Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 509230 / KG ZA 12-121 HJ/JWR
Vonnis in kort geding van 15 mei 2012
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SUPRAVAST I B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SUPRAVAST B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
eiseressen bij dagvaarding van 30 januari 2012,
advocaat mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. H. Veldman te Peize, gemeente Noordenveld.
Partijen zullen hierna Supravast c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Bij dagvaarding van 30 januari 2012 heeft [eiseressen]. [gedaagde] gedagvaard tegen
17 februari 2012. Ter terechtzitting van 17 februari 2012 is verstek verleend tegen [gedaagde]. Bij faxbericht van 20 februari 2012 is dit verstek gezuiverd. Ter voortgezette terechtzitting op 26 maart 2012 heeft Supravast c.s. gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Tijdens deze zitting werd tevens de zaak met rolnummer KG ZA 12-120 behandeld. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en een pleitnota overgelegd.
Ter terechtzitting waren aanwezig:
- namens Supravast c.s. [naam 1], bijgestaan door mr. M. van Schie en
mr. D.V. de Waal;
- [gedaagde], bijgestaan door mr. Veldman.
Na verder debat hebben partijen verzocht om een aanhouding tot 1 mei 2012. Op
27 april 2012 hebben beide partijen de voorzieningenrechter verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Supravast c.s. is eigenaar van een winkelpand aan de [adres] (hierna: het pand). Zij verhuurt dit pand aan [naam 2] Vastgoed B.V., die hierin een C1000 supermarkt drijft.
2.2. In het huurcontract tussen Supravast c.s. en [naam 2] Vastgoed B.V. is onder meer het volgende opgenomen:
“9.3 Uitbreiding van het gehuurde
9.3.1 Huurder is bevoegd het gehuurde uit te breiden met een aanbouw van ca 400m² (…)
9.3.7 Na realisatie van de uitbreiding zullen partijen een nieuwe huurovereenkomst aangaan die gelijk is aan de inhoud van deze huurovereenkomst met dien verstande dat:
- (…)
- de nieuwe huurprijs alsdan gelijk is aan de op dat moment krachtens deze huurovereenkomst geldende (geïndexeerde) huurprijs, te vermeerderen met € 33.000,- excl. BTW”.
2.3. In verband met de herontwikkeling van het centrum van Eelde is er door Supravast c.s. gesproken met de besloten vennootschap Tn’A Projectontwikkeling en Vastgoed B.V. (hierna:TnA) over verkoop van het pand. [gedaagde] trad daarbij op als vertegenwoordiger van TnA.
2.4. De bedoelde herontwikkeling van het centrum van Eelde hield onder meer in dat de C1000 zou worden verplaatst naar een nabijgelegen locatie.
2.5. Naar aanleiding van die gesprekken heeft Supravast c.s. in november 2011 een Letter of Intent aan TnA gezonden, met onder meer de volgende inhoud:
“De ondergetekenden
1) Supravast I B.V. en Supravast B.V. (….)
2) [Tn’A Projectontwikkeling en Vastgoed] (…) ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer [gedaagde]
(…)
4. Koopovereenkomst
Partijen zullen de afspraken die zij thans op hoofdlijnen vastleggen (…) nader uitwerken in een document houdende nadere vaststelling van de koopovereenkomst (“Koopovereenkomst”)(…)
8. Milieu
De Koper is er mee bekend dat Verkoper het Registergoed in milieukundig opzicht zal overdragen “as is”, zodat Koper dat object geheel dient te aanvaarden in de actuele feitelijke milieukundige staat (…)
9. Correcte informatie verstrekt
Koper heeft de relevante informatie (…) ontvangen”
2.6. [gedaagde] heeft in de aanhef van de overeenkomst de naam
“Tn’A Projectontwikkeling en Vastgoed” doorgestreept en erbij gezet “nog in te vullen project bv”. Verder heeft hij onder meer bij artikel 8 aangetekend: “Laatstelijk bekend voorhanden onderzoeken grondwateronderzoek, bodem onderzoek milieuonderzoek”. De overeenkomst is door [gedaagde] ondertekend, gedateerd op 14 november 2011 en retour gezonden.
2.7. Vervolgens is er tussen partijen een e-mailcorrespondentie op gang gekomen. Kort en zakelijk weergegeven houdt deze het volgende in. Op
15 november 2011 bericht Supravast c.s. aan [gedaagde] dat er bij haar geen bodem-, milieu en grondwateronderzoeken bekend zijn. Hierop reageert [gedaagde] op
21 november 2011 met de mededeling dat hij in dat geval wenst dat in de Letter of Intent een saneringsvoorziening wordt opgenomen. Dezelfde dag doet [gedaagde] het voorstel om zelf de bedoelde onderzoeken uit te laten voeren en de kosten ervan in mindering te brengen op de koopsom. Supravast c.s. laat op 2 december 2011 weten dat zij hiertegen geen bezwaar heeft maar herinnert [gedaagde] wel aan de termijn voor het ondertekenen van de koopakte. Hierop reageert [gedaagde] op 13 december 2011 met de mededeling dat hij het risico van bodem- en grondwatersanering wil uitsluiten.
2.8. Op 12 december 2011 heeft [gedaagde] de Letter of Intent van Supravast c.s. retour ontvangen. Supravast c.s. heeft de door [gedaagde] bij onder meer artikel 8 gemaakte opmerkingen doorgestreept en vervolgens de Letter of Intent getekend. [gedaagde] laat Supravast c.s. per e-mail van 20 december 2011 weten van mening te zijn dat de door hem gemaakte opmerkingen nog steeds deel uitmaken van hetgeen tussen partijen is overeengekomen.
2.9. In de Letter of Intent is ook een koopprijs bepaald. Tijdens de onderhandelingen is de hoogte van de koopprijs door beide partijen gerelateerd aan de jaarlijkse huuropbrengst, waarbij de onderhandelingen gingen over de vraag met welke factor deze opbrengst vermenigvuldigd diende te worden.
2.10. In de onder 2.7 bedoelde e-mail van [gedaagde] aan Supravast c.s. deelt [gedaagde] ook mee dat hem is gebleken dat de C1000 gebruik maakt van een tijdelijke uitbreiding. Op deze tijdelijke uitbreiding is het bepaalde in artikel 9.3 van de huurovereenkomst niet van toepassing in die zin dat dit niet heeft geleid tot aanpassing van de huurprijs. Verder deelt [gedaagde] mee dat de huurder zich op het standpunt stelt dat de gerealiseerde uitbreiding van het vloeroppervlak mee moet worden genomen in het bepalen van de huurprijs per vierkante meter. Aldus komt deze lager uit dan het bedrag waarmee [gedaagde] had gerekend om de koopprijs van het pand vast te stellen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij door Supravast c.s. op dit punt onvolledig is geïnformeerd. In vervolgcorrespondentie hierover deelt [gedaagde] verder mee dat er onduidelijkheid is over de vraag of de uitbreiding mag blijven staan (hiervoor is door de gemeente een tijdelijke vergunning afgegeven). In een e-mailbericht van 27 december 2011 verzoekt [gedaagde] om een verklaring inhoudende dat eventuele kosten die gemoeid zijn met (het verwijderen van) de tijdelijke uitbreiding niet voor zijn rekening zullen komen en dat voor de bepaling van de huurprijs geen rekening wordt gehouden met de door de tijdelijke uitbreiding gerealiseerde extra vierkante meters.
2.11. Op 29 december 2011 heeft Supravast c.s. aan [gedaagde] de in artikel 4 van de Letter of Intent bedoelde koopovereenkomst toegezonden. Deze koopovereenkomst bevat onder meer een boeteclausule voor het geval een van partijen in gebreke blijft met de nakoming van haar verplichtingen. Deze boete is verschuldigd indien de betreffende partij niet binnen acht dagen na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld alsnog tot nakoming overgaat. Supravast c.s. heeft op 16 januari 2012 een dergelijk exploot aan [gedaagde] doen betekenen.
2.12. [gedaagde] heeft te kennen gegeven eerst nadere informatie te wensen omtrent het milieukundig onderzoek en de status van de tijdelijke uitbreiding alvorens tot ondertekening van de koopovereenkomst over te willen gaan.
3. Het geschil
3.1. Supravast c.s. vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst, waaronder begrepen het ondertekenen van de hem toegezonden koopovereenkomst, alsmede tot betaling van de in de koopovereenkomst opgenomen boete.
3.2. Supravast c.s. stelt dat partijen in de Letter of Intent bindende afspraken hebben gemaakt welke [gedaagde] ten onrechte weigert na te komen.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat hij, alvorens de Letter of Intent te ondertekenen, daarin handgeschreven wijzigingen heeft aangebracht, welke voor hem essentieel zijn om met de inhoud van de overeenkomst in te kunnen stemmen. Nu Supravast c.s. kennelijk niet met deze wijzigingen akkoord kan gaan is er geen overeenkomst tot stand gekomen. Daarnaast acht [gedaagde] zich door Supravast c.s. niet juist voorgelicht over de tijdelijke uitbreiding van de C1000 en de consequenties die dit heeft voor de toekomstige exploitatie van het pand. [gedaagde] voert aan dat Supravast c.s. aldus haar verplichtingen uit artikel 9 van de Letter of Intent niet nakomt en beroept zich op het haar toekomende recht om de daartegenover staande verplichting op te schorten.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. De vordering van Supravast c.s. komt naar de kern genomen neer op nakoming van een overeenkomst. Beoordeeld dient derhalve te worden of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen.
4.3. Supravast c.s. stelt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle essentiële elementen van een koopovereenkomst, namelijk de prijs, de leveringsdatum en het te verkopen object. De Letter of Intent vormt bovendien een weerslag van hetgeen partijen voordien mondeling reeds waren overeengekomen. Partijen hebben zich aldus jegens elkaar verbonden. De opmerkingen die [gedaagde] aan de Letter of Intent heeft toegevoegd waren niet mondeling overeengekomen. Zij maken volgens Supravast c.s. dan ook geen deel uit van hetgeen is overeengekomen, althans de wensen van [gedaagde] op dit punt vormen geen onderdeel van de essentialia van de overeenkomst. Wat betreft de tijdelijke uitbreiding is [gedaagde] voldoende geïnformeerd, aldus Supravast c.s., zodat ook daarin geen reden is gelegen om niet tot ondertekening van de koopovereenkomst over te gaan.
4.4. [gedaagde] voert aan dat partijen geen volledige overeenstemming hebben bereikt. De hem toegezonden Letter of Intent bevatte niet de juiste weergave van de tussen partijen gemaakte afspraken, onder meer niet wat betreft de milieurapportages. Volgens [gedaagde] is dat wel eerder mondeling besproken. Hij heeft daarom de Letter of Intent aangevuld. Nadien hebben partijen hierover gecorrespondeerd waarbij hij nadrukkelijk heeft aangegeven het risico van bodem- en grondwatersanering te willen uitsluiten. Nu Supravast c.s. bleef vasthouden aan de tekst van de Letter of Intent zoals zij die had opgesteld is er geen volledige overeenstemming bereikt, aldus [gedaagde]. Daarnaast is Supravast c.s. zelf in gebreke met de nakoming van artikel 10 van de Letter of Intent, nu zij onvolledige informatie heeft verschaft over de tijdelijke uitbreiding van de C1000, terwijl zij er, gelet op het verloop van de onderhandelingen, van op de hoogte had moeten zijn dat het daarbij ging om voor [gedaagde] essentiële informatie.
4.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan voorshands niet worden geconcludeerd dat partijen volledige overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia van de overeenkomst. [gedaagde] heeft de hem toegezonden Letter of Intent aangevuld, daarmee te kennen gevend dat hij niet akkoord kon gaan met de hem toegezonden tekst. Daarmee heeft hij volgens artikel 6:225 lid 1 BW een nieuw aanbod gedaan en het aanbod zoals dat in de Letter of Intent was neergelegd verworpen. Het verkrijgen van zekerheid over het al dan niet noodzakelijk zijn van een bodemsanering kan, gelet op de kosten die dat met zich kan brengen, niet worden beschouwd als een ondergeschikt punt als bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW. Dat [gedaagde] in de vervolgcorrespondentie heeft aangeboden het door hem gewenste onderzoek zelf te laten uitvoeren kan, anders dan Supravast c.s. meent, niet worden opgevat als het alsnog instemmen met de oorspronkelijke tekst van de Letter of Intent. Uit het verband waarin dit aanbod is gedaan blijkt voldoende dat, ingeval verontreiniging zou worden geconstateerd, [gedaagde] de gevolgen hiervan niet voor zijn rekening wilde nemen. Dat [gedaagde], zoals Supravast c.s. stelt maar [gedaagde] betwist, de hem toegezonden Letter of Intent in strijd met de eerder mondeling gemaakte afspraken heeft aangevuld kan niet zonder nader onderzoek naar de feiten, waarvoor een kort geding zich niet leent, worden vastgesteld, nog afgezien van de vraag of het [gedaagde] mogelijk nog vrijstond om een dergelijke voorwaarde alsnog te bedingen.
4.6. Nu er geen sprake is van overeenstemming, is de vordering reeds om die reden niet toewijsbaar. De vraag of Supravast c.s. [gedaagde] ter zake het vloeroppervlak en de huurprijs per vierkante meter op de juiste wijze heeft geïnformeerd en welke gevolgen verbonden moeten worden aan een eventueel tekortschieten op dit punt behoeft daarom thans geen behandeling.
4.7. Nu partijen geen overeenstemming hebben bereikt kan [gedaagde] niet worden verplicht tot ondertekening van de koopovereenkomst. Los daarvan is een beroep op de boeteclausule niet mogelijk nu deze uitsluitend in de koopovereenkomst is opgenomen en deze niet door [gedaagde] is ondertekend.
4.8. Op grond van het voorgaande zal de gevraagde voorziening worden afgewezen.
4.9. Supravast c.s. zal als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht EUR 267,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.083,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorziening;
5.2. veroordeelt Supravast c.s. in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot op heden begroot op EUR 1.083,00;
5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.W. Rouwendal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2012.?