Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1304063 CV EXPL 11-40300
Vonnis van: 22 april 2013
F.no.: 620
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
nader te noemen [eiser 1]
[eiser 2]
eisers
beide wonende te Amsterdam
gezamenlijk nader te noemen [eisers]
gemachtigde: mr. S.M.E. Hirdes
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
gezamenlijk nader te noemen [gedaagde 1 en 2]
en
3. [gedaagde 3]
nader te noemen [gedaagde 3]
gedaagden
allen wonende te Amsterdam
gemachtigde: mr. F.T. Panholzer
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 17 november 2011, inhoudende de vordering van [eisers], met producties;
- de conclusie van antwoord van gedaagden, met producties;
Daarna is bij tussenvonnis een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 2 april 2012 plaatsgevonden [eisers] en gedaagden hebben op voorhand producties overgelegd. Verschenen zijn [eisers] met de gemachtigde en [gedaagde 1 en 2] en [gedaagde 3] met de gemachtigde. Vervolgens zijn nog ingediend:
- de conclusie van repliek van [eiser 1], met producties;
- de conclusie van dupliek van gedaagden, met producties;
Vervolgens heeft [eisers] op 2 augustus 2012 de vordering tegen [gedaagde 3] ingetrokken, onder verwijzing naar een huurbeëindigingsovereenkomst per 31 juli 2012 door [gedaagde 3] getekend op 13 juli 2012. Daarna is de procedure tegen [gedaagde 3] doorgehaald. De gemachtigde van [gedaagde 3] heeft hiertegen geprotesteerd aangezien hij niet is betrokken bij de huurbeëindigingsovereenkomst en [gedaagde 3] sedert 3 juli 2012 in de Valeriuskliniek verbleef. Hij heeft een provisionele eis ingediend strekkende tot toelating van [gedaagde 3] tot de woning. Bij rolmededeling van 20 augustus 2012 is medegedeeld dat de zaak tegen [gedaagde 3] weer is hervat naar aanleiding van het verzoek van [gedaagde 3] om de zaak weer op de rol te plaatsen. [gedaagde 1 en 2] en [gedaagde 3] hebben daarna ieder afzonderlijk op 3 september 2012 een akte genomen. De mondelinge behandeling van de provisionele voorziening heeft plaatsgevonden op 11 september 2012. Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde 3] medegedeeld dat [gedaagde 3] niet in staat is om zijn wil te bepalen onder overlegging van een verklaring van zijn psychiater. De provisionele eis is ingetrokken. [eisers] heeft op 11 september 2012 een akte met producties 30 en 31 overgelegd. Vervolgens hebben nog de volgende proceshandelingen plaatsgevonden:
- de akte van 17 september 2012 waarin [eiser 1] heeft gereageerd op de producties bij dupliek en bezwaar maakt tegen indiening van de akte van 3 september 2012;
- de akte van 17 september 2012 van [gedaagde 1 en 2];
- de rolmededeling van 24 september 2012 waarbij [gedaagde 1 en 2] de gelegenheid is gesteld om te reageren op de door [eisers] op 11 september 2012 overgelegde producties en de gemachtigde van [gedaagde 3] is verzocht om zich uit te laten over het royement;
- de akte van de gemachtigde van [gedaagde 3] van 8 oktober 2012 waarin hij medegedeeld dat [gedaagde 3] niet in staat is om zijn wil te bepalen ten aanzien van het verzoek tot royement zijden[eisers];
- de antwoordakte van [gedaagde 1 en 2]
Gelet op de uitlating van de gemachtigde van [gedaagde 3] wordt thans beslist dat de zaak tegen [gedaagde 3] wordt doorgehaald. De navolgende overwegingen gelden derhalve niet als tussen [eisers] en [gedaagde 3] gewezen.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken, staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1. Meijer is sedert 1997 huurder van de woning gelegen aan de [adres] te Amsterdam tegen een huurprijs van laatstelijk ongeveer € 290,- per maand (hierna: het gehuurde). [gedaagde 2] is medehuurder.
1.2. [gedaagde 3] heeft in 1988 de huurovereenkomst van zijn moeder overgenomen en was sedertdien huurder van de [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 218,21.
1.3[eisers] is sedert 2 november 2007 eigenaar van het pand waarin het gehuurde zich bevindt (hierna: het pand). Het pand bestond uit vier woonlagen met een souterrain en een zolderverdieping. Door de aanleg van een kelderbak nadien is extra ruimte gecreëerd.
1.4. Nadat [eisers] de huurders van de eerste etage had uitgekocht voor
€ 2.000,- is deze verdieping vrij gebleven van huur. Ook de begane grond is onverhuurd.
1.5[eisers] heeft bij brief van 19 november 2010 de huurovereenkomst met [gedaagde 1 en 2] opgezegd tegen 1 juni 2011. Als reden is vermeld dat het pand - inclusief het gehuurde - een groot aantal bouwkundige gebreken vertoont, die op afzienbare termijn dienen te worden opgelost. Een ingrijpende renovatie is daardoor dringend noodzakelijk. Het grootste deel van de werkzaamheden moet inpandig plaatsvinden, waardoor bewoning van het pand gedurende die periode niet mogelijk is. Daarbij is de renovatie niet te financieren bij voortzetting van de huurovereenkomst.
1.6. De toenmalige gemachtigde van [gedaagde 1 en 2] en [gedaagde 3] heeft op 27 december 2010 bericht dat niet werd ingestemd met de huuropzegging en dat medewerking zou worden verleend aan de uitvoering van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.
1.7. De derde verdieping is inmiddels vrijgekomen door het vertrek van [gedaagde 3] na ondertekening op 13 juli 2012 van een huurbeëindigingsovereenkomst per 31 juli 2012, onder toekenning van een tegemoetkoming verhuiskosten van
€ 2.000,00.
Vordering
2. [eiser 1] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [gedaagde 1 en 2] te beëindigen per 1 januari 2012 (na wijziging), althans per een door de kantonrechter te bepalen datum en voorts veroordeling van [gedaagde 1 en 2] om het gehuurde binnen 7 dagen te ontruimen en ter vrije beschikking van [eisers] te stellen, met veroordeling tot betaling van € 1.788,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
3[eisers] heeft bij conclusie van repliek zijn eis vermeerderd en veroordeling gevorderd van de huurders om - kort gezegd - de werkzaamheden ten behoeve van de renovatie van de gehuurde woningen, het casco en de fundering te gehengen en te gedogen en voorts om medewerking te verlenen aan onder meer de werkzaamheden/onderzoeken die nodig zijn voor het realiseren van de kwaliteitseisen van het Stadsdeel Oud Zuid en/of de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden, waaronder de werkzaamheden aan de dubbele benedenwoning en op de eigen verdieping, indien deze medewerking noodzakelijk is, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per iedere overtreding tot een maximum van € 50.000,00.
4. Ter onderbouwing van zijn vordering beroep[eisers] zich op de in de brief van 19 november 2010 genoemde gronden (1.5.)[eisers] stelt in aanvulling daarop dat toen hij het pand kocht duidelijk was dat het dringend ingrijpend moest worden gerenoveerd. Naast een kostbaar herstel aan casco, fundering en exterieur van het pand dient ook het gehele interieur te worden gerenoveerd. Als dit niet op korte termijn gebeurt dient het pand te worden gesloopt en herbouwd[eisers] is voornemens om de begane grond en sous te gaan bewonen met zijn vrouw en 3 kinderen. Gezien de toestand van het pand en de dringende noodzaak van funderingsherstel heef[eisers] gemeend dit herstel te combineren met het plaatsen van een kelderbak teneinde een dubbele woning te creëren. Voor voornoemde werkzaamheden kan [eisers] uitsluitend financiering verkrijgen van de bank als het pand gesplist wordt en de overige woonlagen een hogere huuropbrengst hebben, dan wel verhypothekeerd kunnen worden aan een privébank. Ten gevolge van de nieuwe splitsingsvoorwaarden van Stadsdeel Zuid kan de dubbele benedenwoning alleen worden afgesplitst indiende de overige verdiepingen ook ‘splitsingsklaar’ zijn, althans voldoen aan hoge kwaliteitseisen[eisers] is niet in staat om met de huidige huuropbrengst de financiële lasten voor zijn rekening te nemen die vereist zijn om de volledige renovatie te bekostigen. Dit extra bedrag zullen de banken in de huidige verliesgevende situatie niet verstrekken. Daarom is het volgen[eisers] noodzakelijk dat de overeenkomsten met alle huurders van het pand worden beëindigd.
5[eisers] stelt dat het gezamenlijke maandelijkse netto inkomen circa € 3.400,00 bedraagt, bestaande uit een salaris van de heer [eiser 1] van € 2.023,36 en dat van zijn echtgenote van € 1.372,00. Daarvan dient maandelijks € 1.854,00 bruto aan hypotheeklasten voor de eigen woning en € 1.833,00 aan rente en beheerskosten voor de huurwoningen te worden betaald. Voorheen kon [eisers] nog de hoofd boven water houden door het aanwenden van spaargeld. In totaal is sedert 2007 voor een bedrag van € 264.335,94 geïnvesteerd uit eigen vermogen. Daartegenover is in totaal sedert 2007 voor € 58.229,46 aan huurinkomsten ontvangen. Het is duidelijk dat in deze situatie de huurovereenkomsten niet (ongewijzigd) kunnen worden voortgezet.
6. De financieringslasten van [eisers] hebben allereerst betrekking op een eigen woning met een hypotheek van € 550.000,00. Deze is verkocht voor € 585.000,00. Daarnaast bedraagt de totale hypotheek voor het pand waarin het gehuurde zich bevindt € 839.923,00. Deze bestaat uit twee delen. Van de hypotheek die is aangegaan ten behoeve van de aankoop van het pand resteert na aflossing een bedrag van € 409.000,00.[eisers] heeft voor de aankoop € 137.000,00 uit eigen vermogen betaald. De hypotheek is in 2011 aangevuld met een bedrag van € 430.000,00. Na aftrek van afsluitkosten blijft er een rentedepot over van € 25.000,00 en een bouwdepot van
€ 400.000,00. Daarvan is bijna € 300.000,- uitgegeven en resteert € 143.000,00, aldus [eisers].
7. Voor de overige stellingen van [eisers] - voor zover relevant - wordt verwezen naar de beoordeling.
Verweer
8. [gedaagde 1 en 2] betwist dat de door [eisers] aangevoerde feiten en omstandigheden de conclusie kunnen onderbouwen dat er sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik, zodanig dat van [eisers] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst in stand blijft.
9. [gedaagde 1 en 2] voert aan dat [eisers] zelf een woning bewoont van 140 m2 aan de [adres] zodat geen sprake kan zijn van dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Voor [gedaagde 1 en 2] is geen passende woonruimte te krijgen. [gedaagde 1 en 2] bestrijdt niet de noodzaak van funderingwerkzaamheden, doch stelt dat juist door het uitstellen van die werkzaamheden van 2007 tot 2011 er verdere schade is ontstaan. Bovendien is er bij de aanleg van de kelderbak onder het toekomstig appartement van [eisers] onoordeelkundig te werk gegaan. Daardoor is een ernstige zakking ontstaan[eisers] heeft een verhuurd pand gekocht wetende dat hij zich daarmee qua exploitatieresultaat in een probleemsituatie begaf. Dat staat dan ook aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg. Ten onrechte maakt [eisers] geen uitsplitsing tussen de kosten die aan zijn appartement zijn toe te rekenen en de uitgaven die nodig zijn voor de overige etages. De kosten voor de kelderbak en daardoor ontstane schade dienen voor rekening van [eisers] te blijven en eventueel bij de aannemer te worden verhaald. Het komt er op neer dat het bewoonbaar maken van de benedenetage
€ 500.000,00 kost en dat [eisers] de rente die hij moet betalen voor de vergroting van zijn eigen vermogen wil doorberekenen aan de huurders door een ontruiming. Onder noodzakelijke kosten zijn geen kosten te rangschikken die gemaakt worden voor luxe of voor overbodige werkzaamheden die voornamelijk zijn bedoeld om de bank tevreden te stellen. Het is niet de bedoeling van de wetgever geweest om artikel 7: 274 BW in te zetten om financiering rond te krijgen. Van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten is geen sprake. [eisers] heeft geen gegarandeerd recht op rendement en een winstgevende situatie. Bovendien ontzegt [eisers] zich inkomsten door de leegstaande woningen niet in de verhuur te doen, bijvoorbeeld aan expats of in de short stay, waarvoor hij ook een vergunning heeft aangevraagd.
10. Uit de bij repliek overgelegde cijfers en stukken maakt [gedaagde 1 en 2] op dat uit het bouwdeposito voor meer dan een ton is betaald aan rechtspersonen waarvan [eisers] eigenaar is. Er worden gelden doorgeschoven tussen [eisers] en [eiser 1] & Co B.V, Tinker Realestate B.V. en Holland Green Building Company B.V.[eisers] legt slechts een loonstrook over van zijn eigen Holding en verzuimt zijn overige inkomsten uit onderneming te vermelden.
11. [gedaagde 1 en 2] is bereid medewerking te verlenen aan noodzakelijke werkzaamheden en een aantal werkzaamheden als dubbele beglazing en het laten repareren van de bouwschade. De cijfers aan casco en buitenkant worden niet aangevochten. Renovatie van de woning zelf is niet noodzakelijk. [gedaagde 1 en 2] heeft geen behoefte aan privé luxe.
12. Het verweer zal voor het overige, voor zover relevant, bij de beoordeling worden besproken.
Beoordeling
13. De vordering van [eisers] wordt aldus begrepen dat [eisers] op de voet van artikel 7: 272 lid 2 BW vordert dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens dringend eigen gebruik.
14. Kern van het geschil is of [eisers] gelet op de volgens hem vereiste werkzaamheden, een beroep toekomt op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7: 274 lid 1 sub c. BW. Richtsnoer daarbij is het “herenhuisarrest” van 26 maart 2010 (NJ 2010, 190). Daarin is overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik en in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet[eisers] stelt dat daarvan in zijn geval sprake is.
Algemene uitgangspunten
15. Vooropgesteld wordt dat veel uitgaven waarvan [eisers] stelt dat deze excessief zijn in verhouding tot de huuropbrengsten, niet zien op het gehuurde doch betrekking hebben op de etages die hij zelf met zijn gezin wil gaan bewonen, te weten de begane grond en het souterrain met kelderbak. Die uitgaven kunnen niet aan [gedaagde 1 en 2] worden tegengeworpen. Hetzelfde geldt voor de kosten die zien op de eerste en derde verdieping die inmiddels beide vrij van huur zijn.
16. [gedaagde 1 en 2] voert daarnaast terecht aan dat de uitgaven die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het pand naar rato dienen te worden verdeeld en dat het grootste aandeel voor rekening van [eisers] dient te komen. [gedaagde 1 en 2] bewoont slechts één verdieping en een gedeelte van de zolder. Als uitgangpunt zal worden genomen dat 25 % van de gemeenschappelijke lasten aan het gehuurde dient te worden toegedeeld. Daarmee wordt voorbijgegaan aan het verweer van [gedaagde 1 en 2] dat 20 % voor zijn rekening dient te komen.
17. Daarnaast wordt geoordeeld dat betalingen door [eisers] ter zake van hypotheekrente en aflossing niet als exploitatielasten kunnen worden aangemerkt die dienen te worden betrokken bij de weging van de gestelde wanverhouding tussen baten en lasten. Voor deze benadering wordt steun gevonden in de conclusie van de AG Huydecoper bij voornoemd herenhuisarrest (onder 39) waar hij betoogt dat in de ‘Polenzaak’ (EHRM 19 juni 2006, RvdW 2006, 849) de “verliessituatie” alleen de verhouding tussen de huuropbrengst en rechtstreekse kosten (en met name de onderhoudskosten) betrof. De AG stelt dat het niet zeker is of in de benadering van het EHRM ook “kapitaallasten” in de berekening van de “verliessituatie” mogen worden betrokken, maar dat uit EHRM 19 december 1989 Mellacher e.a./Oostenrijk, aanwijzingen zijn te putten dat dat niet zonder meer het geval is. De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat de hypotheek voor een groot gedeelte is aangegaan voor de aankoop en verbouwing van de woning voor [eisers] een extra grond om geen rekening te houden met betaling van de hypotheekrente. Daarnaast is de aflossing van de hypotheek geen kostenpost doch een “verplaatsing” van vermogen, mede ten behoeve van de eigen woning van [eisers] In dat verband wordt tevens van belang geacht de opvatting van AG Wissink in zijn conclusie bij HR 13 juli 2012 (WR 2012,115, onder 2.22) waar hij stelt dat de financiering van de exploitatie of renovatie los staat van de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Dit in verband met de grief tegen het oordeel van het - tevergeefs - bestreden arrest van het Hof Amsterdam (14 december 2010, WR 2011/48) dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een renovatie die niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is, het niet aankomt op de financiële positie van de verhuurder.
18. Het voorgaande onder 17 brengt mee dat voorbij zal worden gegaan aan de doo[eiser 1]eres] opgestelde rendementsberekening, onderdeel van het overzicht dat hij als productie 28 (bij conclusie van repliek) en als productie 30 (bij nadere akte) heeft overgelegd. Daarin worden immers als belangrijkste kostenposten een hypotheekrente van (in 2013) € 33.488,00 per jaar en aflossing van € 26.265,00 per jaar opgevoerd. Ten overvloede wordt nog overwogen dat ook op andere punten een en ander valt af te dingen op de rendementsberekening. Zo lijken de percentages van het rendement met en zonder aflossing te zijn verwisseld en daalt de hypotheeklast door de jaren heen ook bij de berekening zonder aflossing. Bovendien is niet toegelicht waarom in de laatste rendementsberekening is gerekend met een hypotheek van € 787.954,00 en worden als baten uitsluitend de opbrengsten van de eerste, tweede en derde etage vermeld en is geen huurwaarde toegekend aan de verdiepingen die [eisers] wil gaan bewonen.
19. In het navolgende worden de door [eisers] genoemde verbouwingsuitgaven besproken met inachtneming van de hiervoor vermelde algemene uitgangpunten. Op grond daarvan wordt geconcludeerd dat [eisers] onvoldoende heeft aangetoond dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten van het gehuurde en de huuropbrengsten.
Reeds gemaakte kosten
€ 300.000,00 uit depot
20. Ter comparitie heeft [eisers] verklaard dat met de aanleg van de kelderbak een bedrag van € 240.000,- is gemoeid. Daarmee is het overgrote deel van het uit depot betaalde bedrag van € 300.000,- uitgegeven. Deze van € 240.000,00 post dient als privé-uitgave geheel voor rekening van [eisers] te blijven, zoals hiervoor onder 15 is overwogen.
21. Daarnaast is er uit het depot dan nog ongeveer € 60.000,- betaald aan overige kosten, waaronder funderingskosten[eisers] heeft niet concreet toegelicht welk deel daarvan is te herleiden tot gemeenschappelijke funderingskosten. Dit valt ook niet af te leiden uit het door [eisers] overgelegde overzicht van de betalingen uit het depot (productie 26 bij conclusie van repliek). In ieder geval blijkt daaruit dat er ook andere bedragen uit depot zijn betaald die niet als gemeenschappelijk kunnen worden aangemerkt, zoals bijvoorbeeld kosten uitkoop eerste etage (€ 2000,00) en advies
(€ 619,00) en cv onderhoud begane grond (€ 389,00). Die kosten kunnen in ieder geval niet aan het gehuurde worden toegerekend. Indien veronderstellenderwijze ervan wordt uitgegaan dat het restantbedrag, te weten ongeveer € 57.000,00, ziet op gemeenschappelijke funderingslasten, kan aan [gedaagde 1 en 2] , gelet op hetgeen hiervoor is overwogen maximaal een bedrag van 25 % = € 14.250,00 worden toegerekend.
Geïnvesteerd spaargeld € 264.335
22[eisers] heeft bij conclusie van repliek een overzicht verstrekt van het ingelegde spaargeld van € 264.335,94 (productie 26). Het overgrote deel van de desbetreffende uitgaven ziet op rente (€ 102.000,73 ), aflossing (€ 1.050,00) en een storting ten behoeve van aankoop en aflossing (€ 137.500,00). Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen wordt met deze kosten geen rekening gehouden bij de bepaling van de exploitatiekosten ten behoeve van de etage van [gedaagde 1 en 2]
23. In voornoemd overzicht zijn voorts voor ontwikkeling en beheer bedragen opgenomen van € 26.783,04 + € 16.607,62 = € 43.390,66 minus € 14.685,21 aan betalingen uit depot = € 28.705,45. Het gaat daarbij deels om kosten als leges, waterschapsbelastingen, opstalverzekering e.d., waarvan onduidelijk is of en in hoeverre deze zijn te herleiden tot gemeenschappelijke lasten of de woning van [gedaagde 1 en 2]
24. Daarnaast betreffen diverse posten van het bedrag van € 28.705,45 uitsluitend een andere verdieping. Dit geldt bijvoorbeeld, zonder rekening te houden met de depotbetalingen, voor de kosten ten aanzien van de eerste etage zoals zitting achterstallig onderhoud bij de Huurcommissie, advocatenkosten, kosten advies eerste etage, leges en voorts kosten voor begane grond of huis, zoals energie, enkele malen cv onderhoud en diverse malen ‘nuts’ en waterschapsbelasting. Geen enkele post is zonder meer te herleiden tot de tweede etage van [gedaagde 1 en 2]
25. Slotsom is dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat de kosten ter zake ontwikkeling en beheer van in totaal € 264.335,94 betrekking hebben op het gehuurde van [gedaagde 1 en 2]
26. Aan totale reeds gemaakte kosten die aan [gedaagde 1 en 2] toegerekend kunnen worden resteert derhalve slechts het hiervoor onder 21 vermelde bedrag van € 14.250,00 ter zake fundering. Als die uitgave over de periode van 6 jaar (van 2007 tot en met 2012) wordt afgezet tegen de jaarlijkse huuropbrengst van ongeveer € 3.480,00 x 6 = € 20.880,00, kan niet worden aangenomen dat [eisers] daarop verlies heeft geleden. Dit te meer waar [eisers] zelf een afschrijvingsperiode van 40 jaar hanteert voor de fundering en gesteld noch gebleken is van overige kosten zoals reguliere onderhoudskosten.
Toekomstige uitgaven
27. Bij dagvaarding en ter comparitie heeft [eisers] de te verwachten kosten voor herstel en renovatie beraamd op € 382.138,75 incl. BTW, te vermeerderden met extra kosten, waaronder € 37.500 per verdieping in verband met het leeg maken van de woning en weer opbouwen daarvan. Daarnaast bevatte het overzicht nog pm posten voor de tweede etage. Ter comparitie heeft [eisers] verklaard dat hij verwachtte van voornoemd totaalbedrag van € 382.138,00 voor de verdieping van [gedaagde 1 en 2] € 107.000,00 uit te moeten gaan geven. Daarbij ging [eisers] uit van de overzichtsberekening in productie 8 bij dagvaarding en 25 % van de gemeenschappelijke kosten. Allereerst betrof dit € 30.000,00 aan funderingskosten ( 25 % x € 120.000,00). Uitgaande van voornoemd percentage komen daar nog bedragen bij van € 9.000,00 (voorgevel) +
€ 15.000,00 (achtergevel) + € 125,00 (dak) + € 29,00 + € 4.700,00 (trappenhuis) +
€ 1.675,00 (zolder).
28. De hiervoor genoemde berekening is achterhaald, eerst door het als productie 28 bij conclusie van repliek overgelegde overzicht gebudgetteerde kosten van € 358.581,80 en vervolgens, na het vertrek van [gedaagde 3], door productie 30 bij latere akte waarin een bedrag van € 399.954,62 wordt voorgerekend. Die laatste raming zal als uitgangspunt worden genomen. Geen aanleiding wordt gezien om rekening te houden met de berekening voor een bedrag van € 496.476,98 die als productie 30 bij repliek is overgelegd. Daarbij wordt immers uitgegaan van het bouwen van een volledige zolderetage voor ruim € 78.000,00 en worden luxere voorzieningen begroot.
29. De gemeenschappelijke kosten voor de voor- en achtergevel zijn in het overzicht van
€ 399.954,62 lager geschat dan in de raming in productie 8, kennelijk doordat doorrekening naar de afzonderlijke etages heeft plaatsgevonden. In voornoemd totaalbedrag is een bedrag van € 222.210,88 aan gebudgetteerde kosten opgenomen dat volgens [eisers] ziet op de dubbele benedenwoning. Betaling geschiedt (volgens het overzicht) uit het restant in depot van € 143.000,00 en voor het overige dient aanvullende financiering te worden verkregen. Deze kosten dienen voor rekening van [eisers] te blijven. Dat geldt wellicht niet voor alle in voornoemd bedrag van € 222.210,88 begrepen funderingskosten. Voor zover ten aanzien van die post bedragen zijn opgenomen voor advocatenkosten van [eiser 1] c.s en kosten hypotheekrente van het depot dienen deze buiten de berekening te worden gehouden. Aan kosten fundering resteert dan € 2.588,25 + € 3.000,00 + € 13.656,44 = € 19.244,69. Onzeker is of en zo ja welk gedeelte daarvan gemeenschappelijk is en naar rato voor rekening van [gedaagde 1 en 2] dient te komen. Dit kan in ieder geval niet uitkomen op een hoger bedrag dan 25 % x
€ 19.244,69 = € 4.811,17. Dat is veel lager dan het ter comparitie door [eisers] genoemde bedrag van € 30.000,00. Daarvan kan dan ook niet worden uitgegaan. Voor het toerekenen van hogere toekomstige gemeenschappelijke funderingslasten heeft [eisers] onvoldoende onderbouwing gegeven
30. Als uitgave voor de etage van [gedaagde 1 en 2] is in het overzicht € 55.737,50 beraamd. Daarvan betwist [gedaagde 1 en 2] onder meer de kostenpost ‘vervangen badkamer’ voor
€ 15.000,-, excl. BTW. Gelet op de beschrijving in het rapport van Kamsma bouwadvies: “de badcel vertoont duidelijke gebruiksslijtage” slaagt dit verweer. Niet valt in te zien dat de noodzaak van een volledige vervanging daarmede is aangetoond. Dat geldt des te meer waar [gedaagde 1 en 2] aanvoert dat hij geen behoefte heeft aan renovatie op dit punt en dat er geen lekkages zijn. Dan resteert aan kosten voor de etage van [gedaagde 1 en 2] een bedrag van € 40.737,50. Het is daarbij nog de vraag of vervanging electra en een nieuwe verwarmingsinstallatie nodig zijn, al dan niet in ten behoeve van splitsing, hetgeen [gedaagde 1 en 2] betwist. Uit het navolgende zal blijken dat ook indien rekening wordt gehouden met deze kosten geen structurele wanverhouding wordt aangenomen, zodat in het midden kan blijven of [eisers] terecht deze kosten opvoert.
31. De totale gemeenschappelijke lasten bedragen daarnaast blijkens het overzicht van gebudgetteerde kosten: € 7.648,00 (zolder) + € 22.818,25 (voorgevel) + € 14.131,00 (achtergevel ) + € 595,00 (dak) + € 14.893,00 (trappenhuis) = € 60.085,50. Niet valt in te zien dat laatstgenoemde kosten voor een hoger percentage aan [gedaagde 1 en 2] moeten worden toegerekend dan 25 % . Voor rekening van [gedaagde 1 en 2] komt dan 25 % = € 15.021,37.
32. Er wordt geen aanleiding gezien om ook nog de overige kosten van € 25.467,95 naar rato toe te delen aan [gedaagde 1 en 2] In die kosten zijn immers onder meer juridische kosten en kosten voor splitsing, verzekering en notaris opgenomen, waarvan niet vast staat dat die gemeenschappelijk zijn of betrekking hebben op de etage van [gedaagde 1 en 2]. Die kosten blijven dan ook voor rekening van [eisers] Hetzelfde geldt voor het bedrag van
€ 30.497,05 ter zake financieringskosten, afsluitprovisie en aflossingsprovisie. Tot slot wordt geen rekening gehouden met de kosten voor de eerste etage ( € 67.536,81) en derde etage (€ 71.400,00) .
Totaal toekomstige exploitatielasten
33. Als totale toekomstige gebudgetteerde kosten die aan de etage van [gedaagde 1 en 2] kunnen worden toegerekend resteert dan € 4.811,17 (maximale aandeel in kosten fundering) +
€ 40.737,50 (gehuurde) + € 15.021,37 ( aandeel overige gemeenschappelijke lasten) =
€ 60.570,04.
34[eisers] heeft over de kosten verschillende afschrijvingsperiodes gehanteerd, 40 jaar voor de funderingskosten en voor het overige, afhankelijk van de kostenpost, 15 of 25 jaar. Voor de fundering levert dit een bedrag op van ongeveer € 120,00 afschrijving per jaar. Uitgaande van een gemiddelde van 20 jaar voor de andere twee posten resteert ongeveer een bedrag van € 55.758:20 = € 2.787,90. In totaal bedraagt de afschrijving ongeveer € 2.907,90 per jaar. De huidige huuropbrengst per jaar bedraagt € 3.480,00. Niet valt in te zien dat daarmede een structurele wanverhouding ontstaat tussen baten en lasten, ook niet als daarnaast nog rekening zou worden gehouden met kosten voor regulier onderhoud.
35. Het voorgaande geldt des te meer waar ook te verwachten valt dat met de uitgaven een waardestijging zal worden behaald, hetgeen bij een vordering als de onderhavige in aanmerking mag worden genomen, zoals de Hoge Raad in het herenhuisarrest heeft overwogen [eisers] heeft ter zitting gesteld dat hij het pand in 2007 heeft aangekocht voor € 520.000,-. In productie 30 bij nadere akte vermeldt hij een bedrag van € 561.600,00, inclusief kosten koper. Bij conclusie van repliek heeft [eisers] een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van het pand in mei 2012, derhalve nog voor het vertrek van [gedaagde 3], is getaxeerd op € 815.000 (productie 34). Dit betekent dat sprake is van een waardevermeerdering die bijna de uitgaven van € 300.000,00 goedmaakt.
36. Slotsom is dat uitgaande van de berekeningen van [eisers] wordt geoordeeld dat zijn beroep op dringend eigen gebruik wegens een structurele wanverhouding tussen baten en lasten niet kan slagen.
37. Daarbij wordt geoordeeld dat, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 17 is overwogen en in het licht van al hetgeen hiervoor is vastgesteld, de stelling van [eisers] dat hij geen financiering van de bank kan verkrijgen als het pand niet wordt gesplitst en verbouwd conform de splitsingsvoorwaarden met vertrek van de bestaande huurders, hem niet kan baten. Daarbij wordt ook meegewogen dat het grootste deel van de financiering benodigd is voor de eigen woning van [eisers] Het voorgaande geldt eveneens voor zover [eisers] niet alleen heeft bedoeld zich te beroepen op een structurele wanverhouding tussen baten en lasten doch ook anderszins heeft willen betogen dat de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit heeft [eisers] gelet op al het voorgaande onvoldoende onderbouwd.
38. Aangezien wordt geconcludeerd dat het beroep van [eisers] op dringend eigen gebruik niet kan slagen wordt aan een eventueel daaropvolgende belangenafweging niet meer toegekomen. Of [eisers] naast het door hem genoemde inkomen ook nog een inkomen uit onderneming(en) ontvangt, zoals [gedaagde 1 en 2] bij dupliek heeft aangevoerd, kan dan ook in het midden blijven. Voorts behoeft de verdere betwisting door [gedaagde 1 en 2] van de door [eisers] opgevoerde bedragen geen bespreking meer. Dat geldt ook voor het verweer van [gedaagde 1 en 2] dat eventuele verliezen aangaande de exploitatie van het gehuurde gedekt kunnen worden door commerciële verhuur van de eerste en derde verdieping. Daarmede is overigens niet gezegd dat wordt uitgegaan van de juistheid van alle door [eisers] opgesomde bedragen.
Medewerking werkzaamheden
39[eisers] heeft bij conclusie van repliek zijn eis vermeerderd en veroordeling gevorderd van de huurders om - kort gezegd - de werkzaamheden en onderzoek ten behoeve van de renovatie van de gehuurde woningen, het casco en de fundering te gedogen en voorts om daaraan medewerking te verlenen[eisers] stelt dat [gedaagde 1 en 2] hiertoe gehouden is op grond van het bepaalde in artikel 7:220 BW.
40. Bovenstaande eis is pas aan de orde nu het beroep op dringend eigen gebruik faalt en wordt dan ook als een subsidiaire vordering aangemerkt [eisers] zou immers bij toewijzing geen belang hebben ingeval van beëindiging van de huur op korte termijn. Aangezien de vordering thans in feite ziet op de situatie in artikel 7: 220 lid 2 BW waarbij de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie dient [gedaagde 1 en 2] pas zijn medewerking te verlenen nadat [eisers] het in voornoemd artikel als voorwaarde gestelde redelijk voorstel heeft gedaan. Gesteld noch gebleken is dat dat het geval is. De vordering wordt dan ook afgewezen.
41[eisers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt [eisers] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde 1 en 2] tot op heden begroot worden op € 1.200,00, inclusief eventueel verschuldigde btw;
Aldus gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 april 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.