Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 498654 / HA ZA 11-2429
Vonnis van 20 juni 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [plaats],
2. [B],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARSKANTOOR [C] B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.I. Beij te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [B] c.s. en [C] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 augustus 2011, met producties,
- de conclusie van antwoord van 9 november 2011, met producties,
- het tussenvonnis van 23 november 2011, waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 8 februari 2012, met de daarin vermelde stukken.
1.2. Tenslotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [B] c.s. hebben medio 2005 een woonhuis gekocht aan de [adres] te [plaats]. Het huis is vervolgens grondig verbouwd. In de zomer van 2006 is [B], in verband met zijn werk als [beroep], met gezin naar [plaats] verhuisd. Vanaf juli 2007 tot de zomer van 2009 hebben [B] c.s. het huis verhuurd aan een bekende. In het voorjaar van 2009 heeft [B] aan [C] opdracht gegeven om een nieuwe huurder te zoeken. [B] en gezin zouden in augustus 2010 terugkeren naar Nederland, zodat de beoogde verhuurtermijn een jaar was. [C] heeft deze opdracht aanvaard, zodat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen.
2.2. Begin augustus 2009 is [C] benaderd door A1 Apartment Services, een bemiddelingskantoor, met een kandidaat huurder. Het betrof de heer [D] en zijn echtgenote, twee kinderen en een au pair, die het huis voor een jaar wilde huren. De heer en mevrouw [D] gaven aan van [buitenlandse] nationaliteit te zijn. Op 11 augustus 2009 heeft [E], medewerkster van [C], mevrouw [D], een kind en de au-pair rondgeleid in het huis. Daarbij was ook [F] van A1 Apartment Services aanwezig. Op 17 augustus 2009 heeft een tweede bezichtiging plaatsgevonden waarbij [E], [F], de beoogde huurder en zijn echtgenote aanwezig waren. Tijdens deze bezichtiging vertelde [F] dat [D] een zogenaamde ‘independent contractor’ was, die nu een opdracht uitvoerde in [plaats] voor de Tanfield Group. Om die reden zou [D] zelf als huurder optreden en niet zijn opdrachtgever.
2.3. [B] en [D] zijn een huurprijs van € 7.000,= per maand overeengekomen. [E] en [B] hebben vervolgens telefonisch overlegd. [B] verbleef in die periode in [plaats] dan wel op zijn vakantieadres in [plaats]. Onderwerp van gesprek was onder andere dat de vermeende opdrachtgever van [D] geen partij zou zijn bij de overeenkomst. [B] en [E] hebben door onderzoek op internet zeker gesteld dat Tanfield Group een bestaand bedrijf is. [B] heeft [E] gevraagd welke informatie er over [D] beschikbaar was. [B] was ervan op de hoogte dat Tanfield Group geen partij zou worden bij de huurovereenkomst maar heeft er niettemin bij [E] op aangedrongen dat Tanfield Group de huurovereenkomst mede zou ondertekenen. [E] heeft deze wens via [F] aan [D] voorgelegd. [D] heeft daarop aangegeven dat het mogelijk was dat Tanfield Group de huurovereenkomst mede zou ondertekenen, zonder dat dit ertoe zou leiden dat Tanfield Group daarbij partij werd. Dit heeft erin geresulteerd dat de huurovereenkomst mede is ondertekend door [G] namens “Werkgever huurder The Tanfield Group Plc”. Enige tijd later heeft ook [B] de huurovereenkomst getekend. De overeenkomst is ingegaan op 24 augustus 2009 en had een looptijd van een jaar.
2.4. Op 25 augustus 2009 heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden. De huurtermijn voor de periode 24 augustus tot en met 30 september 2009 ter hoogte van € 8.841,=, de borg van € 14.000,= en de huurtermijnen voor de maanden oktober en november 2009 van
€ 7000,= elk zijn door [B] ontvangen. Rond de jaarwisseling kreeg [B] een telefoontje van de buren aan de [straat A] dat zij de indruk hadden dat de huurders waren vertrokken. [H] heeft vervolgens op verzoek van [B] het huis bezocht en heeft geconstateerd dat het leeg was. De sloten van de buitendeuren bleken te zijn vervangen. [B] c.s. hebben in het huis zaken aangetroffen waarvan de politie aangaf te vermoeden dat het blokken hasj waren. Pogingen van [B] om met [D] in contact te komen hebben niets opgeleverd. Navraag door [B] en zijn advocaat heeft geleerd dat [D] niet bekend is bij Tanfield Group en dat daar niemand werkt met de naam [G].
2.5. [C] en [B] c.s. hebben afgesproken dat [C] zich zou inspannen om voor de resterende periode tot en met augustus 2010 een nieuwe huurder te vinden. Dit is niet gelukt.
3. Het geschil
3.1. [B] c.s. vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat de bemiddelingsovereenkomst (partieel) is ontbonden;
- [C] veroordeelt tot betaling van € 55.038,58, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 januari 2010, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
- [C] te veroordelen tot betaling van € 1.785,= aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [C] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2. [B] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [C] tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst door onvoldoende onderzoek te doen naar de (identiteit van de) kandidaat huurder [D], door geen kopie van een arbeidsovereenkomst of een recente loonstrook van hem te verlangen en door zijn werkrelatie met de door hem genoemde opdrachtgever Tanfield Group niet te verifiëren. Tot slot heeft [C] signalen dat A1 Apartment Services niet betrouwbaar is, genegeerd. [C] heeft daardoor niet gehandeld zoals het een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt, aldus [B] c.s. Zij stellen daardoor schade te hebben geleden door misgelopen huurtermijnen (€ 49.000,=), te veel betaalde courtage
(€ 3.470,83), schoonmaakkosten en kosten van vervanging van sloten (€ 2.567,75).
3.3. [C] voert verweer.
3.4. Hierna wordt voor zover nodig op de standpunten van partijen ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [B] c.s. hebben gesteld dat [C] bij het aangaan van de huurovereenkomst het paspoort van [D] niet heeft gecontroleerd. Daaraan hebben zij ten grondslag gelegd dat [C] het paspoort niet direct kon overleggen toen [B] daarom vroeg in januari 2010, dat op de huurovereenkomst het paspoortnummer niet is ingevuld en dat de handtekening in het paspoort afwijkt van die op de huurovereenkomst. [E] heeft namens [C] naar voren gebracht dat zij tijdens de sleuteloverdracht het paspoort van [D] heeft gecontroleerd. Omdat in het huis geen kopieerapparaat voorhanden was en [F] aangaf dat hij [E] later van een kopie van het paspoort kon voorzien, heeft [E] geen kopie van het paspoort gemaakt. [F] is deze toezegging niet nagekomen. Toen [B] in januari 2010 om de kopie vroeg duurde het enige tijd voordat [F] die naar [E] opstuurde, aldus steeds [E] in haar verklaring. [F] heeft deze gang van zaken in een schriftelijke verklaring bevestigd. [B] heeft hier vervolgens niets tegenover gesteld, waardoor hij zijn stelling in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [C], onvoldoende heeft onderbouwd. Het is dan ook niet komen vast te staan dat [C] het paspoort niet heeft gecontroleerd en er is onvoldoende grond [B] tot bewijslevering op dit punt toe te laten.
4.2. [B] heeft verder gesteld dat [E] hem niet, althans onvoldoende, heeft ingelicht over de precieze aard van de werkrelatie tussen [D] en Tanfield Group. [C] heeft aangevoerd dat [E] duidelijk tegen [B] heeft gezegd dat [D] niet in dienstverband bij Tanfield Group werkte en dat om die reden geen loonstrook en/of arbeidsovereenkomst kon worden overgelegd.
4.3. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of [E] [B] adequaat heeft ingelicht over de aard van de vermeende werkrelatie tussen [D] en Tanfield Group. Ook indien [C] wordt gevolgd in haar verweer dat [E] wel aan [B] duidelijk heeft gemaakt dat [D] naar zijn zeggen als zelfstandig opdrachtnemer werkzaam was bij Tanfield Group, is [C] in haar zorgplicht ten opzichte van [B] tekort geschoten door deze verklaring van [D] niet nader te onderzoeken. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
4.4. In zijn algemeenheid geldt dat een verhuurder er belang bij heeft dat een huurder in staat is en blijft om de huurtermijnen te betalen. De makelaar die namens de verhuurder optreedt behoort dit belang van de verhuurder in acht te nemen en daarnaar te handelen. In dit geval ging het om een zeer hoge huurprijs, waardoor het risico dat de huurder de huur niet (meer) kan opbrengen toeneemt evenals de hoogte van de daaruit voortvloeiende schade voor de verhuurder. Daar komt bij dat de kandidaat huurder buitenlands was, dat hij slechts voor korte tijd in Nederland was en dat er geen verhaalsmogelijkheden voorhanden waren. Niet in geschil is verder dat [B] er bij [C] op heeft aangedrongen dat Tanfield Group de overeenkomst mede zou ondertekenen, wetende dat dit er niet toe zou leiden dat Tanfield Group partij bij de overeenkomst zou worden. [B] heeft er ter zitting terecht op gewezen dat daarmee een zelfstandig belang was gemoeid, namelijk om na te gaan of [D] inderdaad bij Tanfield Group werkzaam was. [E] heeft namens [C] verklaard dat zij geen nader onderzoek naar de werkrelatie tussen [D] en Tanfield Group heeft verricht, bijvoorbeeld door contact op te nemen met Tanfield Group, omdat dit er toch niet toe zou leiden dat Tanfield Group partij zou worden bij de huurovereenkomst. Aldus heeft [C] het hiervoor bedoelde zelfstandige belang van [B] c.s. bij het verifiëren van de werkrelatie tussen Tanfield Group en [D] miskend. Dit valt [C] aan te rekenen, des te meer nu [B] expliciet en met het genoemde belang in het achterhoofd om een handtekening van Tanfield Group had gevraagd. In dit verband is verder van belang dat [C], naar achteraf uit onderzoek door [B] c.s. is gebleken, door eenvoudig onderzoek per telefoon of e-mail had kunnen vaststellen dat noch [D] noch [G] bij Tanfield Group werkte. Tot slot is van belang dat [C] ook op geen enkele andere wijze onderzoek heeft gedaan naar de vermogens- en/of inkomenspositie van [D], bijvoorbeeld door te vragen om bankafschriften waaruit bleek van inkomsten die hij van Tanfield Group ontving.
4.5. Dit brengt mee dat [C] niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt. De overige stellingen van [B] c.s. op dit punt behoeven geen bespreking.
4.6. Anders dan [C] heeft aangevoerd, is van eigen schuld aan de kant van [B] c.s. geen sprake. Het lag op de weg van [C] om te verifiëren of [D] inderdaad voor Tanfield Group werkte, zeker nadat [B] expliciet had verzocht om een handtekening van Tanfield Group op de huurovereenkomst. Het staat buiten twijfel dat uit dit onderzoek snel was gebleken dat [D] niet bij Tanfield Group werkte en dat dit ertoe geleid zou hebben dat de huurovereenkomst niet was gesloten. Het risico dat zich heeft verwezenlijkt is dus niet zozeer dat [B] c.s. geen verhaal kunnen nemen op Tanfield Group, welk risico zij inderdaad hebben aanvaard, maar dat [D] een onbetrouwbare contractspartij is gebleken. Het onderzoek dat [C] had moeten uitvoeren had sterke aanwijzingen voor die onbetrouwbaarheid opgeleverd. Nu [B] c.s. de bemiddeling aan [C] hadden uitbesteed, zij zelf in het buitenland verbleven en zij bovendien de expliciete instructie hadden gegeven aan [C] om Tanfield Group te laten meetekenen, valt hun niet te verwijten dat zij zelf geen nader onderzoek naar [D] en zijn relatie tot Tanfield Group hebben verricht.
4.7. Voor de schadebegroting dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de feitelijke situatie en de situatie die zich zou hebben voorgedaan zonder de tekortkoming. Vast staat dat [B] c.s. de huur over de periode 24 augustus tot en met 30 november 2009 alsmede twee maanden borg, dus in totaal € 36.841,= hebben ontvangen. Verder staat vast dat zonder de tekortkoming niet zou zijn verhuurd aan [D]. In geschil is of en zo ja voor welk bedrag en welke periode [B] het huis aan een derde hadden kunnen verhuren. Complicerende factor bij het vinden van een huurder was dat de maximale huurperiode een jaar was, terwijl, gelet op de grootte van het huis en de huurprijs, een expat met gezin de meest voor de hand liggende huurder was. [C] heeft onweersproken gesteld dat voor een gezin dat uit het buitenland komt een huurperiode van twee jaar doorgaans het minimum is. Dat een en ander het object minder courant maakte vindt bevestiging in het feit dat zich sinds het verlenen van de bemiddelingsopdracht, afgezien van [D], geen geschikte huurders bij [C] hebben gemeld. Dit neemt niet weg dat er een (reële) kans was dat zich een partij met een ander dan het hiervoor bedoelde wensenpakket zou hebben gemeld. Partijen verschillen van inzicht over hoe groot die kans was, maar hebben beiden ter zitting erkend dat dit achteraf niet meer goed valt vast te stellen, terwijl evenmin met enige precisie meer kan worden bepaald voor welk bedrag en welke periode [B] c.s. het huis dan hadden kunnen verhuren. Dit brengt mee dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.
4.8. Onder deze omstandigheden dient de omvang van de schade in de vorm van huurderving te worden geschat. In dit verband is van belang dat [B] c.s. hebben aangegeven dat zij waarschijnlijk niet bereid waren geweest veel verder te zakken met de huurprijs, omdat zij dan in een ander marktsegment terecht waren gekomen. De rechtbank schat dat [B] c.s. met een andere huurder een overeenkomst had kunnen aangaan voor een periode van negen maanden tegen een huurprijs van € 6.500,= per maand. In het voordeel van [B] c.s. heeft meegewogen dat het een recent gerenoveerd pand op een zeer gewilde locatie betreft, zodat aannemelijk wordt geoordeeld dat zich een huurder had gemeld. Een schadedrukkende factor is dat zich in de periode waarin de onderhandelingen met [D] werden gevoerd nog geen andere huurder had gemeld, zodat het voor de hand ligt dat de huurovereenkomst met een derde pas op een latere datum zou zijn ingegaan en dat [B] c.s. onder die omstandigheden bereid waren geweest nog iets te zakken met de huurprijs. Het dient er dus voor te worden gehouden dat [B] c.s. zonder de tekortkoming (9 maal € 6.500,= is) € 58.500,= huur hadden ontvangen, zodat hun schade in zoverre (€ 58.500,= min € 36.841,= is) € 21.659,= bedraagt.
4.9. [B] c.s. hebben daarnaast gesteld dat zij schade hebben geleden doordat zij te veel courtage hebben betaald. Het verschil tussen de werkelijk betaalde courtage en de courtage die [B] c.s. verschuldigd zouden zijn geweest indien zij de in 4.8 bedoelde overeenkomst hadden gesloten vormt een schadepost voor [B] c.s. Vast staat dat [B] aan [C] voor haar dienstverlening € 5.950,= courtage heeft betaald. De rechtbank gaat ervan uit dat de courtage is berekend als een percentage van de maandhuur, namelijk 85% daarvan (0,85 maal € 7.000,= is € 5.950,=), en dat ditzelfde percentage van de huurprijs verschuldigd zou zijn geweest als [B] c.s. de in 4.8 bedoelde overeenkomst hadden gesloten. In dat geval zou de courtage dus (0,85 maal
€ 6.500,= is) € 5.525,= hebben bedragen. De door [B] in dit verband geleden schade wordt dan ook begroot op (€ 5.950,= min € 5.525,= is) € 425,=.
4.10. Tot slot hebben [B] c.s. gesteld dat zij kosten hebben gemaakt voor de schoonmaak van het huis en voor het vervangen van de sloten. [C] heeft onweersproken aangevoerd dat het pand, afgezien van de nieuwe sloten, in ongeschonden toestand is achtergelaten door de huurders en dat het in de rede ligt dat [B] c.s. ook als zij het pand aan anderen hadden verhuurd, schoonmaakkosten had gehad. Het een noch het ander is door [B] c.s. betwist. De schoonmaakkosten komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking omdat het causale verband tussen de tekortkoming van [C] en deze kosten ontbreekt. De rechtbank acht het oorzakelijke verband tussen de tekortkoming en de schade aan de sloten wel aanwezig. Zonder de tekortkoming was geen huurovereenkomst met [D] gesloten en was deze schadepost – naar redelijke verwachting – niet ontstaan, terwijl de aard van de schade in het verlengde ligt van wat als gevolg van de tekortkoming niet tijdig aan het licht is gekomen, namelijk dat [D] een onbetrouwbare huurder was. De rechtbank stelt de kosten van het vervangen van de sloten aan de hand van de door eisers overgelegde factuur en voor zover nodig in goede justitie vast op € 1.000,=.
4.11. Uit het voorgaande volgt dat [C] zal worden veroordeeld tot vergoeding van door [B] c.s. geleden schade ter hoogte van (€ 21.659,= plus € 425,= plus
€ 1.000,= is) € 23.084,=.
4.12. De vordering dat voor recht wordt verklaard dat de bemiddelingsovereenkomst is ontbonden, wordt afgewezen nu is gesteld noch gebleken dat [B] c.s. de bemiddelingsovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden en zij in deze procedure niet hebben gevorderd dat de overeenkomst alsnog wordt ontbonden.
4.13. De vordering tot vergoeding van wettelijke rente vanaf 20 januari 2010 is niet betwist, zodat deze zal worden toegewezen.
4.14. Ter onderbouwing van hun vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten hebben [B] c.s. correspondentie tussen hun advocaat en de verzekeraar van [C] overgelegd. Anders dan [C] heeft aangevoerd, zijn dit geen sommatiebrieven, maar een onderbouwde en toegelichte stellingname met het doel om een schikking te bereiken. De kosten daarvoor zijn niet begrepen in een proceskostenveroordeling. Nu voor het overige geen verweer is gevoerd op dit punt, acht de rechtbank, gelet op het toe te wijzen bedrag van de hoofdsom vermeerderd met wettelijke rente en op het toepasselijke liquidatietarief, een bedrag van € 1.158,= (excl. BTW) toewijsbaar als redelijke kosten die redelijkerwijs zijn gemaakt ter verkrijging van schadevergoeding.
4.15. [C] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [B] c.s. op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht 800,=
- salaris advocaat 904,= (2 punten × tarief € 452,=)
totaal € 1.794,81.
4.16. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [C] om aan [B] c.s. te betalen een bedrag van
€ 23.084,= (drieëntwintigduizend vierentachtig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 20 januari 2010 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [C] om aan [B] c.s. te betalen een bedrag van
€ 1.158,= aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.3. veroordeelt [C] in de proceskosten, aan de zijde van [B] c.s. tot op heden begroot op € 1.794,81,
5.4. veroordeelt [C] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,= aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [C] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,= aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Fehmers en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2012.?