaande in aanmerking genomen komt het aanbod van de gemeente – mede in het licht van de hierna te noemen rentekosten – van € 925.000,- niet onredelijk voor.
Voor wat betreft de aanvullende kosten van financiering merkt de ombudsman het volgende op:
Het verschil tussen A. en B. bedraagt € 50.000,-.
De hogere kosten aan hypotheekrente worden door de ombudsman bepaald op 5% van € 50.000,- gedurende 10 jaar, te weten € 25.000,- en komen voor rekening van de gemeente.[…]
C. Kosten koper.
De kosten koper van 8,5% van de koopsom komen voor rekening van de gemeente, tot een koopsom van maximaal € 925.000,-.
D. Kosten makelaar.
Makelaarskosten van 1,5% van de koopsom komen voor rekening van de gemeente, tot een koopsom van maximaal € 925.000,-.
E. Kosten inrichting en verhuizing.
De ombudsman kan zich voorstellen dat voor de vuistregel van 8% van de koopsom, zoals door verzoekers gesteld en omschreven door de Vereniging Eigen Huis, een bovengrens bestaat. In zijn algemeenheid past bij een duurdere woning een duurdere inrichting en afwerking. Deze bovengrens is nog niet bereikt in de onderhavige situatie. Deze post komt dan ook uit op maximaal € 74.000,-.
F. Omzetverlies […]
Troostwijk komt op een totale schade over 2008 en 2009 van € 101.300,-.
De ombudsman is van mening dat de zienswijze van Troostwijk een meer realistische kijk op de zaken geeft en hij zal dan ook van diens rapportage uitgaan.
Wel acht de ombudsman het omzetverlies over de eerste vier maanden van 2010 nog in causaal verband staan tot de ingrijpende gebeurtenissen van 10 september 2008. […]
Op grond van vorenstaande overwegingen stelt de ombudsman het totale omzetverlies van beide ondernemingen van 1 januari tot en met april 2010 – schattenderwijs – vast op € 12.000,-.
G. Kosten levensonderhoud, huur en rechtsbijstand etc.
[…]
a) Levensonderhoud
De onder c. van het overzicht van 2 maart 2010 genoemde bedragen komen geheel voor rekening van de gemeente. Dit geldt ook voor de hierbij genoemde kosten van verzoeksters onderneming. Het totaal betreft een bedrag van € 25.262,17.
b) Huur
De huurpenningen voor de vervangende woonruimte komen tot 1 mei 2011 voor rekening van de gemeente. Voor vergoeding van de borgsom ziet de ombudsman geen aanleiding, nu deze voor terugbetaling in aanmerking komt.
c) Gas, water, licht, belasting en verzekering [adres 1]
De lasten die verzoekers ten aanzien van de woning aan de [adres 1] maken en hebben gemaakt voor gas, water, licht, belastingen en verzekering komen niet voor vergoeding door de gemeente in aanmerking, nu verzoekers deze hadden kunnen doorberekenen aan de tijdelijke bewoner van het huis.
d) Kosten voor verhuizing naar de [adres 3]en de [adres 4]
Deze kosten dienen door de gemeente te worden vergoed.
e) Advieskosten
De ombudsman acht vergoeding van de kosten van de raadsman tot en met 31 december 2010 redelijk. Ook dienen de kosten voor het bepalen het omzetverlies van verzoekers ondernemingen voor rekening te komen van de gemeente. Verder is de ombudsman van oordeel dat de makelaarskosten en kosten voor bouwkundig onderzoek aan de [adres 3] voor rekening van de gemeente dienen te komen.
Beslissing
Situatie I
Wanneer verzoekers kiezen voor de mogelijkheid genoemd onder I, draagt de ombudsman:
de gemeente en verzoekers op:
• om over te gaan tot aankoop respectievelijk verkoop van de woning aan de [adres 1] voor een koopsom van € 875.000,-, waarbij verzoekers en de gemeente zijn gehouden mee te werken aan de eigendomsoverdracht per uiterlijk 1 mei 2011, tenzij partijen in onderling overleg een latere datum overeenkomen;
de gemeente op:
• om zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk op 1 februari 2011, over te gaan tot uitbetaling van onder F genoemd bedrag van € 113.300,- aan omzetverlies;
• om zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk op 1 februari 2011, over te gaan tot uitbetaling van de onder G sub a, b d en e genoemde kosten, onder verrekening van de voorschotten.
• om over te gaan tot betaling van meerkosten van maximaal € 50.000,- en rentekosten van maximaal € 25.000,-;
• om over te gaan tot betaling van de kosten koper van 8,5 % van de koopsom tot maximaal € 925.000,-;
• om over te gaan tot betaling van de makelaarskosten van 1,5% van de koopsom tot maximaal € 925.000,-;
• om over te gaan tot uitbetaling van een bedrag van maximaal € 74.000,- voor inrichtings- en verhuiskosten, zijnde 8% van de als uitgangspunt genomen koopsom;
Wat betreft de meerkosten en rentekosten, de kosten koper, de makelaarskosten en de inrichtings- en verhuiskosten vindt afrekening plaats binnen een maand na het transport van een nieuwe woning. Dat dient uiterlijk op 1 januari 2012 plaats te vinden tenzij partijen in onderling overleg tot een latere datum komen. […]”
2.5. Op 6 juli 2011 hebben [A] c.s. een huis met ondergrond en erf gekocht aan de [adres 7] te Amsterdam voor een koopprijs van EUR 980.000,- kosten koper. De levering stond aanvankelijk gepland voor 3 oktober 2011, later voor 11 november 2011.
2.6. Bij brief van 26 juli 2011 hebben [A] c.s. de gemeente definitief laten weten te kiezen voor optie I zoals omschreven in het bindend advies van de Ombudsman.
2.7. De gemeente heeft met [A] c.s. een koopovereenkomst gesloten tot aankoop van de woning aan de [adres 1] tegen betaling van een koopprijs van
EUR 875.000,- kosten koper. 4 oktober 2011 werd als datum van levering overeengekomen.
2.8. [A] c.s. heeft de gemeente op 22 september 2011 in kort geding gedagvaard nadat hen was gebleken dat zij ten behoeve van de aankoop van de vervangende woonruimte aan de [adres 7] geen financiering konden krijgen bij de bank, dit in verband met aangescherpte regelgeving voor hypotheekverstrekking en de financiële situatie van de ondernemingen van [A] c.s. Dit probleem was niet in het bindend advies meegenomen.
Bij Kort Geding vonnis van deze rechtbank van 25 oktober 2011 heeft de Voorzieningenrechter de gemeente, samengevat, veroordeeld om, indien [A] c.s. het pand aan de [adres 7] in eigendom willen verwerven en zij in staat zijn het verschil tussen de aankoopprijs van het pand [adres 7] en EUR 925.000,- te financieren, uiterlijk vier weken na betekenis van dit vonnis te faciliteren dat [A] c.s. voor de aankoop van [adres 7] (hypothecaire) financiering wordt verschaft op marktconforme voorwaarden tot een bedrag van EUR 413.394,-, een en ander vermeerderd met proceskosten.
3. Het geschil
In conventie
3.1. [A] c.s. vorderen na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. het bindend advies van de Ombudsman d.d. 15 december 2010 te vernietigen;
II. de beslissing van de Ombudsman op de in deze dagvaarding bestreden onderdelen te vervangen door een beslissing van de rechtbank die als volgt luidt:
- de waarde van de woning aan de [adres 1] (Beoordeling, onder A, “Waarde [adres 1]”) wordt bepaald op EUR 1.000.000,-- (zegge één miljoen euro) kosten koper;
- de kosten van een vergelijkbare woning (Beoordeling, onder B, “Kosten vergelijkbare woning”) worden bepaald op EUR 1.075.000,-- (zegge één miljoen vijfenzeventig duizend euro);
- alle kosten in de Beoordeling die zijn gerelateerd aan de kosten voor een vergelijkbare woning worden herberekend en vergoed op basis van de in het bindend advies gehanteerde percentages van een koopsom van EUR 1.075.000,-;
- de kosten genoemd in de Beoordeling onder G., “Kosten levensonderhoud, huur en rechtsbijstand etc.”sub c) “Gas, water, licht, belastingen en verzekering [adres 1]” dienen door de gemeente aan [A] c.s. te worden voldaan;
III. de veroordeling van de gemeente tot betaling aan [A] c.s. in de navolgende bedragen binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis:
- EUR 76.834,- aan gederfde inkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 oktober 2011 tot aan de dag van voldoening;
- EUR 25.067,40 aan huurpenningen voor de tijdelijke huur aan de [adres 4] van 1 mei tot 1 november 2011 te vermeerderen met de wettelijke rente over een evenredig deel per maand over de periode van 1 mei 2011 tot 1 december 2011 tot aan de dag van voldoening;
- EUR 5.697,64 aan gas, water, licht voor de tijdelijke woning aan de [adres 4] van 1 mei tot 1 december 2011 te vermeerderen met de wettelijke rente over een evenredig deel per maand over de periode van 1 mei 2011 tot 1 december 2011 tot aan de dag van voldoening;
- EUR 2.440,98 voor kosten advies Bouwintentie vermeerderd met de wettelijke rente per 1 september 2011 tot aan de dag van voldoening;
- EUR 28.606,75 voor kosten juridische bijstand in en buiten rechte, althans een in goede justitie te bepalen deel daarvan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat de gedeclareerde bedragen volgens bijgevoegde declaraties verschuldigd zijn;
- EUR 24.680,86 als nog niet voldaan deel van door de gemeente te betalen bedrijfsschade van EUR 113.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 december 2010 tot aan de dag van voldoening;
- EUR 595,- voor het onderzoek van [C] Makelaardij;
IV. alsmede de veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2. [A] c.s. stellen hiertoe, samengevat, dat zij niet gebonden kunnen worden gehouden aan het bindend advies omdat dat vanwege de totstandkoming en de inhoud ervan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Naast de hierna achtereenvolgens te bespreken bezwaren is het voornaamste bezwaar van [A] c.s. tegen de inhoud van het bindend advies dat de Ombudsman bij de vaststelling van de waarde van het pand aan de [adres 1] en bij de bepaling van de aankoopwaarde van een vervangende woning in de buurt taxaties en gemiddelde vierkante meterprijzen tot uitgangspunt heeft genomen die te laag zijn en in strijd zijn met de feiten. Dit heeft erin geresulteerd dat voor de aankoopwaarde van een vervangende woning geldt dat die is vastgesteld op een bedrag waarvoor in werkelijkheid geen gelijkwaardige vervangende woonruimte kan worden verkregen volgens de in het bindend advies neergelegde uitgangspunten, hetgeen maakt dat het resultaat van het bindend advies uiteindelijk onredelijk is voor [A] c.s.
3.3. De gemeente voert verweer. Samengevat betwist de gemeente dat er een grondslag bestaat tot vernietiging van het bindend advies. Het bindend advies is van een uitgebreide motivering voorzien en geeft volgens de gemeente aan [A] c.s. een redelijke keuze voor een oplossing voor hun situatie. De gemeente acht partijen gebonden aan het bindend advies.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In (voorwaardelijke) reconventie
3.5. De gemeente vordert, onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt toegewezen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [A] c.s. ten gevolge van de calamiteit begin september 2008 schade hebben geleden en recht hebben op een vergoeding van de gemeente van EUR 100.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [A] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.6. [A] c.s. voeren verweer.
4. De beoordeling
In conventie
4.1. [A] c.s. vorderen vernietiging van het bindend advies op grond van artikel 7:904 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) juncto artikel 17 lid 2 en Pro 3 van het reglement. Uit deze artikelen volgt dat indien gebondenheid aan het bindend advies in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming ervan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, het bindend advies voor vernietiging in aanmerking komt. Bij de beoordeling of van een dergelijke situatie sprake is, staat het de rechter slechts vrij het bindend advies marginaal te toetsten. De beslissing van de Ombudsman is uitsluitend dan aantastbaar indien deze, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, in redelijkheid niet tot zijn beslissing heeft kunnen komen.
4.2. In de eerste plaats richt het bezwaar van [A] c.s. zich op de vaststelling van de waarde door de Ombudsman van het pand aan de [adres 1] op EUR 875.000,- kosten koper en de vaststelling van de waarde van een vervangende woning op
EUR 925.000,- kosten koper. In samenhang met elkaar beschouwd leiden deze volgens [A] c.s. onjuiste waardevaststellingen tot het onaanvaardbare gevolg dat [A] c.s. feitelijk niet in staat is een vervangende vergelijkbare woning aan te kopen, aldus [A] c.s.
4.3. De gemeente refereert zich aan het oordeel van de Ombudsman, ook aangaande de posten A en B van het bindend advies. De Ombudsman heeft de taxatie van de gezamenlijk benoemde en dus onpartijdige makelaar mogen volgen. Er is geen bewijs voorhanden waaruit blijkt dat zijn taxatie onjuist is.
4.4. De rechtbank oordeelt als volgt.
De bezwaren die [A] c.s. ten aanzien van dit onderdeel van het bindend advies naar voren hebben gebracht, brengen niet mee dat het bindend advies van de Ombudsman in zijn geheel, dan wel ten aanzien van onderdeel A en/of B, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leidt voor [A] c.s. Voorop wordt gesteld dat [A] c.s. het kennelijk eens zijn met de door de Ombudsman vastgestelde en in zijn advies verwoorde uitgangspunten die van belang zijn bij het vaststellen van de door hen ten gevolge van de calamiteit geleden schade.
Ten aanzien van de vaststelling van de waarde van de [adres 1] volgt uit het bindend advies, anders dan [A] c.s. menen, niet dat de Ombudsman deze waarde heeft vastgesteld door van alle uitgevoerde taxaties de gulden middenweg te kiezen. Uit de motivering van het bindend advies, zoals hiervoor onder 2.4 geciteerd, volgt juist dat de Ombudsman de in gezamenlijke opdracht opgestelde taxatie tot uitgangspunt neemt. Deze taxatie, die de in het bindend advies vastgestelde uitgangspunten in aanmerking neemt, komt uit op een waarde van de [adres 1] van EUR 875.000,- kosten koper. Dat deze waardebepaling neerkomt op een prijs van 4337,68 per m2, wat volgens [A] c.s. lager dan gemiddeld is in dit postcodegebied, maakt nog niet dat deze waardebepaling voor dit concrete pand onjuist is dan wel dat de Ombudsman niet van deze taxatie heeft mogen uitgaan. Dat alle voordien in opdracht van de gemeente uitgebrachte taxaties uitgaan van een lagere waarde en dat de in opdracht van [A] c.s. voordien uitgebrachte taxaties uitgaan van een hogere waarde, hetgeen in het bindend advies tot uitdrukking wordt gebracht, doet aan het vorenstaande evenmin af. Uit het bindend advies blijkt niet dat de Ombudsman enige doorslaggevende betekenis aan deze andere taxaties heeft gehecht, waaronder aan de volgens [A] c.s. apert onjuiste taxatie van [D] B.V.
Aan de stelling van [A] c.s., dat de taxaties waarvan de Ombudsman is uitgegaan en die zowel zien op de waardevaststelling van de [adres 1] als op de waardebepaling van de vervangende woonruimte, onjuist dan wel misleidend zijn en niet overeenstemmen met na het bindend advies gedane uitlating van betrokken makelaars, wordt voorbij gegaan. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, volgt dit in ieder geval niet uit de reacties van makelaas [E], [F] en [G] op een vraag per e-mail van ‘woningzoekenden uit Singapore’ of zij met een budget van circa € 900.000,-- een woning in het centrum van Amsterdam kunnen kopen die voldoet aan eisen die vergelijkbaar zijn aan de kenmerken van de [adres 1]. Uit de reacties van genoemde makelaars blijkt weliswaar dat zij in algemene zin kennelijk menen dat het lastig dan wel vrijwel onmogelijk is voor een dergelijk bedrag een huis met die kenmerken te verwerven in het centrum van Amsterdam en dat de gemiddelde prijs per m2 in het centrum doorgaans rond EUR 5.000,- bedraagt. Deze algemene bevindingen van betreffende makelaars staan er echter niet aan in de weg dat de concrete waarde van het pand aan de [adres 1] in 2008
EUR 875.000,- kan zijn geweest (hetgeen neerkomt op een prijs van 4337,68 per m2) en, mede in verband hiermee, dat de waarde van vervangende woonruimte op EUR 925.000,- kan worden gesteld. Aan hiervoor genoemd oordeel doet evenmin af het bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde door [C] Makelaardij in opdracht van [A] c.s. uitgebrachte deskundigenbericht met als onderwerp de huizenprijzen in het relevante postcodegebied vanaf de totstandkoming van het bindend advies en waaruit een op dat moment gemiddelde prijs van ruim boven de EUR 5.000,- per m2 blijkt voor verkochte volgens [A] c.s. vergelijkbare woningen in postcodegebied [postcode 1].
Dat in de beleving van [A] c.s. de waarde van vervangende woonruimte in het bindend advies is vastgesteld op een bedrag waarvoor in werkelijkheid geen, volgens hen, gelijkwaardige vervangende woning kan worden verworven, maakt nog niet dat dit ook naar objectieve maatstaven het geval is en dat de waardebepaling in het bindend advies daarmee onjuist is. Voor vervangende woonruimte geldt altijd dat deze niet op alle onderdelen geheel gelijkwaardig zal zijn aan de [adres 1] en er altijd elementen zullen zijn, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van de ligging, de oppervlakte, de staat van onderhoud etc., die anders zijn dan in de oude woning, en die soms als beter en soms als minder worden ervaren. Wat hier verder ook van zij, [A] c.s. heeft, mede in het licht bezien van alle door partijen in de bindend adviesprocedure aangedragen referentiepanden, die alle voor- en nadelen bezitten ten opzichte van de [adres 1], onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de Ombudsman in redelijkheid niet tot zijn beslissing op dit punt heeft kunnen komen. Ook de omstandigheid dat [A] c.s. inmiddels een huis hebben gekocht voor EUR 980.000,- maakt dit niet anders. Dat [A] c.s. het achteraf bezien oneens is met de in gezamenlijke opdracht opgestelde taxatie van de [adres 1] en de waardebepalingen van de Ombudsman, is onvoldoende om (dit onderdeel van) het bindend advies op de voet van artikel 7:904 lid 1 BW Pro vernietigbaar te achten.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat het bindend advies wat betreft de beslissing onder A. en B. niet voor vernietiging in aanmerking komt.
4.5. Nu de bezwaren ten aanzien van de beoordeling van onderdeel A. en B. van het bindend advies ongegrond zijn bevonden, althans niet tot vernietiging van het bindend advies leiden, is er ook geen reden tot aanpassing van het advies op de onderdelen C., D. en E. die voortborduren op de waardes zoals vastgesteld onder A. en B. van het bindend advies.
4.6. Het bindend advies is volgens [A] c.s. voorts apert onjuist en onredelijk op het punt dat de Ombudsman de kosten van gas, water, licht, belastingen en verzekeringen voor de [adres 1] (onderdeel G. sub c van het bindend advies) niet voor vergoeding in aanmerking heeft laten komen. Het pand aan de [adres 1] is verhuurd op basis van een anti-kraakregeling waardoor het niet mogelijk was om deze kosten door te berekenen aan de tijdelijke huurder. De gemeente had aanvankelijk ook toegezegd de elektriciteitsrekening te betalen, aldus [A] c.s.
4.7. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de Ombudsman op dit punt in redelijkheid niet tot zijn beslissing heeft kunnen komen. Het was een keuze van [A] c.s. om zijn woning via deze specifieke anti-kraakregeling te verhuren, waarbij het niet mogelijk was betreffende kosten door te belasten aan de tijdelijke bewoners. [A] c.s. hadden ook voor een andere kostendekkende optie kunnen kiezen. Het vorenstaande maakt nog niet dat het bindend advies op dit punt vernietigbaar is en dat het oordeel van de Ombudsman dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leidt voor [A] c.s. Het bindend advies is op dit punt dan ook evenmin vernietigbaar.
4.8. [A] c.s. menen voorts dat het oordeel van de Ombudsman dat de huurpenningen voor vervangende woonruimte slechts tot 1 mei 2011 voor rekening van de gemeente komen eveneens onaanvaardbaar is. De gemeente dient gedurende een langere periode de huurpenningen voor vervangende woonruimte voor haar rekening te nemen, te weten eveneens voor de periode 1 mei 2011 tot 1 november 2011, welke kosten
EUR 25.067,40 bedroegen, aldus [A] c.s.
4.9. Met de gemeente is de rechtbank ook wat dit onderdeel van de vordering betreft van oordeel dat deze niet toewijsbaar is. Nu [A] c.s. in deze procedure tevergeefs om vernietiging van het bindend advies hebben verzocht, komt de vertraging die kennelijk door het voeren van deze procedure is ontstaan bij de uitvoering en nakoming van het bindend advies voor rekening van [A] c.s. In ieder geval is niet komen vast te staan dat het bindend advies op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen voor [A] c.s. leidt en dat de Ombudsman in redelijkheid niet tot zijn beslissing op dit punt heeft kunnen komen.
4.10. [A] c.s. hebben voorts bij akte wijziging van eis nog de hierna achtereenvolgens te bespreken aanvullende vorderingen ingesteld.
4.11. [A] c.s. vorderen extra inkomensderving in verband met het voeren van deze procedure ad EUR 76.834,-.
Aangezien gelet op het hiervoor overwogene het bindend advies niet voor vernietiging in aanmerking komt, en [A] c.s. deze procedure daarmee tevergeefs hebben gevoerd, is er reeds hierom geen plaats voor vergoeding van deze kosten.
4.12. [A] c.s. vorderen voorts vergoeding van door hen gemaakte kosten ten aanzien van het advies van Bouwintentie (ad EUR 2.440,98). Ook deze vordering zal worden afgewezen. Er is geen reden gebleken op grond waarvan het bindend advies voor vernietiging in aanmerking komt. Voor vergoeding van aanvullende schade buiten de in het bindend advies reeds genoemde schadeposten is in beginsel geen plaats. Daarnaast hebben [A] c.s. gekozen voor optie I en zijn zij inmiddels ook tot verkoop van de woning aan de [adres 1] overgegaan aan de gemeente. Als nieuwe eigenaar zal de gemeente zelf dienen te boordelen of funderingsherstel nodig zal zijn en als nieuwe eigenaar ook de kosten hiervan dienen te dragen. De rechtbank ziet niet in waarom de gemeente in aanvulling op de beslissingen zoals verwoord in het bindend advies nadien nog door [A] c.s. gemaakte kosten van bouwtechnisch advies zal moeten vergoeden.
4.13. Aangezien het bindend advies tussen partijen in stand blijft, en [A] c.s. in deze procedure tevergeefs een vordering tot vernietiging van het bindend advies hebben ingesteld, blijven de juridische kosten vanaf januari 2011 ad EUR 28.606,75 die verband houden met het voeren van deze procedure voor eigen rekening van [A] c.s. De rechtbank ziet geen aanleiding de in het bindend advies genoemde termijn onder onderdeel G. sub e) te verlengen.
4.14. Hetzelfde heeft te gelden voor aanvullend door [A] c.s. gemaakte makelaarskosten ad EUR 595,- voor het onderzoek van [C] Makelaardij.
Nu het bindend advies in stand blijft wordt onvoldoende reden gezien ook deze na de totstandkoming van het bindend advies nog gemaakte kosten voor rekening van de gemeente te laten komen.
4.15. [A] c.s. vorderen voorts nog betaling door de gemeente van EUR 24.68,86 aan bedrijfsschade conform het bindend advies. [A] c.s. hebben hiertoe gesteld dat de gemeente op dit punt nog niet geheel aan het bindend advies heeft voldaan.
De gemeente heeft daarop tijdens de gehouden comparitie van partijen toegelicht dat zij het totaal uit te keren bedrag volgens het bindend advies heeft verrekend met reeds uitgekeerde bedragen, maar dat zij daarbij per abuis een bedrag van EUR 3.549,29 ten onrechte niet heeft uitgekeerd. De gemeente gaf aan dit bedrag alsnog zo spoedig mogelijk te zullen voldoen. Partijen gaven verder ter comparitie te kennen een en ander nog eens te zullen narekenen.
De rechtbank gaat in het hierna volgende ervan uit dat de gemeente inmiddels conform haar toezegging het per abuis te weinig betaalde aan [A] c.s. heeft voldaan en dat de gemeente tot gehele nakoming van het bindend advies is overgegaan of nog zal overgaan. Indien nodig kan [A] c.s. verlof vragen tot tenuitvoerlegging van het arbitrale vonnis.
4.16. Tot slot beroepen [A] c.s. zich er nog op dat de gemeente zich bij de totstandkoming van het bindend advies niet heeft gehouden aan, dan wel in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Zonder nadere toelichting en onderbouwing van deze algemene stelling, die beide ontbreken, ziet de rechtbank niet in op grond waarvan het bindend advies in weerwil van het hiervoor overwogene desondanks voor vernietiging in aanmerking komt.
4.17. [A] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op EUR 568,- aan vastrecht en EUR 904,- aan salaris advocaat (2 punten × tarief EUR 452,00).
In (voorwaardelijke) reconventie
4.18. Aangezien de reconventie slechts is ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering in conventie slaagt, hetgeen niet het geval is, zal de reconventionele vordering als niet ingesteld worden beschouwd en behoeft deze geen verdere inhoudelijke bespreking.
5. De beslissing
De rechtbank
In conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.472,-,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Y.C. Poelmann en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.?