Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 528560 / KG ZA 12-1465 HJ/KR
Vonnis in kort geding van 21 november 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIBRA INTERNATIONAL B.V.,
gevestigd te Roermond,
eiseres bij dagvaarding van 26 oktober 2012,
advocaat mr. A. van Dorsten te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TULP B.V.,
gevestigd te Dronten,
gedaagde,
advocaat mr. A.E. Martinez Linnemann te Amsterdam.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 7 november 2012 heeft eiseres (hierna: Libra) gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat zij haar eis ter terechtzitting heeft verminderd als na te melden. Gedaagde (hierna: Tulp) heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en Tulp tevens een pleitnota. Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Libra: mw. [A], [functie], met mr. Van Dorsten;
aan de zijde van Tulp: dhr. [B], [functie], met mr. Martinez Linnemann.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Libra verhuurt sinds 1 november 2011 aan Tulp de bedrijfsruimte gelegen aan de Baarsjesweg 265 Unit B te Amsterdam (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans € 1.822,56 per maand.
2.2. De hiertoe tussen partijen gesloten huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verder te noemen de huurovereenkomst, bepaalt voor zover van belang, het volgende:
"Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 (een) jaar, ingaande op
1 november 2011 en lopende tot en met 31 oktober 2012.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van 4 x 1 (een) jaar, derhalve tot en met 31 oktober 2013, respectievelijk tot en met 31 oktober 2014, 31 oktober 2015 en 31 oktober 2016.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 (zes) maanden.
3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven."
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.10 De uithoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 (o.a. de huurprijs en daarover verschuldigde omzetbelasting vrzr.) zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten voor of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben op de bankrekening van verhuurder of haar vertegenwoordiger zijn bijgeschreven."
2.3. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verder te noemen de algemene bepalingen, van toepassing. De algemene bepalingen bepalen onder andere het volgende:
"Betalingen
(…)
18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand."
2.4. Libra heeft een door partijen ondertekend opleveringsrapport van
1 november 2011 in het geding gebracht. Hierin is opgenomen dat het gehuurde op
1 november 2011 is opgeleverd conform de omschrijving in de huurovereenkomst, met uitzondering van het slot van de toegangsdeur die niet goed werkt en de sleutel van de brievenbus die ontbreekt. Deze gebreken zijn door Libra verholpen.
2.5. Tulp heeft bij e-mail van 13 juli 2012 het volgende aan Libra bericht:
"we like to inform you that we will be ending our rental contract
so therefore we request you to please contact us for collection of keys/ control of primeses etc."
2.6. Libra heeft bij e-mail van 19 juli 2012 aan Tulp bericht dat de e-mail niet als opzegging van de huurovereenkomst kan worden geaccepteerd. De e-mail luidt, voor zover van belang, als volgt:
"We would like to inform you that you only can end the rental agreement by written letter with a signature of the tenant.
And please send it by regular post. (…)"
2.7. Libra heeft bij e-mail van 24 juli 2012 aan Tulp bericht dat Tulp de huurovereenkomst pas kan beëindigen tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Volgens Libra kan Tulp de huurovereenkomst pas opzeggen tegen 31 oktober 2013.
2.8. Bij brief van 8 augustus 2012 heeft de advocaat van Tulp - samengevat - aan Libra bericht dat Tulp de huurovereenkomst heeft opgezegd omdat het gehuurde niet conform de huurovereenkomst te gebruiken is, vanwege spullen in de toegangshal van het gehuurde. Tulp heeft ervoor gekozen de huur op te zeggen per 31 oktober 2012. Tevens heeft Tulp aangezegd dat als Libra de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 oktober 1012 niet accepteert, Tulp genoodzaakt is de huurovereenkomst te ontbinden.
2.9. Bij brief van 11 oktober 2012 heeft de advocaat van Libra Tulp gesommeerd om de huurachterstand van in hoofdsom € 5.407,02, verhoogd met
€ 714,- incassokosten, € 242,72 rente en € 18.000,- aan boete aan Libra te voldoen. Aan deze sommatie heeft Tulp geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
3.1. Libra vordert - samengevat en na vermindering van eis - veroordeling van Tulp tot betaling van € 7.563,74 (€ 5.407,02 in hoofdsom, € 714,- incassokosten,
€ 242,72 rente en € 1.200,- aan boete) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.407,02, vanaf 1 november 2012 tot de voldoening. Voorts vordert Libra Tulp te veroordelen om voor of uiterlijk op de eerste van iedere maand, vanaf 1 november 2012 tot 31 oktober 2012, € 1.822,56 onverminderd latere huurverhogingen aan Libra te voldoen. Tot slot vordert Libra Tulp te veroordelen in de proceskosten van deze procedure.
3.2. Libra legt hieraan - samengevat - het volgende ten grondslag. Tulp heeft de huurovereenkomst niet vóór 1 mei 2012 en niet op de in artikel 3.4 voorgeschreven wijze opgezegd. Opzegging van de huurovereenkomst dient te geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven en niet per e-mail. Zelfs tegen
31 oktober 2013 heeft Tulp de huurovereenkomst dan ook niet rechtsgeldig opgezegd. Libra betwist dat zij van aanvang van de huurovereenkomst toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming daarvan. In de huurovereenkomst is niets bepaald over het leegmaken van de toegangshal. Het gehuurde is, zoals blijkt uit het opleveringsrapport, bij aanvang conform de omschrijving in de huurovereenkomst opgeleverd. Tulp heeft ook nimmer, tot de brief van haar advocaat van 8 augustus 2012, gemeld dat de hal niet leeg was dan wel dat Libra deze had moeten leegmaken. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Tulp kan daarom geen stand houden. Tulp is derhalve gehouden zowel de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten, als de huurtermijnen tot 31 oktober 2013 aan haar te voldoen. Nu Tulp op het punt staat het gehuurde te verlaten terwijl de huurachterstand iedere maand toeneemt, heeft Libra een spoedeisend belang bij haar vordering.
3.3. Tulp voert verweer tegen de gevraagde voorzieningen. Het verweer zal, voor zover van belang, worden weergegeven onder de beoordeling.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering - waarin is bepaald dat aan het niet binnen vier weken betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.3. Allereerst is in geschil of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Tulp stand kan houden. Tulp heeft in dit verband gesteld dat Libra van meet af aan toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat de toegangshal tot het gehuurde niet was opgeruimd en niet toegankelijk was voor klanten van de groothandel. Libra heeft betwist dat zij van aanvang aan tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Bij brief van 8 augustus 2011 heeft Libra voor het eerst gemeld dat de toegangshal niet leeg was. Bij brief van 7 september 2012 heeft Tulp foto’s aan Libra toegestuurd van de situatie ter plaatse. Libra heeft hierop haar huurders aangeschreven de spullen te verwijderen, hetgeen ook is gebeurd.
4.4. Voorshands is niet gebleken dat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de toegangshal tot het gehuurde diende te worden ontruimd. Daarbij komt dat, anders dan Tulp aanvoert, uit de overgelegde stukken niet is gebleken dat Tulp vóór 8 augustus 2012 heeft geklaagd over de spullen in de toegangshal. Door Tulp is niet betwist dat de spullen inmiddels uit de toegangshal van het gehuurde zijn verwijderd. Voorshands gaat er de voorzieningenrechter er dan ook vanuit dat Libra binnen een redelijke termijn haar overige huurders heeft aangeschreven om de spullen uit de toegangshal te verwijderen. Voorshands is dan ook onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Libra die de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.5. Voor een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst schrijft artikel 3.3 van de huurovereenkomst voor dat de huurovereenkomst dient te worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, zodat de huuropzegging tegen 31 oktober 2012 moest zijn gedaan uiterlijk op 30 april 2012.
4.6. Tulp heeft een afschrift van een aangetekende brief aan Libra in het geding gebracht. Uit de sticker op de brief blijkt dat deze op 26 juli 2012 aangetekend naar Libra is gezonden, maar dat deze brief door Libra niet is afgehaald. Op 20 september 2012 heeft Tulp de brief retour ontvangen. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter deze nog gesloten brief geopend en daarin een kopie van de e-mail van 13 juli 2012 (zie 2.5) aangetroffen. Libra betwist deze brief te hebben ontvangen. Gelet op het feit dat Tulp de aangetekende brief op de daartoe voorgeschreven wijze aan Libra heeft aangeboden en Libra deze brief niet heeft afgehaald, ontstaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter ten nadele van Libra voorshands het vermoeden dat de brief haar heeft bereikt in de zin van artikel 3:37 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), en met een zodanig bereiken moet worden gelijkgesteld. Nu de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd maar pas bij aangetekende brief van
26 juli 2012, heeft dat in beginsel tot gevolg dat in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.2 van de huurovereenkomst per 31 oktober 2012 een nieuwe huurperiode van 1 jaar is ingegaan.
4.7. De vraag of de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van zes maanden onredelijk bezwarend is, zoals door Tulp is betoogd, moet worden beantwoord aan de hand van de open norm van artikel 6:233, aanhef en onder a BW. Op grond van deze bepaling is een beding in de algemene voorwaarden vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Artikel 6:237 aanhef en onder l BW bepaalt dat een beding dat de wederpartij aan een opzegtermijn bindt die langer is dan drie maanden, jegens een consument wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is Tulp, die voorheen één werknemer in dienst had en thans geen werknemers meer in dienst heeft, een kleine ondernemer die in de verhouding tot Libra een met een consument vergelijkbare positie inneemt, zodat een reflexwerking van die bepaling uitgaat. Met de onderhavige opzegtermijn van zes maanden wordt de in dit artikel genoemde termijn ruimschoots overschreden. Tulp heeft bij e-mail van 13 juli 2012 aan Libra te kennen gegeven de huurovereenkomst te willen opzeggen, hetgeen zij bij aangetekende brief van 26 juli 2012 nogmaals aan Libra heeft bevestigd. Libra was derhalve meer dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn op de hoogte van de opzegging van de huurovereenkomst door Tulp. Deze termijn moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor Libra voldoende worden geacht om een nieuwe huurder te vinden. Gelet op al het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is jegens Tulp. Hieruit volgt dat naar voorlopig oordeel de huurovereenkomst niet met een jaar is verlengd en dat Tulp de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 oktober 2012.
4.8. Op grond van het voorgaande is Tulp gehouden de huur over de maanden augustus, september en oktober 2012 van € 5.407,02 aan Libra te voldoen, te vermeerderen met de rente van € 242,72. Nu Tulp de huur over de maanden augustus t/m oktober 2012 niet uiterlijk op de vervaldag heeft voldaan, is Tulp voorts gehouden op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen een contractuele boete te voldoen van € 300,- per maand over die betreffende maanden. Dit leidt ertoe dat een bedrag van € 900,- aan contractuele boete toewijsbaar is.
4.9. Libra heeft ook buitengerechtelijke kosten gevorderd. Hiervoor wordt als uitgangspunt gehanteerd dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De aan de zijde van Libra gemaakte kosten zijn geen andere dan die ter voorbereiding van de processtukken en ter instructie van de zaak. Voor dergelijke kosten plegen de in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding in te sluiten. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen.
4.10. Op grond van het voorgaande volgt is Tulp gehouden een bedrag van
€ 6.549,74 (€ 5.407,02 + € 242,72 + € 900,-) aan Libra te voldoen. Het bedrag tot voldoening waarvan Tulp zal worden veroordeeld, geldt als voor¬schot op en ter nadere verrekening met hetgeen zij ten gronde zal blijken verschuldigd te zijn.
4.11. Libra heeft deze procedure aanhangig moeten maken teneinde de door Tulp verschuldigde huurpenningen voldaan te krijgen. Tulp zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Libra worden begroot op:
- dagvaarding € 82,05
- griffierecht 575,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.473,05
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Tulp om aan Libra te betalen een bedrag van € 6.549,74 vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het bedrag van € 5.407,02 met ingang van 1 november 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt Tulp in de proceskosten, aan de zijde van Libra tot op heden begroot op € 1.473,05,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K.M.E. Ritzen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2012.?