Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1334827 CV EXPL 12-9408
Vonnis van: 27 november 2012
F.no.: 460
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser sub 1]
gevestigd te [--]
eiseres sub 1
nader te noemen [eiser sub 1]
2. [eiseres sub 2]
gevestigd te [--]
eiseres sub 2
nader te noemen [eiser sub 2]
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman
Eisers worden gezamenlijk [eisers] genoemd
t e g e n
HOOGENBOSCH RETAIL GROUP B.V.
gevestigd te 's-Hertogenbosch
gedaagde
nader te noemen Hoogenbosch
gemachtigde: mr. H. Ferment
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 9 maart 2012 inhoudende de vordering van [eisers] met producties;
- de conclusie van antwoord van Hoogenbosch met producties.
Daarna is bij tussenvonnis 29 mei 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 3 september 2012 plaatsgevonden. Verschenen zijn namens [eisers] de heer [naam] met hun gemachtigde en, namens Hoogenbosch, de heer [naam] en de heer [naam] met de gemachtigde van Hoogenbosch. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd. Na debat is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.De rechtsvoorganger van [eisers] (hun vader) heeft aan de besloten vennootschap Het Bos-Oranje B.V. met ingang van 1 juli 1998 de bedrijfsruimte verhuurd gelegen aan het adres [adres gehuurde] te Amsterdam (hierna: het gehuurde).
1.2.Bij overeenkomst van 28 oktober 1999 is Hoogenbosch met ingang van 1 februari 2000 in de plaats getreden van de oorspronkelijke huurder.
1.3.De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en nadien verlengd met een periode van vijf jaar.
1.4.Het gehuurde is verhuurd om te worden gebruikt als winkel voor de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen. Het gehuurde bestaat uit een verkoopruimte op de begane grond van circa 51 m2 en magazijnruimte op de eerste en tweede verdieping.
1.5.De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 81.952,16 per jaar.
1.6.Hoogenbosch exploiteert in het gehuurde een winkel conform de zogenaamde Pro Sport-formule.
1.7.Hoogenbosch exploiteert op de Kalverstraat te Amsterdam twee en op de Nieuwendijk te Amsterdam één Pro Sportwinkel.
1.8.Hoogenbosch exploiteert in Nederland meerdere Pro Sport-winkels en daarnaast winkels onder formules als Dolcis, Invito, Manfield en Steve Madden.
1.9.Bij brief van 16 januari 2012 heeft de gemachtigde van [eisers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2013 op grond van dringende eigen gebruik en subsidiair op grond van de algemene belangenafweging.
1.10.Hoogenbosch verzet zich tegen de opzegging.
Vordering
2.[eisers] vorderen dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [gehuurde] te Amsterdam per 30 juni 2013, althans, op een in goede justitie te bepalen datum, zal beëindigen en Hoogenbosch te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde per de datum van beëindiging conform de overeengekomen bepalingen op straffe van een dwangsom wanneer zij daaraan niet voldoet, met de machtiging van [eisers] om de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. [eisers] vorderen verder veroordeling van Hoogenbosch in de proceskosten.
3.[eisers] stellen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De ontwikkeling in onder meer de Kalverstraat is aldus dat de vraag naar grote winkeloppervlakte is gegroeid en de vraag naar kleine winkels afneemt. [eisers] kunnen niet bij deze ontwikkeling achterblijven. Met de renovatie kunnen [eisers] inspelen op deze ontwikkeling. De winkel wordt daarmee aangepast aan de eisen van deze tijd, waardoor de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten aanzienlijk worden verbeterd. Stilstand is achteruitgang met alle gevolgen daarvan voor de beleggingswaarde van het gehuurde. Met de renovatie wordt de indeling van het gehuurde gewijzigd – de kelder, de eerste en tweede verdieping worden winkelruimte – en de vloeroppervlakte wordt meer dan verdrievoudigd van ca. 51m2 naar ca. 170m2.. Met het realiseren van de grotere winkelruimte kan een veel hogere huurprijs worden overeengekomen dan de thans geldt tussen partijen. Ook de beleggingswaarde zal door de renovatie stijgen. Daarmee is het financiële belang van [eisers] gegeven. Met de renovatie kan pas worden begonnen als het gehuurde is ontruimd.
4.De verkoopruimte zoals deze nu bestaat zal verdwijnen c.q. opgaan in een groter geheel en daarmee zal de plaats van het gehuurde wijzigen. De renovatie is daarom niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. Niet van belang is of Hoogenbosch bereid is mee te werken aan de renovatie.
5.Voor zover geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik wegen de belangen van [eisers] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van Hoogenbosch bij voorzetting ervan. De huurovereenkomst heeft bijna 15 jaar geduurd en Hoogenbosch diende er rekening mee te houden dat huurovereenkomst zou worden beëindigd. [eisers] hebben een groot financieel belang bij beëindiging. Zij heeft geïnteresseerden in het gehuurde na renovatie. Het gehuurde zal zes maanden niet geëxploiteerd kunnen worden als gevolg van de renovatie. Daartegenover staat dat Hoogenbosch voldoende tijd heeft gehad haar investeringen terug te verdienen en dat zij niet afhankelijk is van de onderhavige winkel omdat zij nog veel meer winkels heeft. De naam Hoogenbosch zal in haar voordeel werken als zij zich elders wil vestigen. Hoogenbosch ziet niets in de renovatieplannen, wenst geen grotere winkleruimte te huren en heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang, althans, geen belang dat zwaarder dient te wegen dan het belang van [eisers].
6.[eisers] verzoeken het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een hoger beroep zou slechts leiden tot uitstel van beëindiging en huurgegadigden zouden kunnen afhaken als niet tijdig kan worden opgeleverd.
Verweer
7.Hoogenbosch voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en meent dat de belangen van Hoogenbosch bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] bij beëindiging ervan.
8.Hoogenbosch voert aan dat de verbouwplannen geen commerciële of vastgoedtechnische verbetering opleveren. De beoogde wijzigingen van met name de begane grond leveren zelfs een verslechtering van de huurwaarde op. Hoogenbosch betwist dat de algemene trend is dat naar grotere winkelruimtes wordt gevraagd, slechts grote internationale winkelketens vragen daarnaar. De effectieve winkeloppervlakte wordt na renovatie slechts 170 m2 en in die omvang zijn internationale winkelketens niet geïnteresseerd. De vraag naar kleinere winkelpanden is niet verdwenen. Doordat grote ketens winkelruimten samenvoegen, worden kleine winkelruimtes schaarser. De huurwaarde van het onderhavige pand zal ook zonder renovatie minimaal gelijk blijven. Het is onwaarschijnlijk dat de gestelde renovatie,waarmee de belangen van [eisers] niet zijn gediend, het opzeggingsmotief van [eisers] is. Wat het motief wel is, is onduidelijk. Het gaat kennelijk niet om de huurprijs, aangezien [eisers] al in juli 2008 een aanpassing van de huurprijs had kunnen verlangen. Hoogenbosch wijst in dit verband op het initiatiefwetsvoorstel van 27 september 2011 (nr. 33 018). De financiële haalbaarheid van de plannen hebben [eisers] niet aannemelijk gemaakt. Van een noodzaak voor de verbouwplannen van [eisers] is dus niet gebleken.
9.De renovatie is bovendien mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. De plaats wijzigt niet, de zogenaamde footprint wordt geenszins verplaatst. De functie blijft na renovatie hetzelfde, namelijk een klein winkelpand. Het etiket van de eerste verdieping wordt weliswaar gewijzigd van magazijn in winkelruimte, maar technisch gezien is die verdieping al geschikt als winkelruimte, zij het commercieel niet aantrekkelijk. Afgezien daarvan wijzigt er overigens vrijwel niets. Er worden geen panden samengevoegd, noch komt op de plaats van het gehuurde een trappenhuis of andere verkeersruimte. Van andere omstandigheden op basis waarvan moet worden geconcludeerd dat instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is, is geen sprake. Een redelijk voorstel tot renovatie hebben [eisers] niet gedaan.
10.Omdat van een dringende reden geen sprake is kan alleen dan met succes een beroep op de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW worden gedaan als een redelijk voorstel is gedaan of is gebleken van bijzondere omstandigheden. Aangezien aan deze vereisten niet is voldaan, kan van Hoogenbosch niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst ontruimt. Daarentegen zijn de belangen van [eisers] bij de renovatie beperkt, of worden mogelijk zelfs geschaad.
11.De belangen van Hoogenbosch zijn groot. Er zijn slechts 29 winkels van de Pro Sportformule en de winkel op de Kalverstraat is een van de belangrijkste. Het zal niet of nauwelijks mogelijk zijn om met deze winkel op de Kalverstraat gevestigd te blijven. Het verplaatsten van de winkel leidt tot kosten en winstderving. Publiek zal de winkel opnieuw moeten vinden. Hoogenbosch heeft geen behoefte aan het soort winkelruimte waar internationale ketens naar op zoek zijn.
12.Voor zover de kantonrechter de beëindiging vordering zal toewijzen, dient Hoogenbosch niet ontruimd te worden voordat concreet zicht bestaat op verbouwing. Hoogenbosch maakt verder aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat, en op een vergoeding ex artikel 7:299 BW ter hoogte van van € 500.000,00. Omdat het verweer niet ongegrond voorkomt, kan de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet worden toegewezen. Hoogenbosch verzet zich tegen de gevorderde dwangsom.
Beoordeling
13.[eisers] hebben de huurovereenkomst opgezegd primair op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. [eisers] zien de beoogde renovatie als een verbetering omdat de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten van het gehuurde na renovatie in haar ogen kan worden geoptimaliseerd. Zij stelt dat er een dringende noodzaak tot renovatie bestaat en dat die renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. Hoogenbosch betwist gemotiveerd dat de noodzaak tot renovatie voldoende dringend is en dat behoud van de huurovereenkomst niet mogelijk zou zijn.
14.Als uitgangspunt heeft te gelden dat het [eisers] in beginsel vrij staat om te kiezen voor opzegging van de huurovereenkomst op grond van 7:296 BW en niet is gehouden te renoveren met behoud van de huurovereenkomst.
15.[eisers] hebben aannemelijk gemaakt dat de vraag in de Kalverstraat naar grotere winkelruimtes is gegroeid en Hoogenbosch heeft dit ook erkend. Hoewel niet gesteld of gebleken is dat de vraag naar kleinere winkelruimtes is verdwenen, hebben [eisers] aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie een aanzienlijke vergroting van de winkeloppervlakte zal brengen. Niet alleen zal een kelder worden gerealiseerd die thans nog niet aanwezig is, de eerste verdieping en de tweede verdieping die nu als magazijn zijn bestemd, zullen dusdanig worden aangepast en toegankelijk gemaakt dat zij als winkelruimte kunnen dienen. Dat de eerste verdieping op dit moment al te gebruiken is zoals door de gemachtigde is gesteld, is gemotiveerd bestreden. Er is binnen de huurmarkt vraag naar huurpanden van de omvang die in het plan beoogd is (170-200 m4), gelet op de door [eisers] geïllustreerde voorbeelden.
16.Tussen partijen is niet in geschil dat de marktwaarde van de panden van de Kalverstraat en daarmee de huurprijs wordt bepaald aan de hand van effectieve oppervlaktemeters. Dat niet alle vierkante meters evenveel zullen opbrengen is erkend. De lucratieve begane grond wordt in het renovatieplan kleiner in oppervlakte vanwege de nieuw gesitueerde trappen. Met de overgelegde bouwtekeningen, de impressie en de verklaring van de architect [naam] hebben [eisers] echter aannemelijk gemaakt dat de vermindering van de vierkante meters op de begane grond ten dienste staan aan het gehele eindresultaat. Ook is voldoende aannemelijk dat het renovatieplan in totaliteit een effectieve en veel grotere winkeloppervlakte creëert en dat met de nieuwe ruimte een aanzienlijke verhoging van de huurprijs zal worden bereikt. Het gehuurde zal na verbouwing een huur van tenminste € 231.000,00 per jaar kunnen opbrengen. Dat is niet (voldoende) weersproken. Gelet op de huidige staat van het bedrijfspand, waar slechts de begane grond te gebruiken is als winkelruimte, is een dergelijke huuropbrengst, ook na aanpassing aan de marktwaarde, zonder renovatie niet haalbaar. Hoewel niet gesteld of gebleken is wat de kosten zijn van de renovatie, is te verwachten dat met in ieder geval meer dan een verdubbeling van de huuropbrengst binnen enkele jaren een aanzienlijk rendementsverbetering zal ontstaan ten opzichte van de huidige huuropbrengst. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] haar grote financiële belang bij de renovatie voldoende aannemelijk gemaakt en daarmee de noodzaak van de renovatie.
17.De beoogde renovatie kan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats vinden. De functie van twee verdiepingen wijzigt, er wordt een kelder gerealiseerd en de oppervlakte wordt ruim drie keer groter zodat de kantonrechter concludeert dat de plaats en de functie van het gehuurde door de renovatie wordt gewijzigd. Relevant is ook dat Hoogenbosch heeft verklaard dat zij geen behoefte heeft aan een ruim drie maal groter winkeloppervlak, zoals [eisers] door de renovatie wil realiseren.
18.De kantonrechter concludeert dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen. De kantonrechter komt dan niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag, de algemene belangenafweging. Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst per 30 juni 2013 bij eindvonnis kan worden toegewezen.
19.Ook de vordering tot ontruiming is per die datum toewijsbaar maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat niet geconcludeerd kan worden dat het verweer van Hoogenbosch kennelijk ongegrond is. Er is evenmin grond voor het verbinden van een dwangsom aan de ontruiming.
20.[eisers] hebben een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Onverenigbaar daarmee is artikel 556 lid 1 Rv dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.
21.Hoewel de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst reeds nu toewijsbaar is, dient nog aan de orde te komen of, en zo ja, welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen. Die tegemoetkoming betreft geen volledige schadevergoeding, maar een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, waaronder moet worden verstaan de kosten die de huurder maakt om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten. Daarvoor is relevant of Hoogenbosch deze winkel daadwerkelijk naar een ander pand in de buurt gaat verhuizen. Hoogenbosch heeft haar verhuis- en inrichtingskosten in deze procedure verder nog niet (voldoende) onderbouwd en heeft gevraagd om verwijzing naar een schadestaatprocedure. De kantonrechter ziet aanleiding de nadere vaststelling van die vergoeding in deze procedure af te doen.
22.De vaststelling van de tegemoetkoming in de kosten kan er mogelijk toe leiden dat [eisers] hun verzoek ex artikel 7:297 lid 2 BW verkiest in te trekken. Omdat die mogelijkheid voor [eisers] volgens de wet open staat kan de beslissing, dat de huurovereenkomst eindigt en de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, op dit moment nog niet in een dictum worden toegewezen, tenzij [eisers] van hun recht op intrekking afstand doet. Om die reden wordt [eisers] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of zij afstand doet van het recht op intrekking. Indien zij afstand doet van dat recht zal op 18 december 2012 een nader tussenvonnis worden gewezen waarin ten aanzien van de beëindiging en de ontruiming in het dictum een eindbeslissing wordt genomen.
23.Hoogenbosch zal in de gelegenheid worden gesteld de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat Hoogenbosch bij akte zoveel mogelijk gespecificeerde en onderbouwde gegevens overlegt teneinde tot een reële vaststelling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te komen.
24.Vervolgens zullen [eisers] gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren.
25.In het vervolg van de procedure zal ook op de vordering van Hoogenbosch tot vaststelling van een vergoeding op grond van artikel 7:299 BW dienen te worden beslist.
26.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.draagt [eisers] op zich op de rol van 11 december bij akte uit te laten over de vraag of zij afstand doet van haar recht om, indien aan Hoogenbosch een nader vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden toegekend, haar vordering in te trekken binnen een door de kantonrechter te stellen termijn als bedoeld in artikel 7:297 lid 2 BW;
II.draagt Hoogenbosch op de rol van 15 januari 2013 bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen ter onderbouwing van een eventueel toe te kennen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
III.verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 11 december 2012 te 10:00 uur;
IV.houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.