ECLI:NL:RBAMS:2013:4077 - Rechtbank Amsterdam - Weigering splitsingsvergunning wegens onvoldoende staat v...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB 12/4170 HUISV

uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde mr. L.A.J.M. Somers,

het dagelijks bestuur van het Stadsdeel Oost van de gemeente Amsterdam,

verweerder,

gemachtigden mr. H. Pals en M.P. Chan.

Tevens heeft als belanghebbende aan het geding deelgenomen

[belanghebbende],

belanghebbende,

gemachtigde mr. R. Lubbers.

Procesverloop

Bij besluit van 6 februari 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres en belanghebbende om een splitsingsvergunning voor het pand [adres1] te [woonplaats] in appartementsrechten afgewezen.

Bij besluit van 10 juli 2012, verzonden 11 juli 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 maart 2013.

Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Tevens zijn voor eiseres verschenen [belanghebbende1] en [belanghebbende2]. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Feiten en omstandigheden

1.1

Eiseres heeft een splitsingsvergunning voor het pand [adres1] te [woonplaats] (het pand) aangevraagd. Zij heeft in dat kader een funderingsrapport van de firma BaVib overgelegd. In de conclusie van dit rapport is opgenomen dat de fundering, beoordeeld volgens het protocol Inspectie Houten Paalfunderingen in Amsterdam, als klasse II is aangemerkt. Ondanks de matige staat van de kespen 2 en 3 en paal 3, is de verwachting dat de fundering tenminste de komende 25 jaar naar behoren zal functioneren. Verweerder heeft het rapport voorgelegd aan ing. M.B. Chan (Chan), die op 24 juni 2011 heeft geconcludeerd dat het rapport niet voldoet aan de gestelde vereisten en dat funderingsherstel dient plaats te vinden. Verweerder heeft eiseres daarop medegedeeld dat de fundering niet voldoet aan de vereisten voor afgifte van een splitsingsvergunning.

1.2

Eiseres heeft vervolgens een aangepaste versie van het funderingsrapport overgelegd. In de conclusie van dit rapport is opnieuw opgenomen dat de fundering, beoordeeld volgens het protocol Inspectie Houten Paalfunderingen in Amsterdam, als klasse II is aangemerkt. Ondanks de matige staat van de kespen 2 en 3 en paal 3, is de verwachting dat de fundering tenminste de komende 25 jaar naar behoren zal functioneren. Verweerder heeft dit rapport ook voorgelegd aan Chan, die opnieuw heeft geconcludeerd dat het rapport niet voldoet aan de gestelde vereisten en dat funderingsherstel dient plaats te vinden.

1.3 In het primaire besluit is het verzoek tot splitsing van het pand afgewezen omdat uit de bevindingen van het funderingsonderzoek, zoals die zijn neergelegd in de twee funderingsrapporten, blijkt dat niet aannemelijk is dat de fundering en het casco voldoen aan het vereiste kwaliteitsniveau om in aanmerking te komen voor een splitsingsvergunning.

1.4

De commissie van advies voor de bezwaarschriften van Stadsdeel Oost van de gemeente Amsterdam heeft onder meer geconstateerd dat het oordeel van verweerder met betrekking tot de fundering haaks staat op de bevindingen uit het funderingsonderzoek van BaVib, maar dat verweerder hiervoor geen zorgvuldige motivering heeft gegeven. De commissie heeft geadviseerd het bezwaarschrift gegrond te verklaren en het primaire besluit te herroepen.

Standpunten partijen

2.1 Verweerder heeft het bezwaarschrift in het bestreden besluit ongegrond verklaard. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de fundering van het pand binnen vijfentwintig jaar geen voorzieningen behoeft. De conclusie van de door eiseres overgelegde funderingsrapporten dat de fundering de komende vijfentwintig jaar geen voorzieningen behoeft, wordt niet gedragen door de inhoud van die rapporten en kan dus ook niet door verweerder worden gevolgd.

2.2

Eiseres heeft zich, zoals ter zitting nader is toegelicht, op het standpunt gesteld dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Verweerder had uitgebreider moeten motiveren waarom van het advies van de bezwaarcommissie is afgeweken. Eiseres doet voorts een beroep op het vertrouwensbeginsel. In het voortraject van de vergunning heeft het bestuursorgaan nimmer doen blijken dat de vergunning geweigerd zou gaan worden. Eiseres heeft zelfs diverse opdrachten van verweerder uitgevoerd, zoals het omleggen van elektra. Gelet hierop mocht zij erop vertrouwen dat de splitsingsvergunning zou worden afgegeven.

Juridisch kader

3.1

Ingevolge artikel 33, eerste lid, van de Huisvestingswet is het verboden een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.

3.2

Ingevolge artikel 50, derde lid, van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 kunnen burgemeester en wethouders de splitsingsvergunning weigeren indien (a) de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of ten dele verzet, en (b) de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende verzekerd is dat die gebreken zullen worden opgeheven.

3.3

Ingevolge artikel 3, eerste lid, van de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2010 verzet de toestand van een gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing, als bedoeld in artikel 50 derde Pro lid, onder a, van de Regionale Huisvestingsverordening stadsregio Amsterdam 2010, indien naar het

oordeel van Burgemeester en Wethouders

het gebouw voldoet aan de toepasselijke eisen in afdelingen van het Bouwbesluit 2003 zoals genoemd in deze bepaling, met dien verstande dat het rechtens verkregen niveau niet mag worden onderschreden;

het casco in zodanige staat is dat groot onderhoud gedurende tien jaar niet noodzakelijk is;

indien huiszwam en schimmels aanwezig zijn, moeten deze verwijderd zijn en moeten hiertegen preventieve maatregelen zijn getroffen.

3.4

In paragraaf 5.1 van de Beleidsnotitie splitsen Amsterdamse particuliere huurwoningen 2010 staat nader omschreven aan welke bouwkundige eisen volgens artikel 3 van Pro de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2010 moet zijn voldaan, om de bouwkundige staat en indeling van het gebouw geen weigeringsgrond te laten zijn. Onder meer het volgende is opgenomen:
“Het komt erop neer dat het gebouw dient te beschikken over de kwaliteit die het zou hebben na de uitvoering van een volledige aanschrijving, de zogenaamde
basiskwaliteit. In het kader van het splitsingsbeleid worden daarnaast enkele aanvullende kwaliteitseisen gesteld, die leiden tot de zogenaamde
basiskwaliteit-plus. Om te kunnen voldoen aan de “
plus” is in deze beleidsregels vastgelegd dat de kwaliteit van het casco zodanig dient te zijn dat de eerste tien jaar geen groot onderhoud noodzakelijk is. Tevens moeten de elektrische installatie en de gasinstallatie zijn goedgekeurd door een bedrijf of een instantie met waarborg-erkenningsnummer (aantoonbaar veilig zijn). Tenslotte moet aannemelijk zijn dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (casco en fundering van kwaliteitsklasse II).”

Inhoudelijke beoordeling

4.1

Op deze zaak is, gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht, de Algemene wet bestuursrecht van toepassing zoals deze wet luidde tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekend gemaakt vóór 1 januari 2013.

4.2

De rechtbank stelt voorop dat in het bestuursrecht uitgangspunt is dat de aanvrager aannemelijk maakt dat hij aan de voorwaarden voor een door hem aangevraagde vergunning voldoet. In het geval van eiseres betekent dit dat zij aannemelijk moet maken dat de fundering van het pand de komende 25 jaar geen voorzieningen behoeft.

4.3 Eiseres heeft een funderingsonderzoek laten verrichten. De conclusie van het onderzoek luidt dat het een klasse II fundering betreft, dat wil zeggen dat de fundering de komende 25 jaar geen voorzieningen behoeft.

4.4 Verweerder heeft de door eiseres overgelegde funderingsrapporten laten beoordelen door Chan. Zij heeft ter zitting desgevraagd medegedeeld ongeveer viereneenhalf jaar ervaring te hebben met de beoordeling van funderingen van oudere gebouwen. Haar conclusie luidt dat gelet op de bevindingen uit het onderzoek niet aannemelijk is dat de fundering van het pand de komende 25 jaar geen voorzieningen behoeft. Uit het onderzoek van BaVib blijkt immers dat van de zes onderzochte palen, palen 1, 3 en 5 bacterieel zeer ernstig zijn aangetast. Deze aantasting zal voortduren, met als gevolg een voortschrijdende verslechtering van de toestand van de palen. Voorts heeft bij palen 3, 4, en 6 tot een diepte van gemiddeld meer dan 35 mm indringing van water plaatsgevonden. Deze ‘zachte schil’ van 35 mm kan geen spanning meer opnemen, waardoor de palen een verminderde draagkracht hebben. Behalve paal 3, overschrijdt ook paal 6 binnen 25 jaar de maximaal toelaatbare houtdrukspanning van 6,25 N/mm. Verder is uit het funderingsonderzoek gebleken dat één van de drie onderzochte kespen is gebroken, waardoor het draagvermogen ter plaatse is afgenomen. Ter plaatse van de gebroken kesp is de zetting (verzakking) relatief hoog. Tot slot heeft Chan opgemerkt dat het protocol Inspectie Houten Paalfunderingen in Amsterdam, op basis waarvan de fundering in het onderzoek is beoordeeld, haar niet bekend is, dit geen onderdeel uitmaakt van het rapport en niet is aangegeven waaruit dit bestaat. Gelet op het voorgaande wordt volgens Chan de conclusie van BaVib dat het een klasse II fundering betreft, niet gedragen door de inhoud van de funderingsrapporten.

4.5

De rechtbank overweegt dat Chan als ter zake deskundig moet worden aangemerkt, hetgeen door eiseres overigens niet is betwist, terwijl de bevindingen van Chan over de staat van de fundering zijn gebaseerd op door eiseres zelf ingebrachte (en ook niet alsnog door eiseres bestreden) onderzoeksresultaten. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de conclusie van het rapport van BaVib lag het op de weg van eiseres haar stelling dat de fundering aan de vereisten voldoet, nader te onderbouwen. Eiseres heeft geen schriftelijke reactie van BaVib op de bevindingen van verweerder overgelegd. Wel heeft zij gesteld dat de conclusie van BaVib dat het een klasse II fundering betreft overeind blijft. Ter onderbouwing daarvan heeft zij verwezen naar de stukken van [belanghebbende3] die zij in beroep heeft overgelegd, alsmede de door hem ter zitting afgelegde verklaring. [belanghebbende3] acht niet aannemelijk dat de fundering van het pand binnen 25 tot 30 jaar bezwijkt. Dit standpunt baseert hij onder meer op de omstandigheid dat op de begane grond van het pand een betonnen vloer is aangebracht, hetgeen volgens hem een versterking van het gezamenlijk evenwicht en het draagvermogen van de fundering oplevert. Verder heeft hij naar voren gebracht dat hij de achtergevel heeft gecontroleerd op een bepaald type scheuren die aanwezig zouden moeten zijn bij zettingen van de grond onder het pand. Dergelijke scheuren waren niet aanwezig, aldus [belanghebbende3].

4.6

De rechtbank is van oordeel dat hetgeen [belanghebbende3] naar voren heeft gebracht onvoldoende onderbouwing vormt van het standpunt van eiseres dat de fundering een klasse II fundering betreft. Daartoe overweegt de rechtbank allereerst dat [belanghebbende3], zoals hij ter zitting desgevraagd heeft medegedeeld, naar eigen zeggen niet als een deskundige op het gebied van funderingen kan worden aangemerkt. [belanghebbende3] heeft voorts geen zelfstandig onderzoek naar de fundering zelf verricht. Dat hij in het onderhavige geval geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de deskundigheid van BaVib doet daaraan niet af. De deskundigheid van BaVib op zich is immers niet in geschil. In reactie op de opmerkingen van [belanghebbende3] over de aanwezigheid van een betonnen vloer en de afwezigheid van bepaalde typen scheuren in de achtergevel heeft de gemachtigde van verweerder ter zitting benadrukt dat het in het onderhavige geval niet gaat om de vraag of aannemelijk is dat de fundering binnen 25 jaar bezwijkt, maar om de vraag of aannemelijk is dat deze binnen 25 jaar voorzieningen behoeft. Chan heeft ter zitting voorts meegedeeld dat de afwezigheid van bepaalde scheuren in de achtergevel niet betekent dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft. Ook levert een betonnen vloer volgens Chan niet zonder meer een versterking van de fundering op, maar juist in veel gevallen een extra belasting vanwege het zware gewicht van het beton. De stellingen van eiseres vormen gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder onvoldoende grond voor het oordeel dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de fundering van het pand de komende 25 jaar geen voorzieningen behoeft.

4.7

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de toestand van het pand zich uit een oogpunt van staat van onderhoud verzet tegen splitsing. Nu niet gesteld is dat de door verweerder gesignaleerde gebreken door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel voldoende verzekerd is dat die gebreken zullen worden opgeheven, was verweerder bevoegd de splitsingsvergunning te weigeren. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat verweerder niet in redelijkheid van deze bevoegdheid gebruik heeft kunnen maken.

4.8

Het beroep van eiseres op het vertrouwensbeginsel leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat niet is gebleken van een aan verweerder toe te rekenen uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en ongeclausuleerde toezegging dat aan eiseres een splitsingsvergunning zou worden verleend.

4.9

De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Voor een proceskostenveroordeling dan wel een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, voorzitter, mrs. H.G. Schoots en
M. Singeling, leden, in aanwezigheid van mr. S. Tax, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2013.

de griffier

de voorzitter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Afschrift verzonden op:

D: B