Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: 11/1073 WOZ
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 december 2011 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2010 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: eisers object) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op
€ 189.000 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2009 als waardepeildatum.
Tegen deze beschikking heeft eiser bij brief van 8 maart 2010 bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 april 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2011. Eiser is, daartoe ambtshalve opgeroepen, in persoon verschenen, vergezeld door zijn partner. Verweerder is, eveneens ambtshalve opgeroepen, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door R. Gordinou de Gouberville en T.R. Sint, taxateurs.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Feiten
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
Eiser is huurder van het object aan de [adres] te [plaats]. Volgens het bestemmingsplan rust op het object de bestemming ‘gemengde doeleinden’. Dit houdt in dat het object mag worden gebruikt als woning, kantoor, bedrijfsruimte en/of winkel. Eiser gebruikt het object als kantoor.
Het bestreden besluit gaat over de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2010. De waardepeildatum is 1 januari 2009.
Geschil en beoordeling
1. Verweerder stelt in het bestreden besluit dat de waarde moet worden bepaald volgens de Wet WOZ vastgestelde uitgangspunten. Voorts stelt verweerder dat eisers object is gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de toegekende huurwaarden zijn afgeleid van binnen de gemeente Amsterdam gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd of verkocht. Verweerder stelt dat hierbij onder andere rekening is gehouden met de ligging, de kwaliteit, de doelmatigheid, de aanwezige voorzieningen en de grootte van het object. In de kapitalisatiefactor zijn zaken als leegstandrisico en zakelijke lasten verdisconteerd. Volgens verweerder is gebleken dat de kapitalisatiefactor in deze zaak correct is bepaald. Verder stelt verweerder dat de bruto jaarhuur het uitgangspunt voor de waardering vormt en dat na onderzoek is gebleken dat, gelet op alle waarde bepalende factoren en in het bijzonder gelet op de rond de waardepeildatum gerealiseerde verhuur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, de WOZ-waarde van eisers object niet te hoog is vastgesteld. Tot slot stelt verweerder dat vergelijking met het verkoopcijfer van het object aan de [adres] (de rechtbank leest: het object waarnaar eiser in zijn bezwaar verwijst) niet juist is omdat dat object qua grootte niet vergelijkbaar is met eisers object en de verkoopprijs niet is te achterhalen.
2. Eiser voert aan dat het bestreden besluit enkel standaard tekstblokken bevat en dat de tekst onbegrijpelijk is daar waar het gaat over zijn object. Verder blijkt volgens eiser niet uit het bestreden besluit dat verweerder op de hoogte is van de bij de rechtbank lopende procedure ten aanzien van het belastingjaar 2009 (met kenmerk AWB 10/538 WOZ). Eiser stelt dat de gronden die hij in die procedure naar voren heeft gebracht onverkort gelden voor onderhavige zaak.
3. Bij het verweerschrift heeft verweerder een taxatierapport van 22 augustus 2011 overgelegd als nadere onderbouwing van de door hem bepaalde WOZ-waarde.
4. Naar het oordeel van de rechtbank kan de stelling van eiser dat het bestreden besluit alleen maar bestaat uit standaard tekstblokken in dit geval niet leiden tot een gegrond beroep. Eiser heeft in het bezwaarschrift immers enkel gewezen op stijging van de WOZ-waarden ten opzichte van voorliggende belastingjaren. Verder heeft eiser gewezen naar een transactie van een niet nader genoemd object van een kennis. In het bestreden besluit heeft verweerder op eisers stellingen in bezwaar gereageerd door te wijzen op de manier waarop moet worden gewaardeerd. Voorts heeft verweerder, zij het met een kennelijke verschrijving, gereageerd op het door eiser aangeleverde verkoopcijfer van het niet nader genoemde object van zijn kennis. De rechtbank acht dit een afdoende beantwoording van hetgeen eiser in bezwaar heeft gesteld. Voor zover eiser, onder verwijzing naar de gronden in de procedure met kenmerk AWB 10/538 WOZ, meent dat elke kwalitatieve basis voor de berekening van verweerder ontbreekt, overweegt de rechtbank dat eiser bij het primaire besluit een onderbouwing heeft gekregen in de vorm van een taxatieverslag. Indien eiser nadere informatie wenste ter onderbouwing van de WOZ-waarde dan had het op de weg van eiser gelegen om zich hiervoor tot verweerder te wenden. Uit het bezwaarschrift van eiser kan de rechtbank niet opmaken dat eiser daarom heeft verzocht.
5. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Uit de gedingstukken – de rechtbank doelt hierbij onder meer op het taxatierapport van 22 augustus 2011 – en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiser heeft het gebruik van deze methode niet betwist en ook de rechtbank komt het gebruik van deze methode in deze zaak niet onjuist voor.
8. Verder overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2010, is de stijging ten opzichte van de voor de vorige belastingjaren vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
9. Verweerder heeft de huurwaarde van eisers object afgeleid uit de huurprijzen van de referentieobjecten aan de [Referentieobject I], de [Referentieobject II] en [Referentieobject III], die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum van 1 januari 2009. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met eisers object. Het zijn allemaal objecten met een vergelijkbare ligging in de nabijheid van eisers object, die net als eisers object de bestemming ‘gemengde doeleinden’ hebben. Verweerder heeft de huurprijzen van deze referentieobjecten dan ook ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers object mogen gebruiken. De omstandigheid dat de objecten verschillend worden gebruikt maakt dat niet anders. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de stelling van verweerder ter zitting dat bij objecten met een bestemming ‘gemengde doeleinden’ het verschil in gebruik als kantoor, bedrijfsruimte en/of winkel niet tot uitdrukking komt in de huurwaarde. Dat dit wel zo is indien een object met een dergelijke bestemming in gebruik is als woning en dat verweerder daarom niet heeft vergeleken met objecten die in gebruik zijn als woning. komt de rechtbank eveneens juist voor.
Het gegeven dat het object aan de [Referentieobject I] een hoekpand is met etalages aan beide zijden leidt evenmin tot het oordeel dat verweerder dit object niet als referentieobject heeft mogen gebruiken. Hetzelfde overweegt de rechtbank ten aanzien van het verschil in grootte van de objecten aan de [Referentieobject II] en de [Referentieobject III] in vergelijking met eisers object. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening houdt met deze verschillen.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem overgelegde gegevens met betrekking tot de huurprijzen van de referentieobjecten en de daarbij behorende transactiedata correct zijn. De rechtbank neemt deze gegevens dan ook als uitgangspunt bij de onderhavige waardebepaling. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de huurprijzen van de referentieobjecten de huurwaarde van eisers object is afgeleid. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en eisers object.
Naar het oordeel van de rechtbank laat de huurwaarde van eisers object zich met name goed verklaren uit de huurprijs van het object aan de [Referentieobject I]. De rechtbank overweegt dat dit object, net zoals eisers object, een oppervlakte van 48 m² heeft. De stelling van eiser ter zitting dat hem uit een verhuur-advertentie op internet en bij globale meting is gebleken dat dit referentieobject 60 m² is en dat dan ook van deze oppervlakte moet worden uitgegaan, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft de oppervlakte van het referentieobject, zoals te doen gebruikelijk, bepaald aan de hand van de van toepassing zijnde NEN-normen. Verder heeft verweerder aangegeven dat in advertenties ten behoeve van verhuur vaak meer vierkante meters staan vermeld dan in werkelijkheid aanwezig. De rechtbank heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat verweerder de NEN-normen niet goed heeft toegepast en gaat dan ook uit van de door verweerder vastgestelde oppervlakte. Door de huurwaarde van eisers object op € 118 per m² lager vast te stellen dan de huurprijs van dit referentieobject kan niet worden gezegd dat verweerder eiser tekort heeft gedaan. Met een eventuele meerwaarde vanwege de hoekligging van het referentieobject en vanwege het feit dat het referentieobject aan twee zijden een etalage heeft, is naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende rekening gehouden.
Ook uit de huurprijzen van de overige referentieobjecten maakt de rechtbank op dat de huurprijs van eisers object niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot het referentieobject aan de [Referentieobject II] heeft eiser gesteld dat dit object maanden leeg heeft gestaan en op korte termijn (na mei 2010) zal worden verhuurd voor € 1.490 per maand, hetgeen neerkomt op € 308 per m². De rechtbank is van oordeel dat verweerder kon uitgegaan van de gerealiseerde transactie zoals vermeld in het taxatierapport, nu de datum van die transactie dichter bij de waardepeildatum is gelegen dan de door eiser genoemde, niet met verifieerbare gegevens onderbouwde, transactie. Ten aanzien van de omstandigheid dat eisers object kleiner is dan het object aan de [Referentieobject II] en [Referentieobject III] overweegt de rechtbank nog dat er in de regel geen rechtevenredig verband bestaat tussen de waarde van een object en de oppervlakte van een object. Juist bij een toename van de oppervlakte van een object daalt de gemiddelde prijs per vierkante meter (de wet van de afnemende meeropbrengst).
11. De verwijzing van eiser naar de huurprijzen van de door hem aangehaalde objecten aan de [Referentieobjecten IV en V] leiden evenmin tot het oordeel dat de huurwaarde van eisers object te hoog is gewaardeerd. Onweersproken heeft verweerder gesteld dat deze objecten worden gehuurd sinds 2001 respectievelijk 2003 en dat de door eiser gestelde huurprijzen dan ook geïndexeerde huren betreffen. Een huurprijs die jaarlijks wordt geïndexeerd is niet relevant bij onderhavige waardebepaling aangezien de systematiek van de Wet WOZ niet uitgaat van indexatie. Deze huurwaarden laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing.
Eisers verwijzing naar de huurwaarde zoals door verweerder is bepaald in de WOZ-beschikking van de werkplaats bij de winkel aan de [Referentieobject VI] kan hem evenmin baten. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij bij de waardebepaling van de werkplaats ervan is uitgegaan dat deze werkplaats, anders dan de bijbehorende winkel en eisers object, geen primaire ruimte is. De rechtbank heeft geen aanleiding om deze stelling in twijfel te trekken. De stelling van verweerder dat voor de werkplaats daarom een lagere huurwaarde is gerechtvaardigd – een primaire ruimte is immers van betere kwaliteit en beter bruikbaar – kan de rechtbank onderschrijven.
12. In het door eiser ter zitting gestelde waardedrukkend effect van de financiële crisis ziet de rechtbank evenmin aanleiding voor een lagere huurwaarde. De crisis is slechts relevant voor zover die tot uitdrukking komt in de huurprijzen van de objecten waarmee wordt vergeleken. In dat geval is de invloed daarvan verdisconteerd in de transactiehuren. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat uit de huurprijs van het referentieobject aan de [Referentieobject I] en [Referentieobject III] naar voren komt dat er ook na 1 januari 2009 relatief hoge huren worden gerealiseerd.
13. Wat betreft de minder gunstige ligging van eisers object aan de schaduwzijde van de Elandsgracht, alwaar minder winkels zouden zijn en het minder druk zou zijn dan aan de overzijde overweegt de rechtbank dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit dusdanig is dat een waardevermindering is gerechtvaardigd. Daarbij zijn de referentieobjecten aan de Elandsgracht aan dezelfde zijde gelegen als eisers object – het object aan de [Referentieobject I] ligt maar twee panden verwijderd van eisers object – zodat dit aspect is verdisconteerd in de huurprijzen van de referentieobjecten.
14. Gelet op het voorgaande en op het feit dat er tussen partijen geen verschil van mening bestaat over de hoogte van de kapitalisatiefactor komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object voor het belastingjaar 2010 niet te hoog heeft bepaald. Het beroep is ongegrond.
15. Bij deze beslissing is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, voorzitter,
mr. T. Luigjes en mr. W.A. Swildens, leden,
in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2011 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de datum van verzending daarvan hoge beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer) te Amsterdam.