Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1369375 EA VERZ 12-1336
Beschikking van: 28 november 2012
F.no.: 537
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
ESTRO KINDEROPVANG B.V.
gevestigd te Hengelo
verzoekster
nader te noemen Estro
gemachtigde: mw mr F.C. Borst
t e g e n
de vereniging [verweerster]
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen [verweerster]
gemachtigde: mr H.M. Meijerink
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Estro heeft op 30 juli 2012 een verzoek ingediend dat strekt tot, primair, niet-ontvankelijkverklaring in haar verzoek ex artikel 7:230a BW en subsidiair tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden.
[verweerster] heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 7 november 2011. Estro is verschenen bij de heer [naam] (manager huisvesting Estro Holding), de heer [naam] (manager huisvesting Amsterdam e.o) en mw mr [naam] (hoofd juridische zaken), bijgestaan door haar gemachtigde. [verweerster] verscheen bij haar statutaire bestuurders de heren
[naam] en [naam] en bij mw [naam] (lid bouwcommissie) bijgestaan door haar gemachtigde. Voorafgaand aan de behandeling waren door Estro nog nadere stukken in het geding gebracht en ter zitting is een uittreksel uit de inschrijving bij de Kamer van Koophandel van na te noemen Stichting “De Tettertjes” overgelegd.
Partijen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht, namens Estro mede aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
1. Uitgegaan wordt van het volgende:
a. [verweerster] is de (hoofd)huurder van het (gehele) zgn. Tetterode-complex (“woonwerkpand in zelfbeheer”), een voormalig kraakpand en daarvóór bedrijfspand in de [locatie] in Amsterdam dat eigendom is van de corporatie Stadgenoot.
b. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 9 oktober 1991 heeft [verweerster] met ingang van 1 januari 1991 een onderdeel van het complex, nl. de ruimte op de begane grond aan de [adres] ter grootte van 255 m2, (onder)verhuurd aan Stichting “De Tettertjes”, met als contractuele bestemming “bedrijfsruimte”, ten behoeve van het door deze stichting gedreven kinderdagverblijf met die naam, oorspronkelijk primair ten behoeve van kinderen van bewoners van het Tetterode-complex.
c. De exploitatie van het kinderdagverblijf is in 1991 door Stichting “De Tettertjes” overgedragen aan de stichting Stichting Welzijn Oud West. Blijkens een schriftelijke “Overdrachts Overeenkomst mbt de overdracht door de stichting Kinderdagverblijf de Tettertjes (…) van functies en bezittingen aan de stichting Welzijn Oud West (…)” van 19 december 1991 is in dit verband onder meer overeengekomen, kort gezegd, dat de Stichting “De Tettertjes” de ruimte voor (globaal) maandag tot en met vrijdag van 7.00 tot 19.00 uur aan de Stichting Welzijn Oud West verhuurt, waarbij de Stichting Welzijn Oud West aan Stichting “De Tettertjes” het door deze aan [verweerster] verschuldigde huurbedrag vergoedt. Tussen partijen is in confesso dat hiermee een (onder)onderhuurovereenkomst tussen de Stichting “De Tettertjes” en de Stichting Welzijn Oud West is tot stand gekomen.
d. Namens [verweerster] is op 9 juni 1993 de volgende schriftelijke verklaring afgegeven:
“Huur- en gebruiksgarantie
Hierbij verklaren ondergetekenden als bestuursleden van de Vereniging [verweerster] dat zij de Stichting Kinderdagverblijf De Tettertjes een huur- en gebruiksgarantie geeft voor een periode van 10 jaar vanaf dagtekening. (met de mogelijkheid tot verlenging van die periode). Dit geldt voor de ruimtes die nu door haar worden gehuurd en voor de uitbreiding van die ruimtes zoals die voorzien zijn.
De Vereniging [verweerster] gaat akkoord met het feit dat de Stichting Kinderdagverblijf de Tettertjes de exploitatie van bovengenoemde in handen heeft gegeven van de Stichting Welzijn Oud-West op voorwaarde dat de oudervereniging van de Tettertjes blijft bestaan en dat deze lid is van Vereniging [verweerster]”.
e. Op enig moment, naar beide partijen stellen, is de exploitatie van het kinderdagverblijf van de Stichting Welzijn Oud West overgegaan naar de Stichting Combiwel, waarna haar kinderopvangactiviteiten zijn ondergebracht in een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, Combiwel B.V. De aandelen hierin zijn in 2009 overgenomen door Catalpa N.V., een rechtsvoorganger van Estro Groep B.V., de moedermaatschappij van Estro. Na naamswijziging (naar Kinderopvang Compagnie B.V.) en een tweetal juridische fusies per 31 december 2011 is Estro de exploitante van de kinderdagverblijven van voorheen Combiwel, waaronder “De Tettertjes”.
f. In ieder geval in het tijdperk van exploitatie door Catalpa/Compagnie/Estro zijn de aan [verweerster] door haar huurder verschuldigde huurpenningen feitelijk rechtstreeks door de exploitante (thans Estro dus) aan [verweerster] voldaan.
g. [verweerster] heeft bij e-mail van 25 oktober 2011 aan de heer [naam], (destijds) manager huisvesting van (het toenmalige) Kinderopvang Compagnie, onder meer het volgende geschreven: “7 september j.l. hebben wij een e-mail gestuurd met het verzoek om een afspraak om verder te praten over het huurcontract van het kinderdagverblijf. Wij vroegen je om een datum en tijd voor te stellen. Daar hebben wij niets meer op gehoord, terwijl de kwestie heel urgent is, namelijk het gaat om een nieuw huurcontract die (nog steeds) per 1 januari 2011 dient in te gaan (…)Wij willen je daarom dringend vragen binnen een week een afspraak met ons te maken en deze afspraak dient dan in de week daarop plaats te vinden en wel uiterlijk vrijdag 4 november zodat de pandvergadering van 16 november een besluit over het nieuwe huurcontract van het kinderdagverblijf kan nemen.”
h. [verweerster] heeft bij e-mail van 2 maart 2012 aan de heer [naam], als gezegd Estro’s manager huisvesting Amsterdam e.o., onder meer het volgende geschreven: “Zoals we eigenlijk in ons gesprek al aangaven, is de kernvraag of vereniging [verweerster] – mede gezien de bepalingen in het huurcontract met woningbouwvereniging Stadgenoot – een commercieel bedrijf als Estro een ruimte kan, mag en wil verhuren”.
i. Bij brief van 11 april 2012 van de gemachtigde van [verweerster], gericht aan “Kinderdagverblijf De Tettertjes, Estro BV h.o.d.n. Catalpa Kinderopvang” en geadresseerd aan het adres van Estro in Hengelo, met als (“Uw”) kenmerk onder meer “huuropzegging kdv De Tettertjes”, is onder meer vermeld: “(…) Dit zijn de inhoudelijke redenen voor cliënte om (…) de huur met u op te zeggen. (…) De opzegging wordt gedaan met een opzegtermijn van één maand en wel tegen 1 juni 2012. Ook wordt hierbij tegen die datum de ontruiming aangezegd.”
j. Onderaan deze brief staat vermeld : “Deze brief is ook verzonden aan de heer [naam], manager huisvesting Amsterdam e.o, adres [adres] en aan het kinderdagverblijf De Tettertjes, adres [adres] en is ook ge-e-maild naar de heer [naam]”.
k. Bij e-mail van 27 april 2012 heeft [verweerster] onder meer het volgende aan de heer [naam], geschreven:”Onze ledenvergadering heeft het Dagelijks bestuur opgedragen om nogmaals juridisch advies in te winnen over de aard van ons huurcontract met Stadgenoot en het al dan niet kunnen verhuren aan commerciële bedrijven binnen ons complex. We hebben volgende week met onze advocaat afgesproken, en na dat gesprek zullen we jullie zo spoedig mogelijk laten weten wat de uitkomst is, mede gezien de stemming op onze ledenvergadering”.
l. Estro heeft bij brief van 8 mei 2012 aan [verweerster] laten weten met ontsteltenis kennis te hebben genomen van het voornemen om de huur te beëindigen. In reactie hierop heeft [verweerster]’ gemachtigde bij brief van 10 mei 2012 onder meer laten weten dat [verweerster] vast houdt aan de huurbeëindiging.
2. Estro, die stelt dat tussen haar en [verweerster] een rechtstreekse huurrelatie van kracht is (of was), verzoekt primair in haar verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard omdat [verweerster] niet de bevoegdheid had om de overeenkomst op te zeggen, zodat de opzegging zonder gevolg blijft en de (onder)huurovereenkomst niet is geëindigd. Subsidiair verzoekt Estro verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden tot 1 augustus 2013, waarbij Estro zich erop beroept dat bij de gedane opzegging een langere termijn in acht had behoren te worden genomen waardoor de opzegging (en ontruimingsaanzegging) geconverteerd worden in die zin dat zij geacht moeten worden te zijn gedaan tegen 1 augustus 2012.
3. [verweerster] stelt primair, dat Estro in haar verzoek niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat Estro geen huurder van [verweerster] is; dit is nog altijd Stichting “De Tettertjes”, aldus [verweerster]. Subsidiair voert [verweerster] gemotiveerd verweer tegen de verzoeken van Estro waarop voor zover nodig hierna verder wordt ingegaan.
4. Allereerst dient (bij wijze van zgn. voorvraag in dit geding voorlopig) te worden beoordeeld of partijen in een rechtstreekse huurrelatie tot elkaar staan of stonden. De kantonrechter acht dit het geval.
5. Doorslaggevend is niet, zoals ook tussen partijen in confesso is, dat de huurpenningen al geruime tijd rechtstreeks door Estro aan [verweerster] worden voldaan (en mogelijk was dit ook het geval in het Combiwel-tijdperk en wellicht ook al in een deel van het Stichting Welzijn Oud West-tijdperk, doch dat is in dit geding niet duidelijk geworden). Wel zijn nadere aanwijzingen gelegen in het feit dat aanzeggingen van [verweerster] over huurverhogingen etc., ook al zijn die gericht aan “Creche de Tettertjes” - doch voor 2009 met vermelding van een Combiwel-e-mailadres daarvan, terwijl de uiteenzetting van 28 juni 2011 over de huurverhoging per 1 januari daaraan voorafgaand als aanhef heeft: “Beste [naam]” (van Estro) en daarin is vermeld “… een overzicht van de ruimte(s) die je huurt en het nieuwe huurbedrag per 1 januari 2011” –, zijn gedaan zonder dat blijkt van nog enige betrokkenheid van Stichting “De Tettertjes” en [verweerster] niet alleen correspondentie over ontstane huurachterstanden alleen met Estro heeft gevoerd, maar ook aanmaningen rechtstreeks aan haar heeft gericht.
6. Wanneer dan verder echter niet veel anders kan worden vastgesteld dan dat, blijkens de hierboven onder 1.d. geciteerde verklaring, 9 juni 1993 het laatste tijdstip is waarop [verweerster] Stichting “De Tettertjes” expliciet nog als haar huurder beschouwde, geen van beide partijen veel licht heeft geworpen op de gebeurtenissen in de ruim 15 jaar nadien (hetgeen toch het meest op de weg van [verweerster] had gelegen) maar wel moet worden geconstateerd dat al vanaf de overdracht van de exploitatie aan de Stichting Welzijn Oud West in 1991 Stichting “De Tettertjes” geen financieel belang had bij de positie van “tussen(ver)huurder” en voorts blijkens de onder 1.g., h. en k. aangehaalde e-mails [verweerster] zich in 2011 en 2012 volledig in de positie achtte om naar eigen goeddunken en zonder enig voorbehoud te beslissen over het al dan niet aangaan van een rechtstreekse huurrelatie met Estro en alleen met Estro te onderhandelen over wat in eerstbedoelde e-mail nog door [verweerster] een door haar gewenst “nieuw huurcontract” voor het kinderdagverblijf wordt genoemd, dan ligt toch het meest voor de hand dat Stichting “De Tettertjes” er ergens in de loop van het tussengelegen traject “tussen uitgevallen” is en een rechtstreekse huurrelatie met de exploitant van het kinderdagverblijf is tot stand gekomen. Tot deze indruk draagt bij dat de ter zitting aanwezige representanten van [verweerster] geen idee bleken te hebben van het reilen en zeilen van Stichting ”De Tettertjes”, alhoewel deze kennelijk nog steeds bestaat, en wie daar de beleidsbepalers zijn. Ook draagt tot het oordeel bij dat Stichting “De Tettertjes” oorspronkelijk is voortgekomen uit kringen van bewoners van het Tetterode-complex ten behoeve van hun aan het kinderdagverblijf toevertrouwde kinderen, terwijl er thans geen kinderen van bewoners meer worden opgevangen, maar alleen van andere buurtgenoten.
7. Dit oordeel wordt niet anders door de tegenwerping van [verweerster] dat in de hierboven onder 1.i. genoemde opzeggingsbrief is vermeld dat [verweerster] een deel van het door haar gehuurde doorverhuurt “aan het kinderdagverblijf “De Tettertjes”. Dit laatste is immers geen juridische entiteit. De brief is bovendien formeel wel degelijk ook aan Estro gericht terwijl ook overigens de nodige maatregelen zijn genomen dat deze brief (de primair verantwoordelijke functionaris van ) Estro bereikte en pas secundair een copie is gestuurd naar “ het kinderdagverblijf De Tettertjes” op het adres van het gehuurde, wat dus in ieder geval een exploitatieadres van Estro is, en niet aan het ingeschreven adres van Stichting “De Tettertjes”, [adres].
8. Estro is derhalve niet om de door [verweerster] aangevoerde reden niet-ontvankelijk in haar verzoek.
9. Zij is dit ook niet om de door haarzelf aangevoerde reden. Het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Uitgangspunt is dat deze (steeds) door beide partijen opzegbaar is, in beginsel dus ook door de verhuurder en wel, zoals bepaald in artikel 7:228 lid 2 BW Pro, tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. In beginsel, immers uit de rechtspraak van de Hoge Raad (laatstelijk arrest van 29 juni 2012, NJ 2012, 411, voortbordurend op HR 28 oktober 2011, RvdW 2011, 1311 en eerdere jurisprudentie) volgt dat dit soms slechts kan indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, terwijl ook mogelijk is dat een (lange(re)) opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.
10. Tegen deze achtergrond wordt Estro niet gevolgd in haar betoog, dat [verweerster] niet de bevoegdheid had op te zeggen, omdat de (oorspronkelijke) – uiterst beknopte - huurovereenkomst tussen [verweerster] en Stichting “De Tettertjes” alleen met zo veel woorden aandacht besteedt enerzijds aan een opzegging door de huurder en anderzijds uitsluitend aan een opzegging door de verhuurder wegens wanprestatie door de huurder, waarvoor dan een termijn van 3 maanden wordt bepaald. Nog daargelaten of dit document de inhoud van de thans tussen [verweerster] en Estro geldende huurovereenkomst geacht mag worden weer te geven, is hiermee opzegging door de verhuurder zonder of op een andere grond dan wanprestatie niet uitgesloten.
11. Ook kan Estro er niet in worden gevolgd dat geen voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Uitgangspunt is, dat in het geheel geen toetsing van de opzeggingsgronden behoeft plaats te vinden en dat dit alleen in bijzondere gevallen, op grond van de eisen van de redelijkheid en billijkheid, anders kan zijn. Hetgeen Estro in dit verband aanvoert, kort gezegd neerkomende op het ontbreken van huurbescherming en het opgezegd worden juist op een moment dat men een nieuw contract tracht uit te onderhandelen, is echter geenszins uitzonderlijk ten opzichte van de risico’s die iedere huurder van 7:230a BW-bedrijfsruimte loopt zonder dat deze dit contractueel anders geregeld heeft. Daarenboven, doch ten overvloede dus, geldt dat de primaire reden voor opzegging, te weten dat [verweerster] geen huurrelatie met Estro wenst, valide is. Het behoort tot de contractsvrijheid om niet in zee te gaan met een partij met welke men dit niet wenst. Wanneer dan, ervan uitgaande dat de Stichting Welzijn Oud West of Combiwel wel met haar goedvinden huurder van [verweerster] is geworden, [verweerster] vervolgens door een aantal ontwikkelingen waarop zij geen invloed heeft kunnen uitoefenen een partij opgedrongen krijgt waarmee zij nu eenmaal zelf geen contract zou zijn aangegaan, dan dient [verweerster] toch in ieder geval te kunnen opzeggen.
12. Geen van de door Estro aangevoerde gronden kan dus tot niet-ontvankelijkheid leiden.
13. Estro kan wel worden gevolgd in haar betoog dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de gehanteerde opzegtermijn van (ruim) een maand te kort is. Ook de door Estro genoemde termijn van drie maanden komt de kantonrechter niet onredelijk voor, zodat ervan wordt uitgegaan dat krachtens conversie is opgezegd, en ontruiming aangezegd, tegen 1 augustus 2012.
14. De kantonrechter ziet aanleiding de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen voor de in eerste instantie maximale duur, dus tot 1 augustus 2013. Bij de belangenafweging speelt mee, dat [verweerster] thans nog geen concrete nieuwe bestemming voor het (voorheen) gehuurde heeft. Door deze verlenging kan het kinderdagverblijf op de huidige locatie in ieder geval het gehele lopende schooljaar c.q. tot in de zomervakantie worden geëxploiteerd en hebben de ouders van de 43 kinderen die ook daarna nog opvangbehoefte hebben ruimschoots de tijd om hun kinderen elders onder te brengen, indien nodig, terwijl hiermee Estro, indien zij de exploitatie elders wenst te voort te zetten, een ruime termijn wordt gegund om een andere locatie te vinden.
15. Het incidentele verzoek van [verweerster] om het tijdstip van ontruiming vast te stellen behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, geen behandeling meer.
16. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verlengt de termijn waarbinnen door Estro ontruiming van de door haar gebruikte ruimte op de begane grond en de binnenplaats van [adres] te Amsterdam moet plaatsvinden tot 1 augustus 2013;
II. wijst het meer of anders verzochte af;
III. compenseert de proceskosten in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
Aldus gegeven door mr O.J. van Leeuwen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.