Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, meervoudige kamer
zaaknummer / rolnummer: 441790 / HA ZA 09-3479
Vonnis van 19 september 2012
in de zaak van
[A],
wonende te [--],
eiser in conventie,
gedaagde in reconventie,
advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam,
tegen
1. [B],
wonende te [--],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LLOYD'S ACS PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PELDAYNE INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en [B] c.s. genoemd worden. [B] c.s. zal afzonderlijk worden aangeduid als [B], Lloyd’s en Peldayne.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 april 2011,
- het deskundigenbericht van 18 januari 2012 van de heer [C], [functie] bij Deltastate Makelaars en Vastgoedadviseurs te Amsterdam (hierna: [C]),
- de akte na deskundigenbericht van [A],
- de antwoordakte na deskundigenbericht van [B] c.s. met producties,
- de akte uitlating producties van [A],
- de brief van 13 april 2012, waarin [B] c.s. pleidooi heeft verzocht,
- het extract uit de minuten van de rolzitting van 23 mei 2012, waaruit blijkt dat het pleidooi is toegestaan,
- het proces-verbaal van het pleidooi, gehouden op 16 juli 2012, met de daarin vermelde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De aanvullende feiten
2.1. In een brief van 4 augustus 2011 van [C] aan mevrouw [D], [functie] van deze rechtbank staat, voor zover van belang, vermeld:
“(…) Daarbij is gisteren door u aangegeven dat ik als deskundige niet genoodzaakt ben om partijen te horen, slechts als mij dit goeddunkt en dat ik geheel vrij ben in het bepalen van een vergoeding inzake de vigerende onenigheid. Derhalve naar boven en naar beneden t.o.v. de nota’s van [A]. (…)”
2.2. In een brief van 26 oktober 2011 (hierna: het concept deskundigenbericht) van [C] aan mevrouw [E], [functie] van deze rechtbank (hierna: [E]) staat, voor zover van belang, vermeld:
“(…)
Het vonnis geeft in artikel 3.2 de navolgende vragen aan:
- “wat is naar uw deskundig oordeel ten aanzien van de onder 4.6 van het tussenvonnis van 29 december 2010 vermelde werkzaamheden en op basis van de onder 4.7 en 4.8 van dat vonnis genoemde uitgangspunten een redelijk loon voor [A]”.
- (…)
Op basis van deze vragen komt ondergetekende tot de navolgende antwoorden:
Met betrekking tot de aankoop van het pand Sarphatistraat acht ondergetekende een courtage van 0.5% over de koopsom (te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting) marktconform en redelijk, resulterende in een courtage van € 37.800,-.
Met betrekking tot de verhuur van het pand Sarphatistraat acht ondergetekende een courtage van 3% over de huursom (te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting) marktconform en redelijk, resulterende in een courtage van € 15.000,-
Met betrekking tot de verhuur van het pand Prinsengracht acht ondergetekende een courtage van 10% over de huursom (te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting) marktconform en redelijk, resulterende in een courtage van € 20.000,-
Inzake de verhuur van het pand Sarphatistraat dient opgemerkt te worden dat door [F] en [G] een huurkandidaat is aangedragen. Voorts is het in de branche gebruikelijk een tweede transactie met hetzelfde object voor een lagere courtage uit te voeren. (…)”
2.3. In een brief van 23 november 2011 heeft mr. Van Huet, de advocaat van [B] c.s. (hierna: Van Huet), [C] laten weten dat [B] c.s. het niet eens is met de inhoud van het concept deskundigenbericht omdat deze niet is gebaseerd op de uitgangspunten zoals vermeld in het tussenvonnis van 29 december 2010 (hierna: het eerste tussenvonnis). Van Huet heeft [C] verzocht de opdracht terug te geven.
2.4. In een e-mail van 25 november 2011 van [C] aan [E] staat, voor zover van belang, vermeld:
“(…) Mijn opdracht is om, gezien de werkzaamheden welke de heer [A] heeft uitgevoerd, een redelijk loon vast te stellen. Wij hebben in een telefoongesprek vastgesteld dat ik als deskundige vrij ben in mijn rapportage, zo lang e.e.a. binnen de opdracht blijft. (…)”
2.5. Op 18 januari 2012 heeft [C] het definitieve deskundigenbericht (hierna: het deskundigenbericht) aan deze rechtbank gestuurd. De inhoud van het deskundigenbericht is gelijk aan de inhoud van het concept deskundigenbericht. In de bijlage bij het deskundigenbericht staat, voor zover van belang, vermeld:
“(…) Reactie op inhoudelijke commentaren
Mr. M.E. van Huet
(…)
3. Met betrekking tot het gestelde dat ondergetekende in zijn rapportage rekening dient te houden met 4.7 is ondergetekende niet gebleken (zie voorts mail 25 november 2011 aan mevrouw [E], rechtbank Amsterdam alsmede fax 4 augustus 2011 aan mevrouw [D]).
(…)”
3. De verdere beoordeling
In conventie
3.1. Alvorens toe te komen aan de inhoudelijke beoordeling, bepaalt de rechtbank dat het verzoek van de raadsvrouw van [A] tot wijziging van het proces-verbaal van pleidooi, gedaan bij brief van 25 juli 2012, wordt afgewezen. De rechtbank heeft de betreffende opmerking van de raadsvrouw aldus verstaan als neergelegd in het proces-verbaal. Overigens zou de beoogde wijziging in geen opzicht tot een andere beoordeling van het geschil leiden.
3.2. Ingevolge het tussenvonnis van 13 april 2011 (hierna: het tweede tussenvonnis) heeft [C] een deskundigenbericht uitgebracht. [B] c.s. stelt zich op het standpunt dat het deskundigenbericht niet bruikbaar is, nu uit het deskundigenbericht en de contacten van [C] met medewerkers van de rechtbank blijkt dat [C] de uitgangspunten van het eerste tussenvonnis niet in aanmerking heeft genomen. Volgens [B] c.s. leidt dit tot de conclusie dat [C] partijdig en vooringenomen is, dan wel dat [C] verkeerd is geïnstrueerd door de rechtbank.
3.3. De rechtbank is van oordeel dat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat [C] partijdig of vooringenomen is. Wel is gebleken dat [C] niet alle uitgangspunten van het eerste tussenvonnis bij zijn deskundigenbericht heeft betrokken. Allereerst blijkt uit de brief van 4 augustus 2011 dat [C] ervan uitging dat hij zowel naar beneden als naar boven mocht afwijken van de nota’s van [A]. Door deze mededeling heeft [C] er blijk van gegeven geen rekening te hebben gehouden met rechtsoverweging 4.7. van het eerste tussenvonnis. Daarin staat immers juist vermeld dat de rechtbank ervan uitgaat dat het gebruikelijke loon tussen partijen beduidend lager lag dan het tarief uit de brief van [A] van 13 september 2004. Dat [C] dit uitgangspunt niet bij zijn deskundigenbericht heeft betrokken, blijkt eveneens uit de bijlage bij het deskundigenbericht waarin staat vermeld dat hem niet is gebleken dat hij met voornoemde rechtsoverweging rekening moest houden. Het feit dat het deskundigenbericht niet volledig beantwoordt aan de opdracht, rechtvaardigt zonder nadere aanwijzingen echter niet de conclusie van [B] c.s. dat [C] zich opzettelijk niet heeft gehouden aan de opdracht en dat sprake is van partijdigheid of vooringenomenheid.
3.4. De rechtbank gaat ervan uit dat [C] de opdracht van de rechtbank niet geheel juist heeft begrepen. Of dat nu het gevolg is geweest van gebrekkige informatie van de zijde van de rechtbank over de opdracht of van een misverstand, is niet van belang voor de verdere beoordeling van dit geschil.
3.5. Nu niet gebleken is van partijdigheid of vooringenomenheid van [C] kan de inhoud van het deskundigenbericht bij de verdere beoordeling worden betrokken. Wel neemt de rechtbank daarbij – zoals hiervoor reeds is overwogen – in aanmerking dat [C] niet met alle uitgangspunten van het eerste tussenvonnis rekening heeft gehouden. Voor het overige is van zwaarwegende bezwaren tegen het deskundigenbericht niet gebleken, zodat de rechtbank dat bericht tot uitgangspunt zal nemen, zij het dat op de uitkomsten van de deskundige nog een correctie zal moeten plaatsvinden. De rechtbank ziet geen aanleiding daarvoor een nieuwe deskundige te benoemen en zij zal die correctie in het hiernavolgende zelf toepassen.
3.6. Aangezien niet duidelijk is wat tussen partijen het gebruikelijke loon was, heeft de rechtbank in het eerste tussenvonnis reeds besloten dat een redelijk loon moet worden bepaald. Daarbij kan volgens vaste jurisprudentie worden aangesloten bij het loon dat in de branche in het algemeen gebruikelijk is. [C] heeft het loon van [A] berekend op basis van percentages over de transactiebedragen, een courtage dus. Volgens [C] leidt dit tot een redelijk en marktconform loon. Anders dan [B] c.s. stelt, volgt uit het eerste tussenvonnis niet dat het redelijk loon niet uit een courtage – zoals immers in de branche gebruikelijk is – kan bestaan.
3.7. Uit het deskundigenbericht blijkt dat [C] in ieder geval ten aanzien van de verhuur van pand Sarphatistraat rekening heeft gehouden met het feit dat de tip niet van [A] afkomstig was en dat het een tweede transactie met betrekking tot dat object betrof. Dat niet is weersproken dat de tip niet van [A] afkomstig was, is reeds in het eerste tussenvonnis onder rechtsoverweging 4.8. overwogen. Hij heeft daarvoor een correctie naar beneden aangebracht en komt uit op een percentage van 3% over de huursom, resulterend in een bedrag van € 15.000,-.
3.8. Niet gebleken is evenwel dat [C] ten aanzien van de verhuur van de Prinsengracht rekening heeft gehouden met (a.) het feit dat de tip niet van [A] zelf afkomstig was. Dat hier wel rekening mee gehouden moest worden, volgt uit rechtsoverweging 4.8. onder a van het eerste tussenvonnis, waarbij als uitgangspunt geldt dat het loon lager uitvalt als de tip niet van [A] afkomstig was. Zoals in het tweede tussenvonnis reeds is overwogen, is met de getuigenverklaring van Isaak Makelaardij niet komen vast te staan dat de tip van [A] afkomstig was. Op grond van het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding de courtage voor de verhuur van de Prinsengracht naar beneden bij te stellen van 10% naar 7% over de huursom. Dit komt neer op een bedrag van € 14.000,00 in plaats van € 20.000,00 exclusief btw.
3.9. Verder blijkt uit het deskundigenbericht niet expliciet dat [C] rekening heeft gehouden met (b.) de aard van de huurder en (c.) de activiteiten die door [A] waren verricht zoals vermeld in rechtsoverweging 4.8. van het eerste tussenvonnis. [B] c.s. heeft evenwel onvoldoende onderbouwd waarom de aard van de huurder dan wel de activiteiten van [A] zoals vermeld op de onweersproken lijst die als productie 3 bij dagvaarding is gevoegd, aanleiding geven (nog meer) af te wijken van het door [C] vastgestelde redelijke en marktconforme loon.
3.10. Met inachtneming van rechtsoverweging 4.8. van het eerste tussenvonnis bedraagt het redelijk loon voor de verkooptransactie van de Sarphatistraat dus € 37.800,00, het loon voor de verhuurtransactie van de Sarphatistraat € 15.000,00 en het loon voor de verhuurtransactie van de Prinsengracht € 14.000,00, alle genoemde bedragen exclusief btw.
3.11. Daarnaast staat dus vast dat [C] geen rekening heeft gehouden met het uitgangspunt in rechtsoverweging 4.7. van het eerste tussenvonnis dat het gebruikelijke loon tussen partijen beduidend lager lag dan het tarief dat volgt uit de brief van [A] van
13 september 2004 en ook veel lager dan in het algemeen door andere makelaars werd gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat een correctie naar beneden van 35% van het door [C] vastgestelde loon (naast de correctie ingevolge rechtsoverweging 3.7. van dit vonnis ten aanzien van de verhuur van de Prinsengracht) recht doet aan dat uitgangspunt.
3.12. Op grond van het voorgaande komt het redelijk loon voor de verkooptransactie van pand Sarphatistraat neer op € 24.570,00 (€ 37.800,00 minus 35%), voor de verhuurtransactie van pand Sarphatistraat op € 9.750,00 (€ 15.000,00 minus 35%) en voor de verhuurtransactie van pand Prinsengracht op € 9.100,00 (€ 14.000,00 minus 35%), alle voornoemde bedragen exclusief btw. In conventie zal dus in totaal een bedrag van
€ 43.420,00 exclusief btw worden toegewezen, een bedrag dat beduidend lager is dan het tarief dat volgt uit de brief van [A] van 13 september 2004.
3.13. Over het loon heeft [A] de wettelijke rente gevorderd vanaf het moment dat de verschillende transacties tot stand zijn gekomen. Hij verwijst daarvoor naar artikel II 22 van de NVM voorwaarden. [B] c.s. heeft betwist dat de NVM voorwaarden van toepassing zijn. De rechtbank volgt [B] c.s. hierin, nu gesteld noch gebleken is dat en op welke wijze de NVM voorwaarden van toepassing zijn verklaard op de werkzaamheden van [A] waarvoor hij in deze procedure betaling vordert. De rechtbank begrijpt de vordering ambtshalve als gegrond op artikel 6:119a BW. Ingevolge artikel 6:119a lid 2 onder b BW gaat de wettelijke rente lopen vanaf 30 dagen na ontvangst van de prestatie. Nu niet is gesteld op welk moment de prestatie is ontvangen, zal de gevorderde rente worden toegewezen vanaf de dagvaarding, aangezien de datum van ontvangst van de prestatie in ieder geval 30 dagen voor de datum van de dagvaarding ligt.
3.14. [B] c.s. zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Alhoewel de vordering van [A] slechts ten dele zal worden toegewezen, ziet de rechtbank geen aanleiding de proceskosten te compenseren. Aangezien [B] c.s. tot op heden heeft verzuimd ook maar iets te betalen voor de werkzaamheden van [A] – terwijl hij erkent hem wel degelijk iets verschuldigd te zijn – is [A] genoodzaakt geweest een procedure te entameren en daarvoor kosten te maken. De rechtbank ziet wel aanleiding het liquidatietarief behorende bij het toegewezen bedrag toe te passen voor het salaris advocaat en de kosten van het deskundigenbericht te compenseren. Dat partijen geen duidelijke afspraken hebben gemaakt over het loon en er een deskundige benoemd moest worden, komt voor rekening en risico van beide partijen. Partijen hebben bij voorschot reeds ieder reeds de helft van de kosten van de deskundige voldaan, zodat [B] c.s. niet zal worden veroordeeld in de door [A] gemaakte kosten van de deskundige. De kosten aan de zijde van [A] worden tot op heden begroot op:
- explootkosten: € 85,98
- vast recht: € 1.820,00
- salaris advocaat: € 4.470,00 (5 punten × tarief € 894,00)
totaal: € 6.375,98
3.15. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing wordt vermeld.
4. De beslissing
De rechtbank
In conventie
I. veroordeelt [B] en Lloyd’s hoofdelijk tot betaling aan [A] van
€ 9.100,00 exclusief 19% btw, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 19 oktober 2009 tot aan de dag van volledige voldoening,
II. veroordeeld [B] en Peldayne hoofdelijk tot betaling aan [A] van
€ 24.570,00 exclusief 19% btw, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 19 oktober 2009 tot aan de dag van volledige voldoening,
III. veroordeelt [B] en Peldayne hoofdelijk tot betaling aan [A] van
€ 9.750,00 exclusief 19% btw, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 19 oktober 2009 tot aan de dag van volledige voldoening,
IV. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 6.375,98,
V. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot ` op:
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [B] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
VI. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
VII. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Brunner, mr. M. Woerdman en mr. T.T. Hylkema en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2012.