Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: 10/538 WOZ
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 december 2011 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2009 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: eisers object) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op
€ 198.500, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
Tegen deze beschikking heeft eiser bij brief van 25 februari 2009 bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2010 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van eisers object vastgesteld op
€ 188.500.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2011. Eiser is, daartoe ambtshalve opgeroepen, in persoon verschenen, vergezeld door zijn partner. Verweerder is, eveneens ambtshalve opgeroepen, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door R. Gordinou de Gouberville en T.R. Sint, taxateurs.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Feiten
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiser is huurder van het object aan de [adres] te [plaats]. Volgens het bestemmingsplan rust op het object de bestemming ‘gemengde doeleinden’. Dit houdt in dat het object mag worden gebruikt als woning, kantoor, bedrijfsruimte en/of winkel. Eiser gebruikt het object als kantoor.
Het bestreden besluit gaat over de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2009. De waardepeildatum is 1 januari 2008.
Geschil en beoordeling
1. Verweerder stelt in het bestreden besluit dat de waarde moet worden bepaald volgens de Wet WOZ vastgestelde uitgangspunten. Voorts stelt verweerder dat eisers object is gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de toegekende huurwaarden zijn afgeleid van binnen de gemeente Amsterdam gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd of verkocht. Verweerder stelt dat hierbij onder andere rekening is gehouden met de ligging, de kwaliteit, de doelmatigheid, de aanwezige voorzieningen en de grootte van het object. In de kapitalisatiefactor zijn zaken als leegstandrisico en zakelijke lasten verdisconteerd. De bruto jaarhuur vormt volgens verweerder het uitgangspunt voor de waardering. Na onderzoek is verweerder gebleken dat, gelet op alle waardebepalende factoren en in het bijzonder gelet op de rond de waardepeildatum gerealiseerde verhuur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, de waarde van eisers object te hoog is vastgesteld en daarom wordt verlaagd naar
€ 188.500.
2. Eiser voert in beroep aan dat zijn object, gelet op de WOZ-waarde in de voorgaande jaren, nog te hoog is gewaardeerd. Voorts stelt eiser dat een kennis in februari 2008 een bedrijfsruimte van 106 m² in de Zuid-Jordaan heeft gekocht voor € 200.000. Volgens eiser is dit object vergelijkbaar met zijn object en dient de WOZ-waarde van zijn object op basis van deze verkoop op € 90.000 te worden bepaald. Ook stelt eiser dat de uitspraak op bezwaar enkel standaard tekstblokken bevat en dat elke kwalitatieve basis voor de berekening van verweerder ontbreekt.
3. Bij het verweerschrift heeft verweerder een taxatierapport van 28 april 2010 overgelegd. In het verweerschrift voert verweerder aan dat de door eiser genoemde transactie geen adres vermeldt, zodat hiernaar geen onderzoek kan worden gedaan. Voorts stelt verweerder dat de in de beroepsfase ingeschakelde taxateur nogmaals de waarde van eisers object is nagegaan aan de hand van drie referentieobjecten die rond de waardepeildatum van 1 januari 2008 zijn verhuurd. Volgens verweerder is op grond hiervan duidelijk dat de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van eisers object niet te hoog zijn.
4. In de nadere gronden stelt eiser nog dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Het object aan de [Referentieobject I] is een hoekpand met etalages aan beide zijden wat de ruimte zeer geschikt maakt als winkel. Daarbij is de oppervlakte blijkens een op internet aangetroffen advertentie niet 48m² maar 60 m². Het referentieobject aan de [Referentieobject II] staat al maanden leeg en wordt binnenkort verhuurd voor € 1.490 per maand, hetgeen 10% minder is dan de huurwaarde waarvan de taxateur uitgaat. Voorts voert eiser aan dat het object aan de [adresReferentieobject III] ook al maanden leeg staat en binnenkort zal worden verhuurd voor € 764 per maand. Volgens eiser bedroeg de huurprijs van dit referentieobject op 1 januari 2008 € 728 per maand. Verder stelt eiser dat de huurprijzen per m² van winkels op de Elandsgracht sterk uiteen lopen en dat voor een goede vergelijking bedrijfsruimten in de directe omgeving van zijn object moeten worden gebruikt. Eiser stelt voor dat wordt vergeleken met de objecten aan de [Referentieobject IV] en de [Referentieobject V]. Eiser voert aan dat, gelet op de huurprijzen van deze objecten en het object aan de [adresReferentieobject III], een gemiddelde huurprijs € 745 per maand voor een winkel redelijk is. Voor een oppervlakte van 48 m² betekent dit een huurprijs van € 186 per m², hetgeen zou neerkomen op een WOZ-waarde van € 109.500. Volgens eiser is zijn object echter geen winkel en zou de huur eerder op € 96 per m² moeten worden bepaald en de WOZ-waarde op € 56.500. De huurwaarde van € 96 per m² leidt eiser af uit de huurwaarde die verweerder hanteert in de WOZ-beschikking van de werkplaats aan de [Referentieobject VI].
5. Naar het oordeel van de rechtbank kan de stelling van eiser dat het bestreden besluit alleen maar standaard tekstblokken omvat en dat elke kwalitatieve basis voor de berekening van verweerder ontbreekt in dit geval niet leiden tot een gegrond beroep. Eiser heeft in het bezwaarschrift immers enkel gesteld dat de WOZ-waarde niet kan kloppen gelet op de stijging ten opzichte van het vorige belastingjaar. In het bestreden besluit heeft verweerder hierop gereageerd door te wijzen op de manier waarop moet worden gewaardeerd. De rechtbank acht dit een afdoende beantwoording van hetgeen eiser in bezwaar heeft gesteld. Daarbij had eiser bij het primaire besluit een onderbouwing gekregen van de WOZ-waarde in de vorm van het taxatieverslag. Indien eiser nadere informatie wenste ter onderbouwing van de WOZ-waarde dan had het op de weg van eiser gelegen om zich hiervoor tot verweerder te wenden. Uit het bezwaarschrift van eiser kan de rechtbank niet opmaken dat eiser daarom heeft verzocht.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Uit de gedingstukken – de rechtbank doelt hierbij onder meer op het taxatierapport van 28 april 2010 – en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiser heeft het gebruik van deze methode niet betwist en ook de rechtbank komt het gebruik van deze methode in deze zaak niet onjuist voor.
9. Verder overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2009, is de stijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
10. Verweerder heeft de huurwaarde van eisers object afgeleid uit de huurprijzen van de referentieobjecten aan de [Referentieobject I], [Referentieobject II] en [Referentieobject III]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met eisers object. Het zijn allemaal objecten met een vergelijkbare ligging (aan dezelfde zijde van de Elandsgracht), die net als eisers object de bestemming ‘gemengde doeleinden’ hebben. De huurtransactie van het object aan de [Referentieobject I] van 1 november 2009 laat de rechtbank echter buiten beschouwing nu deze meer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2008 is gerealiseerd. De huurprijzen van de overige referentieobjecten heeft verweerder wel ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers object mogen gebruiken. De omstandigheid dat de objecten verschillend worden gebruikt maakt dat niet anders. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de stelling van verweerder ter zitting dat bij objecten met een bestemming ‘gemengde doeleinden’ het verschil in gebruik als kantoor, bedrijfsruimte en/of winkel niet tot uitdrukking komt in de huurwaarde. Dat dit wel zo is indien een object met een dergelijke bestemming in gebruik is als woning en dat verweerder daarom niet heeft vergeleken met objecten die in gebruik zijn als woning komt de rechtbank eveneens juist voor.
Het gegeven dat de overgebleven referentieobjecten qua oppervlakte verschillen van eisers object leidt evenmin tot het oordeel dat verweerder deze objecten niet als referentieobjecten heeft mogen gebruiken. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening houdt met dit verschil.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem overgelegde gegevens met betrekking tot de huurprijzen van de referentieobjecten en de daarbij behorende transactiedata juist zijn. De rechtbank neemt deze gegevens dan ook als uitgangspunt bij de onderhavige waardebepaling. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de huurwaarden van de overgebleven referentieobjecten de huurwaarde van eisers object is afgeleid. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en eisers object.
Wat betreft het referentieobject aan de [Referentieobject II] heeft eiser in zijn aanvullende beroepsgronden van mei 2010 gesteld dat dit object maanden leeg heeft gestaan en op korte termijn (na mei 2010) zal worden verhuurd voor € 1.490 per maand, hetgeen neerkomt op
€ 308 per m². Deze door eiser gestelde huurprijs, geldend na mei 2010, maakt echter niet dat verweerder niet had mogen uitgaan van de gerealiseerde huurprijs € 342 per m² per
1 december 2007. Afgezien van het feit dat eiser heeft nagelaten zijn standpunt te onderbouwen, acht de rechtbank een huurwaarde die geldt na mei 2010 te ver verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2008 om bruikbaar te zijn. Ook overigens maakt de door eiser gestelde huurprijs van € 308 per m² niet dat de huurwaarde van € 320 per m² voor eisers object te hoog is. De omstandigheid dat eisers object 10 m² kleiner is dan het object aan de [Referentieobject II] maakt dat niet anders. De rechtbank overweegt dat er in de regel geen rechtevenredig verband bestaat tussen de waarde van een object en de oppervlakte van het object, maar dat juist bij een toename van de oppervlakte van het object de gemiddelde prijs per vierkante meter daalt (de wet van de afnemende meeropbrengst).
Met betrekking tot de huurprijs van het referentieobject aan de [Referentieobject III] overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder is uitgegaan van een huurprijs van € 324 per m² per 1 januari 2007, terwijl eiser uitgaat van een huurprijs van € 761 per maand per 1 januari 2009, hetgeen neerkomt op € 202 per m². Eiser heeft deze huurprijs afgeleid uit de huurprijsspecificatie van Stadsherstel van 20 september 2011. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de door hem gehanteerde transactie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en voorts dat de huurprijzen naast elkaar kunnen bestaan. Het verschil in de huurprijzen is mogelijk te verklaren door de crisis in de huizenmarkt die het derde kwartaal van 2008 is begonnen. Verder heeft verweerder gesteld dat de daling in de huurprijs kan zijn gelegen in de wens om leegstand te voorkomen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Zij acht het dan ook het meest zuiver om uit te gaan van de door verweerder gehanteerde huurprijs. Aan de door eiser overgelegde huurprijsspecificatie kan de rechtbank dan ook niet die waarde toekennen die eiser daaraan gehecht wenst te zien. Voorts acht de rechtbank de enkele niet nader onderbouwde stelling van eiser dat de huurprijs van dit referentieobject op 1 januari 2008
€ 728 per maand, zijnde € 194 per m² bedroeg, ontoereikend voor een andersluidend oordeel. Aan deze stelling gaat zij dan ook voorbij.
12. De verwijzing van eiser naar de huurprijzen van de door hem aangehaalde objecten aan de [Referentieobject IV] en [Referentieobject V] leiden evenmin tot het oordeel dat de huurwaarde van eisers object te hoog is gewaardeerd. Onweersproken heeft verweerder gesteld dat deze objecten worden gehuurd sinds 2001 respectievelijk 2003 en dat de door eiser gestelde huurprijzen dan ook geïndexeerde huren betreffen. Een huurprijs die jaarlijks wordt geïndexeerd is niet relevant bij onderhavige waardebepaling aangezien de systematiek van de Wet WOZ niet uitgaat van indexatie. Deze huurwaarden laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing.
Eisers verwijzing naar de huurwaarde zoals die door verweerder wordt gehanteerd in de WOZ-beschikking van de werkplaats bij de winkel aan de [Referentieobject VI] kan hem evenmin baten. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij bij de waardebepaling van de werkplaats ervan is uitgegaan dat deze werkplaats, anders dan de bijbehorende winkel en eisers object, geen primaire ruimte is. De rechtbank heeft geen aanleiding om deze stelling in twijfel te trekken. De stelling van verweerder dat voor de werkplaats daarom een lagere huurwaarde is gerechtvaardigd – een primaire ruimte is immers van betere kwaliteit en beter bruikbaar – kan de rechtbank onderschrijven.
13. Met betrekking tot de minder gunstige ligging van eisers object aan de schaduwzijde van de Elandsgracht, alwaar minder winkels aanwezig zouden zijn en het minder druk zou zijn dan aan de overzijde overweegt de rechtbank dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit dusdanig is dat een waardevermindering is gerechtvaardigd. Daarbij zijn de referentieobjecten aan dezelfde zijde gelegen als eisers object zodat dit aspect is verdisconteerd in de huurprijzen van de referentieobjecten.
14. Gelet op het voorgaande en op het feit dat er tussen partijen geen verschil van mening bestaat over de hoogte van de kapitalisatiefactor komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object voor het belastingjaar 2009 niet te hoog heeft bepaald. Het beroep is ongegrond.
15. Bij deze beslissing is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, voorzitter,
mr.T. Luigjes en mr. W.A. Swildens, leden,
in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2011 te Alkmaar.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.