ECLI:NL:RBAMS:2013:4811

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/535496 / HA ZA 13-171

Vonnis van 24 juli 2013

in de zaak van

1.[eisers],

wonende te [woonplaats],

2.
[eisers],

wonende te [woonplaats],

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. H.J. Hagemans,

tegen

1.[gedaagden],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagden],

wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. D.W.N. Brand.

Partijen zullen hierna [eisers] enerzijds en [gedaagden] anderzijds worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 januari 2013 met producties,
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties,
het tussenvonnis van 3 april 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
het proces-verbaal van comparitie van 7 juni 2013 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In 2005 zijn [gedaagden] eigenaar geworden van het appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond met souterrain (hierna: het souterrain of de kelder) en tuin, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning). De woning ligt naast een schoolplein.

2.2.

In de akte tot splitsing in appartementsrechten van het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt van 29 juni 2006 is, voor zover hier van belang, bepaald dat het gebouw (waartoe de woning behoort) onder meer zal worden gesplist in ‘het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de kelder gelegen in het souterrain en de woning gelegen op de begane grond verdieping met de daarbij behorende tuin, plaatselijk bekend als [adres].

2.3.

In 2006 hebben [gedaagden], die architect van beroep is, en [gedaagden]de woning zelf verbouwd. In het souterrain hebben zij een werkruimte en twee slaapkamers gemaakt. In het souterrain bevindt zich thans ook (onder meer) een badkamer en een toilet.

2.4.

Eveneens in 2006 ontstaat een lekkage in het souterrain van de woning en worden twee scheuren in de muur van het souterrain ontdekt. [gedaagden] hebben de scheuren door de [firma 1] (hierna: [firma 1]) laten herstellen. Op de reparatie van de scheuren heeft [firma 1] een garantie tot en met 2016 afgegeven.

Eerder, in 1994, heeft [firma 1] in opdracht van vorige eigenaren eveneens enkele lekkende scheuren in de muur van het souterrain gerepareerd.

2.5.

Vanaf oktober 2009 hebben [gedaagden] de woning verhuurd aan [huurder] (hierna: de huurder).

2.6.

In de akte verdeling canon en de grondwaarde erfpacht van 21 oktober 2011 staat, voor zover hier van belang en zakelijk weergeven, dat de woning de bestemming koopwoning op de begane grond heeft met een berging in het souterrain.

2.7.

[gedaagden] hebben de huur van de woning tegen 31 januari 2012 opgezegd.

2.8.

In februari 2012 is de buitenkraan van de woning door vorst gesprongen en is er water het souterrain in gelopen. De gevolgen hiervan zijn door [gedaagden] hersteld: zij hebben de kraan gerepareerd, het souterrain gedweild en de verwarming (extra) aangezet.

In dezelfde periode is de cv (de rechtbank begrijpt: cv-ketel) op de begane grond van de woning gerepareerd. Tijdens die reparatiewerkzaamheden is de afvoer van de cv niet correct aangesloten op de afvoerpijp. Er is water op de houten begane grondvloer terecht gekomen die daardoor is gaan opbollen. Het overtollige water heeft zijn weg gevonden naar het souterrain.

De lekkage als gevolg van de gesprongen buitenkraan en de lekkage als gevolg van de onjuist aangesloten cv-ketel in februari 2012 zullen hierna gezamenlijk als ‘de externe lekkages’ worden aangeduid.

2.9.

[gedaagden] hebben daarna opdracht gegeven de woning verkoopklaar te maken. De binnenmuren van de woning zijn door een door [gedaagden] ingeschakelde schilder geschilderd. De schilder heeft ook de gietvloer van het souterrain geschilderd.

2.10.

Op 28 maart 2012 hebben [gedaagden] de woning te koop gezet. In een op de website funda.nl geplaatste verkoopadvertentie is de woning, voor zover van belang, als volgt omschreven: “
bijzonder object. enkele jaren geleden intern geheel onder architectuur gerenoveerd dubbel benedenhuis met een woonoppervlak van circa 140 m2 met een gigantische tuin op het westen (…) begane grondverdieping entree; hal met garderobe, één grote woon- eetverdieping met twee schuifpuien die toegang geven tot de riante tuin van circa 215 m2 op het westen, souterrain: rond de trap is de ‘natte cel’ geconstrueerd met; ligbad, separate inloopdouche, toiletruimte wastafel en opstelplaats voor wasmachine en droger, openwerkruimte die extra licht is door (gedeeltelijk) hardglazen begane grondvloer, achter twee ruime slaapkamer”. In de advertentie staat dat de woning in 1924 is gebouwd.

2.11.

[makelaar 1] (hierna: [makelaar 1]) is namens [gedaagden] als verkopend makelaar opgetreden.

2.12.

Op 18 april 2012 hebben [eisers] de woning bezichtigd. Diezelfde dag hebben zij een openingsbod uitgebracht. In de dagen erna heeft [eisers] de woning in ieder geval nog een keer samen met zijn vader bezichtigd. Ook een door [eisers] ingeschakelde [aannemer](hierna: [aannemer]) heeft de woning toen bezichtigd, hetzij tegelijk met [eisers] en de vader, hetzij op een ander moment samen met [eisers]. Bij deze bezichtigingen is [makelaar 1] namens [gedaagden] telkens aanwezig geweest. [gedaagden] zijn zelf niet bij deze bezichtigingen door [eisers] aanwezig geweest.

2.13.

[eisers] hebben geen bouwtechnische keuring laten verrichten.

2.14.

Op 25 juni 2012 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij [gedaagden] de woning aan [eisers] hebben verkocht voor € 485.000,- k.k. (hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“
Opgaven door verkoper

Artikel 2

Verkoper garandeert:

(…)

k. (…) 3. De in de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is woning. Het gebouw/De Gebruikseenheid is gebouwd/verbouwd in overeenstemming met de erfpachtvoorwaarden.

(…)

Overige verklaringen van verkoper

Artikel 5

Verkoper verklaart tot slot:

a. Het is hem niet bekend dat het huidige gebruik van de Gebruikseenheid op publiekrechtelijke en/of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd en/of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen.”

2.15.

Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst wisten [eisers] niet dat [gedaagden] in 2006 scheuren in wand van het souterrain door [firma 1] hadden laten herstellen noch dat [firma 1] op de reparatie van die scheuren een garantie tot en met 2016 had afgegeven. Anders dan [gedaagden] wisten [eisers] evenmin van een reparatie van de kelderwand door [firma 1] in 1994.

2.16.

Eind juli 2012 hebben [eisers] de woning weer bezocht. Zij hebben toen (een) vochtplek(ken) in het souterrain gezien en vervolgens navraag gedaan bij [makelaar 1].

2.17.

Bij email van 21 augustus 2012 schrijft [eisers] aan [makelaar 1] (en CC aan [makelaar 2]

een door [eisers] ingeschakelde makelaar) het volgende:

“
Gisteren nog even langs het huis geweest. Naar aanleiding daarvan heb ik een gesprek gehad met de eigenaar van [nummer]. [naam 1]. Hij adviseerde mij onderzoek te doen naar de “bak” van het souterrain. Hij vertelde mij dat bijna alle souterains van de [adres] last hebben van optrekkend vocht behalve als de “bak” goed en degelijk is gebouwd. Je hebt ons eerder gezegd dat er minimaal optrekkend vocht was in dit souterrain en dat dit souterrain kwalitatief goed is.

Helaas gezien het verleden wil ik toch nog even dat je dit per mail bevestigt. Wij willen de vochtplekken laten behandelen en snappen dat de kosten voor injecteren voor ons zijn. Als blijkt na onderzoek dat de “bak” niet goed functioneert en de mogelijkheid bestaat dat in onze kelder meer vocht optrekt of onder water komt te staan, zoals op [nummer] door een kwalitatief slechte “bak”, dan ligt de verantwoordelijkheid hiervoor bij de verkopende partij en zijn de eventuele te maken kosten voor herstel voor de verkopende partij.

Waarschijnlijk overbodig maar toch fijn als je dit nog even aan mij bevestigd dan zorg ik dat voor vrijdag de waarborgsom is betaald.

Passeren doen we dan op [datum].”

2.18.

Bij email van 23 augustus 2012 schrijft [makelaar 1], voor zover hier van belang, in reactie daarop aan [eisers]: “
Op zich hebben we een prima koopovereenkomst, waar alles goed in is geregeld en voelen kopers er niet voor om er achteraf nog eens zaken aan toe te voegen (omdat een buurman zich er plotseling mee bemoeit). Ook is er een taxateur langs geweest en heb je samen met je aannemer de bak geïnspecteerd. Zoals je in onderstaande mail al aangeeft is er sprake van wat vochtplekken, maar wat er ooit in de toekomst mogelijk zou kunnen gebeuren heeft niemand weet van. Verkopers stellen voor het bij de huidige prima koopovereenkomst te laten.”

2.19.

Bij email van 24 augustus 2012 heeft [eisers] [makelaar 1] het volgende geantwoord:

“
ga er bij deze maar vanuit dat de waarborgsom [datum] en de passerdatum [datum] akkoord zijn.

De persoon die jij aanduid als aannemer is een vriend van mij die het opknap werk en schilderwerk op zich gaat nemen. Hij was daar om daarvoor een prijs te maken.

Hij is geen specialist in vochtige kelders. Hij merkte dat overigens toen wel meteen op.

Jij had al aangegeven dat het geen probleem zou zijn als ik even met een aannemer langs wilde komen voor de verbouwing. Woe ochtend om half 10 zou ik daar graag even met een aannemer en een kelderspecialist kijken. Kan ik de sleutel bij je oppikken?”

2.20.

[makelaar 1] heeft [eisers] bij email van 27 augustus 2012, voor zover hier van belang, geschreven:

“
Zolang de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden blijft de verantwoording/ aansprakelijkheid m.b.t. het appartement bij de huidige eigenaar en ben ik niet bevoegd een sleutel af te geven. Het is wat mij betreft echter geen bezwaar om de aannemer en jou even toegang te verlenen om te kijken (ik ga er vanuit dat circa ’n half uurtje genoeg is) en zal er woensdag om half 10. Het is overigens niet de bedoeling dat er reeds nu al voorbereidende werkzaamheden worden getroffen, dan wel onderdelen worden gedemonteerd, maar dat lijkt me voor zich spreken.”

2.21.

Op 29 augustus 2012 heeft [eisers] (onder meer) met een deskundige van het bedrijf [bedrijf 1] het en in het bijzijn van [makelaar 1] het souterrain geïnspecteerd. Bij die inspectie stond [makelaar 1] het de deskundige van [bedrijf 1] niet toe om de geïsoleerde gipsplaten voorzetwanden te verwijderen die [gedaagden] in 2006 voor alle wanden van het souterrain hebben geplaatst.

2.22.

In een email van 4 september 2012 aan [eisers] staan, voor zover hier van belang, de volgende bevindingen van [bedrijf 1]:

“-
De betonvloer is afgewerkt met een betonverf, zodat een goede inspectie van de vloer niet mogelijk is. (…)

-
De wanden (…) hebben duidelijk te kampen met bovenmatig drukkend- en optrekkend vocht. Dit is door ons gemeten, fysiek gevoeld en visueel geconstateerd. Vooral de zogeheten kimnaad (wand/vloeraansluiting) en de wanden tot minimaal 1m hoogte hebben te maken met muurzout-uitbloeiingen, muurschimmelvorming ontstaan door optrekkend- drukkend vocht vanuit de wanden en de kimnaad. De vochtproblemen zijn duidelijk zichtbaar aanwezig en zijn verspreidt over het gehele kelderwandoppervlak tot 1 m hoogte.

- In de huidige staat is de kelder door de vochtproblemen absoluut niet bewoonbaar en is het ook niet mogelijk de kelderwanden af te werken/ op te knappen. De kelder is niet bewoonbaar aangezien vochtproblemen in een woonruimte zorgen voor een zeer ongezonde leefsituatie.”

2.23.

Op 12 september 2012 heeft [firma 1] in opdracht van [gedaagden] het souterrain geïnspecteerd.

2.24.

In een email van 14 september 2012 aan [gedaagden] staan, voor zover hier van belang, de volgende bevindingen van [firma 1]:

“
Geschiedenis:

In 1994 hebben wij enige lekkende scheuren in de achtergevel en één scheur in de voorgevel geïnjecteerd. In 2006 hebben wij nog wat injectiewerk uitgevoerd, ook nu weer betroffen het werkzaamheden aan de buitenwanden.

In de vloer hebben wij nooit lekpunten geconstateerd.

Huidige situatie:

U vertelde ons dat er enige tijd geleden een lekkage heeft plaatsgevonden van water wat via de etage op de begane grond in de kelder is gestroomd.

Vermoedelijk is dit langs de tussenmuur gestroomd en hier opgetrokken in de hierop aangebrachte verflagen, met de huidige verkleuring en zoutuitbloei als gevolg. Ook het plekje op de vloer voor het ligbad is vermoedelijk ontstaan door van bovenaf komend water.

Bij de overige buitenmuren hebben wij geen vochtproblemen geconstateerd, ook niet op de plaatsen die door ons in 1994 en 2006 zijn behandeld.

Advies:

Nogmaals willen wij benadrukken, dat wij nimmer lekkage via de vloer of rond de betonnen tussenmuur hebben geconstateerd. Wij achten het dan ook zeer plausibel dat de nu zichtbare vochtplekken het gevolg zijn van bovenaf komend lekwater.”

2.25.

Op 14 september 2012 heeft een voorinspectie van de woning plaatsgevonden in het bijzijn van partijen en hun makelaars.

2.26.

Op 19 september 2012 hebben partijen het souterrain nogmaals geïnspecteerd nu in het bijzijn van [firma 1] en (een medewerker van) [bedrijf 1].

2.27.

Op [datum] is de woning geleverd aan [eisers] en hebben zij de uiteindelijk overeengekomen koopsom, € 480.000,- k.k. aan [gedaagden] voldaan.

2.28.

Begin oktober 2012 hebben [eisers] de in het souterrain aanwezige voorzetwanden verwijderd.

2.29.

Op 3 oktober 2012 constateert [makelaar 1], die op verzoek van [eisers] langskomt, dat er sprake is van vocht in de kieren van het souterrain. Ook [firma 1] constateert bij een bezoek aan de woning vocht in de kieren van het souterrain. [firma 1] constateert verder dat de metalen constructieprofielen (hier en daar) zijn aangetast door roest.

2.30.

Op 11 oktober 2012 heeft het door [eisers] ingeschakelde[bedrijf 2] (hierna:[bedrijf 2]) bouwkundig onderzoek gedaan naar de staat van het souterrain. De bevindingen van [bedrijf 2], neergelegd in een briefrapport van 24 januari 2013, zijn voor zover hier van belang, de volgende:

“Waarnemingen

(…)

3. In de kelder zijn voorzetwanden geplaatst om de uit 1924 daterende betonnen kelderwanden te isoleren (…).

4. Aan de voet van de wand zijn hoge plinten geplaatst welke tegen de achterconstructie van de voorzetwand zijn gemonteerd (…).

10. In de kelder is op de vloer een zandcement dekvloer gestort die is geverfd.

11. De vloer vertoont op enkele plekken vochtblazen en is aan de voorzijde losgelaten (…).

12. Daar waar de vloerafwerking is losgelaten, is de vloer al eerder hersteld wat zich toont in oude schade.

13. De vloer vertoont ter plaatse van de schade een hoog vochtgehalte.

14. Het tegelwerk in de douchecel vertoont zoutuitbloei in de voegen (…).

15. In het achterste gedeelte van de kelder is in het midden een betonnen wand zichtbaar (…).

16. Aan de voet van bovengenoemde wand is vochtschade zichtbaar en de wand geeft na meting een hoog vochtgehalte aan (…).

17. De voorzetwanden vertonen aan de onderzijde, zodra de vloerplinten worden verwijderd aantasting door vocht (…).

18. Op meerdere plekken staat water in het onderste metalen profiel en is de vloerconstructie zeer vochtig te noemen.

19. Na het verwijderen van de droger uit de natte groep en het verwijderen van houten delen wordt een vochtige vloer zichtbaar (…).

20. Rond de douche zijn houten delen door vocht aangetast waardoor schimmels zijn ontstaan (…)

21. In het midden van de kelder zijn aansluitend op de betonnen binnenwand twee lichte scheidingswanden geplaatst.

22. Bovengenoemde lichte scheidingswanden zijn aan de voet verzadigd van vocht en vertonen schimmel op de houten delen (…).

23. Na het verwijderen van een klein deel voorzetwand wordt een zeer vochtige kelderwand waargenomen en is de constructie van de voorzetwand plaatselijk zeer vochtig.

Conclusie

De kelder vertoont tijdens de opname meerdere gebreken. Door een verhoging van vocht in de keldervloer en wanden worden constructiedelen aangetast en gaan schimmelen. Door de schimmelvorming op de materialen wordt een ongezonde leefomstandigheid gecreëerd. De gebreken worden zichtbaar na destructief onderzoek en door het verwijderen van de vloerplinten. De schade welke zichtbaar is, wordt niet veroorzaakt door een eerdere incidentele lekkage, maar door een langdurig gebrek in de kelderwanden en vermoedelijk waterleiding en/of riolering wat overlast en vocht veroorzaakt. De problemen moeten gelet op de aard en omvang van de gebreken reeds zeer waarschijnlijk een langere tijd aanwezig zijn, hetgeen ook blijkt uit de herstelwerkzaamheden welke aan de vloer- en wandafwerking zijn uitgevoerd en de manier waarop de voorzetwanden vermoedelijk nadien zijn geplaatst.

Hersteladvies

Wat betreft herstel dienen voorzetwanden worden verwijderd om te bepalen in hoeverre de kelderbak lekken vertoont. (…) Nadat bekend is wat exact de gebreken in de kelder zijn kan een goed en gericht advies worden gegeven. De kelderwand in het midden van de kelder vertoont aan de voet het uitdampen van vocht door optrekken van vocht uit de bodem. De vloer vertoont eveneens het uitdampen van vocht vanuit de bodem. De wanden en de vloer kunnen geïnjecteerd worden met kunsthars om de waterdichtheid van de betonnen scheidingsdelen te vergroten en zo vocht te weren.

2.31.

Op 19 november 2012 hebben [eisers] conservatoir beslag laten leggen op de huidige woning en een nieuwbouwkavel van [gedaagden] (hierna: het beslag).

2.32.

In opdracht van de verzekeraar van de vereniging van eigenaren waarvan de eigenaren van de woning lid zijn, heeft een bouwkundig expert van [bedrijf 3](hierna: [bedrijf 3]) op 4 januari 2013 het souterrain onderzocht. In zijn rapport van 14 februari 2013 staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“
Voorval/oorzaak

Voor wat betreft het voorval verklaarde [gedaagden] het volgende.

Op 10 februari 2012, het appartement was op dat moment leegstaand, ontving [gedaagden] een melding van de buren dat er sprake was van waterlekkage op het balkon/terras op de begane grond. Ter plaatste bleek dat op het balkon sprake was van ijsvorming. Een koper waterleiding van een buitenkraan (…) bleek door de vorst gesprongen. [gedaagden] heeft de buitenkraan eigenhandig gerepareerd. Het uitgestroomde water kon via het balkon en de zogeheten koekoek van het souterrain het souterrain binnenstromen.[gedaagden] heeft water dat op de gecoate vloer in de rechterachterslaapkamer en rondom het bad en de wastafel was gestroomd verwijderd. Nadat de wanden na extra stoken droog waren heeft [gedaagden] de door vocht aangetaste wanden in eigen beheer geïsoleerd en gesausd.

Reeds vóór overdracht van het appartement constateerden [eisers] dat in het souterrain sprake was van optrekkend vocht in de stenen scheidingswand tussen beide slaapkamers, dat de gecoate vloer ter plaatse van het bad op diverse plaatsen blazen vertoonde en dat de voorzetwanden die tegen de kelderwanden zijn geplaatst aan de onderzijde vochtig waren. Na melding van deze constateringen bij [gedaagden] hebben zij [[firma 1]] ingeschakeld. [[firma 1]] heeft op 12 en 19 september en 9 oktober 2012 het souterrain geïnspecteerd. [[firma 1]] gaf aan dat in 1994 in opdracht van de vorige appartementseigenaren enkele lekkende scheuren in de betonnen achtergevel van de kelderbak en één scheur in de voorgevel te hebben geïnjecteerd.

In 2006 heeft [[firma 1]] (…) in opdracht van [gedaagden] naar aanleiding van (…) lekkages op twee plaatsen in de linker betonnen kelderwand en in het midden van de voorgevel reparaties verricht. [gedaagden] verklaarde dat in 2006, na constatering van diverse nieuwe scheurvorming in de kelder-wanden, ook een cementdekvloer over de betonnen keldervloer is aangebracht die is voorzien van een vloercoating. Verder zijn in 2006 voor alle kelderwanden geïsoleerde gipsplaten voorzetwanden geplaatst (…). Nadien is de onderzijde van deze voorzetwanden ingekort en is er een verhoogde demontabele plint aangebracht.

Bevindingen

Wij stellen vast dat de metselwerk scheidingswand tussen beide slaapkamers aan de onderzijde door vocht is aangetast (…). Verder troffen wij in de badkamer op diverse plaatsen blazen in de vloercoating aan, waaronder zich vocht bevindt. (…)

Omdat wij twijfels hadden over de waterdichtheid van de betonnen kelderbak hebben wij na goedkeuring en overleg met u[bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4]) ingeschakeld. Op 10 januari 2013 heeft een monteur van [bedrijf 4] een inspectie uitgevoerd waarbij onze expert,[gedaagden] en [eisers] aanwezig waren. Vastgesteld werd dat de cv-installatie, de cv-leidingen, de waterleidingen en de vuilwaterpomp geen drukverlies of lekkages vertoonden. In de douchehoek werd gescheurd wandtegelwerk aangetroffen, dat bij belasting van water een lekkage vertoont aan de achterzijde van de douche. Ook het kit- en voegwerk rondom de draingoot is niet waterdicht en zorgt voor lekkage. (…)

In de linker slaapkamer bleek de betonnen kelderwand van de achtergevel een lek te vertonen, waardoor water de kelder binnendringt. Ook op diverse andere plaatsen tussen de voorzetwanden en de kelderbak werd water aangetroffen, zijn hoge vochtwaarden vastgesteld en blijkt sprake van koudebruggen. (…)

Wij concluderen, mede op grond van de bevindingen van [bedrijf 4], dat de vochtproblemen die zich thans in de kelder voordoen het gevolg zijn van een niet waterdichte kelderbak. Op één plaats is een lek in de betonnen kelderbak aangetroffen en nagenoeg op alle plaatsen rondom vertoont de kelderbak verhoogde vochtwaarden en koudebruggen. Wij zijn van mening dat de het water, dat als gevolg van de vorst/waterschade van 10 februari 2012 de kelder is binnengestroomd, na extra stoken en ventileren inmiddels is verdampt.

Wij hebben[eisers] geadviseerd alle kelderwanden ter plaatse van de zogeheten kim, zijnde de aansluiting van de keldervloer op de kelderwanden, op waterdichtheid te laten controleren. Verder sluiten wij, gezien eerdere verrichte reparaties in de cementdekvloer en de blazen in de vloercoating, niet uit dat ook de keldervloer niet waterdicht is.”

2.33.

[eisers] hebben vervolgens een dagvaarding uitgebracht.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers] vorderen samengevat - voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair

a. ontbinding van de overeenkomst,

b. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 480.000,-,

c. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van niet-nakoming van de koopovereenkomst,

subsidiair

veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat, inzake de door [eisers] te maken kosten tot herstel van het souterrain, waaronder begrepen de schade verband houdende met wijziging van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden,

zowel primair als subsidiair met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 4.175,- aan buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3.2.

[eisers] stellen daartoe - kort gezegd - dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit komt in de eerste plaats door de vochtproblemen in het souterrain respectievelijk de lekke kelderbak. In de tweede plaats doordat het souterrain niet, zoals gegarandeerd, de bestemming woning maar de bestemming berging heeft. Op basis van de bestemming berging is ook de canon vastgesteld. Gebruik van het souterrain als woning is dus niet toegestaan. Een eventuele bestemmingswijziging naar woning zal boovendien tot een verhoging van de canon leiden, aldus [eisers].

3.3.

De door [gedaagden] te betalen schadevergoeding dient volgens [eisers] te bestaan uit:

a. de door [eisers] betaalde overdrachtsbelasting van 2%, te weten

€ 9.600,-,

de door hen gemaakte kosten waaronder notariskosten, waarvan een nadere opgave zal worden gedaan,

de beslagkosten.

3.4.

[gedaagden] voeren verweer.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.6.

[gedaagden] vorderen opheffing van het door [eisers] gelegde beslag en een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

3.7.

[eisers] voeren verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

Aan de orde is of de woning op het moment van levering de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan [eisers] als koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, zoals bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

gebrek

4.2.

Op basis van de - door geen van partijen betwiste - bevindingen en conclusie van [bedrijf 3] (zie hiervoor onder 2.32) staat vast dat het souterrain in ieder geval sinds januari 2013 een aanzienlijk vochtprobleem kent. In het rapport van [bedrijf 3] staat immers: “
Wij concluderen, mede op grond van de bevindingen van [bedrijf 4], dat de vochtproblemen die zich thans in de kelder voordoen het gevolg zijn van een niet waterdichte kelderbak. Op één plaats is een lek in de betonnen kelderbak aangetroffen en nagenoeg op alle plaatsen rondom vertoont de kelderbak verhoogde vochtwaarden en koudebruggen.”

4.3.

[gedaagden] voeren, zo begrijpt de rechtbank, aan dat [eisers] niet hebben bewezen wanneer de op 10 januari 2013 door [bedrijf 4] ontdekte scheur (waaraan [bedrijf 3] refereert) is ontstaan en dat dus niet kan worden uitgesloten dat de scheur en daarmee het thans bestaande vochtprobleem (in deze omvang) eerst na levering is ontstaan. Als verklaring voor de scheur stellen [gedaagden] dat, de rechtbank begrijpt: na levering, werkzaamheden aan het naast de woning gelegen schoolplein en (recent) aan de nabij de woning gelegen [kerk] zijn verricht waarbij intensief is geheid en dat die werkzaamheden de scheur hebben veroorzaakt. De rechtbank begrijpt het verweer van [gedaagden] verder aldus dat het (enkel) deze scheur is die het vochtprobleem heeft doen ontstaan, althans voor een (aanzienlijke) verergering van dat probleem heeft gezorgd en dat de gevolgen hiervan dus niet voor hun rekening kunnen komen.

4.4.

Dit verweer faalt, omdat [gedaagden] het niet van een deugdelijke onderbouwing hebben voorzien.

4.5.

[gedaagden] hebben niet uitgelegd welke concrete (hei)werkzaamheden aan het naastgelegen schoolplein en/of de [kerk] zijn verricht en wanneer en hoe deze (gestelde) (hei)werkzaamheden de thans bestaande scheur in de kelderbak van de woning kunnen hebben veroorzaakt. Een rapport van een deskundige dat het door [gedaagden] geschetste scenario kan onderbouwen, ontbreekt. Tijdens het door [bedrijf 3] in januari 2013 uitgevoerde onderzoek hebben [gedaagden] de thans door hen geopperde oorzaak van de scheur bovendien niet genoemd, maar slechts de externe lekkages als mogelijke oorzaak van het vochtprobleem onder de aandacht gebracht. Deze mogelijkheid is vervolgens door [bedrijf 3] uitdrukkelijk als oorzaak verworpen.

4.6.

Daar komt bij dat de bevindingen en conclusie van [bedrijf 2] dat in opdracht van [eisers] op 11 oktober 2012, en daarmee slechts enkele weken na levering, het souterrain heeft geïnspecteerd, grotendeels overeenstemmen met die van [bedrijf 3]. [bedrijf 2] schrijft: “
De kelder vertoont tijdens de opname meerdere gebreken. Door een verhoging van vocht in de keldervloer en wanden worden constructiedelen aangetast en gaan schimmelen. Door de schimmelvorming op de materialen wordt een ongezonde leefomstandigheid gecreëerd. De gebreken worden zichtbaar na destructief onderzoek en door het verwijderen van de vloerplinten.” [bedrijf 2] schrijft bovendien dat “
De problemen gelet op de aard en omvang van de gebreken reeds zeer waarschijnlijk een langere tijd aanwezig [moeten] zijn, hetgeen ook blijkt uit de herstelwerkzaamheden welke aan de vloer- en wandafwerking zijn uitgevoerd en de manier waarop de voorzetwanden vermoedelijk nadien zijn geplaatst.” [gedaagden] hebben de inhoud het rapport van [bedrijf 2] niet gemotiveerd weersproken, zodat de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaat.

4.7.

Verder staat vast dat begin oktober 2012, en dus nog korter na levering, (in ieder geval) reeds sprake was van vocht in de kieren van het souterrain en dat de metalen constructieprofielen (hier en daar) waren aangetast door roest.

4.8.

Bovendien staat vast dat er in de maanden direct voor levering (juli, augustus en september 2012) vochtplekken op de wanden van het souterrain zichtbaar waren (zie 2.16 tot en met 2.24 hiervoor). Dit betekent dat deze vochtplekken een andere oorzaak moeten hebben dan de (thans) door [gedaagden] gestelde (hei)werkzaamheden na levering. Deze waarnemingen passen ook bij de bevindingen en conclusies van [bedrijf 2] en[bedrijf 3] na levering. Dat het vochtprobleem voor levering (veel) geringer was en (enkel) verergerd zou zijn door een na levering (en voor rekening en risico van [eisers] komende) oorzaak, is dus niet vast komen te staan.

4.9.

De rechtbank concludeert op basis van het voorgaande dan ook dat vast is komen te staan dat het souterrain op het moment van levering een aanzienlijk vochtprobleem kende als gevolg van een kelderbak die (in ieder geval) op het moment van levering niet (meer) waterdicht was.

4.10.

[eisers] stellen dat een normaal gebruik van de woning door het vochtprobleem in het souterrain wordt belemmerd.

4.11.

Uit het voorafgaande blijkt dat het souterrain als gevolg van het vochtprobleem ongeschikt is voor welk gebruik dan ook. Daarmee staat vast dat (het souterrain van) de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. De vraag welk normaal gebruik van het souterrain [eisers] bij het sluiten van de overeenkomst mochten verwachten (woning of berging) kan in dit verband dus in het midden blijven.

4.12.

[gedaagden] voeren, zo begrijpt de rechtbank, aan dat [eisers] redelijkerwijs niet zonder nader onderzoek van normaal gebruik uit mochten gaan en hun verwachtingen van de woning naar beneden bij hadden moeten stellen, omdat:

- het bouwjaar van de woning 1924 is,

tijdens de bezichtigingen door [eisers] van de woning voor het sluiten van de overeenkomst de vochtplekken op de wanden en op de vloer in het souterrain zichtbaar waren,
[eisers] deze vochtplekken ook hebben geconstateerd, en
[aannemer], de aannemer/schilder van [eisers], tijdens een bezichtiging (voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst) heeft opgemerkt dat het souterrain vochtig was.

4.13.

Ter comparitie heeft [gedaagden] over de tijdens de bezichtigingen door [eisers] (gesteld) zichtbare vochtplekken in het souterrain het volgende verklaard:

“
De foto’s die we als productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie hebben overgelegd zijn gemaakt nadat de schilder met zijn werk klaar was. Op uw verzoek wijs ik op die foto’s aan waar ten tijde van de bezichtigingen door [eisers] vochtplekken zichtbaar waren. Er waren op de tussenmuur tussen de twee slaapkamers en op de vloer voor het bad vlekken zichtbaar. De tussenmuur is te zien op foto 11 en op foto 16. Het bad is te zien op foto 11 en foto 12. Op foto 16 heb ik u aangewezen wat de locatie van de gelige rand op de muur was. De gelige rand zat op ongeveer 40 cm van de grond en liep ongeveer 1,5 meter door. Bij de deurkant was het iets erger. De plek bij het bad, waarvan ik op foto 12 de locatie heb aangewezen, was ontstaan doordat de vorige huurder daar met zijn stoel heen en weer had geschoven, waardoor er een plek zat op de vloer voor het bad. De schilder heeft de hele vloer geschilderd met twee componentenverf, maar ten tijde van de bezichtiging was de verflaag op die plek opnieuw aangetast over een oppervlakte van ongeveer 50 bij 50 cm. In mijn visie was dat geen vochtplek. De vloer was grijs, maar op de plek voor het bad bobbelde die een beetje.

Wanneer wij stellen dat de vochtplekken op de wanden en de vochtplekken op de vloer in het souterrain duidelijk zichtbaar waren tijdens de bezichtigingen door [eisers], dan bedoelen wij deze twee vochtplekken.”

4.14.

[eisers] hebben gemotiveerd betwist dat tijdens hun bezichtigingen van de woning voor het sluiten van de overeenkomst vochtplekken op de wanden en op de vloer in het souterrain zichtbaar waren. Volgens hen zag het souterrain er spic en span uit en hebben zij tijdens de bezichtigingen in het souterrain geen vochtplekken gezien. Zij hebben in juli 2012 voor het eerst vochtplekken in het souterrain gezien. Zij betwisten verder dat [aannemer] tijdens een bezichtiging heeft opgemerkt dat het souterrain vochtig was. Ook dat was eerst in juli 2012. Ook betwisten zij dat zij tijdens de bezichtigingen van de woning door [makelaar 1] op de hoogte zijn gesteld van de externe lekkages in het souterrain. Zij weerspreken dat partijen voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomst bij de notaris expliciet over de externe lekkages hebben gesproken. [eisers] zijn kortom van mening dat zij hun verwachtingen van de woning niet naar beneden bij hadden moeten stellen.

4.15.

Als de rechtbank de hiervoor in rechtsoverweging 4.12 door [gedaagden] gestelde omstandigheden als vaststaand zou aannemen, geldt dat er ten tijde van de bezichtigingen door [gedaagden] - gelet op de inhoud van de ter comparitie door [gedaagden] afgelegde verklaring - in het souterrain op de tussenmuur tussen de twee slaapkamers en op de vloer voor het bad een vochtplek zichtbaar was. De (gelige) vochtplek op de tussenmuur zat op ongeveer 40 cm van de grond en liep ongeveer 1,5 meter door. De vochtplek bij het bad had een oppervlakte van ongeveer 50 bij 50 cm. De vloer bobbelde daar een beetje. Ook zou dan vaststaan dat [eisers] deze vochtplekken hebben geconstateerd en voorts dat [aannemer], de aannemer/schilder van [eisers], tijdens een bezichtiging (en dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst) heeft opgemerkt dat het souterrain vochtig was.

4.16.

Deze omstandigheden leiden naar het oordeel van de rechtbank echter ook dan niet tot de conclusie dat [eisers] redelijkerwijs niet (zonder nader onderzoek) van normaal gebruik uit hadden mogen gaan en hun verwachtingen van de woning naar beneden bij hadden moeten stellen. Het volgende is daartoe redengevend.

4.17.

Voorop staat dat van een [pand] uit 1924 niet zonder meer behoeft te worden verwacht dat het souterrain lekt, zodat dit bouwjaar op zichzelf onvoldoende reden voor [eisers] vormde om nader onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning en meer in het bijzonder de staat van het souterrain te doen.

4.18.

De aard en omvang van de twee door [gedaagden] ter comparitie nader beschreven vochtplekken in dit souterrain is, anders dan [gedaagden] menen, evenmin dusdanig ernstig dat particuliere kopers zoals [eisers] per definitie nader onderzoek naar de (onderliggende) oorzaak hadden moeten doen. Uit de beschrijving die [gedaagden] van deze vochtplekken geven (‘een gelige rand op de muur van 1,5 meter’ en ‘een bobbelige plek op de vloer van 50 bij 50 cm’) kan immers niet volgen dat deze plekken zonder meer duiden op een (aanzienlijk) vochtprobleem zoals dat bij levering bestond. Zo is gesteld noch gebleken dat er water op de vloer van het souterrain stond en/of van de muren van het souterrain naar beneden liep en/of sprake was van andere duidelijk zichtbare aanwijzingen waaruit [eisers] redelijkerwijs hadden moeten concluderen dat het souterrain een aanzienlijk vochtprobleem kende als gevolg van een lekke kelderbak.

4.19.

De rechtbank acht in dat kader van belang dat er verschillende omstandigheden zijn die maken dat [eisers] hun verwachtingen van de woning juist niet naar beneden hadden moeten bijstellen.

4.20.

Zo hebben [gedaagden] gesteld (en [eisers] betwist) dat hun makelaar ([makelaar 1]) [eisers] tijdens de bezichtigingen van de woning op de hoogte heeft gesteld van de externe lekkages in het souterrain en dat partijen voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomst bij de notaris (nogmaals) expliciet over de externe lekkages hebben gesproken. Niet in geschil is dat deze externe lekkages allebei een incidentele en geen structurele oorzaak hebben (respectievelijk een gesprongen buitenkraan en een onjuist aangesloten cv-ketel). Als de rechtbank er, dus wederom de stellingen van [gedaagden] volgend, vanuit gaat dat (de makelaar van) [gedaagden] deze mededelingen heeft/hebben gedaan, maakt dit dat [eisers] er in beginsel vanuit mochten gaan dat de vochtplekken verband hielden met de incidentele externe lekkages. [gedaagden] hebben dat causale verband immers ook zelf gelegd, zoals blijkt uit de hiervoor onder 2.32 weergegeven inhoud van het rapport van [bedrijf 3]. [eisers] hadden daardoor te minder reden om te denken dat de vochtplekken duidden op een (ander) structureel gebrek.

4.21.

Daar komt bij dat is gesteld noch gebleken dat [gedaagden] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tegen [eisers] hebben gezegd dat de muren en de vloer van het souterrain kort voor de bezichtigingen (in maart 2012) waren geschilderd en, de stellingen van [gedaagden] volgend, de vochtplekken in de tussenliggende periode van (slechts) ongeveer een maand tot aan de bezichtigingen door de pas aangebrachte verflaag heen zichtbaar waren geworden. Deze omstandigheid had, als [eisers] hiervan op de hoogte waren geweest, voor hen een indicatie voor (de ernst van) een onderliggend probleem kunnen vormen.

4.22.

Bovendien staat vast dat [eisers] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet wisten dat [gedaagden] in 2006 scheuren in wand van het souterrain door [firma 1] hadden laten herstellen. Zij wisten evenmin dat [firma 1] op de reparatie van die scheuren een garantie tot en met 2016 had afgegeven. Anders dan [gedaagden] wisten [eisers] evenmin van een reparatie van de kelderwand door [firma 1] in 1994.

4.23.

Nu [eisers] vóór het sluiten van de overeenkomst niet van de eerdere reparaties door [firma 1] op de hoogte waren, is ook dat geen grond voor de stelling dat zij om die reden hun verwachtingen van de woning naar beneden bij hadden moeten stellen. [gedaagden] hadden die kennis wel. Zij hebben echter nagelaten voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst nader (destructief) onderzoek naar de staat van het souterrain te (laten) doen of (op zijn minst) hun kennis te delen met [eisers]. De (gesteld) duidelijk zichtbare vochtplekken in het souterrain ten tijde van de bezichtigingen hadden in ieder geval aanleiding voor het laatste moeten zijn. [gedaagden] hadden immers moeten begrijpen dat de eerdere reparaties door [firma 1] in combinatie met de aanwezigheid van twee vochtplekken (mogelijk) van doorslaggevend belang waren voor [eisers] bij de door hen te maken afweging om de woning (tegen deze prijs) te kopen. De rechtbank volgt [gedaagden] dan ook niet in hun stelling dat de eerdere reparaties irrelevant zijn, omdat de oude scheuren in 2006 waren verholpen en geen enkel verband (zouden) hebben met het thans aanwezige vochtprobleem.

4.24.

Dat (ook) [aannemer] tijdens een bezichtiging (voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst) zou hebben opgemerkt (de rechtbank begrijpt: gezien en tegen [eisers] zou hebben gezegd) dat het souterrain vochtig was, maakt het voorgaande niet anders. Deze omstandigheid leidt er dus niet toe, ook niet in combinatie met de andere door

[gedaagden] aangevoerde omstandigheden, dat [eisers] hun verwachtingen van de woning naar beneden bij hadden moeten stellen. Gesteld noch gebleken is immers dat [aannemer] meer dan deze, als algemeen te bestempelen, (gestelde) opmerking heeft gemaakt. Dat [aannemer] [eisers] bijvoorbeeld zou hebben aangeraden om nader onderzoek naar de staat van het souterrain te doen en zij dat advies van deze door hen ingeschakelde (en als meer deskundig te beschouwen) derde in de wind hebben geslagen, is gesteld noch gebleken.

Ten aanzien van [aannemer] geldt verder evenzeer wat hiervoor in rechtsoverwegingen 4.19 tot en met 4.23 ten aanzien van [eisers] is overwogen, namelijk dat hij - kort gezegd vanwege enerzijds mededelingen door (de makelaar van) [gedaagden] over de externe lekkages en anderzijds het uitblijven van mededelingen over de snelheid waarmee de vochtplekken na de schilderwerkzaamheden in maart 2012 zichtbaar waren geworden en het uitblijven van mededelingen over eerdere reparaties door [firma 1] van scheuren in de kelderwand in 1994 en 2006 - geen reden had te vermoeden dat zijn waarneming duidde op het structurele gebrek zoals dat bij levering van de woning bleek te bestaan.

4.25.

De conclusie van het voorafgaande is dat [eisers] hun verwachtingen van de woning niet naar beneden bij hadden hoeven stellen. Zij mochten (dus) een woning verwachten zonder souterrain met aanzienlijk vochtprobleem.

4.26.

Voor zover [gedaagden] met een afzonderlijk beroep op artikel 7:17, vijfde lid, BW aan hebben willen voeren aan dat [eisers] zich er niet op kunnen beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat [eisers] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met het aanzienlijke vochtprobleem in het souterrain bekend waren of redelijkerwijs bekend konden zijn, faalt dat beroep. Uit de memorie van toelichting bij deze bepaling blijkt dat het ‘redelijkerwijs bekend kunnen zijn’ met het feit dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, geen (nadere) onderzoeksplicht op de koper ([eisers]) legt, maar voorkomt dat de koper zich erop beroept dat het gebrek hem onbekend was, terwijl het gebrek hem vrijwel onmogelijk kon zijn ontgaan. Hiervoor heeft de rechtbank overwogen dat en waarom niet kan worden gezegd dat [eisers] bekend waren met het gebrek. Evenmin kan worden gezegd dat het gebrek hen vrijwel onmogelijk kon zijn ontgaan. De in artikel 7:17, vijfde lid, BW bedoelde situatie doet zich hier dus niet voor.

tussenconclusie: tekortkoming

4.27.

Door het aanwezige gebrek bij levering bezat de woning niet de eigenschappen die [eisers] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. De woning is daarmee non-conform. [eisers] komt ook een beroep op non-conformiteit toe. Dit betekent dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst, ook als [gedaagden] de gebreken kenden noch behoorden te kennen. Dat zij en de huurder verklaren nooit iets van een vochtprobleem in het souterrain te hebben gemerkt, is dan ook niet relevant.

ontbinding

4.28.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat de (door [eisers]) gestelde tekortkoming geen ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Volgens hen is het een oneigenlijke manier om dit geschil op te lossen. Zij wijzen er daarbij op dat [eisers] in de email van 21 augustus 2012 hebben geschreven “
Wij willen de vochtplekken laten behandelen en snappen dat de kosten voor injecteren voor ons zijn”.Gedeeltelijke ontbinding zou dan meer voor de hand liggen, aldus [gedaagden].

4.29.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:265, eerste lid, BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hiervoor is reeds vast komen te staan dat het vochtprobleem in het souterrain bij levering aanzienlijk was. De situatie dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, doet zich hier dus niet voor. Dat [eisers] ongeveer een maand voor levering nog hebben aangeboden om op eigen kosten vochtplekken te laten behandelen, maakt dat niet anders. De daadwerkelijke omvang van het vochtprobleem was [eisers] toen nog niet duidelijk en kon hen ook niet duidelijk zijn, aangezien op dat moment nog geen destructief onderzoek in het souterrain had plaatsgevonden (omdat [gedaagden] daarvoor geen toestemming gaven). Bovendien waren de op dat moment beschikbare rapporten van deskundigen ([bedrijf 1] en [firma 1]) niet eensluidend. De rechtbank zal de gevorderde ontbinding van de overeenkomst dan ook toewijzen.

4.30.

Met betrekking tot reeds verrichte prestaties ontstaat vanaf het moment van ontbinding een verbintenis tot ongedaanmaking voor zover deze betrekking heeft op het ontbonden gedeelte. Dit betekent in ieder geval dat [eisers] de woning (terug) moeten leveren aan [gedaagden] die deze woning moeten aanvaarden en de koopsom van € 480.000,- (terug) moeten betalen aan [eisers].

4.31.

Het voorgaande betekent dat de rechtbank niet toekomt aan een beoordeling van de andere grondslag(en) van de gevorderde ontbinding en hetgeen partijen in dat verband over en weer hebben gesteld.

schade

4.32.

Bij het beoordelen van de door [eisers] gestelde en door [gedaagden] betwiste schadeposten stelt de rechtbank voorop dat de omvang van de schade die [eisers] als gevolg van de non-conformiteit stellen te hebben geleden, dient te worden bepaald door een vergelijking te maken van de toestand zoals deze in werkelijkheid is (de feitelijke situatie) met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (de hypothetische situatie, zie bijvoorbeeld Hoge Raad 26 maart 2010, LJN: BL0539).

4.33.

De rechtbank is van oordeel dat het partijdebat ten aanzien van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding nog onvoldoende is gevoerd om over deze posten een beslissing te kunnen nemen. De rechtbank zal [eisers] dan ook in de gelegenheid stellen hierover een akte te nemen waarna [gedaagden] daarop bij antwoordakte mogen reageren. Het is daarbij steeds aan [eisers] om te bewijzen dat deze door hen gestelde schade het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden]. Voorts dienen [eisers] de door hen gestelde omvang van de schade aannemelijk maken.

4.34.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

in reconventie

4.35.

Gelet op hetgeen de rechtbank in conventie heeft overwogen, staat vast dat de door [eisers] gelegde beslag niet onrechtmatig is. De gevorderde opheffing van het beslag zal dan ook worden afgewezen.

4.36.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
[datum]voor akte aan de zijde van [eisers] met betrekking tot het hiervoor in rechtsoverweging 4.33 overwogene,

in conventie en reconventie

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Raat en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2013.

Non-conformiteit woning door aanzienlijk vochtprobleem souterrain

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.[eisers],

1.[gedaagden],

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing