Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1295911 CV EXPL 11-36670
Vonnis van: 8 november 2012
F.no.: 694
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres in conventie]
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie / verweerster in reconventie
nader te noemen [eiseres in conventie]
gemachtigde: mr. Th. Gardenbroek
t e g e n
EUROPRISA AMSTERDAM INIT B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie / eiseres in reconventie
nader te noemen EuroPRISA
gemachtigde: mr. A. Scholten
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 19 juli 2012 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis is EuroPRISA in de gelegenheid om bij akte nadere gegevens te verstrekken.
Vervolgens zijn ingediend:
- een akte uitlating na tussenvonnis van EuroPRISA;
- een antwoordakte na tussenvonnis van [eiseres in conventie].
De zaak staat thans weer voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
In conventie
1. Ter beoordeling van het beroep van [eiseres in conventie] op dwaling ten aanzien van het overeengekomen voorschot op de servicekosten, is EuroPRISA bij tussenvonnis van 19 juli 2012 in de gelegenheid gesteld onder meer de eindafrekeningen over de jaren 2005 en 2006 over te leggen. In reactie hierop heeft EuroPRISA bij akte aan de kantonrechter bericht niet over deze gegevens te beschikken, aangezien de afrekeningen van de servicekosten over 2005 en 2006 al hadden plaatsgevonden voordat zij op 20 april 2007 eigenaar werd van het pand.
2. Los van de vraag wie in deze de meest gerede partij is om de eindafrekeningen over 2005 en 2006 over te leggen en wie de bewijslast draagt ten aanzien van de dwaling, is thans – op basis van de wel beschikbare gegevens – aannemelijk dat [naam rechtsvoorganger], de rechtsvoorganger van EuroPRISA, ervan op de hoogte was dat het overeengekomen voorschot van € 15,00 per m2 per jaar niet toereikend zou zijn om de werkelijke kosten over 2007 te dekken. Vast staat immers dat de werkelijke kosten in 2007 € 35,11, in 2008 € 36,55, in 2009 € 48,94 en in 2010 € 48,23 per m2 per jaar bedroegen. Op basis van deze gegevens is niet aannemelijk dat de werkelijke kosten over 2005 en 2006 vastgesteld zijn op een bedrag van rond de € 15,00 per m2 per jaar. Daarnaast heeft EuroPRISA gesteld dat de oplopende kosten met name zijn voortgekomen uit de stijging van de energiekosten en de prijzen van de (onderhouds)contracten. Niet aannemelijk is dat door deze posten de werkelijke servicekosten in één jaar meer dan verdubbeld zijn. Nu EuroPRISA heeft aangevoerd dat ten tijde van de overdracht van het pand op 20 april 2007 de afrekening van de werkelijke kosten over 2005 en 2006 al had plaatsgevonden, is het bovendien aannemelijk dat [naam rechtsvoorganger] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met [eiseres in conventie] op 15 december 2006 in ieder geval op de hoogte was van de werkelijke kosten over 2005 en over een groot deel van 2006.
3. Derhalve dient de vraag te worden beantwoord of op [naam rechtsvoorganger] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [eiseres in conventie] de plicht rustte om op eigen beweging informatie te verschaffen over de discrepantie tussen de werkelijke kosten ter zake van energie- en serviceverlening en het overeengekomen voorschot.
4. Voor de beoordeling hiervan is onder meer van belang dat in 2007 tussen partijen een jaarhuurprijs van € 17.570,85 is overeengekomen, terwijl het voorschot servicekosten in 2007 was vastgesteld op € 1.597,35 (106,94 m2 x € 15,00) , derhalve op ongeveer 9 % van de jaarhuurprijs. De werkelijke kosten over 2007 bedroegen in totaal € 3.738,86 (106,94 m2 x € 35,11). Dit betekent ten opzichte van het voorschot dat de werkelijke kosten uiteindelijk ongeveer 21 % van de jaarhuurprijs bedroegen.
5. Daarnaast is komen vast te staan dat [naam rechtsvoorganger] een professionele verhuurder was die werd bijgestaan door een makelaar en dat [eiseres in conventie] - zoals zij onbetwist heeft aangevoerd - een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en niet professionele huurder is.
6. Gelet op de enorme discrepantie tussen het overeengekomen voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen bij de overeenkomst, moet het naar het oordeel van de kantonrechter voor [naam rechtsvoorganger] onder deze omstandigheden evident zijn geweest, althans had [naam rechtsvoorganger] er rekening mee moeten houden dat [eiseres in conventie] de overeenkomst niet of niet op de thans overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten, indien zij op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke servicekosten. Onder die omstandigheden gaat de mededelingsplicht van [naam rechtsvoorganger] boven de onderzoeksplicht van [eiseres in conventie], zodat het beroep op dwaling slaagt.
7. Dit betekent dat [eiseres in conventie] terecht een beroep heeft gedaan op buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst en dat er gelet op de terugwerkende kracht van de vernietiging ten tijde van de overdracht van het pand op 20 april 2007 van [naam rechtsvoorganger] op EuroPRISA geen huurovereenkomst meer bestond. De gevorderde verklaring voor recht is derhalve toewijsbaar. Dit brengt tevens met zich mee dat – nu [eiseres in conventie] in de periode van januari 2007 tot en met 31 december 2011 van het gehuurde gebruik heeft gemaakt – over die periode een gebruiksvergoeding aan EuroPRISA verschuldigd is. Conform de vordering van [eiseres in conventie] wordt deze vastgesteld op de tussen partijen overeengekomen huurprijs.
8. Het standpunt van EuroPRISA dat [eiseres in conventie] ook bij vernietiging van de huurovereenkomst de werkelijke servicekosten dient te voldoen, wordt niet gevolgd. Gelet op het bovenstaande moeten niet de werkelijke kosten, maar de kosten die naar omstandigheden als redelijke kosten zijn aan te merken bij [eiseres in conventie] in rekening worden gebracht. De kantonrechter stelt de kosten over de jaren 2007 en 2008 vast op € 20,00 per m2 per jaar, over de jaren 2009 en 2010 op € 25,00 per m2 per jaar en over 2011 op € 30,00 per m2 per jaar. Dit komt voor 2007 en 2008 neer op een bedrag van € 2.129,80 (106,49 m2 x € 20) per jaar, voor 2009 en 2010 op € 2.662,25 (106,49 m2 x € 25) per jaar en voor 2011 op € 3.194,70 (106,49 m2 x € 30) , derhalve in totaal een bedrag van € 12.778,80. [eiseres in conventie] heeft onbetwist aangevoerd dat zij tot en met 2011 reeds een bedrag aan servicekosten heeft voldaan van in totaal € 22.238,28 (€ 17.978,68 over de jaren 2007 tot en met 2010 wegens werkelijke kosten en € 4.259,60 aan voorschotten over 2011). Derhalve is een bedrag van € 9.459,48 als onverschuldigd betaald aan [eiseres in conventie] toewijsbaar.
9. Nu niet gesteld of gebleken is dat het einde van het werkelijk verblijf en gebruik van het gehuurde door [eiseres in conventie] een ander moment is dan 31 december 2011, zijn de vastgestelde kosten tot die datum berekend.
10. EuroPRISA heeft na de buitengerechtelijke vernietiging op 24 september 2010 de door [eiseres in conventie] verstrekte bankgarantie ingeroepen ter voldoening van de servicekostenafrekeningen. Nu achteraf blijkt dat zij deze bankgarantie ten onrechte heeft ingeroepen, zijn de gevorderde bancaire kosten van € 350,00 toewijsbaar.
11. De door [eiseres in conventie] gevorderde kosten van verhuizing, de kosten van oplevering van de kantoorruimte en de kosten van inrichting van een kantoorruimte worden afgewezen, nu niet gesteld of gebleken is dat [eiseres in conventie] de huurovereenkomst na vijf jaar niet had beëindigd, indien het voorschotbedrag de werkelijke kosten wel grotendeels hadden gedekt.
12. Voor zover het gevorderde aan vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke kosten het bij dit gerecht, sector kanton op billijkheidsgronden gehanteerde tarief (de zgn. ‘kantonstaffel’) te boven gaat, wordt dit meerdere afgewezen als onredelijk.
13. De wettelijke rente over het onverschuldigd betaalde bedrag is toewijsbaar vanaf de datum van de creditering van de bankrekening van [eiseres in conventie], te weten vanaf 8 februari 2011. De wettelijke rente over de bancaire kosten is zoals gevorderd toewijsbaar vanaf 13 april 2011.
14. Bij deze uitkomst van de procedure in conventie wordt EuroPRISA veroordeeld in de proceskosten.
In reconventie
15. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, wordt de in reconventie gevorderde boete wegens het te laat betalen van de servicekostenafrekeningen afgewezen. Hier bestond gezien het terechte beroep op vernietiging van de huurovereenkomst immers geen grond voor.
16. De vordering van EuroPRISA tot betaling van € 876,34 voor de servicekostenafrekening over 2011 wordt eveneens afgewezen. Gelet op hetgeen is overwogen in conventie staat thans immers vast dat [eiseres in conventie] reeds aan haar verplichtingen tot betaling van servicekosten heeft voldaan.
17. Bij deze uitkomst van de procedure in reconventie wordt EuroPRISA veroordeeld in de proceskosten.
In conventie en in reconventie
18. De gevorderde rente over de proceskostenveroordeling en de nakosten worden afgewezen. [eiseres in conventie] kan, indien nodig, een bevelschrift vragen op grond van het bepaalde in artikel 237 vierde Pro lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
I. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is vernietigd;
II. veroordeelt EuroPRISA tot betaling aan [eiseres in conventie] van:
- € 9.459,48 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 februari 2011 tot aan de voldoening;
- € 350,00 wegens vergoeding van bancaire kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 april 2011;
- € 833,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
III. veroordeelt EuroPRISA in de kosten van het geding, te betalen binnen veertien dagen na heden, tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 426,00
-kosten dagvaarding: € 76,31
-salaris gemachtigde: € 900,00
--------------
Totaal: € 1.402,31
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW,
IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
VI. wijst de vordering af;
VII. veroordeelt EuroPRISA in de kosten van het geding, te betalen binnen veertien dagen na heden, aan de zijde van [eiseres in conventie] gevallen, tot heden begroot op € 450,00 aan salaris van de gemachtigde.
VIII. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Aldus gewezen door mr. A.J.T. Karskens, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter