Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1226658 CV EXPL 11-5911
Vonnis van: 5 juni 2012
F.no.: 717
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen [eiseres]
gemachtigde: mr. M.F.A. Doomernik
t e g e n
[gedaagde]
wonende te Amsterdam
gedaagde in conventie / eiseres in reconventie
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. P.R. Worp
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In vervolg op een tussen partijen op 26 april 2011 gewezen vonnis heeft op 23 mei 2011 een comparitie van partijen plaats gevonden waarvan proces-verbaal is opgemaakt. In vervolg op die comparitie hebben partijen nog akten genomen waarna vonnis is bepaald. Vervolgens zijn op 16 januari 2012 door [eiseres] bij akte nog producties overgelegd. De kantonrechter heeft het uit het oogpunt van proceseconomie wenselijk geacht die recent ter beschikkking van [eiseres] gekomen maar, gelet op de stand van de procedure, op grond van de procesregels te laat overgelegde producties nog in deze instantie mee te nemen. Vervolgens is aan [gedaagde] de gelegenheid geboden op deze producties te reageren, hetgeen zij heeft gedaan. Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten in conventie en in reconventie
1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken, staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.[eiseres] is eigenaresse van het pand gelegen aan de [adres] te Amsterdam. Zij woont daar sinds 1989, eerst met haar partner, thans alleen met haar zoons, geboren in 1991 en 1993. Het betreft een hoekpand waarvan de zijgevel is gelegen in de [adres]. Het pand is bij een besluit van 12 september 2007 van het Stadsdeel Centrum officieel samengevoegd tot één woning. Daarbij zijn de adressen [adres A] en [adres B] samengevoegd tot het adres [adres] waarvan de verdiepingen hs/1/2/3/4 deel uit maken. In het voorjaar van 2009 is een grootschalige renovatie afgerond.
1.2.Na de verbouwing heeft [eiseres] een ruimte op de begane grond een aantal keren kort verhuurd aan toeristen als Bed & Breakfast.
1.3.[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2009 van [eiseres] de ruimte op de begane grond, ongeveer 35 vierkante meter, op de begane grond van het pand aan de [adres]. De bij [gedaagde] als woning in gebruik zijnde ruimte beslaat ongeveer een kwart van de totale oppervlakte van het pand [adres].
1.4.Volgens de door partijen op 11 oktober 2009 getekende huurovereenkomst bedraagt de huur € 800,00 per maand inclusief. Met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst staat in de door partijen getekende overeenkomst het volgende:
“De overeenkomst is aangegaan voor de periode van 3 maanden, ingaande op 1 oktober 2009 en eindigt op 31 december 2009. Deze huurovereenkomst kan daarna nog 2x voor een periode van 3 maanden verlengd worden onder dezelfde voorwaarden. Tijdens deze verlengingsperiode is verhuurder gerechtigd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen bij dringend eigen gebruik met in achtneming van een opzegtermijn van 2 maanden. Huurder zal uiterlijk 30 juni 2010 het gehuurde, conform de bepalingen van deze huurovereenkomst en de wet opleveren.”.
1.5.Door [eiseres] is in deze procedure een kopie van een brief van haar aan [gedaagde] overgelegd, gedateerd 28 maart 2010, waarin zij schrijft dat de laatste periode van het huurcontract loopt tot 30 juni 2010 en dat zij [gedaagde] zal houden aan genoemde einddatum. In de brief staat dat [eiseres] de huurovereenkomst opzegt omdat zij de ruimte zelf weer dringend nodig heeft. [gedaagde] betwist die brief in maart 2010 of voor 1 juli 2010 te hebben ontvangen.
1.6.Op 7 mei 2010 bericht [gedaagde] aan [eiseres] dat de huur wat later komt waarvoor excuses. Bij brief van 6 juni 2010 bericht [eiseres] aan [gedaagde] dat de huur inmiddels nog steeds niet is betaald over de maanden mei en juni en verzoekt zij [gedaagde] de huur uiterlijk 11 juni over te maken.
1.7.Op 11 juni 2010 schrijft [gedaagde] een brief waarin zij ondermeer excuses maakt dat alles veel tijd in beslag neemt en verklaart dat er wordt gezocht naar woonruimte geschikt bij epilepsie.
1.8.De gemachtigde van [eiseres] schrijft op 25 juni 2010 een brief aan [gedaagde] waarin haar verzocht wordt binnen drie dagen te bevestigen dat zij de onzelfstandige woonruimte (studio), welke deel uit maakt van de woning van [eiseres] aan de [adres], op 30 juni 2010 zal verlaten.
1.9.Bij de Huurcommissie is op 6 juli 2010 een verzoek van [gedaagde] binnengekomen om de all-in huurprijs te splitsen.
1.10.Bij vonnis van 26 juli 2010 van de kantonrechter te Amsterdam is [gedaagde] veroordeeld aan [eiseres] een bedrag van € 1.500,-- wegens achterstallige huurpenningen te betalen en is de gevorderde ontruiming afgewezen waarbij ondermeer is overwogen dat door [eiseres] onvoldoende omstandigheden zijn aangevoerd om aan te nemen dat sprake is van een huurovereenkomst, die naar zijn aard van korte duur is.
1.11.In vervolg daarop is [gedaagde] bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 9 september 2010 veroordeeld de nieuwe huurachterstand van € 1.600,00 te betalen en het gehuurde te ontruimen tegen welk vonnis [gedaagde] hoger beroep heeft ingesteld. In het vonnis van 9 september 2010 wordt overwogen dat [gedaagde] de overeengekomen huur van € 800,00 niet kan betalen nu deze huur nagenoeg gelijk is aan haar bijstandsuitkering.
1.12.Bij vonnis van 24 september 2010 is de executie van het ontruimingsvonnis geschorst omdat in het ontruimingsvonnis is uitgegaan van een kennelijke misslag, te weten de aanname dat het verzoek dat [gedaagde] bij de Huurcommissie heeft ingediend niet ontvankelijk zou worden verklaard omdat het niet binnen zes maanden na aanvang van de huur was ingediend. Naar na het wijzen van het vonnis van 9 september 2009 aan onder meer [eiseres] is gebleken betrof het echter geen verzoek toetsing aanvanghuur maar een verzoek splitsing all-in huur.
1.13.De Huurcommissie heeft op 29 november 2010 haar op 24 september 2010 gedateerde uitspraak aangetekend verzonden. Kern van de uitspraak is dat sprake is van een all-in huurprijs, dat per 1 augustus 2010 de (kale) huurprijs € 218,32 per maand bedraagt (vanwege een strafkorting van 55%) en dat het voorschotbedrag voor servicekosten wordt vastgesteld op € 54,58 per maand. De Huurcommissie heeft het gehuurde als zelfstandige woonruimte aangemerkt en de maximale huurprijs gesteld op € 396,95.
1.14.De maandlasten van [eiseres] in verband met het pand aan de [adres] bedragen € 2.389,31, inclusief een reservering voor onderhoud van € 5.715,00 per jaar en zonder dat rekening is gehouden met hypotheekrenteaftrek. Het salaris van [eiseres] bedraagt € 1.940,00 netto per maand.
1.15.Uit een verslag van [naam], Senior onderzoeker van de afdeling Handhaving van de Dienst Persoons- en Geo-informatie van de gemeente Amsterdam blijkt dat hij bij een onderzoek ter plaatse op 28 maart 2011 aan het object [adres] heeft geconstateerd dat de woning (de kantonrechter begrijpt: op de begane grond) een zelfstandig object is omdat je vanuit de woning niet het pand [adres] kunt betreden en dat het [adres] als geconstateerd adres zal worden aangevraagd. Per mail bericht voornoemde [naam senior onderzoeker van de afdeling Handhaving van de Dienst Persoons- en Geo-informatie van de gemeente Amsterdam] aan [gedaagde] dat zij m.i.v. 5 april is ingeschreven op het [adres].
1.16.Rapporteur [naam rapporteur stadsdeel centrum] , sector Bouw en Wonen, heeft op 15 december 2011 ter plaatse met mederapporteur [naam] geconstateerd dat er geen sprake is van meerdere woningen op het adres [adres] en dat ook volgens registratie het één woning met één eigenaresse betreft. De deur in de steeg is slechts een tuindeur, de ingang ligt aan de [adres]. Wat de rapporteurs betreft is het kortom bouwkundig gezien één eenheid en is de verhuurde ruimte dus onzelfstandig.
1.17.Op 7 januari 2012 heeft de heer [naam rapporteur stadsdeel centrum] van de Sector Bouw en Wonen van de gemeente Amsterdam naar [eiseres] gemaild dat na onderzoek door Stadsdeel Centrum is gebleken dat [adres] één zelfstandige woning is.
Vordering en verweer in conventie
2.[eiseres] vordert samengevat dat, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I.de huurovereenkomst tussen partijen als ontbonden wordt verklaard per 30 juni 2009, althans zal worden ontbonden per die datum, althans per een andere datum;
II.[gedaagde] wordt veroordeeld om de woonruimte binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
III.de uitspraak van de huurcommissie van 24 september 2009 (deels) wordt vernietigd en de huurprijs van het huurobject aan de [adres] met terugwerkende kracht vast te stellen op een kale huur van € 800,00 en een bedrag aan servicekosten van € 200,00, dan wel een andere huurprijs/bedrag aan servicekosten;
IV. [gedaagde] zal worden veroordeeld de te bepalen huurprijs per maand te betalen;
e.[gedaagde] zal worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres].
3.Bij gelegenheid van de comparitie heeft [eiseres] haar vordering vermeerderd met de vordering [gedaagde] te verbieden een brievenbus aan te brengen in de dubbele openslaande deur aan de [adres]op straffe van een dwangsom.
4.[eiseres] stelt ter onderbouwing van haar vordering dat tussen partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van kort duur is gesloten. Er was sprake van een noodoplossing omdat [gedaagde] niet langer bij vrienden van [eiseres] kon blijven logeren en zij in afwachting van een door haar te verkrijgen ander huis een tijdelijke woonruimte nodig had. [eiseres] heeft de ruimte nodig om in de weekenden aan toeristen te kunnen verhuren en voor haar stoffeeractiviteiten. In maart 2009 heeft zij in aanwezigheid van haar zoon aan [gedaagde] laten weten dat conform de afspraken en wegens dringend eigen gebruik de huurovereenkomst per 1 juli 2009 inderdaad zou eindigen. In vervolg daarop heeft haar gemachtigde aan [gedaagde] op 25 juni 2009 per brief aangezegd de woning uiterlijk 30 juni 2010 te verlaten.
5.[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat geen sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Er was sprake van een strikt zakelijke aangelegenheid en niet van een “ vriendendienst” , hetgeen ook blijkt uit de overeengekomen hoge huur. De reden om aan [gedaagde] te verhuren was dat de verhuur aan toeristen tegen viel. Eerst toen [gedaagde] huurachterstanden liet ontstaan heeft [eiseres] via haar gemachtigde laten weten dat zij verwachtte dat [gedaagde] per 1 juli zou vertrekken. Dat [eiseres] de ruimte ook voor stoffeerwerkzaamheden zou gebruiken is niet geloofwaardig omdat de voor verhuur aan toeristen geschikte ruimte dan wekelijks omgebouwd zou moeten worden om geschikt te zijn voor stoffeerwerkzaamheden. Ook is geen sprake van een onzelfstandige woonruimte/ hospitaverhuur omdat de deur naar de gang en gemeenschappelijke ingang tussen de hal en de bij [gedaagde] in gebruik zijnde ruimte vanaf het begin af aan door [eiseres] is afgesloten zodat [gedaagde] niet in haar priveruimte kon komen. Evenmin is sprake van dringend eigen gebruik. Niet geloofwaardig is dat het de bedoeling was het kleine, luxe appartement te gebruiken voor de stoffeeractiviteiten van [eiseres].
[gedaagde] brengt nog naar voren dat ze bereid is om zodra haar huurtoeslag geregeld is de maximaal redelijke huurprijs te betalen zonder de door de Huurcommissie opgelegde strafkorting van 55%.
Vordering en verweer in reconventie
6.[gedaagde] voert in reconventie dat de maximaal redelijke huurprijs van het verhuurde wordt vastgesteld op een bedrag van € 402,03 per maand.
7.[eiseres] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering.
Beoordeling in conventie
8.Indien de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is aan te merken als naar zijn aard van korte duur dan zijn de dwingend rechtelijke wettelijke bepalingen ten aanzien van de huurbescherming van huurders van woonruimte voor een groot deel niet van toepassing. Om die reden heeft de wetgever overwogen dat artikel 7:232 lid 2 BW Pro restrictieve toepassing verdient. Het dient te gaan om zaken waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Daarbij kunnen naast de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik de bedoelingen van partijen een rol spelen.
9.Met betrekking tot de aard en het gebruik van het gehuurde kan het volgende worden vastgesteld. De woning van [eiseres] is voorafgaand aan een grondige verbouwing in 2007 officieel samengevoegd tot een eengezinswoning. De begane grond etage bestaat uit de hal waar de officiële voordeur voor het hele pand op uit komt uit en de ruimte van ongeveer 35 vierkante meter, die bij [gedaagde] in gebruik is. Op de overige etages bevinden zich een keuken, een woonkamer en de slaapkamers voor [eiseres] en haar (deels uitwonende) kinderen. In de door [gedaagde] gehuurde ruimte zit een keukenhoek en een douche met WC. Omdat het een hoekpand betreft heeft de begane grond naast de gemeenschappelijke voordeur ook een openslaande glazen zijdeur naar de [adres]. Die zijdeur is volgens de constatering van de dienst Bouwen en Wonen op 15 december 2012 aan te merken als een tuindeur. Vanuit de bij [gedaagde] in gebruik zijnde ruimte is via een deur direct toegang tot het bij [eiseres] en haar gezin in gebruik zijnde deel van de woning. Er is één water- en één elektriciteitsmeter voor het hele pand. De begane grond is ingericht en gemeubileerd met meubels, stoffering en kookgerei van [eiseres]. [eiseres] en haar gezin met opgroeiende kinderen hebben jarenlang het hele pand bewoond. Door het Stadsdeel is onlangs geconstateerd dat geen sprake is van zelfstandige woonruimte op de begane grond, dat geen sprake is van meerdere woningen en dat bouwkundig gezien sprake is van één woning. Door het delen van (officiële) voordeur, brievenbus en water- en elektriciteitsmeter hebben [eiseres] en [gedaagde] relatief veel met elkaar te maken.
10.Vast staat dat [gedaagde] in de woning is komen wonen na een verzoek daartoe van vrienden van [eiseres], genaamd [naam vrienden van eiseres] , die [gedaagde], één studiegenoot van één van hen, al langere tijd te logeren hadden. [eiseres] was niet op zoek naar een huurder voor de begane grond. Zij was als [gedaagde] zich niet had gemeld van plan de ruimte te blijven gebruiken voor haar stoffeeractiviteiten en de ruimte korte periodes te verhuren aan toeristen als bed & breakfast. Dat was ook de wijze waarop [eiseres] de ruimte gebruikte na de verbouwing tot aan de komst van [gedaagde] teneinde de gestegen woonlasten te bestrijden. De inkomsten uit deze activiteiten waren een noodzakelijke aanvulling op haar salaris in het onderwijs.
11.Ter zitting is door [gedaagde] onder meer verklaard: “Ik ben één maand langer gebleven bij [naam vrienden eiseres], daarna ben ik naar [eiseres] gegaan, voor een noodoplossing was het prima; ik kon niet tegen [naam vrienden eiseres] zeggen “ik blijf nog zes maanden”. We liepen door elkaars leefruimtes. De bedoeling was dat ik in het huis aan de Prinsengracht zou trekken of een huis zou kopen. [naam vrienden eiseres] vertelde dat [eiseres] wat financiële problemen had. In ieder geval heb ik aangegeven dat ik het hele collegejaar wilde blijven, vanaf september 209 tot juli 2010. Het was sowieso een noodsituatie.”
12.Door [gedaagde] wordt daarmee, in ieder geval, impliciet erkend dat partijen de bedoeling hadden dat zij slechts tijdelijk van de ruimte gebruik zou maken, in afwachting van een door [gedaagde] aan te schaffen of te verkrijgen woning en gedurende maximaal een studiejaar. In plaats van medio juli 2010 daadwerkelijk te vertrekken, overeenkomstig de afspraak en de verwachtingen die zij bij [eiseres] had gewekt, is [gedaagde] naar de Huurcommissie gegaan teneinde de all-in huur te laten toetsen. Op het moment dat zij zich tot de Huurcommissie wendde had [eiseres] haar al laten weten er op te rekenen dat zij het gehuurde per 1 juli 2010 zou ontruimen. Daarmee staat vast dat het feit dat [eiseres] [gedaagde] aan de partijafspraak over het einde van de huurovereenkomst per 1 juli 2010 wilde houden geen verband hield met het feit dat [gedaagde] naar de Huurcommissie is gegaan. Op het moment dat [gedaagde] zich tot de Huurcommissie wendde was overigens sprake van een huurachterstand. [gedaagde] kon de overeengekomen huur niet langer betalen omdat haar bijstandsuitkering net zo hoog is als de overeengekomen huur.
13.Ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat de door [eiseres] opgegeven maandlasten moeilijk controleerbaar zijn voor [gedaagde] kan aangenomen worden dat sinds 1 augustus 2010 door de uitspraak van de Huurcommissie de inkomsten uit de huurovereenkomst niet de netto lasten van [eiseres] dekken voor het deel van de woning dat bij [gedaagde] in gebruik is, ook niet indien uitgegaan wordt van de door [gedaagde] genoemde maximaal redelijke huurprijs van € 402,03.
14.Kern is dat [eiseres], terwijl zij nimmer de bedoeling heeft gehad woonruimte te gaan verhuren, vanwege de noodsituatie waarin [gedaagde] en de familie [naam vrienden eiseres] verkeerden een deel van de door haar zelf bewoonde woning tijdelijk aan [eiseres] is gaan verhuren. Zij mocht er, gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken en de door [gedaagde] gewekte verwachtingen, op vertrouwen dat [gedaagde] uiterlijk 1 juli 2010 zou vertrekken. Naar het oordeel van de kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, sprake van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur en kan en mag in deze situatie geen sprake zijn van een beroep op huurbescherming.
15.Overeenkomstig hetgeen partijen afspraken bij het aangaan van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst op 1 juli 2010 geëindigd. Hoewel de kantonrechter het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen onderkent prevaleert in dit geval het belang van [eiseres] om op korte termijn, door de kantonrechter te stellen op twee maanden, weer over het gehuurde te kunnen beschikken. De gevorderde ontruiming wordt dan ook op die termijn en uitvoerbaar bij voorraad toegewezen.
16.Nu de huurovereenkomst op 1 juli 2010 is geëindigd had de Huurcommissie het op 6 juli 2010 ingediende verzoek van [gedaagde] niet in behandeling moeten nemen. De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs zal overeenkomstig de vordering van [eiseres], waar geen specifiek verweer tegen is gevoerd, worden gesplitst in een kale huur van € 700,00 en een voorschot servicekosten van € 100,00.
17.Over de periode na 1 juli 2010 dient [gedaagde] bij wijze van gebruiksvergoeding maandelijks de overeengekomen huurprijs, uitgesplitst als hiervoor is overwogen, te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding of de vervaldatum van de vergoeding.
18.[gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gesteld partij, veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres].
Beoordeling in reconventie
19.Gelet op hetgeen in conventie is overwogen zal de vordering in reconventie worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten [eiseres], tot op heden begroot op nihil.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
I.verklaart voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 30 juni 2010 is geëindigd;
II.veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
III.veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiseres] over de periode na 1 juli 2010 tot aan de feitelijke ontruiming van het gehuurde (het verschil tussen de feitelijk door [gedaagde] betaalde huur en) een gebruiksvergoeding van € 700,00 huur en € 100,00 voorschot servicekosten per maand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de voor de dagvaarding vervallen termijnen vanaf 24 januari 2011 en voor de overige termijnen vanaf de vervaldatum;
IV.veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op
-€ 71,00 vast recht,
-€ 73,89 explootkosten,
-€ 400,00 salaris gemachtigde;
V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
V.wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
VI.wijst het gevorderde af;
VII.veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres], tot op heden begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juni 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.