ECLI:NL:RBAMS:2013:6968

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/535300 / HA ZA 13-146

Vonnis in verzet van 7 augustus 2013 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiser 1],

wonende te [woonplaats 1],

2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats 2],

eisers,

gedaagden in het verzet,

advocaat mr. L.C. Talsma te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 3],

gedaagde,

eiser in het verzet,

advocaat mr. S. Singh te Hoofddorp.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 mei 2013
het proces-verbaal van comparitie van 12 juli 2013, met de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 13 juli 2011 heeft [gedaagde], als koper, een koopovereenkomst gesloten met [eisers], als verkopers, met betrekking tot de woning van [eisers] aan [straatnaam 1] (hierna de koopovereenkomst). De koopsom bedroeg € 270.000,-. [gedaagde] heeft zich bij de koop laten bijstaan door A&H Advies.

2.2.

Artikel 19 van de (standaard NVM-) koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

“(…)19.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)

b. op
12 augustus 2011koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van

€ 289.000,--, zegge
TWEEHONDERNEGENENTACHTIG-

DUIZEND EURO--

geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen; (…)

19.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de
eerstewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht van handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”.
De overeenkomst wordt slechts ontbonden indien, ten genoegen van verkoper, wordt aangetoond dat 2 landelijk werkende hypotheeknemers niet bereid zijn een financiering te verstrekken.Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)”

2.3.

Artikel 13.2 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang,

“(…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van

€ 27.000,- , zegge ZEVENENTWINTIGDUIZEND EURO --

verbeuren, (…)”

2.4.

[eisers] heeft [gedaagde] één week uitstel verleend om de financiering voor de koop van het appartement te verkrijgen tot en met 19 augustus 2011.

2.5.

Bij e-mailbericht van 18 augustus 2011 heeft [naam 1] van A&H Advies namens [gedaagde] aan de makelaar van [eisers] geschreven, voor zover van belang: “(…) Tot mijn spijt moet ik de koop van [straatnaam 1] ontbinden. De bijgevoegde brief zegt volgens mij voldoende. Ik probeerde je te bellen, maar kreeg geen gehoor. Bel me even terug. (…)”

De bij dit e-mailbericht gezonden brief betreft een brief van Nationale Nederlanden van 18 augustus 2011 waarin staat, voor zover van belang:

“Betreft: aanvraag voor een lening ten name van [gedaagde] (…)

(…)

Tot onze spijt kunnen wij de aanvraag niet honoreren, aangezien het opgegeven inkomen niet op een correctie (de rechtbank leest: correcte) manier kan worden aangetoond. De hypotheekaanvraag is derhalve niet akkoord bevonden. (…)”

2.6.

In reactie op het e-mailbericht van 18 augustus 2011 heeft de makelaar van de verkopers op 19 augustus 2011 aan A&H Advies geschreven, voor zover van belang:

“(…) zie je kans binnen de gestelde termijn voor een tweede afwijzing te zorgen aangezien verkoper anders geen genoegen neemt met ontbinding. (…)”

2.7.

Bij e-mailbericht van 19 augustus 2011 heeft A&H Advies namens [gedaagde] aan de makelaar van [eisers] een brief gezonden van REAAL levensverzekeringen aan A&H Advies van 19 augustus 2011 (welke brief abusievelijk is gedateerd op 22 augustus 2011) en waarin staat, voor zover van belang:

“Betreft: hypotheekaanbieding ten name van [gedaagde] (…)

U heeft bij ons een hypotheek aangevraagd op naam van [gedaagde].

Wij kunnen de aanvraag niet accepteren omdat deze niet voldoet aan onze acceptatienormen.

De reden voor onze afwijzing is telefonisch met u besproken. (…)”

2.8.

De toenmalige advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 7 september 2011 in gebreke gesteld en een termijn van 8 dagen gesteld om de koopovereenkomst alsnog na te komen waarbij het standpunt is ingenomen dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig heeft ingeroepen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd. Nadat [gedaagde] op 30 september 2011 telefonisch had laten weten de brief van 7 september 2011 niet te hebben ontvangen, is deze diezelfde dag nogmaals per e-mail verstuurd aan [gedaagde], met het verzoek binnen 5 dagen te reageren. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.

2.9.

[gedaagde] heeft op 24 oktober 2011 aan [eisers] laten weten dat hij de koopovereenkomst wilde nakomen en de woning alsnog wilde kopen, maar tot op heden is [eisers] hiervan niet gebleken.

2.10.

Bij brief van 20 januari 2012 aan [gedaagde] heeft de advocaat van [eisers] namens hen de koopovereenkomst ontbonden en betaling van de contractuele boete van € 27.000,- gevorderd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eisers] van € 27.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 september 2011 tot de dag van volledige betaling.

3.2.

Bij het verstekvonnis van 8 augustus 2012 is de vordering van [eisers] integraal toegewezen en is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot de dag van de uitspraak begroot op € 1.476,17, te vermeerderen met de kosten van de ingevolge artikel 54 lid 2 Rv geplaatste advertentie, en vervolgens al deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot dag van volledige betaling.

3.3.

[gedaagde] vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [eisers] alsnog worden afgewezen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het verzet kan geacht worden tijdig en op de juiste wijze te zijn ingesteld, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is, zodat [gedaagde] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.

Standpunt [eisers]

4.2.

heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, kort samengevat, dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden en [gedaagde] wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst de contractuele boete is verschuldigd. De ontbinding is allereerst niet rechtsgeldig omdat deze per e-mail is ingeroepen terwijl is overeengekomen dat deze per aangetekende brief of per fax diende te geschieden. Verder is de ontbinding niet rechtsgeldig omdat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting met betrekking tot het verkrijgen van financiering. In de afwijzingsbrief van Nationale Nederlanden wordt gesteld dat het opgegeven inkomen niet op de juiste wijze kan worden aangetoond en van [gedaagde] mag worden verwacht dat hij zijn inkomen op correcte wijze kan aantonen. [eisers] heeft telefonisch via de adviseur van [gedaagde], A&H Advies, vernomen dat [gedaagde] bij de hypotheekaanvraag valsheid in geschrifte heeft gepleegd door zijn inkomen anders te doen voorkomen dan zijn werkelijke inkomen en dat een onderzoek is gestart naar frauduleus handelen van [gedaagde]. Verder geldt dat de afwijzing door REAAL Levensverzekeringen onvoldoende is gedocumenteerd, nu daaruit niet kenbaar is waarop de afwijzing is gebaseerd, aldus tenslotte [eisers]

Standpunt [gedaagde]

4.3.

heeft als verweer gevoerd, kort samengevat, dat de koopovereenkomst wel rechtsgeldig is ontbonden. Er is weliswaar niet voldaan aan het vormvereiste dat de ontbinding per aangetekende brief of per fax moet worden ingeroepen, maar de e-mail heeft de wederpartij bereikt en zij heeft daarvan kennis kunnen nemen. Ook inhoudelijk bezien kon een beroep worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. De verkopers hebben de afwijzing van de aanvraag van Nationale Nederlanden geaccepteerd. Dit blijkt uit de e-mail van de makelaar van de verkopers van 18 augustus 2011 (zie hiervoor onder 2.6). Daarin wordt gevraagd naar een tweede afwijzing binnen de gestelde termijn omdat de verkoper ‘anders de ontbinding niet accepteert’. [gedaagde] betwist dat hij valsheid in geschrifte heeft gepleegd, dit wordt nergens onderbouwd. Hij heeft de juiste inkomensgegevens overgelegd. [gedaagde] heeft A&H Advies ingeschakeld als financieel adviseur en A&H Advies heeft hypotheekaanvragen bij verschillende hypotheekverstrekkers uitgezet. A&H Advies heeft nagelaten [gedaagde] volledig te informeren over de procedure en de hiervoor aan te dragen stukken. A&H Advies heeft [gedaagde] de hoop gegeven dat het (de rechtbank begrijpt: de financiering) in orde zou komen. Hij weet niet waar het fout is gegaan en had de woning graag willen kopen. Indien en voor zover [gedaagde] kosten dient te voldoen aan [eisers], wenst hij deze te verhalen op A&H Advies, reden waarom hij A&H Advies in vrijwaring heeft gedagvaard, aldus tenslotte [gedaagde].

Oordeel rechtbank

4.4.

Aan een financieringsvoorbehoud als het onderhavige is inherent dat op de koper een inspanningsverplichting rust om de benodigde financiering te verkrijgen. Dit is ook met zoveel woorden in artikel 19 en de toelichting op dat artikel van de koopovereenkomst neergelegd. Dit betekent dat de koper tijdig bij financiële instellingen pogingen in het werk dient te stellen om de voor de betaling van de koopprijs benodigde hypotheek te verkrijgen. Indien de koper in deze inspanningsverplichting te kort schiet, kan hij zich niet met succes op deze ontbindende voorwaarde beroepen. Zou koper hierin zijn tekortgeschoten, dan zou hij de vervulling van de voorwaarde zelf teweeggebracht hebben en geldt de voorwaarde als niet vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen (artikel 6:23 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW)). De stelplicht en, na de gemotiveerde betwisting daarvan, ook de bewijslast ter zake van het voldaan hebben aan bedoelde inspanningsverplichting rust op de koper, die zich immers beroept op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde.

4.5.

Ingevolge artikel 3:37, eerste lid, BW kunnen verklaringen in iedere vorm geschieden. Uit de wet of uit overeenkomst kan echter een vormvoorschrift voortvloeien. De (vorm) voorschriften van artikel 19.3 van de koopovereenkomst hebben betrekking op de vorm waarin het beroep moet worden gedaan (schriftelijk), op de inhoud van die mededeling (goed gedocumenteerd) en op de wijze waarop de mededeling moet worden verstuurd (per aangetekende en per gewone post).

4.6.

Deze vormvoorschriften beogen een discussie te voorkomen over de vraag of de koper tijdig een beroep op een ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Het moeten leveren van bewijs wordt daarmee voorkomen. Om die reden dient het beroep schriftelijk te worden gedaan en per aangetekende post te worden verzonden. Bovendien wordt door de voorschriften bewerkstelligd dat de verkoper snel en adequaat kan beoordelen of de koper zich terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. Daarom dient het beroep op de voorwaarde ook gedocumenteerd te gebeuren. De verkoper van een woning heeft belang bij duidelijkheid op korte termijn. Hij dient immers te kiezen tussen het opnieuw te koop aanbieden van zijn woning of het aanspreken van de oorspronkelijke koper.

4.7.

Tegen deze achtergrond acht de rechtbank -met [gedaagde]- het feit dat zijn mededeling dat hij zich op het voorbehoud beriep niet per aangetekende brief of fax is verstuurd niet relevant. Vast staat immers dat namens [gedaagde] voor het verstrijken van de (verlengde) termijn schriftelijk (per e-mail) op dat voorbehoud een beroep is gedaan en dat [eisers], c.q. hun makelaar, tijdig daarvan kennis heeft genomen.

4.8.

De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of de mededeling van [gedaagde], dat hij zich op het voorbehoud beriep, goed gedocumenteerd is. In aanvulling op de standaard NVM koopovereenkomst vermeldt artikel 19.3 van de koopovereenkomst in dit verband dat de overeenkomst slechts ontbonden wordt indien, ten genoegen van de verkoper, wordt aangetoond dat 2 landelijk werkende hypotheeknemers niet bereid zijn een financiering te verstrekken. In de bij de koopovereenkomst behorende toelichting staat, dat het er bij “goed gedocumenteerd” om gaat dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan en dat de koper in elk geval afschriften van de afwijzingen dient mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan, zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing.

4.9.

Niet in geschil is dat [gedaagde] tijdig twee afschriften van afwijzingen van twee landelijk werkende hypotheeknemers heeft overgelegd. De rechtbank is met [eisers] echter van oordeel dat [gedaagde] hiermee in de gegeven omstandigheden niet kon volstaan. Ten aanzien van de eerste afwijzing geldt dat Nationale Nederlanden het inkomen van [gedaagde] niet op correcte wijze kon vaststellen. Een dergelijke mededeling, zonder verdere toelichting, roept de vraag op waarom Nationale Nederlanden daartoe niet in staat was. Zonder verdere toelichting kan hieruit een vermoeden ontstaan dat [gedaagde] niet (tijdig) de juiste of niet (tijdig) alle benodigde inkomensgegevens heeft overgelegd wat in het kader van zijn inspanningsverplichting, om tijdig financiering te verkrijgen, wel van hem verlangd mag worden. Doordat de afwijzing van Nationale Nederlanden geen inzicht biedt in de achtergronden van de afwijzing, kan de verkoper niet controleren of [gedaagde] in dit geval heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om de benodigde financiering rond te krijgen. De vraag of [gedaagde] daadwerkelijk onjuiste of onvolledige inkomensgegevens heeft verstrekt en zo ja, of hem daarvan een relevant verwijt kan worden gemaakt, acht de rechtbank voor de onderhavige beoordeling niet van belang. Van belang is dat de afwijzingsgrond in de brief van Nationale Nederlanden zodanige vragen oproept, dat niet met die enkele afwijzingsbrief kon worden volstaan. Hieraan kan niet afdoen dat de makelaar van de verkopers in zijn e-mail van 19 augustus 2011 heeft gevraagd naar een tweede afwijzing binnen de termijn, omdat de rechtbank hierin, anders dan [gedaagde], niet leest dat [eisers] akkoord gaat met de eerste afwijzing. Bovendien heeft [gedaagde] niet gesteld dat, als de makelaar hem met zoveel woorden had laten weten dat de afwijzing van Nationale Nederlanden onvoldoende gedocumenteerd was, hij binnen de termijn om de ontbindende voorwaarde in te roepen in staat zou zijn geweest een wel gedocumenteerde afwijzing over te leggen. Ten aanzien van de tweede afwijzing oordeelt de rechtbank dat deze evenmin inzicht biedt in de achtergronden van de afwijzing. Behoudens de algemene opmerking, dat de aanvraag niet voldoet aan de acceptatienormen, vermeldt de brief geen reden voor de afwijzing maar zou die reden telefonisch zijn besproken met A&H Advies. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde in de gegeven omstandigheden onvoldoende gedocumenteerd is.

4.10.

Ter comparitie is namens [gedaagde] aangevoerd dat hij de woning graag had willen kopen, A&H Advies hem hoop heeft gegeven dat het goed zou komen en hij zijn baan is kwijtgeraakt. Voor zover [gedaagde] hiermee zou hebben betoogd dat hij, ook als hij zich tot het uiterste zou hebben ingespannen, geen financiering zou hebben gekregen, kan dit [gedaagde] niet baten. Het financieringsvoorbehoud is in het algemeen juist ter bescherming van de koper in koopovereenkomsten van onroerende zaken opgenomen. Dat [gedaagde] het inroepen van het financieringsvoorbehoud onvoldoende heeft gedocumenteerd om de overeenkomst succesvol te kunnen ontbinden, is in dat verband een omstandigheid die voor zijn rekening komt.

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud niet is geslaagd en daarmee niet tot gevolg heeft gehad dat de overeenkomst is ontbonden.

4.12.

Nu [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, heeft [eisers] de koopovereenkomst terecht ontbonden en is [gedaagde] de in artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst overeengekomen boete van

€ 27.000,- verschuldigd. De vordering van [eisers], tot betaling van deze contractuele boete, is dan ook terecht toegewezen. Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden bekrachtigd.

4.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het verzet worden verwezen. De kosten worden aan de zijde van [eisers] begroot op € 579,00 (1,0 punt × tarief EUR 579,00) aan salaris advocaat.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bekrachtigt het door deze rechtbank op 8 augustus 2012 onder zaaknummer / rolnummer 519918 / HA ZA 12-748 gewezen verstekvonnis,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 579,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.R.P.J. Davids en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2013.^[1]