Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 455313 / HA ZA 10-1077
Vonnis van 15 februari 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 maart 2010, met stukken,
- de conclusie van antwoord, met stukken,
- het tussenvonnis van 4 augustus 2010,
- het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2010 met de daarin vermelde stukken. [eiser] heeft ter zitting bij akte zijn eis gewijzigd/veranderd.
- de conclusie van repliek, met stukken,
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het waterschap De Groote IJpolder (hierna: het Waterschap) heeft per 1 maart 1929 voor de duur van 29 jaar in erfpacht uitgegeven het perceel, kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie [X], nummers [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2].
2.2. Op 1 maart 1955 is het perceel, kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie [X], nummer [perceelnummer 3] (gedeeltelijk), toegevoegd aan het al bestaande erfpachtrecht. Dat is gebeurd door de drie percelen – kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie [X], nummers [perceelnummer 1], [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] – opnieuw in erfpacht uit te geven voor de duur van 29 jaar.
2.3. Het Waterschap heeft bij brief van 16 december 1968, voor zover hier van belang, het volgende aan de Gemeente geschreven.
“(…)
Betreft aankoop eigendommen Groote Ypolder
In aansluiting op besprekingen met U gevoerd is in de bestuursvergadering van 2 December j.l. aan de orde geweest de verkoop van de onroerende goederen van ons Waterschap aan de Gemeente Amsterdam.
Het Bestuur is bereid om tot verkoop van het onroerend goed van het Waterschap aan de Gemeente over te gaan. Volgens Uw opgave gaat het hier om in totaal 20.87.30 H.A. Het Bestuur zou zich met verkoop tegen een prijs van Fl. 250.000,-- kunnen verenigen.
Als bijzondere voorwaarde bij die verkoop denkt het Bestuur aan de navolgende punten.
(…)
e. De erfpachters van het Waterschap dienen bij het einde van hun erfpacht een adequate vergoeding te ontvangen voor de waarde van hun opstallen, waarbij er van dient te worden uitgegaan, dat aflopende erfpachtrechten, zoals bij het Waterschap gebruikelijk voor 29 jaar plegen te worden verlengd.
(…)”
2.4. De directeur van de dienst der Publieke werken van de Gemeente heeft bij brief van 5 februari 1969, in reactie op voornoemde brief, voor zover hier van belang, het volgende aan het Waterschap geschreven:
“(…)
In antwoord op uw nevenaangehaalde brief deel ik u mede, dat ik bereid ben het gemeentebestuur voor te stellen de u bekende eigendommem van uw waterschap, te zamen groot 20,87.30 ha, aan te kopen voor een prijs van f 250.000.-, te splitsen in f 200.000.- koopsom en f 50.000.- rente, en voorts onder de volgende voorwaarden:
(…)
e. met de pachters en erfpachters zal de gemeente afzonderlijke schaderegelingen treffen; met de pachters zal worden geregeld op basis van een schadeloosstelling van minimaal f 5.000.- per ha. Met de erfpachters zal worden geregeld, als waren hun rechten ná 1 januari 1969 met 30 jaar verlengd.
(…)”
2.5. Het Waterschap heeft bij brief van 31 maart 1969, voor zover hier van belang, het volgende aan de Gemeente geschreven.
“(…)
Uw schrijven d.d. 5 Febr. 1969 (…) is in de bestuursvergadering van 17 maart 1969 van ons Waterschap besproken.
Het bestuur gaat met de inhoud van Uw brief accoord (…).
Het bestuur zal deze transactie nu in de ingelandenvergadering brengen (…). Ik verzoek U hetzelfde te doen met betrekking tot de gemeenteraad.
(…)”
2.6. Op 1 januari 1970 is de bloot-eigendom van de drie percelen overgegaan van het Waterschap naar de Gemeente. Het Waterschap is op dat moment opgeheven.
2.7. Een deel van het erfpachtrecht dat ziet op de drie percelen is overgedragen aan [eiser] per 1 februari 1978. Het perceel waarop het erfpachtrecht ziet is plaatselijk bekend als [adres 1] te Halfweg en (thans) kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede, sectie [X], nummer [perceelnummer 4].
2.8. Het op 1 maart 1955 uitgegeven erfpachtrecht eindigde op 28 februari 1984 (29 jaar na de datum van verlenging c.q. uitgifte). De Gemeente heeft bij brief van 28 februari 1984 [eiser] aangeboden het erfpachtrecht te verlengen tot en met 31 december 2006 met een canon van fl. 836,00. De Gemeente heeft de uitgifte van het erfpachtrecht slechts verlengd voor de duur van 22 jaar in verband met mogelijke planologische ontwikkelingen.
2.9. [eiser] heeft bij brief van 11 maart 1984 de Gemeente verzocht een exacte berekening te doen toekomen van de nieuwe canon. De Gemeente heeft bij brief van 7 juni 1984 de wijze van berekening uiteengezet.
2.10. [eiser] heeft bij brief van 2 februari 1985 aan de Gemeente, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“(…)
Ik ga akkoord met verlenging van het recht van erfpacht, voor de periode 1 maart 1984 tot en met 31 december 2006. De canon is f. 836,00 per jaar. Dit bedrag blijft over de gehele periode ongewijzigd. De verlenging zal geschieden onder dezelfde voorwaarden als die in de voorgaande periode van toepassing waren.
(…)”
2.11. De Gemeente en [eiser] hebben bij notariële akte van 8 april 1986 verklaard te zijn overeengekomen dat de duur van het erfpachtrecht op het onderhavig terrein, dat is geëindigd op 29 februari 1984, te verlengen tot en met 31 december 2006, met vaststelling van de jaarlijkse canon op fl. 836,--.
2.12. De Gemeente heeft [eiser] bij brief van 20 december 2006, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“(…)
Op 31 december 2006 eindigt de looptijd van het tijdelijke erfpachtrecht aan de [adres 1] te Halfweg (…).
Conform het huidige beleid zal de gemeente Amsterdam u binnenkort een vrijblijvende aanbieding toesturen om het tijdelijke erfpachtrecht om te zetten in een voortdurend erfpachtrecht. (…)”
2.13. De Gemeente heeft [eiser] bij brief van 28 november 2007, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“(…)
Volgens onze gegevens bent u erfpachter van het hieronder genoemde tijdelijke erfpachtrecht. Het tijdvak van dit erfpachtrecht liep af op 31 december 2006.
(…)
Ik doe u hierbij een aanbieding voor de conversie van het tijdelijke erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht.
(…)
Bij conversie worden de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (…) van toepassing verklaard op uw erfpachtrecht. Op grond van deze algemene bepalingen wordt de onroerende zaak voortdurend in erfpacht uitgegeven tegen een canon die jaarlijks aan de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau wordt aangepast. U kunt echter ook kiezen voor betaling van een vaste canon voor tien of vijfentwintig jaar of een afkoopsom waarmee de canon voor een periode van maximaal vijftig jaar is afgekocht. Voortdurend erfpacht is onderverdeeld in tijdvakken van vijftig jaar. Na afloop van een tijdvak wordt de canon in onderling overleg tussen de gemeente en de erfpachter opnieuw vastgesteld, of, indien er geen overeenstemming is, door drie deskundigen. (…)”
2.14. De Gemeente heeft [eiser] bij exploot van 22 juli 2009, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“(…)
Het aan u verleende tijdelijke recht van erfpacht ter zake van het perceel grond gelegen aan de [straatnaam adres 1] te Halfweg (…) is per 31 december 2006 verlopen. In de daaropvolgende periode tot heden heeft de gemeente Amsterdam u diverse malen een aanbod gedaan tot conversie van dit tijdelijke recht naar een voortdurend recht van erfpacht. De gemeente Amsterdam heeft daarbij geen onredelijke voorwaarden gesteld. Het doen van een andersluidend aanbod zou bovendien jegens de andere erfpachters aan de [straatnaam adres 1] in strijd komen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
U heeft er echter voor gekozen geen enkel aanbod te aanvaarden. Ook naar aanleiding van mijn brief van 11 maart jl., waarin u nogmaals de gelegenheid werd geboden om uw tijdelijk recht van erfpacht te converteren, bent u (…) niet akkoord gegaan met conversie van uw tijdelijke recht van erfpacht. U laat de gemeente Amsterdam daardoor geen andere keuze dan over te gaan tot het opzeggen van uw tijdelijke erfpachtrecht.
Namens de gemeente Amsterdam (…) zeg ik dan ook hierbij (…) het voornoemde tijdelijk recht van erfpacht per 23 juli 2010 op.
(…)”
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I
Primair:
a. het in 1984 uitgegeven erfpachtrecht nietig verklaart, althans vernietigt;
b. voor recht verklaart dat het in 1955 uitgegeven erfpachtrecht tot heden doorloopt;
c. de Gemeente veroordeelt de te veel betaalde canon van € 21.998,00 aan [eiser] terug te betalen alsmede de wettelijke rente daarover vanaf het moment dat hij onverschuldigd heeft betaald;
Subsidiair:
de Gemeente veroordeelt om aan [eiser] een bedrag te vergoeden van € 21.998,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, inzake de door [eiser] geleden schade, alsmede de wettelijke rente daarover vanaf het moment dat hij de schade heeft geleden;
Zowel primair als subsidiair:
a. voor recht verklaart dat de door de gemeente gedane opzegging geen effect sorteert, althans dat deze nietig is;
b. de door de Gemeente gedane opzegging vernietigt;
c. voor recht verklaart dat de canon bij verlenging van het erfpachtrecht dient te worden gesteld op de vóór 1984 geldende canon, aangepast aan de geldontwaarding sinds 1955, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
II
het geldende erfpachtrecht wijzigt in een voortdurend recht van erfpacht waarbij de canon vanaf 1999, althans 2006, om de tien jaar aan de CBS indexcijfers voor de gezinsconsumptie kan worden aangepast, althans op een in goede justitie te bepalen moment en volgens een in goede justitie te bepalen methode;
III
a. de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten tot een beloop van € 4.000,-- voor de eisers gezamenlijk, dan wel per eiser een evenredig gedeelte daarvan;
b. de Gemeente veroordeelt tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder het salaris van de advocaat van eisers volgens liquidatietarief;
c. de Gemeente veroordeelt tot betaling van nakosten, zijnde een bedrag van € 131,-- zonder betekening van het vonnis en een bedrag van € 199,-- na betekening van het vonnis.
3.2. De Gemeente voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Vordering sub I, primair
Nietigheid/vernietiging van het in 1984 uitgegeven erfpachtrecht
4.1. [eiser] legt aan zijn vordering tot het nietig verklaren van het in 1984 uitgegeven erfpacht ten grondslag, dat hij deze overeenkomst onder invloed van dwaling is aangegaan. Hij voert hiertoe aan dat het Waterschap aan de overdracht aan de Gemeente van onder andere het perceel waarop het erfpachtrecht van [eiser] is gevestigd, de voorwaarde heeft gesteld dat het met de erfpachters zo geregeld diende te worden dat lopende erfpachtrechten per 1 januari 1969 voor de duur van 30 jaar zouden worden verlengd. Volgens [eiser] betreft deze voorwaarde een derdenbeding. [eiser] verwijst ter ondersteuning van die stelling betreffende (de inhoud van) dit beding naar de onder 2.3. vermelde brief. Als hij van dit derdenbeding op de hoogte was geweest, had hij in 1984 nooit aan de heruitgifte van het erfpachtrecht meegewerkt, aldus [eiser].
4.2. De Gemeente betwist zowel het bestaan van een derdenbeding alsmede de gestelde inhoud daarvan. Zij voert daarbij onder meer aan dat in de brieven van 16 december 1968, 5 februari 1969 en 31 maart 1969 slechts sprake is van onderhandelingen tussen de Gemeente en het Waterschap; hieruit vloeit geen derdenbeding voort. Voorts geldt dat uit de inhoud van die brieven niet de door [eiser] gestelde (inhoud van de) overeenkomst kan worden afgeleid. Uit deze brieven, in onderling verband en samenhang gezien, blijkt slechts dat het gaat om het vaststellen van een adequate eindvergoeding bij beëindiging van het recht van erfpacht, niet op het overeenkomen van de periode waarmee het erfpachtrecht dient te worden verlengd. Hieruit blijkt dat ook het Waterschap er rekening mee hield, dat een erfpachtrecht beëindigd kon en mocht worden, aldus nog steeds de Gemeente.
4.3. Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van de stelling van [eiser] dat het Waterschap en de Gemeente een derdenbeding zijn overeengekomen is vervolgens de inhoud van dat beding aan de orde. De Gemeente heeft de door [eiser] gestelde inhoud van het beding gemotiveerd betwist. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiser] gelegen zijn stelling ten aanzien van de inhoud van het derdenbeding (namelijk dat het lopende erfpachtrecht met 30 jaar diende te worden verlengd) nader te onderbouwen, mede omdat de inhoud van de onder 2.3. tot en met 2.5. vermelde brieven het standpunt van de Gemeente ondersteunen. Nu hij dit heeft nagelaten, ontbeert zijn stelling feitelijke grondslag. De rechtbank zal hem dan ook niet volgen in zijn (niet nader) onderbouwde stelling betreffende de inhoud van het derdenbeding. De vordering van [eiser] tot vernietiging van de in 1984 aangegane erfpachtovereenkomst wegens dwaling gebaseerd op deze niet nader onderbouwde grondslag wordt dan ook afgewezen.
4.4. [eiser] voert voorts aan dat de Gemeente bij heruitgifte van het erfpachtrecht in 1984 heeft gehandeld in strijd met het Waterschapsreglement, hetgeen om die reden tot nietigheid van de heruitgifte leidt. Volgens [eiser] was de Gemeente aan het Waterschapsreglement gebonden, nu zij op grond van het besluit van Provinciale Staten van Noord-Holland de taak van het Waterschap had overgenomen. De Gemeente heeft hiermee haar bevoegdheden als eigenaar van de grond in strijd met geschreven regels van publiekrecht uitgeoefend, hetgeen op grond van artikel 3:14 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is verboden, aldus [eiser].
4.5. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente niet is gebonden aan het Waterschapsreglement. Het feit dat in het besluit van Provinciale Staten van Noord-Holland is opgenomen dat de taak, rechten en verplichtingen van het Waterschap over gaan op de Gemeente brengt niet mee dat de Gemeente daardoor is gehouden aan het Waterschapsreglement. Het besluit ziet slechts op het overgaan van rechten en verplichtingen in privaatrechtelijke zin. Anders dan [eiser] heeft betoogd, had de Gemeente dan ook geen instemming nodig van Gedeputeerde Staten voor erfpachtuitgifte of canonberekening. Ook anderszins geldt dat niet voldoende is gesteld of gebleken dat de Gemeente haar bevoegdheden als eigenaar van de grond in strijd met de geschreven regels van publiekrecht heeft uitgeoefend. De vordering tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de in 1984 aangegane erfpachtovereenkomst wegens schending van het Waterschapsreglement dan wel artikel 3:14 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt dan ook afgewezen.
4.6. Voor zover [eiser] met zijn stelling dat de Gemeente in 1984 een canon heeft gehanteerd die bij het volgen van de juiste publiekrechtelijke procedure gesneuveld zou zijn, heeft willen betogen dat de heruitgifte van het erfpachtrecht nietig is dan wel vernietigd dient te worden, kan de rechtbank [eiser] hierin niet volgen. De Gemeente is het orgaan dat in 1984 het erfpachtrecht heeft uitgegeven, niet het Waterschap. Het is dan ook aan de Gemeente de voorwaarden te stellen waaronder zij tot heruitgifte van het erfpachtrecht wenst over te gaan. Anders dan [eiser] stelt, is de Gemeente hierbij niet gebonden aan de wijze waarop het Waterschap de hoogte van de canon vaststelt. [eiser] heeft destijds de voorwaarden van de Gemeente aanvaard. Hij heeft zijn recht verwerkt om daar, ruim 25 jaar later, tegen te protesteren.
4.7. Daarnaast betoogt [eiser] dat de Gemeente heeft verzuimd een uitgebreide overgangsregeling toe te passen nadat, conform het derdenbeding (dus 30 jaar na 1969), het erfpachtrecht in 1999 zou zijn afgelopen. Zij verwijst hiertoe naar een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 januari 2011.
4.8. Het door [eiser] gestelde derdenbeding is echter, zoals hiervoor werd overwogen, niet komen vast te staan, zodat reeds om die reden de vordering op dit punt dient te worden afgewezen. Voorts geldt dat [eiser] heeft nagelaten te onderbouwen op welke grond de Gemeente gehouden is een uitgebreide overgangsregeling toe te passen. De zaak waar [eiser] naar verwijst, heeft betrekking op een zaak tussen erfpachters en een Hoogheemraadschap, waarbij het Hoogheemraadschap een andere berekeningswijze ging hanteren om de hoogte van de canon vast te stellen. Hier is het niet zo dat hetzelfde publieke orgaan (plotsklaps) een andere wijze van het berekenen van canon hanteert. De Gemeente heeft de onderhavige grond in 1970 in eigendom verkregen. Zij dient zich vervolgens bij het vaststellen van de hoogte van de canon aan de voor haar geldende regels voor de uitgifte van erfpacht te houden. Niet gesteld of gebleken dat dit niet is gebeurd. De rechtbank verwerpt dan ook het verweer.
4.9. Ten slotte heeft [eiser] aangevoerd dat heruitgifte in 1984 in strijd is met de voortdurende aard van het waterschapserfpacht en de bij de waterschappen bestaande langdurige gewoonte van verlenging onder gelijkblijvende financiële voorwaarden. Volgens [eiser] heeft de Gemeente daarmee misbruik gemaakt van haar economische machtspositie, hetgeen nietigheid van de heruitgifte oplevert wegens handelen in strijd met de openbare orde en de goede zeden.
4.10. Ook hier geldt dat [eiser] zich beroept op de situatie zoals die (wellicht) gold toen het Waterschap de onderhavige grond in eigendom had, terwijl deze situatie zich vanaf 1970 niet langer voordoet. De Gemeente heeft immers de grond in eigendom verkregen. Niet kan worden gezegd dat er een gewoonte is ontstaan waaraan de Gemeente is gehouden. Ook overigens betekent het feit dat een erfpachtrecht reeds gedurende lange tijd bestaat en steeds op dezelfde voorwaarden is verlengd, niet dat er sprake is van een gewoonte in die zin dat de Gemeente gehouden zou zijn die verlenging opnieuw tegen de zelfde voorwaarden overeen te komen. Weliswaar kent de wet de gewoonte als bron van verbintenissen uit overeenkomst, maar dit gaat niet zo ver dat uit de gewoonte ook een verplichting tot contracteren tegen eerder overeengekomen voorwaarden kan worden afgeleid. Aan het eind van de overeengekomen termijn bestaat de gelegenheid tot onderhandelingen over de voorwaarden waartegen het erfpachtrecht voor een nieuwe periode wordt aangegaan. [eiser] heeft destijds het aanbod van de Gemeente tot verlenging van het erfpachtrecht onder de door de Gemeente gestelde voorwaarden aanvaard. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat de Gemeente hierbij misbruik heeft gemaakt van haar economische machtspositie bij de exploitatie van haar grond via erfpacht. De rechtbank verwerpt dan ook het verweer.
4.11. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank het in 1984 uitgegeven erfpachtrecht niet nietig zal verklaren dan wel zal vernietigen. Dit betekent dat zij evenmin voor recht zal verklaren dat het in 1955 uitgegeven erfpachtrecht tot heden doorloopt. Ook de vordering tot terugbetaling van te veel betaalde canons, gebaseerd op voornoemde twee grondslagen, zal worden afgewezen.
Vordering sub I, subsidiair
4.12. [eiser] vordert subsidiair dat de Gemeente wordt veroordeeld om haar een bedrag van € 21.998,00 aan schadevergoeding te betalen. Hij voert hiertoe aan dat de Gemeente toerekenbaar jegens hem tekort is geschoten (de rechtbank begrijpt: in de nakoming van het derdenbeding). Daarnaast heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld door hem niet te informeren over het derdenbeding.
4.13. In 4.3. is reeds overwogen dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van zijn stelling betreffende de inhoud van het derdenbeding. Nu ook deze vorderingen zijn gebaseerd op dezelfde niet onderbouwde stelling, delen deze vorderingen hetzelfde lot en zullen zij worden afgewezen.
Vordering sub I, zowel primair als subsidiair
Nietige opzegging
4.14. [eiser] vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat de door de Gemeente gedane opzegging geen effect sorteert, althans dat deze nietig is. Volgens [eiser] is de opzegging van het erfpachtrecht door de Gemeente in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De motivering van deze opzegging was gebaseerd op de veronderstelling dat het erfpachtrecht dat doorliep de inhoud en omvang had van het recht dat door [eiser] is vernietigd. Nu het doorlopend recht echter een ander recht is, mist de opzegging een deugdelijke motivering, aldus [eiser].
4.15. De Gemeente stelt voorop dat zij gerechtigd is het onderhavige recht van tijdelijk erfpacht op te zeggen. Daarnaast betwist de Gemeente dat er sprake is van schending van het motiveringsbeginsel, zo dit beginsel al relevant zou zijn. Zij heeft in brieven aan en in een gesprek met [eiser] haar beweegredenen uitgelegd.
4.16. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat, zo al getoetst moet worden aan het motiveringsbeginsel, de Gemeente dit motiveringsbeginsel niet heeft geschonden. De Gemeente heeft immers in haar brief van 22 juli 2009 (zie 2.14) duidelijk uiteengezet en gemotiveerd waarom zij het erfpachtrecht heeft opgezegd. Dat [eiser] het niet eens is met die motivering, betekent niet dat er sprake is van schending van het motiveringsbeginsel. De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van [eiser].
4.17. Volgens [eiser] sorteert de gedane opzegging voorts geen effect, althans is deze nietig, aangezien de Gemeente handelt in strijd met de bestaande gewoonte. [eiser] voert hiertoe aan dat het bij het Waterschap vaststaand gebruik was dat erfpachtrechten verlengd werden. Daarbij werd de canon na ommekomst van de periode verhoogd aan de hand van de geldontwaarding. De canon bedroeg slechts een vergoeding ter erkenning van het eigendom van het Waterschap. [eiser] stelt dat een verlenging van een dergelijk erfpachtrecht inhoudt dat ook voor het verlengde recht een canon geldt die op die grondslag is vastgesteld. De door de Gemeente aangeboden canon voldoet daar niet aan, hetgeen in strijd is met de bestaande gewoonte, aldus [eiser].
4.18. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat het de Gemeente als nieuwe erfpachter vrij staat om bij verlenging of heruitgifte van het erfpachtrecht een nieuwe canon te bedingen. De Gemeente is daarbij niet gebonden aan de grondslag die in het verleden is gekozen. Het handelen van de Gemeente leidt dan ook niet tot nietigheid van de opzegging.
4.19. [eiser] voert tevens aan dat de Gemeente misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot het recht van opzeggen van de erfpacht, aangezien zij haar bevoegdheid heeft gebruikt voor doeleinden waarvoor het artikel niet is bedoeld. Volgens [eiser] mag de Gemeente slechts van de bevoegdheid tot opzegging gebruik maken indien zij andere bedoelingen met de grond heeft. [eiser] betoogt dat de Gemeente geen andere bedoelingen heeft, maar slechts opzegt in verband met (het niet accepteren van) de verhoging van de canon.
4.20. De rechtbank kan [eiser] in dit betoog niet volgen. Anders dan [eiser] meent, heeft de Gemeente ingevolge het bepaalde in de artikelen 5:87 jo. 5:88 jo. 5:98 BW de bevoegdheid het erfpachtrecht op te zeggen. Hiervoor is niet vereist dat zij andere plannen met de grond heeft. Zoals [eiser] het recht heeft de verhoging niet te aanvaarden, heeft de Gemeente het recht om het tijdelijk erfpachtrecht vervolgens op te zeggen. De vordering op deze grondslag wordt dan ook afgewezen.
4.21. [eiser] betoogt dat het aanbod tot heruitgifte van het erfpachtrecht niet redelijk en billijk is en de opzegging daarmee evenmin. [eiser] voert hiertoe aan dat, de omstandigheden van het geval in aanmerking nemend, de Gemeente niet als overheid is te beschouwen maar als particuliere erfverpachter. Immers, de Gemeente heeft de grond om niet verkregen, zij heeft geen enkele investering gedaan, er is geen publiekrechtelijk belang bij het perceel en de grond valt buiten de gemeentegrens. Bovendien hanteert de Gemeente een percentage van 6%, hetgeen hoger is dan de hypotheekrente. Gelet hierop is de hoogte van de canon, die is berekend aan de hand van de huidige marktwaarde van de bouwgrond, te hoog. Verder is volgens [eiser] de canon onredelijk, in acht nemend dat de canon buitenproportioneel is verhoogd. Een dergelijke buitenproportionele verhoging had [eiser] niet hoeven en kunnen voorzien. Op grond hiervan is de door de Gemeente bepaalde canon niet redelijk en billijk, aldus [eiser]. Volgens [eiser] dient de canon ingevolge de bestaande gewoonte en de eisen van de redelijkheid en billijkheid zo vastgesteld te worden als de erfpachter op grond van verhoudingen bij eerste vestiging van het recht en de daarna ontstane gewoonte had mogen verwachten. Deze gewoonte is aanpassing aan geldontwaarding. Daarbij dient te worden teruggegrepen op de laatste, door het Waterschap, berekende canon, aldus nog steeds [eiser].
4.22. Zelfs als hetgeen [eiser] stelt juist zou zijn - hetgeen de Gemeente gemotiveerd heeft betwist – leidt dit niet tot het gevolg dat de door Gemeente gedane opzegging geen effect sorteert, althans nietig is, althans dient te worden vernietigd. Hetgeen [eiser] aanvoert ziet immers op de hoogte van de vastgestelde canon en regardeert daarmee niet de opzegging door de Gemeente.
Ook overigens geldt dat de omstandigheden die [eiser] aanvoert, niet maken, zo zij al juist zijn, dat de Gemeente de nieuwe canon niet mag berekenen aan de hand van de actuele grondwaarde. Zoals door de Gemeente is uiteengezet, is niet slechts van belang of de Gemeente de grond om niet heeft verkregen, dan wel investeringen heeft gedaan. Eveneens is van belang dat de inkomsten aan canon worden gebruikt ten behoeve van stedelijke ontwikkeling. De door [eiser] gestelde omstandigheden maken dan ook, in het licht van de andere beleidsoverwegingen ten aanzien van het heffen van canon, niet dat de canon in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Dat daarbij de canon aanzienlijk hoger uitvalt dan eerdere canons doet hieraan niet af. Dat is het gevolg van het feit dat de canon over een langere periode wordt vastgesteld en dat, na ommekomst van die periode, het bedrag opnieuw wordt berekend aan de hand van de actuele grondwaarde; een grondwaarde die doorgaans zal zijn gestegen ten opzichte van de oude waarde. [eiser] had er dan ook niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat een wijziging in de berekening van canon niet zou plaatsvinden. Dat geldt eens te meer nu de grond op het moment dat [eiser] deze verkreeg, niet langer in eigendom van het Waterschap was maar reeds in eigendom van de Gemeente.
4.23. [eiser] voert voorts aan dat de Gemeente [eiser] anders heeft behandeld dan de erfpachters in Amsterdam, aangezien deze laatsten steeds voortdurende erfpachtrechten hebben verkregen met een periodieke herziening aan de hand van de grondwaarde na 50 jaar. Ook op die grond zou de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn.
4.24. De Gemeente heeft dit gemotiveerd bestreden. Zij voert aan dat zij vanaf 2006 juist bij herhaling conversie aan [eiser] heeft aangeboden. Opzegging was uiteindelijk de enige optie die de Gemeente resteerde na de weigering van [eiser] om conversie te accepteren. Dit is niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel, aldus de Gemeente.
4.25. [eiser] heeft weliswaar ter zitting betoogd dat het aanbod van de Gemeente in 2006 er op neerkomt dat de Gemeente aan [eiser] een voortdurend recht van erfpacht aanbiedt maar wel met de mogelijkheid tot actualisering van de canon na 50 jaar, hetgeen materieel neerkomt op een tijdelijk recht, maar [eiser] heeft daarmee, in reactie op voornoemd verweer van de Gemeente, onvoldoende zijn stelling onderbouwd, dat hem geen aanbod tot conversie is gedaan en dat daarmee in strijd met het gelijkheidsbeginsel/ de redelijkheid en billijkheid is gehandeld. De rechtbank verwerpt dit punt dan ook.
Dat, zoals [eiser] betoogt, de planologische ontwikkelingen (uiteindelijk) geen werkelijkheid zijn geworden en daarmee de reden van de tijdelijke duur van het erfpachtrecht van 22 jaar is komen te vervallen, betekent niet dat daarmee het erfpachtrecht (alsnog) dient te worden beschouwd als uitgegeven voor minimaal 50 jaar.
4.26. Volgens [eiser] is het voorts in strijd met het gelijkheidsbeginsel dat de Gemeente de canon eenzijdig heeft vastgesteld. In alle andere gevallen wordt de canon bij einde van de canontermijn door drie deskundigen vastgesteld.
4.27. De Gemeente betwist dat zij handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel/ de redelijkheid en billijkheid/ het zorgvuldigheidsbeginsel. In het geval van een tijdelijk erfpacht, waarvan hier sprake is, stelt de Gemeente de canon zelf vast. Bij voortdurend erfpachtrecht wordt de canon vastgesteld door bindend advies van drie deskundigen. Daar is hier dus geen sprake van, zodat er geen sprake is van schending van enig beginsel, aldus de Gemeente.
4.28. Gelet op dit gemotiveerde verweer had het op de weg van [eiser] zijn standpunt dienaangaande nader te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
4.29. [eiser] betoogt voorts dat de verhoging van de canon geen gelijke tred houdt met de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Een dergelijke van de algemene marktontwikkeling afwijkende verhoging is in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de door de Gemeente in acht te nemen zorgvuldigheid. Bovendien is de verhoging buitenproportioneel, aldus [eiser].
4.30. Zelfs als hetgeen [eiser] stelt juist zou zijn- hetgeen de Gemeente gemotiveerd heeft betwist – leidt dit niet tot het gevolg dat de door Gemeente gedane opzegging geen effect sorteert, althans nietig is, althans dient te worden vernietigd. Hetgeen [eiser] aanvoert ziet immers op de hoogte van de vastgestelde canon en regardeert daarmee niet de opzegging door de Gemeente.
4.31. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zullen de vorderingen onder “zowel primair als subsidiair, sub a en b” worden afgewezen.
4.32. [eiser] vordert onder “zowel primair als subsidiair, sub c” dat de rechtbank voor recht verklaart dat de canon bij verlenging van het erfpachtrecht dient te worden gesteld op de vóór 1984 geldende canon, aangepast aan de geldontwaarding sinds 1955, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. De rechtbank kan [eiser] niet in deze, onvoldoende gemotiveerde stelling volgen. Reeds eerder is overwogen dat er geen sprake is van een gewoonte ten aanzien van het vaststellen van canon waaraan de Gemeente is gebonden. De rechtbank wijst de vordering dan ook af.
Vordering sub II ex artikel 5:97 BW Pro/voortdurend recht van erfpacht
4.33. [eiser] vordert voorts dat de rechtbank het geldende erfpachtrecht wijzigt in een voortdurend recht van erfpacht waarbij de canon vanaf 1999, althans 2006, om de tien jaar aan de CBS indexcijfers voor de gezinsconsumptie kan worden aangepast. Hij voert hiertoe aan dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van hem kan worden gevergd. Deze onvoorziene omstandigheden bestaan er uit dat 1) dat de Gemeente de waterschapstaken en verplichtingen heeft overgenomen en met het huidige erfpachtrecht in strijd heeft gehandeld met die waterschapstaken en verplichtingen en 2) dat de Gemeente zich niet heeft gehouden aan de door het Waterschap gestelde voorwaarde ten aanzien van de erfpachtrechten die het Waterschap heeft overgedragen.
4.34. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat hetgeen [eiser] heeft aangevoerd als onvoorziene omstandigheden, onvoldoende is om te komen tot de conclusie dat deze omstandigheden van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet kan worden gevergd. De rechtbank wijst dan ook de vordering tot het wijzigen van het geldende erfpachtrecht in een voortdurend recht van erfpacht, af.
Vordering sub III
4.35. Nu de vorderingen sub I en II zullen worden afgewezen, is er evenmin plaats voor toewijzen van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten alsmede de kosten van het geding dan wel de nakosten.
4.36. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- vast recht € 570,00
- salaris advocaat 1.737,00 (3 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 2.307,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst het gevorderde af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.307,00,
5.3. verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Troost, mr. R.H.C. van Harmelen en mr. K.A. Brunner en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2012.(