Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 509684 / KG ZA 12-145 Pee/BB
Vonnis in kort geding van 6 februari 2012
in de zaak van
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [A-STRAAT NR],
gevestigd te [plaats],
2. [eigenaar 1],
wonende te [plaats],
3. [eigenaar 2],
wonende te [plaats],
eisers bij dagvaarding van 3 februari 2012,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TALPA PRODUCTIES B.V.,
gevestigd te Laren,
advocaat mr. W.H. van Baren te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verhuurder 1] EN [verhuurder 2] B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. F.C. Borst te Amsterdam,
gedaagden.
Eisers zullen hierna ook wel afzonderlijk de VvE, [eigenaar 1] en [eigenaar 2] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna ook wel afzonderlijk worden aangeduid als Talpa en [verhuurder 1].
1. De procedure
Ter terechtzitting van 6 februari 2012 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden hebben ieder voor zich verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Eisers en Talpa en [verhuurder 1] hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht.
Ter zitting waren aanwezig:
Aan de zijde van eisers: [eigenaar 1] en [eigenaar 2] met mr. C.S. Leunissen, advocaat te Amsterdam.
Aan de zijde van Talpa: [bestuurder Talpa], bestuurder, en [uitvoerend producent Talpa], uitvoerend producent, met mr. C.H.J. Thomas en mr. C.G.E. Prenger, advocaten te Amsterdam.
Aan de zijde van [verhuurder 1]: [verhuurder 1] en [verhuurder 2] met mr. Borst.
Verder waren ter zitting aanwezig: [eigenaar 3] en [eigenaar 4], beiden eigenaar van een appartement in het gebouw [A-straat nr] te [plaats].
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 6 februari 2012 de beslissing gegeven in de vorm van een kop-staartvonnis en is aan partijen gemeld dat de uitwerking daarvan op 20 februari 2012 zal volgen. Het onderstaande vormt die uitwerking.
2. De feiten
2.1. Het pand gelegen aan de [A-straat nr] te [plaats] (verder te noemen het pand) is een gemeentelijk monument aan een gracht bestaande uit een voor- en achterhuis met buitenruimtes, dat is gerenoveerd door [verhuurder 1].
2.2. [eigenaar 2] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevend op het gebruik van de eerste verdieping van het voorhuis van het pand en [eigenaar 1] van het appartementsrecht rechtgevend op het gebruik van het gehele achterhuis van het pand. [eigenaar 2] en [eigenaar 1] vormen samen het bestuur van de VvE.
2.3. [verhuurder 1] is eigenaar van de appartementsrechten rechtgevend op het gebruik van het souterrain en de beletage van het pand. Het souterrain is bedrijfsruimte en heeft [verhuurder 1] verhuurd aan een derde.
2.4. [eigenaar 3] is eigenaresse van het appartementsrecht rechtgevend op het gebruik van de tweede verdieping van het voorhuis van het pand en [eigenaar 4] van het appartementsrecht rechtgevend op het gebruik van de derde verdieping van het voorhuis van het pand.
2.5. In de bij de splitsing van het pand in appartementen opgemaakte Splitsingsakte staat voor zover hier relevant het volgende vermeld:
‘Artikel 35
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een
ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts
verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte
en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele
huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid
van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal
naleven.
(…)
6. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de
eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien en voor de
gedragingen van de gebruiker van zijn privé gedeelte.
(…)
Artikel 37
1. Een eigenaar is verplicht er voor zorg te dragen, dat zijn privé gedeelte niet betrokken
wordt door iemand die de in artikel 35 bedoelde verklaring niet getekend heeft.
2. De gebruiker die zonder de in artikel 35 bedoelde verklaring getekend te hebben (…) een
privé gedeelte betrokken heeft dan wel in gebruik houdt, kan door het bestuur hieruit op
kosten van de eigenaar worden verwijderd en hem kan het gebruik van de
gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden ontzegd.
3. Indien iemand zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, neemt het bestuur tijdig
alle noodzakelijke maatregelen die kunnen leiden tot ontruiming van het privé gedeelte.
(…)
Artikel 53
(…)
6. Voorzover het nemen van spoedeisende maatregelen noodzakelijk is, is het bestuur hiertoe
zonder opdracht van de vergadering bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan
van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te
boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter.’
2.6. Talpa is een productiebedrijf. Op 17 januari 2011 hebben alle appartementseigenaren van Talpa een aankondiging ontvangen waarin hen werd medegedeeld dat het appartement op de beletage van het pand door haar gebruikt zal gaan worden voor de opnames van het televisieprogramma ‘The Face’. In dat programma strijden 16 vrouwelijke en mannelijke modellen (hierna de kandidaten) om een internationaal modellencontract. De kandidaten dienen opdrachten uit te voeren en eens in de zoveel tijd vallen er kandidaten af. Sinds 30 januari 2012 zijn er 12 en sinds 3 februari 2012 nog 10 kandidaten over. Vervolgens zullen 7 februari 2012 nog eens twee kandidaten afvallen waarna er op 10 februari 2012 nog 6 overblijven. De laatste 6 kandidaten zullen het appartement op 11 februari 2012 verlaten voor verdere opnames in het buitenland en niet meer in het appartement terugkeren.
2.7. Uit de tussen Talpa en [verhuurder 1] gesloten huurovereenkomst blijkt dat Talpa het appartement voor de periode van 11 januari 2012 tot en met 26 februari 2012 voor het onder 2.6 omschreven doel van [verhuurder 1] heeft gehuurd tegen een huurprijs van EUR 11.500,=.
Met ingang van 1 maart 2012 wordt het appartement betrokken door een nieuwe eigenaar.
2.8. Op 22 januari 2011 hebben de kandidaten hun intrek in het appartement genomen.
2.9. Bij e-mail van 26 januari 2012 heeft [eigenaar 2] aan [verhuurder 1] voor zover hier van belang het volgende geschreven:
‘Ik schrijf deze mail namens de VVE [A-straat nr], ervan uitgaande dat jullie nog eigenaar zijn van het appartementsrecht op de bel-etage en deel van het souterrain in het achterhuis, en als zodanig voor de verhuur aan Talpa voor de opnames van het programma The Face waarin 15 modellen van rond de 18 een maand lang dit appartementsrecht gebruiken.
Nu ben ik meestal de moeilijkste niet en heb het nu vier dagen aangekeken met als resultaat vier nachten niet kunnen slapen voor 03:00 uur.
Nachtelijk gebral op een galmende binnenplaats in een speciaal daarvoor geïnstalleerde jacuzzi onder mijn slaapkamerraam in een oud huis met enkel glas behoeft verder weinig uitleg.
Dit los van de nachtelijke rookruimte op de tweede binnenplaats onder [voornaam] en de harde muziek, klappende deuren, en in en uitloop de hele dag van tientallen productiemedewerkers. Na veelvuldig contact met productiemeisje [productiemeisje] beneden lijkt het op dweilen met de kraan open.
(…) het huis leent zich er gewoon niet voor en had op deze manier nooit verhuurd mogen worden.
(….)
De eigenaar is simpelweg op alle fronten in gebreke. Hij had voor iedere vorm van verhuur toestemming moeten vragen aan de VVE.
Dit is niet gebeurd. (…)
Het spreekt overigens voor zich dat die toestemming niet zou zijn verleend. Het betrokken appartement heeft als bestemming “woning” en mag (uiteraard) niet worden gebruikt voor de huidige commerciële doeleinden. Los daarvan leent het pand zich niet voor gebruik zoals dat thans gebeurt. Daarnaast, zoals aangegeven, veroorzaakt het huidige gebruik grote overlast en brengt het schade toe aan de gemeenschappelijke ruimtes. Dit alles is in strijd met de splitsingsakte/het reglement.
(…)
Namens de VVE verzoek en voor zover nodig sommeer ik de eigenaar daarom ervoor zorg te dragen dat het huidige gebruik van het appartementsrecht onmiddellijk wordt gestaakt en gestaakt blijft, de huidige gebruiker binnen 48 uur de locatie heeft ontruimd. (…)’
2.10. Talpa heeft naar aanleiding van de door [eigenaar 2] opgeworpen klachten maatregelen getroffen om overlast tegen te gaan. Zij heeft onder meer de jacuzzi weggehaald en voor de kandidaten nieuwe huisregels opgesteld. Daarnaast laat Talpa elke nacht een van haar medewerkers als toezichthouder op de naleving van die huisregels bij de kandidaten overnachten.
3. Het geschil
3.1. Eisers vorderen, samengevat, [verhuurder 1] te veroordelen:
I. het ertoe te leiden dat Talpa met al de haren en de van harentwege
aanwezige personen binnen twee uur na de uitspraak van dit vonnis tot
ontruiming van het appartement zal overgaan, op straffe van een dwangsom;
II. tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van EUR 50.000,=.
Daarnaast vorderen eisers Talpa:
III. te veroordelen het appartement met al de haren en de van harentwege
aanwezige personen binnen twee uur na de uitspraak van dit vonnis te
ontruimen, op straffe van een dwangsom;
IV. te verbieden enig beeldmateriaal uit te (laten) zenden of anderszins openbaar
te maken en enige informatie afkomstig uit de beeldopnamen te openbaren,
te gebruiken of te bezigen, op straffe van een dwangsom;
V. te veroordelen tot betaling van een dwangsom bij het niet voldoen van de
onder III en IV vermelde dwangsommen;
VI. te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van
EUR 50.000,=.
Ten slotte vorderen eisers om gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Eisers hebben daartoe gesteld kort gezegd dat [verhuurder 1] in strijd handelt met de splitsingsakte door het appartement, zonder voorafgaande toestemming van de VvE, aan Talpa te verhuren voor het maken van een televisieprogramma. Volgens eisers handelen gedaagden daarnaast onrechtmatig jegens de appartementseigenaren door hen bloot te stellen aan de overlast die de gebruikers van het appartement veroorzaken en deze overlast te laten voortduren. In dit verband hebben eisers verklaard dat de door Talpa getroffen maatregelen onvoldoende resultaat hebben gehad. De gevorderde ontruiming is volgens hen dan ook gerechtvaardigd. Verder lijden de appartementseigenaren volgens eisers schade die door gedaagden vergoed dient te worden door betaling van de gevorderde schadevergoeding. Deze schadevergoeding zal ten goede komen aan de kas van de VvE. Eisers willen daarnaast dat het ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de appartementseigenaren verboden wordt om in en om het pand gemaakte opnames uit te zenden.
3.3. Gedaagden hebben ieder voor zich verweer gevoerd dat voor zover van belang hierna onder de beoordeling aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. Gedaagden hebben zich primair op het standpunt gesteld dat de VvE niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen.
Zij hebben daarbij verwezen naar artikel 39 van de splitsingsakte waarin is bepaald dat bij het niet naleven van het reglement de vergadering (met een 2/3 meerderheid) kan overgaan tot het geven van een waarschuwing en bij voorzetting van de gedragingen na een maand tot een ontzegging van het gebruik van het appartement. Door geen vergadering uit te schrijven is er geen geldig besluit genomen, aldus gedaagden.
De voorzieningenrechter volgt gedaagden niet in het voorgaande.
Op grond van artikel 53 lid 6 van de splitsingsakte kan het bestuur van de VvE immers indien noodzakelijk zonder opdracht van de vergadering spoedeisende maatregelen treffen. Daarvan is hier sprake, nu het gaat om een verblijf van de kandidaten in het appartement van drie weken en in verband met gestelde overlast zo spoedig mogelijk maatregelen moeten worden kunnen getroffen. Gelet op het korte verblijf van de kandidaten in het appartement zou het volgen van de in artikel 39 omschreven procedure bovendien zinloos zijn. Tenslotte zou een 2/3 meerderheid van de stemmen voor een in de vergadering te nemen besluit niet kunnen worden verkregen omdat [verhuurder 1] de helft van de stemmen heeft, hetgeen het volgen van de procedure van artikel 39 illusoir zou maken.
4.3. Eisers hebben hun ontruimingsvordering onder meer gebaseerd op de stelling dat sprake is van ernstige overlast in het appartement veroorzaakt door de kandidaten die door Talpa tijdelijk in het appartement zijn gehuisvest voor de opnames van een televisieprogramma.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming als gevolg van overlast slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eisers niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
4.4. Vooropgesteld wordt dat [verhuurder 1], als eigenaar van het appartement op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst met Talpa, verantwoordelijk is voor het handelen van de personen die zij in het appartement toelaat.
Partijen verschillen van mening over de mate van overlast en of deze thans nog steeds voortduurt. Gedaagden erkennen dat de eerste twee dagen na de intrek van de kandidaten in het appartement van overlast sprake is geweest maar betwisten dat daarna nog sprake is geweest van overlast. In dit verband heeft Talpa aangevoerd dat zij naar aanleiding van de klachten van [eigenaar 2] onmiddellijk vergaande maatregelen heeft getroffen. Deze bestonden volgens Talpa uit:
- het weghalen van de jacuzzi;
- het afsluiten van de patio’s;
- het leggen van vloerbedekking in de gangen;
- het hangen van geluidsdempende gordijnen in het appartement;
- het bevestigen van dempers op de deuren.
Daarnaast heeft Talpa de huisregels van de kandidaten aangescherpt, inhoudende dat:
- zij vanaf 20.00 uur niet meer op hoge hakken of schoenen met leren zolen mogen lopen;
- zij vanaf 20.00 uur geen gebruik meer mogen maken van de wc op de beletage;
- zij niet meer met meer dan één persoon tegelijk mogen roken op de achterste patio;
- zij niet meer mogen roken bij de voordeur;
- zij geen (soft)drugs mogen gebruiken;
- zij tussen 20.00 uur en 9.00 uur rekening dienen te houden met de buren (geen stemverheffing, geen dichtslaande deuren etc.).
Verder heeft Talpa besloten om vanaf 20.00 uur de enige geluidsbron in het appartement (een iPod dock) weg te halen en elke nacht een van haar medewerkers als toezichthouder op de naleving van de huisregels bij de kandidaten te laten overnachten. Deze toezichthouder zorgt er verder voor dat de kandidaten om 22.00 uur naar de slaapvertrekken gaan. Bovendien zijn de kandidaten overdag niet in het appartement aanwezig omdat zij dan elders opdrachten moeten uitvoeren, aldus gedaagden.
Eisers betwisten dat de overlast beperkt is gebleven tot de eerste twee dagen en stellen dat de overlast thans nog steeds voortduurt. Ter zitting heeft [eigenaar 2] hierover verklaard dat zeker vier dagen sprake is geweest van ernstige overlast en dat hij ook daarna nog regelmatig, zij het in golfbewegingen, last heeft gehad van de kandidaten. [eigenaar 1] heeft dit bevestigd maar heeft daarbij te kennen gegeven dat hij minder last van de kandidaten heeft dan [eigenaar 2] omdat hij in het achterhuis woont alwaar hij zich kan terugtrekken op een hogere verdieping. De op de zitting aanwezige andere appartementseigenaren [eigenaar 3] en [eigenaar 4] hebben zich desgevraagd ter zitting eveneens uitgelaten over hun ervaringen. Volgens [eigenaar 3] en [eigenaar 4] hebben zij minder last van de kandidaten dan [eigenaar 2] omdat zij respectievelijk op de tweede en derde verdieping wonen. [eigenaar 3] heeft verder verklaard dat zij nog elke nacht een paar keer wakker schrikt van de spanningen als gevolg van de overlast in het verleden. [eigenaar 4] heeft verklaard dat de eerste vier dagen sprake was van ernstige overlast en dat zij thans nog wel eens deuren hoort slaan.
Gelet op hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat vanaf de intrek van de kandidaten in het appartement enkele dagen (2 tot 4) sprake is geweest van ernstige overlast, maar dat deze overlast na de door Talpa getroffen maatregelen aanzienlijk is afgenomen tot thans nog een enkel incident. Van ernstige overlast die een ontruiming zou rechtvaardigen is op dit moment geen sprake meer.
4.5. Eisers hebben zich verder op het standpunt gesteld een ontruiming gerechtvaardigd is omdat [verhuurder 1] in strijd met de splitsingsakte heeft gehandeld door het appartement aan Talpa te verhuren zonder eerst een verklaring aan het bestuur van de VvE af te geven waarin wordt verklaard dat de gebruiker de bepalingen van het (huishoudelijk) reglement alsmede regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek zal naleven (artikel 35 lid 1 en artikel 37 lid 2). [verhuurder 1] heeft erkend dat zij deze verklaring niet voorafgaand aan de verhuur van het appartement aan Talpa bij het bestuur van de VvE heeft ingediend. Volgens [verhuurder 1] is haar dit ontschoten en heeft zij toen zij erachter kwam deze omissie onmiddellijk hersteld.
De voorzieningenrechter volgt eisers in hun stelling dat [verhuurder 1], of die de verklaring nu bewust of onbewust achterwege heeft gelaten, op dit punt een verwijt te maken valt. De vraag is echter of deze omissie tot een ontruiming moet leiden.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat niet het geval. Daarbij is in aanmerking genomen dat er op dit moment, op enkele incidenten na, niet meer gesproken kan worden van overlast. Daarnaast heeft [verhuurder 1] onmiddellijk nadat [eigenaar 2] haar op het ontbreken van de verklaring had gewezen alsnog voor de verklaring gezorgd en heeft Talpa alle kandidaten een verklaring laten tekenen waarin zij verklaren zich als een goed ‘huurder’ te zullen gedragen. Het thans op grond van het ontbreken van de verklaring ontruimen van het appartement, terwijl de kandidaten nog maar 5 nachten in het appartement zullen verblijven, is onder deze omstandigheden niet gerechtvaardigd. Daar komt nog bij dat Talpa, die een rechtsgeldige huurovereenkomst met [verhuurder 1] heeft gesloten, te zwaar wordt getroffen indien zij de kandidaten voor de laatste 5 nachten op een alternatieve locatie dient onder te brengen. Aannemelijk is geworden dat zij dan ingrijpende wijzigingen moet aanbrengen in de opzet van het televisieprogramma.
4.6. Eisers hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat de appartementseigenaren door het handelen van gedaagden schade lijden dan wel hebben geleden, bestaande uit immateriële schade. Nog daargelaten dat niet is gebleken dat zij een spoedeisend belang bij deze vordering hebben, hebben eisers vooralsnog niet aangetoond dat zij immateriële schade lijden dan wel hebben geleden en voor welk bedrag. De vorderingen tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van EUR 50.000,= door zowel Talpa als [verhuurder 1] is derhalve niet toewijsbaar.
4.7. Voor een verbod op het uitzenden van de gemaakte opnames bestaat vooralsnog geen grond.
Op dit moment zijn de uitzendingen nog niet gemonteerd en is het dus nog in het geheel niet duidelijk hoe de uitzendingen eruit gaan zien en of met die uitzendingen inbreuk op de privacy van de appartementseigenaren zal worden gemaakt.
Talpa heeft bovendien toegezegd dat niet meer te zien zal zijn dan de buitenzijde van het pand en het appartement waarin de kandidaten verblijven en dat de appartementseigenaren niet in beeld zullen komen. Dit moet voor de appartementseigenaren voldoende zijn om hun privacy te waarborgen.
4.8. Gelet op het voorgaande zijn de gevraagde voorzieningen niet toewijsbaar. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van zowel Talpa als [verhuurder 1] tot op heden begroot op:
- griffierecht EUR 1.789,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 2.605,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2. veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van zowel Talpa als [verhuurder 1] tot op heden begroot op EUR 2.605,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.J. Peeters, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2012.