Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer,
zaaknummer / rolnummer: 478885 / HA ZA 11-47
Vonnis van 19 oktober 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
eisers,
advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HOOGHEEMRAADSCHAP HOLLANDS NOORDERKWARTIER,
zetelend te Edam,
gedaagde,
advocaat mr. B.C.M. den Teuling te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] (in enkelvoud) en het Hoogheemraadschap genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 december 2010;
- de conclusie van antwoord;
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 13 april 2011, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 24 juni 2011, met de daarin genoemde stukken;
- de brief van de zijde van [A] van 30 juni 2011 bevattende een tweetal correcties op het proces-verbaal van 24 juni 2011;
- de akte van 27 juli 2011 aan de zijde van [A];
- de akte van 10 augustus 2011 aan de zijde van het Hoogheemraadschap.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] heeft op 22 juni 2005 als koper een overeenkomst gesloten met verkopers [C] en [D] (hierna in enkelvoud [C]) waarbij [A] van [C] koopt het erfpachtrecht op het perceel, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [--], nr [--], plaatselijk bekend als [adres] te Amsterdam, lopende tot 31 december 2029. Dit erfpachtrecht was door de verkopers zelf op 3 september 1999 verworven. De canon bedroeg € 789,58 per jaar.
2.2. Het Hoogheemraadschap is in 2003 ontstaan na een fusie van onder meer verschillende waterschappen, die allen gebruik maakten van hun eigen erfpachtvoorwaarden. Een van deze waterschappen was het waterschap De Waterlanden, die gebruik maakte van de Erfpachtvoorwaarden De Waterlanden, hierna ook de AV 1994.
2.3. Ten tijde van de koopovereenkomst waren op het hiervoor onder 2.1 genoemde erfpachtrecht de AV 1994 van toepassing. Artikel 12 van de AV 1994 bepaalt, voor zover hier van belang,: “1. De erfpachter is niet bevoegd zonder voorafgaande mededeling en verkregen goedkeuring van het Dagelijks Bestuur de in erfpacht uitgegeven grond te splitsen of het erfpachtrecht op een gedeelte van de grond over te dragen of toe te bedelen. Aan deze goedkeuring kan het Dagelijks Bestuur voorwaarden verbinden. (…)”
2.4. In maart 2005 heeft het Hoogheemraadschap in de Deelnota Erfpacht 2005 eigen beleid op het gebied van erfpacht vastgesteld. Daarnaast heeft het Hoogheemraadschap nieuwe erfpachtvoorwaarden vastgesteld, de Algemene Erfpachtvoorwaarden 2005 (hierna de AV 2005).
2.5. De Deelnota Erfpacht 2005 bevatte onder meer de regeling dat wanneer voor de overdracht van een recht van erfpacht de toestemming van het Hoogheemraadschap benodigd was, deze toestemming zou worden gegeven onder de voorwaarde dat het lopende recht van erfpacht wordt beëindigd en een nieuw recht van erfpacht wordt gevestigd waarop de nieuwe erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Dat nieuwe recht wordt dan vervolgens overgedragen. Dit beleid was een voorzetting van het erfpachtbeleid dat tot de fusie in 2003 door waterschap De Waterlanden werd gevoerd.
2.6. Het Hoogheemraadschap heeft in augustus 2005 aan de erfpachters van het Hoogheemraadschap een brief geschreven die, voor zover hier van belang, als volgt luidt:
“Inmiddels heeft ons college van hoofdingelanden (algemeen bestuur) nieuw erfpachtbeleid vastgesteld. Het Hoogheemraadschap beschikt nu over eigentijdse en uniforme erfpachtvoorwaarden. (…) Door middel van deze brief informeren wij u over het nieuwe beleid en de consequenties die het voor u kan hebben. (…)
Er zijn drie momenten waarop de nieuwe voorwaarden voor u zullen gaan gelden. Allereerst is dat het moment waarop uw huidige recht eindigt. (…) Een tweede moment waarop de nieuwe voorwaarden gaan gelden is het moment waarop u uw recht aan een derde wenst over te dragen. Voor de overdracht is de toestemming van het hoogheemraadschap vereist. Aan het verlenen van deze toestemming verbinden wij de eis dat de nieuwe erfpachtvoorwaarden van toepassing worden verklaard.
Een derde en laatste moment waarop de nieuwe voorwaarden gaan gelden is het moment waarop u uw erfpachtrecht splitst. (…)”
Aan notarissen en aan de Nederlandse vereniging van makelaars is destijds -in augustus 2005 respectievelijk september 2005- een brief met gelijke strekking verzonden.
2.7. In de hiervoor onder 2.1 genoemde koopovereenkomst is onder meer opgenomen, kort gezegd, dat de koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat niet uiterlijk 13 juli 2005 is gebleken dat de erfpachtcanon na heruitgifte niet hoger zal zijn dan € 1.100,- per jaar.
2.8. Bij brief van 5 juli 2005 heeft de notaris, die betrokken was bij de overdacht van het erfpachtperceel, aan het Hoogheemraadschap bericht dat de desbetreffende woning was verkocht, met de onbindende voorwaarde als hiervoor onder 2.7 vermeld en waarbij de notaris verzoekt om een aanbieding betreffende de heruitgifte van het erfpachtrecht.
2.9. In reactie op de hiervoor onder 2.8 vermelde brief van de notaris heeft het Hoogheemraadschap bij brief van 12 juli 2005 aan de notaris bericht, voor zover hier van belang,:
“[E] Makelaars heeft bovenstaand perceel getaxeerd op € 65.000. Minus de korting van 40% betekent dit een getaxeerde waarde van € 39.000. Daaraan is gekoppeld een fictief rendementstarief van 4%, zoals gehanteerd door de belastingdienst. Dat heeft tot gevolg dat de (aanvangs)canon € 1.560 bedraagt. (…)
De huidige erfpachter dient een nieuw erfpachtrecht te vestigen. Vervolgens draagt hij het nieuwe recht over aan de kopers. Het nieuwe recht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd en gaat in op de datum van overdracht. De huidige canon geldt echter tot en met 31 december 2005. Concreet betekent dit dat de huidige erfpachter de huidige canon betaalt tot de datum van overdracht en de nieuwe erfpachter vanaf deze datum tot en met 31 december 2005. Vanaf 1 januari 2006 betaalt hij de nieuwe canon, dit vloeit voort uit artikel 7, lid 1 van de Algemene Erfpachtvoorwaarden 2005.(…)
Per 1 januari 2006 bedraagt de afkoopsom voor het tijdvak van 50 jaar tot en met 31 december 2055 € 33.512,21”
2.10. Bij brief van 15 september 2005 heeft de notaris onder verwijzing naar de brief van 12 juli 2005 (zie hiervoor onder 2.9) aan het Hoogheemraadschap geschreven dat de huidige erfpachter een nieuw erfpachtrecht wenst zoals omschreven in de brief van 12 juli 2005.
2.11. Op 30 september 2005 heeft [C] aan [A] het nieuwe heruitgegeven erfpachtrecht geleverd. Het geleverde betreft een voortdurend recht van erfpacht, waarop de AV 2005 van toepassing zijn. De canon is met ingang van 1 januari 2006 vastgesteld op € 1.560,- per jaar. Tot en met 31 december 2005 bedroeg de canon nog het oude bedrag van € 789,58 (zie hiervoor onder 2.1)
2.12. [A] heeft bij brief van 10 april 2008 de partiële nietigheid ten aanzien van de hoogte van de canon ingeroepen op grond van dwaling.
2.13. Het Hoogheemraadschap heeft op 7 april 2009 het bloot-eigendom aan [A] te koop aangeboden voor een bedrag van € 35.490,00.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert, na vermeerdering van eis,
I Primair:
1. voor recht te verklaren dat op (de rechtsvoorganger van) [A] geen verplichting rustte om aan het Hoogheemraadschap toestemming en/of heruitgifte te vragen ten behoeve van overdracht van het erfpachtrecht;
2. voor recht te verklaren dat het het Hoogheemraadschap niet is toegestaan aan toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht waarop de AV94 van toepassing zijn, indien daarom impliciet (door het vragen om een aanbod heruitgifte in het kader van een overdracht) of expliciet gevraagd wordt, de voorwaarden te verbinden dat de canon en/of de algemene voorwaarden worden gewijzigd zoals het beleid van het Hoogheemraadschap dat bepaalt.
3. Het erfpachtrecht te vernietigen, althans voor recht te verklaren dat het reeds vernietigd, althans nietig, is, voor zover het de hoogte van de canon betreft en te bepalen dat de canon met ingang van 1 januari 2006 en geldend tot 31 december 2029 wordt vastgesteld op een bedrag van € 789,58 per jaar.
4. Het Hoogheemraadschap te veroordelen de, met het oog op de vordering sub 3, teveel althans onverschuldigd betaalde canon terug te betalen, tot op heden berekend op € 7.800,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de diverse betaaldata van de diverse canonbetalingen, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag van betaling;
5. Het Hoogheemraadschap te veroordelen aan [A] het bloot-eigendom van het erfpacht perceel te koop aan te bieden tegen een prijs die wordt vastgesteld aan de hand van de onder primair sub 3 vastgestelde canon, en daarop gedurende een periode van zes maanden, een korting van 15% toe te passen.
Subsidiair:
1. Het Hoogheemraadschap te veroordelen aan [A] de schade te vergoeden die [A] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de door het Hoogheemraadschap gepleegde onrechtmatige daad, tot op heden groot € 7.800,- aan teveel, althans onverschuldigd betaalde canon, te vermeerderen met de wettelijke rente;
2. Het Hoogheemraadschap te veroordelen aan [A] het bloot-eigendom van het erfpachtperceel te koop aan te bieden tegen een prijs die zou zijn vastgesteld indien het erfpachtrecht met de canon die gold voor de levering aan [A] zou zijn geleverd, en daarop gedurende een periode van zes maanden, een korting van 15% toe te passen.
II. Het Hoogheemraadschap te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 768,-
III. Het Hoogheemraadschap te veroordelen vergoeding van de kosten van dit geding;
IV. Het Hoogheemraadschap te veroordelen tot betaling van nakosten.
3.2. [A] legt aan zijn vorderingen ten grondslag, kort samengevat, dat [C] op grond van de AV 1994 geen toestemming had hoeven vragen van het Hoogheemraadschap voor de gehele overdracht van zijn erfpachtrecht, terwijl alle bij de koopovereenkomst betrokken partijen ([C], [A], de makelaar(s) en notaris) in de onjuiste veronderstelling verkeerden dat dit wel nodig was. Volgens [A] heeft het Hoogheemraadschap hen in deze onjuiste veronderstelling gebracht en gelaten. Dit heeft het Hoogheemraadschap gedaan door het beleid, kort gezegd, dat aan de toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht de voorwaarde wordt verbonden dat het erfpachtrecht opnieuw wordt uitgegeven waarna dit heruitgegeven erfpachtrecht met nieuwe voorwaarden wordt overgedragen, al sedert 2000 te voeren en aan erfpachters, notarissen en makelaars kenbaar te maken. Ook heeft het Hoogheemraadschap dit beleid in dit geval concreet toegepast zoals blijkt uit haar brief van 12 juli 2005 (zie hiervoor onder 2.9) in reactie op de brief van de notaris waarin om een aanbieding betreffende de heruitgifte werd gevraagd (zie hiervoor onder 2.8). Volgens [A] zou [C] nooit om toestemming hebben gevraagd als hij zou hebben geweten dat dit niet vereist was. In ieder geval zou hij nooit akkoord zijn gegaan met de voorwaarden die het Hoogheemraadschap stelt. [A] stelt dat hij als gevolg van de handelwijze van het Hoogheemraadschap nu ten onrechte een hogere canon betaalt, namelijk € 1.560,-, dan hij zou hebben moeten betalen als niet om heruitgifte zou zijn gevraagd, te weten € 789,58. Op grond van de gestelde feiten vordert [A] hetgeen is gevorderd onder I primair, waarbij hij zich beroept op dwaling. In dit verband stelt [A] dat hij zich op dwaling kan beroepen omdat de rechten en plichten van [C] op grond van artikel 6:159 BW op hem zijn overgegaan en dat in de leveringsakte in artikel 5 nog expliciet is opgenomen dat alle aanspraken op derden van de verkoper overgaan op de koper. Verder beroept hij zich erop dat het erfpachtrecht nietig is, omdat sprake is van een rechtshandeling die in strijd is met de openbare orde, althans de wet en bovendien in strijd met een dwingende wetsbepaling, te weten artikel 3:14 BW. Aan zijn subdidiaire vorderingen onder I heeft [A] ten grondslag gelegd dat het Hoogheemraadschap onrechtmatig heeft gehandeld als gevolg waarvan [A] schade heeft geleden, bestaande uit de teveel betaalde canon.
3.3. Het Hoogheemraadschap voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Vorderingen onder I primair: Dwaling
4.1. [A] heeft aan zijn vorderingen onder I primair ten grondslag gelegd dat hij een beroep kan doen op dwaling.
4.2. Deze vorderingen kunnen niet worden toegewezen reeds omdat [A] niet de bevoegdheid toekomt om een beroep op dwaling te doen strekkende tot vernietiging van het heruitgegeven erfpachtrecht. Anders dan [A] heeft gesteld, zijn de rechten en plichten van [C] niet op hem overgegaan op grond van artikel 6:159 BW. Op grond van dat artikel kan een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte, in welk geval, kort gezegd, alle rechten en verplichtingen op die derde overgaan. In dit geval is echter van een contractsovername als in dit artikel bedoeld geen sprake. [A] heeft immers geen contract van [C] overgenomen maar van hem een beperkt zakelijk recht gekocht en geleverd gekregen. Evenmin kan [A] zich met succes beroepen op artikel 5 van de leveringsakte. De bepaling in dit artikel, dat alle aanspraken op derden van de verkoper ([C]) overgaan op de koper ([A]), kan niet zo worden gelezen als dat [C] zijn recht om een beroep te doen op vernietigbaarheid van een overeenkomst op grond van dwaling aan [A] heeft overgedragen. Het recht om een beroep te doen op vernietigbaarheid van een overeenkomst op grond van een wilsgebrek is immers niet aan te merken als een zelfstandig vermogensrecht dat vatbaar is voor overdracht (artikel 3:83 BW). Voor zover [A] heeft gesteld dat hij in de koopovereenkomst met [C] heeft gedwaald en op die grond vernietiging vordert, kan dit niet worden toegewezen reeds omdat [C] in deze procedure geen partij is. De rechtbank gaat tenslotte voorbij aan de stelling van [A], dat hij zelf ook heeft gedwaald in de overeenkomst met het Hoogheemraadschap, nu zonder verdere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien op welke overeenkomst [A] in dit verband doelt.
Nietigheid erfpachtrecht
4.3. Tevens heeft [A] de nietigheid ingeroepen van het erfpachtrecht, stellende dat sprake is van een rechtshandeling die in strijd is met de openbare orde, althans in strijd met de wet en bovendien in strijd met een dwingende wetsbepaling, te weten artikel 3:14 BW. Nu [A] zijn stellingen in dit verband verder niet heeft onderbouwd, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
Vorderingen onder I subsidiair: onrechtmatige daad
4.4. Subsidiair heeft [A] zich erop beroepen dat het handelen van het Hoogheemraadschap moet worden aangemerkt als een onrechtmatige daad jegens [A]. Nu [A] niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat het handelen van het Hoogheemraadschap een inbreuk maakt op een recht van [A], dient de rechtbank te beoordelen of het handelen van het Hoogheemraadschap in strijd is met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (artikel 6:162 BW).
4.5. Bij die beoordeling staat voorop dat het Hoogheemraadschap als bestuursorgaan gehouden is het algemeen belang te behartigen en dat zij ook bij het uitoefenen van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als erfpachtgever de beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen (artikel 3:14 BW), waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel. Daaronder moet worden begrepen dat op een bestuursorgaan de verplichting rust om de burger juist en volledig te informeren over haar rechten en verplichtingen. Hoewel niet elke onjuiste mededeling in strijd hoeft te komen met het zorgvuldigheidsbeginsel, moet het stellen van de eis dat heruitgifte nodig is voor overdracht van het erfpachtrecht terwijl het Hoogheemraadschap wist of had moet weten dat dit in werkelijkheid niet het geval is, aangemerkt worden als handelen in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. In dat geval kan het handelen van het Hoogheemraadschap worden aangemerkt als in strijd met een wettelijke plicht c.q. in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het aldus onrechtmatig handelen zou in dat geval ook jegens [A] onrechtmatig zijn, indien en voorzover het Hoogheemraadschap ten koste van [A] profiteert van het feit dat zij [C] onjuist heeft geïnformeerd en niet bereid is [A] te compenseren.
4.6. Ter beoordeling van de vraag of het Hoogheemraadschap [C] onjuist heeft geïnformeerd, dient eerst te worden nagegaan of [C] in dit geval toestemming van het Hoogheemraadschap nodig had voor het overdragen van het erfpachtrecht. Bij de beantwoording van die vraag staat voorop dat de erfpachter in beginsel zijn recht vrijelijk kan vervreemden en bezwaren. Artikel 5:91 BW vormt hierop een beperking. Lid 1 van dit artikel bepaalt namelijk, kort gezegd, dat in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Lid 2 van dat artikel bepaalt dat in de akte van vestiging ook kan worden bepaald dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak.
4.7. Ondanks dat artikel 5:91 BW daartoe de mogelijkheid biedt, moet worden vastgesteld dat in de AV 1994 (zie hiervoor onder 2.3) niet staat dat toestemming (goedkeuring) is vereist voor overdracht van het gehele erfpachtrecht. Partijen zijn het erover eens dat deze voorwaarde wel expliciet in andere door het Hoogheemraadschap gehanteerde voorwaarden staat vermeld, bijvoorbeeld die uit 1982. Ter comparitie heeft het Hoogheemraadschap uiteengezet dat de woorden ‘op een gedeelte van de grond ’ in artikel 12 van de AV 1994 tussen haakjes geplaatst hadden moeten worden. Desgevraagd heeft zij daarbij erkend dat er thans niet staat dat voor gehele overdracht van het erfpachtrecht toestemming is vereist. Voor de verdere beoordeling neemt de rechtbank daarom als vaststaand aan dat het op grond van de AV 1994 voor [C] niet vereist was dat hij voor de overdracht van het erfpachtrecht aan [A] toestemming vroeg aan het Hoogheemraadschap.
4.8. Het Hoogheemraadschap heeft benadrukt dat ook niet om toestemming voor overdracht maar om heruitgifte van het erfpachtrecht is gevraagd. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij, nu in de gegeven omstandigheden niet is gebleken dat daartussen een relevant verschil zit. Dit zou mogelijk wel het geval kunnen zijn, indien de hypotheekverstrekker van [A] heruitgifte zou hebben verlangd, zoals het Hoogheemraadschap ter comparitie heeft uitgelegd. Het Hoogheemraadschap heeft evenwel de stelling van [A], dat diens hypotheekverstrekker een dergelijke eis niet heeft gesteld, niet weersproken. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat de heruitgifte in dit geval alleen is gevraagd op basis van de onjuiste veronderstelling dat toestemming voor overdracht was vereist. Bovendien geldt dat het Hoogheemraadschap in reactie op het verzoek van de notaris heeft bericht dat de huidige erfpachter een nieuw erfpachtrecht dient te vestigen. Voor zover al een relevant verschil tussen een verzoek om heruitgifte enerzijds en een verzoek om toestemming anderzijds zou zijn gelegen, heeft het Hoogheemraadschap met deze reactie een onterechte eis gesteld, omdat een dergelijke verplichting op basis van de AV 1994 niet bestaat.
4.9. Het Hoogheemraadschap heeft als verweer gevoerd dat zij geen misbruik heeft gemaakt van de verstrekte onjuiste informatie. In dit verband heeft zij aangevoerd dat zij als bestuursorgaan met het geldende erfpachtbeleid eigentijdse en uniforme erfpachtvoorwaarden wilde creëren en daarbij op grond van het gelijkheidsbeginsel alle erfpachters gelijk wilde behandelen. Hoezeer voorstelbaar de wens van het Hoogheemraadschap om te komen tot voorwaarden die voor alle erfpachters gelijk zijn en gaan gelden ook moge zijn, dit kan er niet aan afdoen dat voor [C] niet de verplichting bestond om heruitgifte te vragen en die eis wel is gesteld. [C] is reeds daarom geen gelijk geval ten opzichte van andere erfpachters voor wie wel geldt dat zij voor overdracht toestemming van het Hoogheemraadschap nodig hebben. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarom in te zien waarom het Hoogheemraadschap in strijd zou handelen met het gelijkheidsbeginsel als zij [C] wel juist zou informeren. De rechtbank laat hier overigens nog daar dat ten aanzien van het aan het verlenen van toestemming verbinden van de voorwaarde, dat het huidige recht wordt beëindigd en een nieuw erfpachtrecht wordt gevestigd onder de dan geldende erfpacht voorwaarden, onredelijk is geoordeeld (zie HR 5 februari 2010, NJ 2010, 242).
4.10. Het Hoogheemraadschap heeft tenslotte aangevoerd, dat het niet bewust een onterechte eis heeft gesteld, waarbij het Hoogheemraadschap heeft gesteld dat de termijn waarbinnen het moest reageren op het verzoek van de notaris -binnen één week- te kort was om zich in de situatie te verdiepen. Deze stelling kan echter niet afdoen aan het feit dat door het Hoogheemraadschap onjuiste informatie is verstrekt waar alle bij de koopovereenkomst betrokken partijen op zijn afgegaan. Het verstrekken van deze onjuiste informatie komt voor rekening en risico van het Hoogheemraadschap. Voor zover deze stelling moet worden opgevat als verweer dat het Hoogheemraadschap stelt dat de onrechtmatige daad niet kan worden toegerekend (artikel 6:162 lid 3 BW), wordt dit verweer verworpen. Zelfs al zou worden aangenomen dat het Hoogheemraadschap in de veronderstelling verkeerde dat het [C] mocht verplichten een nieuw erfpachtrecht te vestigen, moet het stellen van een onterechte eis krachtens verkeersopvatting aan het Hoogheemraadschap worden toegerekend. Het Hoogheemraadschap moet als bestuursorgaan immers geacht worden de eigen algemene voorwaarden te kennen.
4.11. Gelet op het voorgaande heeft het Hoogheemraadschap in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel gehandeld. Nu het Hoogheemraadschap van [A] een hogere canon ontvangt en aldus profiteert van het feit dat [C] onjuist is voorgelicht en het Hoogheemraadschap niet bereid is gebleken om [A] te compenseren voor het feit dat hij thans een hogere canon betaalt moet, in achtgenomen wat hiervoor onder 4.5 is overwogen, worden geoordeeld dat het Hoogheemraadschap ook jegens [A] onrechtmatig heeft gehandeld.
Schade
4.12. Op grond van artikel 6:162, lid 1, BW is het Hoogheemraadschap verplicht de schade die [A] als gevolg van het onrechtmatig handelen van het Hoogheemraadschap lijdt te vergoeden.
Causaal verband
4.13. Het Hoogheemraadschap heeft als verweer gevoerd dat de schade die [A] stelt te lijden niet in causaal verband staat met het onrechtmatig handelen, waarbij zij heeft gesteld dat de algemene informatie die zij aan notarissen heeft gestuurd dateert van na het verzoek om heruitgifte en de notaris vermoedelijk op eigen initiatief om heruitgifte heeft verzocht.
4.14. De rechtbank verwerpt dit verweer. Ook indien zou worden aangenomen dat de notaris eigen beweging om een aanbieding terzake van de heruitgifte heeft verzocht, kan dit er niet aan afdoen dat het Hoogheemraadschap in reactie op dit verzoek de onterechte eis heeft gesteld dat heruitgifte verplicht was. Nu de heruitgifte vervolgens daadwerkelijk is verzocht onder verwijzing naar die brief van 12 juli (zie hiervoor onder 2.10) kan niet anders worden begrepen dan dit verzoek is gedaan op basis van de door het Hoogheemraadschap verstrekte inlichting. Daarom staat de eventuele schade die [A] lijdt, in causaal verband met het onrechtmatig handelen.
Omvang schade
4.15. Het Hoogheemraadschap heeft als verweer gevoerd dat [A] geen schade heeft geleden. Daartoe heeft zij gesteld dat [A] een prijs heeft betaald waarin de hogere canon is verdisconteerd, dat [A] de koopovereenkomst nog had kunnen ontbinden na het bekend worden van de hogere canon, maar dit niet heeft gedaan en tenslotte, dat [A] een lagere koopprijs had kunnen bedingen. Deze stellingen miskennen evenwel dat deze handelingen van [A] niet verwacht hoefde te worden aangezien hij destijds in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat toestemming nodig was voor overdracht en hij eerst veel later heeft ontdekt dat hierover onjuiste inlichtingen zijn verstrekt. Voor zover het Hoogheemraadschap met de stelling dat de hogere canon in de prijs is verdisconteerd, heeft bedoeld te stellen dat [C] een hogere koopprijs had kunnen bedingen als hij wel juist was voorgelicht, is deze stelling onvoldoende onderbouwd. In het bijzonder geldt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat [C] na het sluiten van de overeenkomst, waarbij mag worden aangenomen dat partijen het over de hoogte van de koopsom eens waren nu dit een essentieel onderdeel van de overeenkomst is, nog vrij stond een hogere koopprijs te bedingen.
4.16. Het Hoogheemraadschap heeft verder, ter onderbouwing van haar stelling dat [A] geen schade heeft geleden, gesteld dat de AV 2005 ook voordelen biedt. Deze stelling kan er echter niet toe leiden dat de vordering van [A] tot vergoeding van haar schade zonder meer moet worden afgewezen, maar kan er alleen maar toe leiden dat eventueel voordeel in mindering strekt op de gevorderde schade.
4.17. Bij de berekening van de schade die [A] lijdt, dient de rechtbank, op grond van artikel 6:97 BW de schade te berekenen op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Anders dan [A] kennelijk meent, bestaat die schade niet uit de thans betaalde canon, te weten vijf maal € 1.560,- = € 7.800,-. De schade dient in dit geval te worden begroot op basis van de vermogensvermindering die [A] heeft geleden als gevolg van de onjuiste inlichting door het Hoogheemraadschap. Dit betekent dat de schade moet worden berekend door een vergelijking te maken tussen de hypothetische situatie dat [C] wel juist zou zijn ingelicht en de huidige situatie. Als [C] juist zou zijn ingelicht, staat als onvoldoende weersproken vast dat [C] aan [A] het erfpachtrecht met de AV 1994 zou hebben overgedragen. Bij de begroting van de schade dient daarom te worden nagegaan wat [A] zou hebben moeten betalen aan canon onder de AV 1994 en hetgeen hij thans aan canon heeft voldaan. Het verschil daartussen bedraagt de schade die [A] lijdt.
4.18. De rechtbank gaat hierbij voorbij aan de stelling van het Hoogheemraadschap dat de AV 2005 een voortdurend recht van erfpacht is dat een hogere waarde vertegenwoordigt in vergelijking met het oude erfpachtrecht onder de AV 1994 dat zou zijn geëindigd op 31 december 2029. [A] heeft hierover immers onweersproken gesteld dat hij, na ommekomst van de looptijd van het oude erfpachtrecht onder de AV 1994 zonder meer in aanmerking zou zijn gekomen voor een voortdurend recht van erfpacht.
4.19. Namens het Hoogheemraadschap is desgevraagd ter comparitie naar de andere voordelen die de AV 2005 biedt geantwoord dat de canon onder de AV 1994 om de tien jaar wordt vastgesteld aan de hand van de nieuw vastgestelde grondwaarde, terwijl dat onder de AV 2005 alleen om de 25 jaar mogelijk is. Het Hoogheemraadschap heeft daarbij gesteld dat dit voor de erfpachter onder de AV 2005 een voordeel kan opleveren als de grondwaarde (sterk) stijgt. Hiertegenover heeft [A] gesteld dat de wijze van berekening van de canon onder de AV 1994 en de AV 2005 identiek is. Deze stelling van [A] heeft het Hoogheemraadschap ook niet weersproken, zodat daarvan wordt uitgegaan, maar daarmee heeft [A] niet weersproken dat een van de uitgangspunten bij die berekening, te weten de vrije economische waarde, onder de AV 1994 eerder kan worden aangepast dan onder de AV 2005 het geval is.
4.20 Artikel 4, eerste lid van de AV 1994 bepaalt dat het recht van erfpacht wordt geacht te zijn ingegaan op 1 januari van het kalenderjaar, waarin het besluit tot uitgifte is genomen en dat de duur van het recht 30 jaar is. Uit artikel 4, tweede lid, van de AV 1994 vloeit voort, kort gezegd, dat het Hoogheemraadschap de vrije waarde in het economisch verkeer van de in erfpacht uit te geven onroerende zaak telkenmale na verloop van een termijn van 10 jaar na de datum waarop het recht van erfpacht wordt geacht te zijn ingegaan, opnieuw tussentijds kan laten taxeren. Lid 5 van dit artikel bepaalt dat de canon telkenmale na verloop van vijf jaar wordt aangepast, met dien verstande dat de eerste termijn vervalt vijf jaar na 1 januari van het kalenderjaar volgend op het jaar waarin het besluit tot uitgifte door het Dagelijks Bestuur is genomen en dat de aangepaste canon wordt gebaseerd op de reeds bekende getaxeerde vrije waarde in het economische verkeer, zoals aangegeven in lid 2 en de op dat moment geldende rentevergoeding.
4.21. Vast staat dat de canon onder de AV 1994 ten tijde van de levering € 789,58 per jaar bedroeg. Dit is ook het bedrag dat [A] tot 1 januari 2006 heeft betaald. Aangezien [C] het oude erfpachtrecht op 3 september 1999 heeft verworven en vast staat dat het oude recht op 31 december 2029 zou eindigen, moet op grond van artikel 4, eerste lid, van de AV 1994 worden vastgesteld dat het oude erfpachtrecht is ingegaan op 1 januari 1999. Dit zou betekenen dat het Hoogheemraadschap op grond van artikel 4, tweede lid, van de AV 1994 na 10 jaar, en derhalve vanaf 1 januari 2009 de vrije waarde in het economische verkeer van het erfpachtrecht opnieuw had kunnen laten vaststellen. Bij de berekening van de hypothetische situatie dat [C] het oude erfpachtrecht zou hebben overgedragen, gaat de rechtbank ervan uit dat het Hoogheemraadschap van die mogelijkheid ook gebruik zou hebben gemaakt. Hoewel de rechtbank zich er rekenschap van heeft gegeven dat na 1 januari 2009 geen taxatie heeft plaatsgevonden en met partijen ook niet is besproken wat zij na 1 januari 2009 als vrije waarde in het economische verkeer in dit geval redelijk achten, zal de rechtbank -in achtgenomen dat het Hoogheemraadschap niet heeft gesteld dat deze waarde na de taxatie in 2005 (sterk) is gestegen en [A] niet heeft gesteld dat die daarna is gedaald-, voor het bepalen van die waarde voor 2009 uitgaan van de getaxeerde waarde in 2005. In achtgenomen dat partijen het eens zijn over het feit dat de berekeningswijze van de canon onder de AV 1994 en de AV 2005 hetzelfde is, zal de rechtbank daarom ervan uitgaan dat het Hoogheemraadschap na tussentijdse taxatie in 2009 in beginsel de hogere canon van € 1.560,- zou zijn gaan rekenen (waarover hierna meer) zulks, op grond van lid 5 van artikel 4 van de AV 1994, met ingang van 1 januari 2010.
4.22. Het voorgaande betekent dat [A] in de hypothetische situatie van 1 januari 2006 tot 1 januari 2010 (derhalve gedurende vier jaren) geen € 1.560,- zoals hij heeft betaald, maar een bedrag van de oude canon van € 789,58 zou hebben hoeven betalen. Het verschil tussen deze bedragen is € 770,42 welk bedrag [A] gedurende vier jaar teveel heeft betaald, derhalve in totaal een bedrag van € 3.081,68.
4.23. [A] heeft onder andere een op basis van de AV 1994 vastgestelde overgangsregeling overgelegd. Daaruit volgt, kort gezegd, dat in het geval van een periodieke wijziging van de canon op basis van artikel 4 van de AV 1994 de nieuw te betalen canon ten opzichte van de tot dat moment te betalen canon met meer dan 25% stijgt, een overgangsregeling wordt toegekend. Ingevolge die overgangsregeling wordt in het 1e jaar de oude canon gerekend vermeerderd met 10% van het verschil tussen de oude en de nieuwe canon. Nu vastgesteld kan worden dat het verschil in de hypothetische situatie tussen de oude canon van € 789,58 en € 1.560,- meer dan 25% is, zou [A] in die hypothetische situatie in aanmerking zijn gekomen voor de overgangsregeling en zou hij met ingang van 1 januari 2010 niet € 1.560,- hebben hoeven betalen maar een canonbedrag van € 789,58 + € 77,04 (= 10% van het verschil tussen de oude en de nieuwe canon) =
€ 866,62 hebben moeten betalen. Aangezien [A] over het jaar 2010 een bedrag van
€ 1.560,- heeft betaald waar hij in de hypothetische situatie slechts € 866,62 zou hebben hoeven betalen, heeft [A] aldus over het jaar 2010 een bedrag van € 693,38 aan schade geleden. Het totaalbedrag dat [A] aan schade lijdt bedraagt derhalve
(€ 3.081,68 + 693,38 =) € 3.775,06.
Eigen schuld?
4.24. Het Hoogheemraadschap heeft nog als verweer gevoerd dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [A] kan worden toegerekend. Daarbij heeft het Hoogheemraadschap gesteld dat van [A] mocht worden verwacht dat hij, zeker nu hij zich door een makelaar en notaris liet bijstaan, zich verzekerde van de noodzaak om het Hoogheemraadschap om toestemming te vragen. De schade is tenminste ook toe te rekenen aan de handelwijze van de notaris, aldus het Hoogheemraadschap.
4.25. De rechtbank verwerpt dit verweer, reeds omdat [A] noch de makelaar of notaris, gelet op de te verwachten deskundigheid van het Hoogheemraadschap ten aanzien van de door het Hoogheemraadschap zelf gehanteerde algemene erfpachtvoorwaarden niet behoefde te verwachten dat het Hoogheemraadschap hen niet eigener beweging juist en volledig zou informeren.
4.26. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de subsidiaire vordering van [A] onder I toewijsbaar is tot een bedrag van € 3.775,06. De wettelijke rente is als onweersproken eveneens toewijsbaar vanaf de diverse betaaldata van de canonbetalingen.
Koopaanbod
4.27. [A] heeft gesteld dat indien het erfpachtrecht niet zou zijn opengebroken, hij het bloot-eigendom had kunnen kopen voor een aanmerkelijk lager bedrag (namelijk
€ 26.760,-) dan het bedrag waarvoor het Hoogheemraadschap het bloot-eigendom thans heeft aangeboden (zie hiervoor onder 2.13). [A] vordert daarom dat het Hoogheemraadschap het bloot-eigendom alsnog voor deze lagere prijs aanbiedt, met inachtneming van het kortingspercentage van 15% dat destijds daarop werd toegepast.
4.28. Het Hoogheemraadschap heeft hiertegenover aangevoerd, kort gezegd, dat het niet verplicht is de bloot-eigendom van enig perceel te verkopen.
4.29. De rechtbank stelt vast dat gesteld noch gebleken is dat er enige verplichting ruste of rust op het Hoogheemraadschap om de bloot-eigendom aan erfpachters te verkopen of daartoe een aanbod te doen. Het staat het Hoogheemraadschap dan ook vrij een dergelijk aanbod al dan niet te doen en in volledige vrijheid de prijs waartegen zij dit aanbod doet te bepalen. [A] was en is vrij dat aanbod al dan niet te aanvaarden. Daarom dient de subsidiaire vordering onder II te worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.30. [A] heeft op grond van artikel 6:95 lid 2 sub c BW aanspraak gemaakt op vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke kosten, conform Voorwerk II in dit geval berekend op € 768,-. Het Hoogheemraadschap heeft zich op het standpunt gesteld dat deze kosten moeten worden afgewezen.
4.31. De rechtbank zal de gevorderde buitengerechtelijke kosten afwijzen, omdat die kosten betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proceskosten
4.32. Het Hoogheemraadschap zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [A] tot heden begroot op:
- dagvaarding : € 87,93;
- vastrecht : € 258,00;
- salaris advocaat : € 768,00 (2 punten x toepasselijke liquidatietarief van € 384,-), derhalve
-------------
in totaal: € 1.113,93
De rechtbank heeft bij de bepaling van het toepasselijke liquidatietarief geen punt toegekend voor de laatste akte, aangezien die geen bijzondere inhoud heeft.
Nakosten
4.33. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5. De beslissing
De rechtbank
- veroordeelt het Hoogheemraadschap te betalen aan [A] een bedrag van
€ 3.775,06 (zegge: drieduizendzevenhonderdvijfenzeventig euro en zes cent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de diverse betaaldata van de diverse canonbetalingen tot aan de voldoening;
- veroordeelt het Hoogheemraadschap in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 1.113,93;
- veroordeelt het Hoogheemraadschap in de na dit vonnis aan de zijde van [A] ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R.P.J. Davids en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2011.?