Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 21 november 2012
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: 506224 / HA ZA 11-2856 van
1. [A],
wonende te [--],
2. [B],
wonende te [--],
eisers,
advocaat mr. M.J. Faro,
tegen
de stichting
STICHTING PIEDRA SO,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 515647 / HA ZA 12-511 van
de stichting
STICHTING PIEDRA SO,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WARMOEZIER EXPLOITATIE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.M. de Bruin.
Partijen zullen hierna [A] c.s., de Stichting en Warmoezier genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 maart 2012
- het tussenvonnis van 23 mei 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2012 en de daarin genoemde stukken.
- de ter rolle van 10 oktober 2012 overgelegde productie 12 van [A] c.s.
- de ter rolle van 10 oktober 2012 overgelegde producties van de Stichting.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2012 en de daarin genoemde stukken.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten in de hoofdzaak
3.1. [A] c.s. was tot 21 juni 2007 eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres 1], [postcode 1] Amsterdam en [adres 2], [postcode 2] Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [sectie] nummer [nummer] (hierna: het pand).
3.2. [A] c.s. heeft op 21 juni 2007 het pand verkocht en geleverd aan een viertal personen. Artikel 9 (hierna: het kettingbeding) van de terzake opgemaakte leveringsakte luidt als volgt:
“9. Kettingbeding
De koper van (één van) de veilingobjecten verplicht zich jegens de verkoper het veilingobject niet als hotel te gebruiken, zulks op verbeurte van een boete aan de verkoper ad vijfduizend euro (€ 5.000,00) voor elke dag van overtreding, een en ander overeenkomstig voornoemd schrijven van Stadsdeel-Centrum de dato twee september tweeduizend twee.
Het is de koper van (één van) de veilingobjecten, diens rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel en andere gebruiksgerechtigden met betrekking tot het veilingobject, verboden het veilingobject of enig deel daarvan te gebruiken of te doen gebruiken ten dienste van een hotel dan wel direct of indirect daaraan verwante activiteiten;
één en ander op straffe van een zonder ingebrekestelling terstond op eerste vordering van verkoper opeisbare boete ad vijfduizend euro (€ 5.000,00) voor elke dag dat de overtreding van welke aard of omvang ook voortduurt.
Koper van (één van) de veilingobjecten, zijn rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel en andere gebruiksgerechtigden met betrekking tot het veilingobject zijn verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het veilingobject of enig deel daarvan wordt vervreemd, in economische of juridische zin, of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen, te constateren dat de verkrijger of gebruiksgerechtigde deze op zich neemt en dat ten behoeve van de verkoper in deze te aanvaarden, zullende degene die zulks verzuimt te doen opnemen, op te leggen, te constateren of te aanvaarden uit enkele hoofde van dat verzuim ten behoeve van verkoper een zonder ingebrekestelling terstond opeisbare boete verbeuren van één miljoen euro (€ 1.000.000,00), alles zodanig dat een ieder die met betrekking tot het vorenstaande in verzuim of nalatig is tezamen met zijn rechtsopvolgers en andere gebruiksgerechtigden met betrekking tot het veilingobject als hoofdelijk gebonden debiteuren ten opzichte van de verkoper zullen zijn gebonden en tot nakoming van betaling zijn gehouden.
Voormeld kettingbeding vervalt indien en zodra de gemeente schriftelijk heeft verklaard, ingevolge voormelde beschikking waarbij het gebruik als hotel dan wel direct of indirect daaraan verwante activiteiten is verboden, geen claims meer te zullen opleggen.”
3.3. Het pand is vervolgens doorverkocht en op 16 april 2008 geleverd aan de Stichting. In de leveringsakte is het onder 3.2. geciteerde kettingbeding woordelijk opgenomen, met direct daarop volgend de volgende bepaling:
“(…) AANVAARDING DOOR KOPER
Voorzover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die bepalingen bij deze door koper aanvaard.
Voorzover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen. (…)”
3.4. De Stichting heeft het pand met ingang van 1 juli 2008 verhuurd aan Studio 14 B.V. i.o. (hierna: Studio 14). In de huurovereenkomst tussen de Stichting en Studio 14 is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning.
3.5. Studio 14 heeft het pand onderverhuurd aan een aantal personen (hierna: onderhuurders).
3.6. De gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) heeft de Stichting en (een aantal) onderhuurders van het pand bij brief van 10 februari 2010 geschreven dat – samengevat – uit onderzoek is gebleken dat in het pand kamers hotelmatig worden verhuurd en dat dit in strijd is met het geldende bestemmingsplan en de daarbij behorende planvoorschriften. Bij besluit van de gemeente van 14 september 2010 zijn (enkele van) de onderhuurders op straffe van een dwangsom gelast om het gebruik van het pand als hotel te staken en gestaakt te houden.
4. Het geschil in de hoofdzaak
4.1. [A] c.s. vordert – samengevat, naar de rechtbank begrijpt – veroordeling van de Stichting tot betaling van primair een bedrag van € 4.095.000, en subsidiair een bedrag van € 1.000.000, zowel primair als subsidiair vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 9 november 2011 tot de dag der voldoening en een bedrag van € 6.545 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van de Stichting in de kosten van geding, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van het vonnis tot de dag der voldoening.
4.2. [A] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag dat de Stichting het pand vanaf 1 juli 2008 tot en met 27 september 2010 heeft doen gebruiken als hotel, hetgeen in strijd is met het boetebeding dat is opgenomen in de leveringsakte van 16 april 2008. Dat het pand toen als hotel is gebruikt blijkt uit onderzoek dat de gemeente heeft gedaan, de erkenning van dit gebruik door de huurder en onderhuurders, en uit diverse websites waarop in die periode kamers in het pand als hotelaccommodatie werden aangeboden. Nu op overtreding van de bepaling een boete van € 5.000 per dag is gesteld is de Stichting daarmee een boete verschuldigd geworden van (819 dagen x € 5.000 = ) € 4.095.000. Subsidiair, voor zover geoordeeld zou worden dat de Stichting deze boete niet is verschuldigd, is de Stichting een boete verschuldigd van € 1.000.000 omdat zij in strijd met het kettingbeding het pand heeft verhuurd zonder in de huurovereenkomst het kettingbeding woordelijk op te nemen.
4.3. De Stichting voert verweer.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in de hoofdzaak
5.1. Ter beoordeling ligt allereerst voor de stelling van [A] c.s. dat de Stichting één van de krachtens het kettingbeding tussen partijen geldende boetebedingen heeft overtreden door het pand te doen gebruiken als hotel. Volgens [A] c.s. is het enkele feit dat de Stichting het pand heeft verhuurd, waarna het als hotel is gebruikt, hiervoor reeds voldoende en is niet van belang wie het pand feitelijk als hotel heeft gebruikt. De Stichting voert hiertegen aan dat, ook als vast zou staan dat het pand als hotel is gebruikt – hetgeen zij betwist –, zij met het enkele verhuren van het pand het niet als zodanig heeft doen gebruiken.
5.2. Partijen verschillen hiermee van mening over de uitleg van de in het boetebeding opgenomen bewoordingen ‘doen gebruiken ten dienste van een hotel’. De rechtbank stelt voorop dat bij de uitleg van een kettingbeding als het onderhavige, waarmee wordt beoogd de rechtspositie van derden, te weten gebruiksgerechtigden tot het pand, te bepalen, een toespitsing van de Haviltex-norm op een geobjectiveerde maatstaf in de rede ligt. Dit brengt mee dat in beginsel een doorslaggevende betekenis toekomt aan de bewoordingen van de tekst van het boetebeding.
5.3. De bewoordingen ‘doen gebruiken ten dienste van een hotel’ duiden erop dat de koper of diens rechtsopvolger in voldoende mate betrokken dient te zijn bij het gebruiksdoel van het pand, te weten het gebruik van het pand als hotel. Door het pand te verhuren heeft de Stichting het weliswaar doen gebruiken door derden, maar dit enkele feit is niet voldoende. Ook als het pand als hotel is gebruikt – hetgeen thans in het midden wordt gelaten – staat daarmee immers niet vast dat de Stichting heeft ingestemd met, of op andere wijze verantwoordelijk is voor het gebruik als hotel. Uit het gegeven dat de Stichting in het onder 3.4. genoemde huurcontract heeft opgenomen dat het verhuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning volgt juist veeleer dat de intentie van de Stichting er op was gericht dat het pand niet als hotel werd gebruikt. [A] c.s. heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die nopen tot een andere dan deze taalkundige uitleg. Op grond van de gestelde feiten is dan ook niet komen vast te staan dat de Stichting het pand heeft doen gebruiken als hotel en is zij uit dien hoofde geen boete verschuldigd. De primaire vordering is derhalve niet toewijsbaar.
5.4. Het vorenstaande brengt mee dat thans ter subsidiaire beoordeling voorligt of de Stichting, zoals [A] c.s. stelt, een boete van € 1.000.000 is verschuldigd voor het niet woordelijk opnemen van het kettingbeding in de onder 3.4. genoemde huurovereenkomst. Dat zij het kettingbeding niet woordelijk heeft opgenomen heeft de Stichting niet weersproken. Vast staat dan ook dat de Stichting het daarop betrekking hebbende boetebeding heeft overtreden.
5.5. Volgens de Stichting is het vorderen van betaling van de bedongen boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar althans dient de boete te worden gematigd tot nihil. De Stichting heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. De Stichting heeft meer gedaan dan nodig om te waarborgen dat het pand niet als hotel zou worden geëxploiteerd. Zij heeft immers in de huurovereenkomst opgenomen dat het gehuurde dient te worden gebruikt als ‘woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning’ en daarbij een door de huurder geparafeerde gebruiksvergunning aan de huurovereenkomst gehecht. Door desondanks een beroep op het boetebeding te doen wordt aan het doel daarvan voorbijgeschoten. Daarbij komt dat het niet woordelijk opnemen van het betreffende beding geen enkele schade heeft veroorzaakt aan de zijde van [A] c.s. Van belang is voorts dat, anders dan [A] c.s. doet voorkomen, de achtergrond van het opnemen van het kettingbeding louter is gelegen in het voorkomen van concurrentie voor het door [A] c.s. op het [adres 3] geëxploiteerde hotel, terwijl van enige concurrentie geen sprake is geweest. Ten slotte merkt de Stichting op dat zij niet bekend was met de inhoud van het boetebeding, doordat de betrokken notaris door middel van een volmacht de levering van het pand aan de Stichting heeft afgewikkeld.
5.6. Zowel van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid waarop de Stichting zich beroept als van de bevoegdheid tot matiging van een overeengekomen boete moet met terughoudendheid gebruik worden gemaakt. Matiging van een bedongen boete kan plaatsvinden indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Volgens vaste rechtspraak kan de rechter alleen van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken indien de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient niet alleen te worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
5.7. Als onvoldoende weersproken staat vast dat [A] c.s. met het kettingbeding en de daarin opgenomen boetebedingen heeft beoogd ook gebruikers van het pand contractueel aan zich te binden, door aan hen de verplichting op te (laten) leggen het pand niet als hotel te gebruiken op straffe van een aan [A] c.s. te verbeuren boete. Dit doel wordt niet bereikt met het door de Stichting in de huurovereenkomst opgenomen gebod het pand te gebruiken conform de voorgeschreven bestemming. Met het opnemen van enkel dit gebod heeft [A] c.s. immers – anders dan bij opname van het boetebeding – niet de mogelijkheid de gebruikers op strijdig gebruik aan te spreken en in verband daarmee een boete te vorderen. Dat dit volgens de Stichting tot op heden geen schade heeft opgeleverd omdat het pand feitelijk niet als hotel is gebruikt laat onverlet dat ook in deze visie schade ontstaat zodra in de toekomst de (onder)huurder het pand wel als hotel gebruikt. Dit, in combinatie met de omstandigheid dat juist het ontbreken van het boetebeding de kans op dergelijk gebruik vergroot, maakt dat het beroep op het boetebeding niet onaanvaardbaar is en dat in de gestelde afwezigheid van schade zonder bijkomende omstandigheden die niet zijn gesteld of gebleken geen reden is gelegen tot matiging van de boete. In ditzelfde licht bezien is de gestelde afwezigheid van concurrentie evenmin een omstandigheid die in de weg staat aan een geslaagd beroep op het boetebeding. Dat de Stichting niet op de hoogte was van de verplichting het kettingbeding letterlijk in huurovereenkomsten op te nemen is een omstandigheid die in haar risicosfeer ligt en die derhalve niet aan [A] c.s. kan worden tegengeworpen. De door de Stichting aangevoerde feiten en omstandigheden zijn dan ook niet zodanig dat het inroepen van het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de overeengekomen boete eist. Dit betekent dat het subsidiair gevorderde bedrag van € 1.000.000 zal worden toegewezen.
5.8. [A] c.s. vordert veroordeling van de Stichting in de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW. Dit artikel heeft echter alleen betrekking op de situatie dat betaling van het op grond van de overeenkomst verschuldigde niet tijdig plaatsvindt en niet op het geval dat er sprake is van een verplichting tot schadevergoeding. Aangezien ingevolge artikel 6:92 lid 2 BW Pro hetgeen krachtens een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet, is artikel 6:119a BW naar het oordeel van de rechtbank niet van toepassing op het aan [A] c.s. toegewezen boetebedrag. Wel is toewijsbaar de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro. Nu de Stichting de gestelde ingangsdatum van de rente van 9 november 2011 niet heeft weersproken, zal deze rente met ingang van die datum over het bedrag van € 1.000.000 worden toegewezen.
5.9. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten, waaronder begrepen de kosten in het incident, worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
6. Het geschil en de beoordeling in de vrijwaringszaak
6.1. De Stichting vordert bij dagvaarding – samengevat – dat Warmoezier, als huurder van het pand, wordt veroordeeld om aan de Stichting te betalen al hetgeen waartoe de Stichting in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld. Naar aanleiding van het verweer van Warmoezier dat niet zij maar, via het uiteindelijk niet opgerichte Studio 14 B.V. i.o., mevrouw [C] huurder van het pand is, heeft de Stichting haar vordering bij akte houdende eiswijziging verminderd tot nihil.
6.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Stichting geen belang bij haar vordering zoals deze luidt na wijziging van eis. Deze zal dan ook worden afgewezen.
6.3. De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Warmoezier worden begroot op:
- griffierecht € 3.621,00
- salaris advocaat € 6.422,00 (2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.043,00
7. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
7.1. veroordeelt de Stichting om aan [A] c.s. te betalen een bedrag van
€ 1.000.000,-- (één miljoen euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover met ingang van 9 november 2011 tot de dag van betaling,
7.2. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
7.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in de zaak in vrijwaring
7.5. wijst de vorderingen af,
7.6. veroordeelt de Stichting in de proceskosten, aan de zijde van Warmoezier tot op heden begroot op € 10.043,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, mr. J. Thomas en mr. H.E. Spruit en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2012.