Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/534006 / HA ZA 13-67
Vonnis van 12 juni 2013
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. S.P. Dalmolen te Amsterdam,
tegen
[B],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. H.G. Tienstra te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 januari 2013, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met 1 productie,
- het tussenvonnis van 13 maart 2013 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende wijziging eis in conventie van [A] en
- het proces-verbaal van comparitie van 25 april 2013 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn elkaars zussen en hebben op [datum] gezamenlijk het erfpachtrecht gekocht dat recht geeft op de grond met woonhuis aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [--] nummer [nummer] (hierna: het erfpachtrecht).
2.2.
Een notariële akte van 29 juli 1992 bevat een overeenkomst tussen partijen (hierna: de overeenkomst), waarin onder andere het volgende is weergegeven:
Artikel 6
1. Bij vervreemding van haar aandeel in de gemeenschap, respectievelijk - na splitsing in appartementsrechten - haar appartementsrecht (…) zal de vervreemdende deelgenoot gehouden zijn dit eerst aan te bieden aan de andere deelgenoot (…)
(…)
3. De voorkeursgerechtigde dient binnen vier weken aan de aanbieder te berichten of zij van dit voorkeursrecht gebruik maakt. Bij gebreke hiervan is de aanbieder gerechtigd haar aandeel in de gemeenschap over te dragen aan enige derde, mits niet voor een tegenprestatie die lager is dan de hiervoor bedoelde.
(…)
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert, na wijziging van eis, primair samengevat - verdeling van het erfpachtrecht en een bevel dat [B] volledig meewerkt aan splitsing van het erfpachtrecht, waarbij aan [A] de tweede verdieping en de zolder worden toegewezen en aan [B] de begane grond, de eerste verdieping en de tuin; een verklaring voor recht dat partijen ieder voor de helft dienen bij te dragen aan de kosten van verdeling en de verplichting voor [B] om een eventuele overwaarde aan [A] te vergoeden, met veroordeling van [B] in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten en de wettelijke rente. Subsidiair vordert [A] - samengevat - verdeling van het erfpachtrecht op een wijze als door de rechtbank in goede justitie te bepalen, aangevuld met de onder de primaire vordering weergegeven overige vorderingen.
3.2.
[B] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[B] vordert veroordeling van [A] tot medewerking aan de vervreemding aan [B] van het aandeel van [A] in de gemeenschap betreffende het erfpachtrecht conform het bepaalde in artikel 6 van Pro de overeenkomst, aangevuld met proceskosten inclusief nakosten.
3.5.
[A] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze in het onderstaande ook in samenhang met elkaar worden besproken. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de wetgever heeft bepaald dat niemand kan worden gedwongen in een onverdeelde gemeenschap te blijven, enkele uitzonderingen, die hier niet aan de orde zijn, daargelaten. [B] geeft weliswaar de voorkeur aan voortzetting van de bestaande situatie maar zij verzet zich niet tegen verdeling. De rechtbank zal daarom bepalen dat het erfpachtrecht wordt verdeeld. De hierna te beantwoorden vraag is, op welke wijze verdeling moet plaatsvinden.
4.2.
In artikel 3:185 BW Pro wordt een aantal mogelijke wijzen van verdeling opgesomd, zonder dat dit limitatief is bedoeld. De in lid 2 onder c van dat artikel genoemde mogelijkheid, verkoop van het erfpachtrecht aan een derde, wordt door beide partijen uitgesloten. Gelet op het partijdebat blijven als mogelijkheden daarom over uitkoop van de een door de ander en splitsing.
4.3.
[B] heeft in reconventie verdeling gevorderd door toedeling van het gehele erfpachtrecht aan haar. Zij heeft daartoe gesteld dat aan splitsing meer nadelen kleven dan aan toedeling. Bovendien zou splitsing, waarbij beide zussen in het pand blijven wonen, geen oplossing bieden voor de vele dagelijkse onenigheden, terwijl toedeling van het geheel dat wel doet. Reden om juist tot toedeling aan [B] te komen is dat de woning voor haar het hoofdverblijf is, terwijl [A] haar feitelijke hoofdverblijf bij haar partner in [plaats] heeft. Voor zover [A] toch gebruik wenst te blijven maken van de bovenste verdiepingen, is [B] bereid haar een huurovereenkomst tegen een geringe huurvergoeding aan te bieden, aldus steeds [B]. [A] voert verweer.
4.4.
De rechtbank ziet op dit punt onvoldoende verschil in belang tussen beide partijen om juist tot toedeling aan [B] te beslissen. Dat [A] haar feitelijke hoofdverblijf elders zou hebben heeft zij gemotiveerd betwist en [B] heeft ter zake geen concreet bewijsaanbod gedaan. [A] heeft volgens haar toelichting ook geen wens of voornemen om de woning te verlaten of te verkopen. Voor zover [B] in dit verband overigens stellingen heeft ingenomen heeft zij deze onvoldoende onderbouwd. Ieder van partijen heeft belang bij het behoud van haar woning voor eigen gebruik. De vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen.
4.5.
Blijft over de vraag of de in conventie gevorderde splitsing toewijsbaar is, tegen de achtergrond van de eisen van redelijkheid en billijkheid waarnaar partijen zich dienen te gedragen. [A] heeft - zakelijk weergegeven - de volgende voordelen van splitsing van het erfpachtrecht opgesomd.
- Het aantal gemeenschappelijke kosten zal sterk worden teruggedrongen aangezien elke appartementseigenaar verantwoordelijk wordt voor haar eigen gebruikskosten en belastingen.
- Er moet een vereniging van eigenaars worden opgericht, die zal handelen overeenkomstig een van de modelreglementen. Desgewenst kan het beheer uit handen worden gegeven aan een administratiekantoor.
- De huidige wijze van het gecombineerde gebruik van begane grond en eerste verdieping kan worden gelegaliseerd.
- Vervreemding van een appartementsrecht is eenvoudiger dan vervreemding van een aandeel in de gemeenschap.
- Splitsing vermeerdert de waarde van het pand als geheel.
[B] brengt hiertegen in dat zij niet wenst te worden opgescheept met een vereniging van eigenaren met meerdere appartementseigenaren. Bovendien zullen de eerste twee door [A] genoemde voordelen het gesteggel tussen partijen, als dat er al is, niet uit de wereld helpen. Partijen zullen verwikkeld raken in een ingewikkelde discussie over overbedeling. Ook zal een eventuele splitsing complex zijn in verband met de door [A] genoemde legalisering van de onderste verdiepingen, wat onder andere samenvoeging van een sociale sector woning met een vrije vestiging woning met zich brengt. Bovendien is splitsing kostbaar en veroorzaakt het overlast voor de bewoners en is onzeker of uiteindelijk een splitsingsvergunning zal worden verkregen, aldus steeds [B].
4.6.
De rechtbank deelt de visie van [B] dat een eventuele splitsing geen alomvattende oplossing zal vormen voor de onenigheden tussen partijen. Dat een in appartementsrechten gesplitst pand minder punten van geschil oproept dan de huidige situatie acht de rechtbank echter zeer aannemelijk. Kennelijk is [B] bevreesd voor exploitatie van de bovenste verdiepingen. Dat dit een reëel scenario is heeft zij echter niet toegelicht. Dat legalisering van de volgens partijen bestaande illegale situatie mogelijk complexiteiten met zich brengt vormt geen redelijke grond voor afwijzing van de gevorderde splitsing.
Het is onzeker of uiteindelijk een splitsingsvergunning zal worden verkregen. Geen van de door partijen ingeschakelde deskundigen maakt echter melding van aanwijzingen dat er een reële kans is dat geen vergunning zal worden verkregen. Integendeel, beide rapporten lijken ervan uit te gaan dat als de vereiste fasen van de vergunningsprocedure zijn doorlopen, splitsing kan worden gerealiseerd. Over de met het splitsingsproces gemoeide kosten verschillen partijen van mening. Nu beide partijen aangeven te beschikken over ruime financiële mogelijkheden en ook niet is gesteld of gebleken dat eventuele kosten niet kunnen worden gedragen, vormen ook de mogelijke kosten geen belemmering voor toewijzing van het gevorderde, zeker nu onbetwist is gesteld dat het erfpachtrecht als geheel in gesplitste staat een hogere waarde zal hebben.
4.7.
Zoals [B] terecht stelt is aannemelijk dat de benodigde bouwkundige aanpassingen, welke dit ook uiteindelijk mogen zijn, in meerdere of mindere mate overlast voor de bewoners met zich zullen brengen. Dat zij geen reële uitwijkmogelijkheden heeft voor zichzelf en haar kinderen en dat [A] dit wel heeft, namelijk in de woning van haar partner, is niet betwist. De uiteindelijke afweging komt dan ook hierop neer, of aan het belang van [A] bij splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer gewicht toekomt dan aan het belang van [B] dat de bedoelde overlast haar bespaard blijft. De rechtbank beantwoordt deze vraag positief, dus ten gunste van [A]. Hoe belastend de eventuele overlast van het splitsingsproces zal zijn en hoe lang deze zal duren is op dit moment niet vast te stellen, maar zeker is dat deze van tijdelijke aard zal zijn. De voordelen van een gesplitste situatie, waaronder dat partijen minder kosten en administratieve zaken gemeenschappelijk zullen hebben en dat zij een overzichtelijker beheerssituatie zullen krijgen, zijn daarentegen van blijvende aard. Naar de overtuiging van de rechtbank is met dat laatste ook het belang van [B] gediend.
4.8.
Gelet op het voorgaande en aangezien [B] voor het overige geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering in conventie, zal de rechtbank gelasten dat het erfpachtrecht wordt verdeeld tussen partijen in die zin dat aan [A] het bovenste appartementsrecht wordt toegewezen en aan [B] het onderste appartementsrecht, waarbij [A] en [B] ieder voor de helft dienen bij te dragen aan de kosten van verdeling. Voordat de thans bestaande gemeenschap daadwerkelijk kan worden verdeeld zal het erfpachtrecht echter eerst moeten worden gesplitst in appartementsrechten en zal, zodra de splitsing een feit is, moeten worden vastgesteld wat de hoogte is van de overbedelingsvordering die in verband daarmee waarschijnlijk zal zijn ontstaan. Pas als zowel de splitsing als de vaststelling van de eventuele overbedelingsvordering hebben plaatsgevonden zal de rechtbank de hiervoor bedoelde verdeling gelasten. Het spreekt voor zich dat het partijen vrij staat dit laatste deel van het proces middels een minnelijke regeling af te ronden.
4.9.
Wat betreft de gevorderde dwangsom ziet de rechtbank aanleiding een bedrag te bepalen waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd. Dit bedrag wordt gesteld op € 75.000,-.
4.10.
De rechtbank zal alle overige beslissingen aanhouden.
5.De beslissing
De rechtbank
In conventie
5.1.
beveelt dat [B] volledig meewerkt aan alle handelingen die noodzakelijk zijn voor de splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten, met dien verstande dat aan [A] het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping en de zolder van de woning wordt toegewezen en aan [B] het uitsluitend gebruik van de begane grond, de eerste verdieping en de tuin, waaronder in ieder geval wordt begrepen de medewerking bij het verkrijgen van de noodzakelijke publiekrechtelijke vergunningen en het opmaken van de akte van splitsing ten overstaan van notaris mr. D. Ph. Kasper te Amsterdam, op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan, met ingang van de dag na betekening van het vonnis, dat [B] niet meewerkt aan voornoemde handelingen, met een maximum van € 75.000,-;
5.2.
verwijst de zaak naar de parkeerrol van woensdag 2 oktober 2013 voor conclusie na splitsing aan de zijde van [A];
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
5.4.
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.L.J. Dosker en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2013.