Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/546162 / KG ZA 13-893 SP/SvE
Vonnis in kort geding van 1 augustus 2013
in de zaak van
1. de vennootschap naar buitenlands recht
HANSEATISCHE IMMOBILIENFONDS HOLLAND XIII GMBH & CO. KG,
gevestigd te Bremen (Duitsland),
2. de vennootschap naar buitenlands recht
HANSEATISCHE IMMOBILINEFONDS HOLLAND XIII VERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH,
gevestigd te Bremen (Duitsland),
eisers in conventie bij dagvaarding op verkorte termijn van 19 juli 2013,
verweersters in reconventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. G.H.J. Heutink te Amsterdam,
tegen
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE BEDRIJFSRUIMTE ZOALS AANGEGEVEN IN PRODUCTIE 2, PLAATSELIJK BEKEND [straat A] [huisnummer 1] TE [plaats], ALTHANS EEN GEDEELTE DAARVAN,
van wie is verschenen:
[A],
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
gedaagden in conventie,
[A] tevens eiseres in reconventie.
Eisers zullen hierna gezamenlijk Hanseatische worden genoemd. De verschenen gedaagde zal hierna worden aangeduid als [A].
1.De procedure
Ter terechtzitting van 25 juli 2013 heeft Hanseatische gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding op verkorte termijn. [A] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen en in reconventie gevorderd als blijkt uit de eveneens aan dit vonnis gehechte akte. Hanseatische heeft de vordering in reconventie bestreden. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter terechtzitting waren, voor zover van belang, aanwezig:
aan de zijde van Hanseatische: [B] (hierna: [B]), [functie] van Prominus Vastgoed Beheer BV (hierna: Prominus), met mr. Heutink;
aan de zijde van gedaagden: [A] met mr. Uppal.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Hanseatische is economisch en juridisch eigenaar van het gebouwencomplex Ringpark aan de [straat A] [huisnummer 1] te [plaats] (hierna: het pand). Het pand wordt in opdracht van Hanseatische beheerd door Prominus. Het pand wordt voor ongeveer 80% verhuurd.
2.2.
Op 15 juli 2013 is door een groep van 25 Somalische vluchtelingen een gedeelte van het pand, te weten de voormalige huismeesterwoning, met als adres [straat A] [huisnummer 2], gekraakt (hierna: de dependance). De dependance is een relatief klein bijgebouw van een naastgelegen veel hoger en groter (kantoor)gebouw en is (ook intern) aan dit kantoorgebouw verbonden. [A] is eveneens woonachtig in de dependance en is woordvoerster van de groep Somalische vluchtelingen, die in afwachting zijn van een herzieningsprocedure ten aanzien van hun afgewezen aanvragen om een verblijfsvergunning.
2.3.
[C], [functie] bij Prominus, heeft op 16 juli 2013 bij de politie Amsterdam-Amstelland aangifte gedaan ex artikel 138 Wetboek Pro van Strafrecht.
2.4.
Het pand wordt door Hanseatische te huur aangeboden bij drie makelaarskantoren, te weten DTZ, [makelaarskantoor X] B.V. en [makelaarskantoor Y].
2.5.
Hanseatische heeft een e-mail overgelegd van [D] (hierna: [D]), werkzaam bij [makelaarskantoor X], van 24 juli 2013. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:
“Mbt. de zgn. conciergewoning van het kantoorgebouw Ringpark berichten wij u als volgt. Wij hebben sinds wij dit bijgebouw in opdracht hebben gekregen (februari 2012) bezichtigd met de volgende partijen:
-TMI: Hier hebben wij na diverse bezichtigingen d.d. 31-10-2012 een voorstel voor uitgebracht aan de adviseur van TME, (...)
- Kinderdagverblijf Jij d.d. 5-8-2012.
Dit staat los van de activiteiten voor het hoofdgebouw. (...)”
Dit staat los van de activiteiten voor het hoofdgebouw. (...)”
2.6.
Hanseatische heeft tevens een e-mail overgelegd, gedateerd 24 juli 2013, van [E], werkzaam bij [makelaarskantoor Y]. Hierin staat onder meer het volgende:
“Op 22 november 2012 hebben wij met het verhuurteam overleg gehad en in dat overleg hebben wij de opdracht gekregen van HCI/Prominus om het bijgebouw van de [straat A] aan te bieden aan partijen. [makelaarskantoor Y] Vastgoedadviseurs heeft nog geen bezichtigingen gehad in het bijgebouw. [makelaarskantoor X] is wel bezig geweest met een huurder. Hier zijn zelfs uitgebreide ontwerp tekeningen voor laten maken (…). Deze partij was TMI. (...)”
2.7.
[A] heeft een e-mail overgelegd, gedateerd 24 juli 2013, van [F], waarin, voor zover van belang, het volgende staat:
“Ik wil graag verklaren dat ik sinds 29’04’2013 het pand aan de [straat A] [huisnummer 2], volgens de eigenaar bekend als de [straat A] [huisnummer 1], in gebruik heb gehad. Het klopt niet dat dit sinds 15 juli is gekraakt. Ik heb het huisrecht overgedragen aan de uitgeprocedeerde asielzoekers omdat dit mij een goede zaak leek omdat zij geen onderdak hebben en de Gemeente hen hierin niet tegemoet komt. De eigenaar heeft niet geweten dat ik in de ruimte heb gewoond, omdat zij hierin geen enkele activiteit ontplooide. Er is nooit iemand binnen geweest, en er was ook al tijdens mijn bewoning geen stromend water, en het pand was verwaarloosd van binnen. (...)”
3.Het geschil in conventie
3.1.
Hanseatische vordert – samengevat en na wijziging van eis ter zitting – gedaagden te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gedeelte van het pand zoals aangegeven op de als productie 2 overgelegde luchtfoto te ontruimen, onder de bepaling dat Hanseatische het vonnis gedurende één jaar ook ten uitvoer kan leggen tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
3.2.
Hanseatische heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de dependance, nu zij de dependance wil verhuren en de aanwezigheid van krakers in het pand dit onmogelijk maakt. Bovendien vreest Hanseatische dat de krakers schade aan de dependance zullen aanbrengen.
3.3.
[A] voert verweer, waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[A] vordert Hanseatische te verplichten de toevoer van water in de dependence beschikbaar te stellen.
4.2.
[A] heeft aan haar vordering, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. In de dependance is geen water beschikbaar. Hanseatische heeft te kennen gegeven bereid te zijn het water aan te sluiten, mits er aan meerdere voorwaarden wordt voldaan, waaronder een bewijs van alternatieve huisvesting op korte termijn en een verklaring van de GGD ten aanzien van legionella gevaar. Indien de vordering van Hanseatische wordt afgewezen geldt dat het recht op water een basisvoorziening betreft waar [A] toegang toe dient te hebben. Deze toegang vloeit mede voort uit de bijzondere omstandigheid dat deze toevoer eenvoudig te herstellen is, er geen gevaar bestaat op legionella en er een grote groep mensen afhankelijk is van water.
4.3.
Hanseatische voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
Als onbetwist staat vast dat [A] zich zonder recht of titel in de dependance bevindt, waarmee zij onrechtmatig jegens Hanseatische handelt. Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
5.3.
[A] betwist dat Hanseatische een spoedeisend belang bij ontruiming heeft. [A] betwist dat Hanseatische de dependance wil verhuren. Hanseatische was er in het geheel niet van op de hoogte dat de dependance al sinds april 2013 gekraakt is (zie 2.7). Van recente verhuuractiviteiten, zoals bezichtigingen, correspondentie, inpandige werkzaamheden en aanneemovereenkomsten, is geen sprake. De dependance wordt op de website van [makelaarskantoor Y] ook niet te huur aangeboden, aldus [A].
5.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat ontruiming van de dependance alleen maar tot langdurige leegstand zal leiden. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter dat [B] namens Hanseatische ter zitting heeft toegelicht dat niet alleen het veel grotere (kantoor)gebouw, maar ook de dependance te huur wordt aangeboden. Dit volgt ook uit de door Hanseatische overgelegde verklaringen van twee door haar ten behoeve van de verhuur ingeschakelde makelaars (2.5 en 2.6). Volgens [B] heeft een van de partijen genoemd in de e-mail van [D], TMI, nog steeds interesse om de dependance te huren. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de aanwezigheid van [A] en de overige gedaagden in de dependance de dependance onverhuurbaar maakt. Hanseatische heeft derhalve een spoedeisend belang bij ontruiming van de dependance.
5.5.
Over het door [A] gedane beroep op haar huisrecht zoals dat onder meer wordt beschermd door artikel 8 EVRM Pro overweegt de voorzieningenrechter dat dit beroep haar niet kan baten. Artikel 8 EVRM Pro geldt in beginsel slechts in verhouding tot de overheid (“verticale werking”). Hanseatische treedt niet op namens de overheid, maar voor zich zelf. Onder bepaalde omstandigheden kan horizontale werking toekomen aan grondrechten, in die zin dat het onrechtmatig kan zijn als een burger een andere burger al te zeer beperkt in de uitoefening van diens grondrechten. In de gegeven omstandigheden kan echter niet tot het oordeel worden gekomen dat Hanseatische onrechtmatig handelt. Het belang van Hanseatische om de dependance te verhuren weegt naar het oordeel van de voorzieningenrechter zwaarder dan het met eigenrichting afgedwongen huisrecht van [A].
5.6.
Gelet op het voorgaande is de ontruimingsvordering tegen [A] toewijsbaar als na te melden. Dit laat onverlet dat, zoals ter zitting is besproken, voortzetting van overleg met de gemeente zou kunnen leiden tot het beschikbaar stellen door de gemeente van alternatieve behuizing voor gedaagden, hetgeen voor Hanseatische aanleiding zou kunnen vormen om de termijn waarbinnen ontruimd dient te worden (nog korte tijd) te verlengen. Op een dergelijke – onzekere – uitkomst van dit overleg kan evenwel thans niet worden vooruitgelopen.
De herkraaktermijn zal worden bepaald op een termijn van zes maanden.
De herkraaktermijn zal worden bepaald op een termijn van zes maanden.
5.7.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend. De vordering tegen de niet verschenen gedaagden komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal in dezelfde zin worden toegewezen als die tegen [A].
5.8.
De vordering in reconventie zal, nu de vordering in conventie zal worden toegewezen, worden afgewezen. De voorzieningenrechter merkt hierbij op dat Hanseatische zich ter zitting bereid heeft verklaard de watertoevoer, voor de periode dat gedaagden zich nog in de dependance bevinden, aan te sluiten, mits er door gedaagden afdoende wordt aangetoond, bijvoorbeeld door het overleggen van een verklaring van een deskundige instantie, dat geen sprake is van legionellagevaar.
5.9.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hanseatische worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht 589,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.497,82
te vermeerderen met de kosten gemaakt voor de in artikel 61 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.
5.10.
[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie worden de kosten aan de zijde van Hanseatische in reconventie begroot op nihil.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie:
6.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
6.2.
veroordeelt gedaagden om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de dependance aan de [straat A] [huisnummer 2] te Amsterdam met al de hunnen en het hunne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Hanseatische te stellen,
6.3.
bepaalt dat deze veroordeling tot ontruiming bij herkraak tot zes maanden na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken of bekrachtigd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de dependance bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet,
6.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Hanseatische tot op heden begroot op € 1.497,82, te vermeerderen met de kosten gemaakt voor de in artikel 61 Rv Pro voorgeschreven advertentie,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie:
6.7.
weigert de gevraagde voorziening,
6.8.
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Hanseatische tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. S. van Excel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2013.