ECLI:NL:RBAMS:2013:3883

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/497629 / HA ZA 11-2354

Vonnis van 10 juli 2013

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. P.J. Sandberg te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 9 november 2011 waarbij een comparitie van partijen is gelast (welke comparitie geen doorgang heeft gevonden),
de brief van 22 februari 2012 van de zijde van [eiseres],
de conclusie van repliek tevens akte houdende wijziging van eis, met producties,
de conclusie van dupliek, tevens antwoordakte wijziging eis, met producties,
de akte houdende uitlating producties van de zijde van [eiseres].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft in 2000 drie (verhuurde) appartementsrechten aan de [adres] te [woonplaats] gekocht. De drie appartementsrechten worden in opdracht van [gedaagde] beheerd door makelaar [naam 8] Makelaardij B.V. (hierna: [naam 8]).

2.2.

In een brief van 27 oktober 2006 van [naam 1] (de toenmalige huurder van [adres]te [woonplaats], hierna: [naam 1]) gericht aan [naam 8] staat, voor zover relevant, het volgende:

“Al sinds dat ik aan de [adres], ondervind ik zeer ernstige geluidsoverlast van de onderbuurvrouw [naam 2]. Het betreft niet alleen luide muziek maar ook geschreeuw, ruzie en het gooien met meubilair e.d. uit het raam of van de trap in de gezamenlijke hal. Dit alles gebeurt op doordeweekse dagen, in het weekend tijdens de nachtelijke uren. Soms gaat het door tot in de vroege ochtend. Dit gedrag wordt grotendeels door invloed van drank en/of andere middelen gezorgd.

[…]
Een aantal keren na die tijd heb ik ook melding gemaakt bij de politie. Het is een keer voorgekomen dat [naam 2] bij mijn deur is geweest en mijn partner [naam 3] fysiek heeft aangevallen.[…]

Ik heb nu een melding gemaakt bij het Meldpunt Extreme overlast en bij de Buurtregisseur. Er is een dossier aangemaakt en ons is geadviseerd zodra er zich weer een incident voordoet, meteen melding te maken via de politie.”

2.3.

Bij overeenkomst van 11 november 2008 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [eiseres] van [gedaagde] gekocht het appartementsrecht, gelegen op de tweede etage en plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement), voor de koopsom van € 190.000,= kosten koper. Artikel 3 van de koopovereenkomst bepaalt:

“Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”

2.4.

In de loop van december 2008 heeft [eiseres] reeds de beschikking over de sleutels van het appartement gekregen en is zij begonnen met verbouwingswerkzaamheden in het appartement.

2.5.

De levering van het appartement aan [eiseres] heeft plaatsgevonden op 6 januari 2009.

2.6.

In februari -naar de rechtbank begrijpt- 2009 is [eiseres] in het appartement gaan wonen.

2.7.

Op 6 maart 2009 heeft [eiseres] in verband met door [naam 2] en haar vriend veroorzaakte geluidsoverlast de politie ingeschakeld.

2.8.

In het voorjaar van 2009 heeft [eiseres] contact opgenomen met het Meldpunt Zorg en Overlast (hierna MZO).

2.9.

[eiseres] heeft zich van 30 mei 2009 tot 15 maart 2010 onder behandeling gesteld van een psychiater/psychotherapeut.

2.10.

In december 2009 is [eiseres] ingetrokken bij haar partner in diens woning elders in [woonplaats].

2.11.

[eiseres] heeft haar appartement verhuurd aan [naam 4]. In een verklaring van 17 september 2010 heeft [naam 4] onder meer het volgende geschreven:

“Sinds 8 juli 2010 huur ik het appartement[…]
Gedurende de hele periode dat ik hier woon, ervaar ik grote overlast van de benedenburen[…]
Hoewel ik pas twee maanden in het appartement woon, heb ik vanwege deze overlast de huur opgezegd.”Vervolgens heeft [eiseres] haar appartement verhuurd aan [naam 5] van december 2010 tot en met juli 2011 en per oktober 2011 is het appartement verhuurd aan [naam 6].

2.12.

Bij brief van 5 oktober 2010 heeft [eiseres] de koopovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk vernietigd wegens dwaling en/of ontbonden wegens wanprestatie en hem gesommeerd mee te werken aan de ongedaanmaking van alle over en weer verrichte prestaties.

2.13.

[politie], buurtregisseur [politiebureau] van Politie Amsterdam-Amstelland (hierna: [politie]), heeft per e-mail van 7 oktober 2010 aan de advocaat van [eiseres] onder meer bericht:

“[…]
deel ik u mede dat er vanaf mijn aanstelling als buurtregisseur voor de [politiebureau] verschillende huisbezoeken zijn verricht door mijzelf en de GGD, Vangnet en Advies. In de periode 2007 tot heden zijn er 7 rapportages gemaakt n.a.v. verrichte politieassistentes ivm meldingen geluidsoverlast op dit adres.”

2.14.

In een e-mail van 8 oktober 2010 heeft [naam 7] van MZO (hierna: [naam 7]) aan de advocaat van [eiseres] onder meer het volgende bericht:

“Er is een aantal malen overlast gemeld op het meldpunt door [naam 1].[…]

Er is bij ons geen andere melder bekend.

[eiseres] heeft een copie van die toenmalige melding d.d. 27 oktober 2006 meegestuurd. dit schrijven heeft toenmalige melder cc verstuurd aan [gedaagde] en aan [naam 8] beheer blijkt uit de copie.

[naam 1] heeft 2x in voorgaande jaren gemeld.

In oktober 2006 ivm harde muziek en geschreeuw en in december 2007 eveneens veel lawaai. Inderdaad weer afgerond omdat gemeld werd dat het weer rustig was geworden.

De politie is toen eveneens ter plaatse geweest en heeft rapport opgemaakt.”

2.15.

In het kader van een door [eiseres] geëntameerd voorlopig getuigenverhoor zijn op 17 juni 2011 als getuigen gehoord: [gedaagde] (als partijgetuige), [naam 8] (hierna: [naam 8]), die als makelaar de appartementen in opdracht van [gedaagde] beheert en [eiseres] (als partijgetuige). En op 25 oktober 2011 zijn als getuigen gehoord: [naam 1] (hierna: [naam 1]), voormalig huurder van het appartement, [naam 9] (hierna: [naam 9]), die als makelaar het appartement in opdracht van [gedaagde] heeft verkocht aan [eiseres], [naam 10] (hierna: [naam 10]) en [naam 11] (hierna: [naam 11]), de partner van [eiseres]. Op 19 december 2011 is als getuige gehoord:[naam 3] (hierna: [naam 3]), de echtgenote van [naam 1] voornoemd. Op 4 mei 2012 is als getuige gehoord: [naam 12] (hierna: [naam 12]), medewerkster MZO.

2.16.

In een geanonimiseerde versie van het rapport van het MZO van 22 september 2011 is -onder meer- het volgende opgenomen:

“
23-10-2006: Melding bij Meldpunt Zorg en Overlast (hierna meldpunt) door buurman, deze meldt;geluidsoverlast[…]
in de nacht met flinke verbale agressie in combinatie met alcoholgebruik tegen klagers en politie. Volgens melder heeft de eigenaar van de woning van cliënte deze op 14-12-2004 aangeschreven m.b.t. overlastklachten van omwonenden. Het meldpunt adviseert melder de melding van overlast tevens schriftelijk bij de woningeigenaar te melden. Een kopie van deze brief (met datum: 27-10-2006) wordt op 30-10-2006 door het meldpunt per post ontvangen van melder. Uit onderzoek door politie blijkt dat cliënte in december 2004, april 2006, juli 2006 en oktober 2006 bij politie in beeld is geweest i.v.m. eerdergenoemde klachten.[…]
Na onderzoek door het meldpunt en contacten met politie, GGD Vangnet en Advies en GGD Vangnet Jeugd is op 25-01-2007 met goedkeuring van melder afgesproken de melding af te sluiten. De overlast was afgenomen.

28-12-2007: Melding bij meldpunt door dezelfde buurman als in 2006, deze meldt:

wederom geluidsoverlast door harde muziek en verbaal overlast door cliënte en ‘vriend’. Politie meldt in december 2007 tweemaal langsgegaan, echter geen directe geluidsoverlast geconstateerd.

Na overleg met Politie en GGD Vangnet en Advies wordt een huisbezoek door GGD V&A gepland aan cliënte.[…]
Volgens de GGD V&A is er op dat moment geen reden tot doorpakken aangezien cliënte geen alcoholist is, de overlast niet structureel is en er te weinig meldingen zijn.[…]
Melding wordt door meldpunt op03-04-2008afgesloten.

10-03-2009: Nieuwe melding door politie, deze meldt:[…]
”

2.17.

Bij vonnis van 19 december 2011 van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, zijn de vorderingen van [gedaagde] toegewezen tot ontbinding van de huurovereenkomst met [naam 2] en de ontruiming van het door [naam 2] gehuurde appartement.

2.18.

De ontruiming van het appartement van [naam 2] heeft op 19 januari 2012 plaatsgevonden.

2.19.

[gedaagde] biedt het voormalig door [naam 2] gehuurde appartement sinds medio juni 2012 te koop aan.

2.20.

In een e-mail van 28 februari 2012 heeft [politie] aan de advocaat van [gedaagde] onder meer bericht:

“Hieruit blijkt dat ik [gedaagde] op 17/5/2011 voor het eerst berichtte inzake deze casus.

In dit bericht verzocht ik[naam 8] tevens om [naam 2] als verhuurder aan te spreken op haar voor haar woonomgeving overlastgevende gedrag.

Ik kan u zeggen dat ik nooit eerder contact had met [naam 8] aangaande deze casus.[…]
”

2.21.

Op 28 mei 2011 heeft [politie] een rapport van de Politie Amsterdam, Wijkteam [naam 13] verstrekt aan [naam 8] met betrekking tot meldingen over [naam 2]. In dat rapport staat onder meer:

“27-10-2006 om 01:55u

Melding geluidsoverlast.

Bij aankomst politie wordt geen geluidsoverlast geconstateerd. Wel volgde een gesprek met bewoonster [naam 2] die duidelijk onder invloed van alcoholhoudende drank verkeert.

04-01-2007

Huisbezoek buurtregisseur van politie en medewerkster Vangnet & Advies GGD en medewerkster Vangnet & Advies GGD afdeling Jeugd.

Via het Meldpunt Zorg en Overlast was een melding was binnengekomen van buren dat [naam 2] regelmatig veel alcohol drinkt en dan agressief kan reageren en geluidsoverlast veroorzaakt.[…]
[naam 2] gaf aan inmiddels haar leven te hebben gebeterd. Uit onderzoek Vangnet Jeugd zijn geen relevante zaken naar voren gekomen. Er is adviserend opgetreden jegens [naam 2].

2007

Klacht [naam 1]

Mondeling bij de buurtregisseur doet [naam 1] op verschillende momenten als ik hem tijdens surveillance tegenkom in de buurt klacht van ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door de bewoners van perceel [adres] te [woonplaats].

Over deze casus is adviserend opgetreden door de buurtregisseur.

16-12-2007 om 06:25u

Melding geluidsoverlast.

[naam 2] onder invloed alcohol. Niet echt overlast waargenomen.

27-12-2007 om 07:05u

Melding geluidsoverlast.

[naam 2] gaf aan dat zij met enkele vrienden de afloop van een feestje hadden in haar woning. Geen geluidsoverlast waargenomen. BT was wel behoorlijk aangeschoten en deed allerlei beweringen jegens haar bovenbuurman die niet ter zake deden. Rapp.’s hebben benadrukt dat zij geen nieuwe klachten wensen te vernemen.

3-4-2008

Huisbezoek buurtregisseur van politie en medewerkster Vangnet & Advies GGD.

[naam 2] gaf aan dat ze persoonlijke tegenslag had, maar geen hulp meer behoefde omdat het weer beter ging. En een feestje op zijn tijd… moest volgens haar kunnen. Vangnet & Advies heeft een kaartje achtergelaten met een hulpaanbod.

22-6-2008 om 05:50u

Melding geluidsoverlast.

Er was weer eens een ruzie in de woning van [naam 2]. Zij had vriend [naam 14] mee naar huis genomen. Beide waren onder invloed van alcohol en hadden elkaar een paar tikken uit gedeeld. [naam 14] heeft de woning verlaten. Beide personen waren niet aanspreekbaar.

[…]”

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, na wijziging van haar eis, samengevat- bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:

A) de koopovereenkomst tussen partijen te ontbinden dan wel te vernietigen;

B) [gedaagde] te gebieden eraan mee te werken dat het appartement binnen drie dagen na betekening van het vonnis aan [gedaagde] in eigendom wordt overgedragen op straffe van een dwangsom;

C) [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis te betalen aan [eiseres] € 262.526,27, vermeerderd met de wettelijke rente;

D) [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis te betalen aan [eiseres] € 501,13 per maand vanaf 1 oktober 2012, vermeerderd met de wettelijke rente over de respectieve vervaldata, totdat [gedaagde] heeft voldaan aan het onder sub B en C gevorderde;

E) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding waaronder de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil tussen partijen wordt gevormd door de vraag of [gedaagde] in de gegeven omstandigheden voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst melding had moeten maken van overlast veroorzaakt door [naam 2] dan wel haar huisgenoten en of, door dat niet te doen, het appartement niet die mate van woongenot verschaft die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dan wel dat zij op dat punt heeft gedwaald. In dat verband dient voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst sprake te zijn geweest van langdurige en structurele overlast van [naam 2] (dan wel van haar huisgenoten) waarvan naar objectieve maatstaven genomen verwacht kon worden dat zulke overlast zich ook in de toekomst structureel en langdurig zou voortzetten en van welke overlast [gedaagde] ten tijde van de onderhandelingen met [eiseres] op de hoogte is geweest.

Veroorzaakte [naam 2] overlast en was dit bekend bij [gedaagde]?

4.2.

Aldus ligt allereerst de vraag voor of [naam 2] (dan wel haar huisgenoten) structureel hinderlijk gedrag vertoonde voorafgaand aan de koopovereenkomst en of zulks bekend was bij [gedaagde]. In dit verband heeft [eiseres] verwezen naar:

- de brief van 27 oktober 2006 van [naam 1] aan [gedaagde] en [naam 8], waarin [naam 1] klaagt over ernstige overlast van [naam 2];

-de verklaringen van medewerkers van het MZO, de buurtregisseur en verscheidende buren, waaruit volgens [eiseres] blijkt dat de overlast al ruim voor de verkoop van het appartement aan [eiseres] plaatsvond;

- het relaas van de politie Amsterdam-Amstelland van haar bemoeienissen met de overlast sinds oktober 2006;

- de conclusie van antwoord van de raadsman van[naam 2] in de procedure bij de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daarin erkent [naam 2] dat zij overlast toebrengt. Zij betwist uitsluitend dat de overlast zodanig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt;

- de getuigenverklaringen van [naam 12], [naam 1] en zijn echtgenote.

4.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat voorafgaand aan de koopovereenkomst met [eiseres] sprake was van (bij hem bekende) structurele ernstige overlast veroorzaakt door [naam 2]. Volgens [gedaagde] is hiervan pas sprake geworden nadat [eiseres] het appartement had gekocht.

4.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op dwaling, danwel schending van de mededelingsplicht, is alleen de periode voorafgaand aan het totstandkomen van de koopovereenkomst van [eiseres] met [gedaagde] relevant. Met betrekking tot die periode blijkt uit de brief van [naam 1] van 27 oktober 2006 dat sprake is van ernstige overlast veroorzaakt door [naam 2]. [gedaagde] heeft echter betwist deze brief te hebben ontvangen. In het kader van het voorlopig getuigenverhoor heeft [naam 1] verklaard dat hij regelmatig overlast heeft ondervonden van de onderburen en dat deze overlast gemiddeld acht keer per jaar zodanig was dat hij zelf naar de onderburen ging of de politie inschakelde. In 2004/2005 heeft [naam 1] het meldpunt extreme overlast ingeschakeld, hetgeen ook iets later zou kunnen zijn geweest. [naam 1] weet niet meer precies wanneer dat was. Het meldpunt heeft een dossier opgebouwd in overleg met de politie. Na 2005 werd de overlast volgens [naam 1] wel minder. Voorts heeft [naam 1] verklaard een aantal keer een brief te hebben gestuurd aan [naam 8] om hem op de hoogte te stellen van de overlast. [naam 1] verklaart ook een aantal keer te hebben gebeld met [gedaagde] over de overlast en daarbij aangegeven te hebben dat het een terugkerend patroon was. [naam 1] heeft verklaard dat hij zowel voordat als nadat hij het MZO heeft ingeschakeld telefonisch contact heeft opgenomen met [gedaagde] en hem heeft gevraagd of hij mee wilde werken aan een oplossing. Kopieën van brieven die [naam 1] aan [naam 8] stuurde, heeft hij ook aan het meldpunt gestuurd. Het meldpunt bevestigde telefonisch de ontvangst en [naam 8] verzond telkens een ontvangstbevestiging. Die ontvangstbevestigingen heeft [naam 1] niet meer. De reden voor de verhuizing van [naam 1] was dat hij groter wilde gaan wonen. De overlast kan daarbij hebben meegespeeld, maar dit was niet de hoofdreden. Een jaar voor zijn vertrek was de overlast minder geworden. [naam 1] verklaart zo’n vier à vijf keer per jaar de politie te hebben ingeschakeld ofwel zelf langs te zijn gegaan bij de onderburen. Na de melding bij het meldpunt en waarschijnlijk na de opbouw van het dossier en mogelijk na een gesprek met [naam 2] is, aldus nog steeds de getuigenverklaring van [naam 1], de overlast minder geworden.

4.5.

De echtgenote van [naam 1], [naam 3], heeft als getuige onder meer verklaard dat zij van 1998 tot eind 2008 in het appartement heeft gewoond en dat zij van het begin af aan overlast heeft ondervonden van[naam 2]. De overlast begon vaak om 22:00 uur met harde muziek, daarna hard praten en ruzie waarna men elkaar te lijf ging en daarna werden er voorwerpen en meubels gegooid, ook uit het raam. Volgens [naam 3] is de overlast nooit opgehouden en was deze wekelijks. Wel was het in periodes rustig, bijvoorbeeld als [naam 2] op dat moment geen partner had. Volgens [naam 3] heeft zij samen met [naam 1] brieven gestuurd aan [gedaagde] en [naam 8] in verband met de geluidsoverlast van [naam 2] en is [gedaagde] ook bij [naam 1] thuis geweest om over de overlast te praten, waar [naam 3] niet bij aanwezig was, en waarvan zij niet meer weet wanneer dat was. Ook aan [naam 8] zouden [naam 3] en haar echtgenoot brieven hebben geschreven, van welke brieven zij er één heeft teruggevonden (naar de rechtbank begrijpt de brief van 27 oktober 2006). Volgens [naam 3] heeft haar echtgenoot meerdere keren telefonisch met [gedaagde] gesproken over de overlast, maar bij die gesprekken was zij zelf niet aanwezig.

4.6.

Tegenover deze verklaringen staan de verklaringen van [gedaagde] en [naam 8]. [gedaagde] heeft op 17 juni 2011 in het kader van het voorlopig getuigenverhoor verklaard dat [naam 1] hem meer dan zes of zeven jaar geleden heeft gebeld met een klacht over een feestje dat de onderbuurvrouw gaf waarbij veel lawaai gemaakt werd. [gedaagde] verklaart zulks aan [naam 8] doorgegeven te hebben die het heeft afgewikkeld en vermoedelijk een brief heeft geschreven. Van bemiddeling door het meldpunt zorg en overlast enkele jaren geleden heeft [gedaagde] verklaard niets te weten. [naam 8] heeft in het kader van het voorlopig getuigenverhoor verklaard dat [naam 1] omstreeks 2006 een keer heeft geklaagd over een feestje van [naam 2]. Ook heeft hij verklaard dat [naam 1] toen telefonisch contact heeft gehad met een medewerker van zijn kantoor en dat hij ervan uit gaat dat toen contact is opgenomen met [naam 2] zowel telefonisch als per brief. Volgens [naam 8] zijn er verder voorafgaand aan de koopovereenkomst met [eiseres] geen brieven gestuurd aan [naam 2] en stond zij niet bekend als lastige huurder. Over bemiddeling door politie en het meldpunt zorg en overlast met [naam 2] is voor de verkoop aan [eiseres] bij [naam 8] niets bekend. [naam 8] verklaart tenslotte dat na de klacht over het feestje door [naam 1] geen andere klachten bij [naam 8] zijn geuit.

4.7.

Tijdens het getuigenverhoor van 4 mei 2012 heeft [naam 12] onder meer verklaard dat zij in de periode 2006 tot en met 2008 niet met [gedaagde] of [naam 8] heeft gesproken en dat de meldingen in de periode 2006 tot en met 2008 weinig waren in verhouding met de meldingen daarna.

4.8.

Uit de e-mail van 8 oktober 2010 van [naam 7] van het MZO (zie hiervoor onder 2.14) en uit de geanonimiseerde versie van het rapport van het MZO van 22 september 2011 (zie hiervoor onder 2.16) blijkt dat [naam 1] tweemaal een melding heeft gedaan bij het MZO in verband met overlast veroorzaakt door [naam 2]. Eenmaal in oktober 2006 en eenmaal in december 2007. In het rapport van het MZO staat vermeld dat een kopie is ontvangen van de brief van 27 oktober 2006 van [naam 1]. Beide meldingen zijn door het MZO afgesloten omdat de overlast is afgenomen en niet structureel van aard is. Een andere melder dan [naam 1] is bij het MZO noch bij de politie bekend. Uit de e-mail van 28 februari 2012 van [politie], de buurtregisseur van politie (zie hiervoor onder 2.20), blijkt dat hij op 17 mei 2011 voor het eerst rechtstreeks contact heeft gehad met [gedaagde] en [naam 8] inzake de geluidsoverlast. Tenslotte blijkt uit het rapport van de politie (zie hiervoor onder 2.21) dat er meldingen over geluidsoverlast zijn geweest op 27 oktober 2006, op 16 december 2007, op 27 december 2007 en op 22 juni 2008.

4.9.

Gelet op voorgaande verklaringen en schriftelijke stukken, in onderling verband en samenhang beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat van structurele ernstige overlast veroorzaakt door de onderburen van [eiseres], voorafgaand aan de koopovereenkomst van [gedaagde] en [eiseres], geen sprake was. Uit het politierapport blijkt immers van slechts vier meldingen in een tijdsbestek van twee jaar. Bovendien is uit voornoemde stukken in combinatie met de afgelegde getuigenverklaringen onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van die koopovereenkomst op de hoogte was van de overlast die [naam 1] heeft ervaren. Uit de meldingen die het MZO heeft ontvangen noch uit de diverse getuigenverklaringen blijkt dat [gedaagde] telkenmalen op de hoogte is gesteld van de overlast die door [naam 1] werd gemeld bij het MZO of de politie. [naam 1] weet niet meer precies wanneer hij wat en aan wie heeft gemeld, zodat zijn verklaring in zoverre niet tot bewijs kan dienen. Zijn echtgenote, [naam 3], is bij de volgens haar gevoerde gesprekken met [gedaagde] niet zelf aanwezig geweest, zodat ook haar verklaring in zoverre onvoldoende gewicht in de schaal legt. De sumiere verklaringen van verscheidende buren (zoals overgelegd bij dagvaarding als productie 5) zijn onvoldoende gespecificeerd om tot een ander oordeel te komen, zo blijkt niet dat deze verklaringen specifiek over het hier relevante tijdsbestek tot aan de koopovereenkomst met [eiseres] gaan nu de verklaringen stammen uit 2010. De erkenning van [naam 2] in de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot door haar veroorzaakte overlast, brengt nog niet met zich dat ook [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [eiseres] hiervan op de hoogte was. Tenslotte overweegt de rechtbank met betrekking tot de brief van [naam 1] van oktober 2006 dat zelfs indien voldoende aannemelijk wordt geacht dat [gedaagde] die brief zou hebben ontvangen, één brief in 2006 en vier meldingen met betrekking tot geluidsoverlast bij de politie in de periode 2006-2008 terwijl de koopovereenkomst stamt uit 2008, onvoldoende is voor het oordeel dat [gedaagde] wetenschap had van structurele ernstige overlast op grond waarvan hij gehouden was hiervan aan de koper mededeling te doen.

4.10.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank de vordering van [eiseres] afwijzen en behoeft hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht geen bespreking.

4.11.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 1.400,00

- getuigenkosten 0,00

- salaris advocaat
2.034,00(4,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 3.434,00

4.12.

De rechters, ten overstaan van wie de getuigenverhoren zijn gehouden, hebben dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.434,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.R.P.J. Davids en is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2013.

type: AV

coll: SL

Verkoop appartement en mededelingsplicht bij overlast door buren

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing