Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel,
zaaknummer / rolnummer: C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW/KR
Vonnis in kort geding van 1 mei 2013
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 28 maart 2013,
advocaat mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.E. Zweers te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Rochdale en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 17 april 2013 heeft Rochdale gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat Rochdale haar eis heeft vermeerderd overeenkomstig de aangehechte akte. Omdat de vermeerdering van eis tijdig is ingesteld en in het verlengde ligt van de oorspronkelijke eis van Rochdale, heeft de voorzieningenrechter het bezwaar van [gedaagde] tegen deze eisvermeerdering verworpen. [Gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Ter zitting was namens Rochdale dhr. [persoon 1] aanwezig, verkoopcoördinator, met mr. Visser. [Gedaagde] was aanwezig met mr. Zweers. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Op 23 juli 2007 hebben Alvast B.V. (hierna: Alvast), handelend als schriftelijk gevolmachtigde van Rochdale, en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan het [adres] (hierna: de woning) een overeenkomst gesloten, aangeduid als 'Bruikleenovereenkomst'. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
"De ondergetekenden:
1.(…) Alvast BV (…), te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van de eigenaar /beheerder
(…), hierna te noemen "de Bruikleengever";
en
2. (…) [gedaagde] (…) hierna te noemen de Bruiklener";
(…)
komen overeen:
Bruikleen
Artikel 1
De Bruikleengever geeft vanaf 2007-07-23 tijdelijk, tot wederopzegging, en om niet, het Object in (al dan niet gedeeltelijke) bruikleen, teneinde daarin tijdelijk verblijf te houden.
(…)
Vergoeding
Artikel 15
1. De bruiklener zal aan de Bruikleengever voor de tijd dat de bruikleenovereenkomst duurt een maandelijkse bijdrage in de verbruikskosten van olie/gas, elektra, water en een bijdrage in de organisatie en kantoorkosten van Bruikleengever betalen van € 150,-- (…)."
2.2. Op 24 mei 2011 hebben [gedaagde] en Alvast een 'Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening' gesloten, waarbij [gedaagde] is aangeduid als 'de Kandidaat'. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
"in aanmerking nemende
de Kandidaat wenst, in afwachting van verkoop/verhuur/renovatie/sloop of andere ontwikkelingen,
een tijdelijk leegstaand pand in –al dan niet gedeelde- bruikleen te verkrijgen, zulks voor onbepaalde tijd tot wederopzegging door hemzelf of bruikleengever, en om niet, om daar tijdelijk verblijf te houden (te wonen);
komen overeen:
(…)
Vergoeding
Artikel 4
1. Indien de Kandidaat daadwerkelijk een bruikleenovereenkomst als bedoeld in artikel 1 afsluit, zal de Kandidaat aan Alvast BV voor de tijd dat die bruikleenovereenkomst duurt een maandelijkse vergoeding voldoen van € 115,-- (…)."
2.3. Eveneens op 24 mei 2011 hebben Alvast, wederom als schriftelijk gevolmachtigde van Rochdale, en [gedaagde] met betrekking tot de woning een overeenkomst gesloten aangeduid als 'Bruikleenovereenkomst woning', welke overeenkomst de 'Bruikleenovereenkomst' van 23 juli 2007 heeft vervangen. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
"De ondergetekenden:
1. Alvast BV, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van de eigenaar/beheerder van het na te noemen object, (…), hierna te noemen "de Bruikleengever";
2. mevrouw [gedaagde] (…) hierna te noemen "de Bruiklener";
(…)
in aanmerking nemende:
(…)
het Object (de woning vrzr.) staat/stond tijdelijk leeg in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of andere ontwikkeling(en);
de Bruikleengever wenst het Object aan de Bruiklener in - al dan niet gedeeltelijke - bruikleen te geven, om daarin tijdelijk verblijf te houden en zodoende leegstand te voorkomen;
(…)
de Bruiklener realiseert zich en verklaart zich ermee akkoord dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming;
(…)
komen overeen:
Bruikleen
Artikel 1
De Bruikleengever geeft vanaf 2011-06-01 voor onbepaalde tijd en om niet het Object in - al dan niet gedeeltelijke - bruikleen aan de Bruiklener, en de Bruiklener neemt het Object vanaf 2011-06-01 voor onbepaalde tijd en om niet, van de Bruikleengever in - al dan niet gedeeltelijke - bruikleen aan.
(…)
Beëindiging van de overeenkomst
Artikel 14
1. Deze bruikleenovereenkomst kan te allen tijde, zonder opgave van redenen, schriftelijk door de Bruikleengever en/of de Bruiklener worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van 28 dagen (…)
3. Op de dag waarop deze overeenkomst (…) eindigt zal de Bruiklener het Object met al het zijne en met allen die zich van zijnentwege en/of met zijn goedvinden in of nabij het Object bevinden ontruimen en in goede staat en schoon achterlaten, onder afgifte aan de Bruikleengever van de op het slot (de sloten) passende sleutel(s). (…)
Boete
Artikel 15
Voor iedere dag dat bruiklener nalatig blijft aan het in artikel 14 lid 3 gestelde te voldoen (…) verbeurt de Bruiklener aan de Bruikleengever zonder voorafgaande ingebrekestelling een onmiddellijk opeisbare boete van € 250,-- (…)."
2.4. Bij brief van 4 februari 2013 aan [gedaagde] heeft Alvast de 'Bruikleenovereenkomst woning' namens Rochdale opgezegd per 4 maart 2013.
2.5. Bij brief van haar advocaat van 26 februari 2013 heeft [gedaagde]
- kort gezegd - bezwaar gemaakt tegen de opzegging door Alvast en zich op het standpunt gesteld dat haar huurbescherming toekomt.
2.6. Alvast heeft [gedaagde] een andere tijdelijke woning aangeboden, welk aanbod [gedaagde] niet heeft geaccepteerd.
3. Het geschil
3.1. Rochdale vordert samengevat en na vermeerdering van eis - [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging aan Rochdale om, indien [gedaagde] hieraan niet voldoet, de ontruiming op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie. Voorts vordert Rochdale [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een boete van € 11.000,00 en tot betaling van € 250,00 voor elke dag dat [gedaagde] na 20 april 2013 met de ontruiming van de woning in gebreke blijft. Tot slot vordert Rochdale [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.
3.2. Rochdale legt hieraan - samengevat - ten grondslag dat [gedaagde] de woning gebruikt op basis van een bruikleenovereenkomst, en dat de betreffende overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 4 maart 2013. [Gedaagde] komt de in de bruikleenovereenkomst opgenomen opleververplichting niet na. [Gedaagde] verblijft sinds 4 maart 2013 zonder recht of titel in de woning, zodat zij jegens Rochdale onrechtmatig handelt door inbreuk te maken op het eigendomsrecht van Rochdale. Er is geen sprake van een huurovereenkomst tussen partijen omdat [gedaagde] geen vergoeding aan Rochdale betaalt en partijen nimmer de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst te sluiten. Als al sprake is van een huurovereenkomst, dan is sprake van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is waardoor [gedaagde] geen huurbescherming toekomt. Tot slot verzet de redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat [gedaagde] een beroep doet op huurbescherming. Omdat Rochdale tot verkoop van de woningen aan het [adres 2] wenst over te gaan en de woning gebruiksklaar moet maken, heeft Rochdale een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
3.3. [Gedaagde] voert - samengevat - als verweer dat de rechtsverhouding tussen partijen, waarbij volgens [gedaagde] onduidelijk is of Rochdale dan wel Alvast als verhuurder moet worden beschouwd, kwalificeert als een huurovereenkomst.
Met de overeenkomsten van 24 mei 2011 is de maandelijkse vergoeding verlaagd van € 165,00 naar € 115,00, maar deze is nu exclusief een bijdrage in de maandelijkse verbruikskosten energie en water. Met een geschatte vergoeding administratiekosten van € 20,00 per maand, wordt er door [gedaagde] € 95,00 per maand voor het gebruik van de woning betaald, hetgeen een vergoeding is in de zin van artikel 7:237 lid 2 BW, zodat sprake is van een huurovereenkomst. Van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, is geen sprake zodat een rechtsgeldige opzegging ontbreekt. Evenmin maakt [gedaagde] misbruik van recht door een beroep op huurbescherming te doen, aldus steeds [gedaagde].
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet binnen vier weken betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van Rochdale niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3. Omdat de 'Bruikleenovereenkomst' van 23 juli 2007 is geëindigd doordat deze is vervangen door de op 24 mei 2011 gesloten 'Bruikleenovereenkomst woning' en tegelijkertijd een 'Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening' is gesloten, neemt de voorzieningenrechter bij de bepaling van de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst dan wel bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen die laatste overeenkomsten tot uitgangspunt.
4.4. Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de woning (zie artikel 7:201 lid 1 BW). Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.
4.5. In de considerans van de 'Bruikleenovereenkomst woning' van
24 mei 2011, zoals die door Rochdale met [gedaagde] is gesloten, is uitdrukkelijk bepaald dat [gedaagde] tijdelijk (in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of andere ontwikkelingen) in de woning verblijf mag houden om leegstand te voorkomen en dat [gedaagde] zich realiseert en ermee akkoord verklaart dat zij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming. Artikel 1 van de 'Bruikleenovereenkomst woning' bepaalt vervolgens dat de woning voor onbepaalde tijd en om niet aan [gedaagde] in bruikleen wordt gegeven. Tevens is in de considerans van de 'Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening', die [gedaagde] met Alvast heeft gesloten, ook uitdrukkelijk bepaald dat [gedaagde] tijdelijk (in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of andere ontwikkelingen) in de woning verblijf mag houden om leegstand te voorkomen. De voorzieningenrechter acht het voorshands dan ook niet aannemelijk dat partijen bij het sluiten van voornoemde overeenkomsten de bedoeling hadden een huurovereenkomst aan te gaan, althans dat [gedaagde] daar gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen.
4.6. Vervolgens dient beoordeeld te worden of, zoals door [gedaagde] is betoogd, gelet op de aard en de inhoud van de overeenkomsten, de rechtsverhouding tussen partijen als een huurovereenkomst is aan te merken. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter volgt uit de 'Bruikleenovereenkomst woning' dat [gedaagde] geen financiële tegenprestatie aan Rochdale is verschuldigd voor het gebruik van de woning. Artikel 1 van die overeenkomst bepaalt immers dat de woning voor onbepaalde tijd en om niet aan [gedaagde] in bruikleen wordt gegeven. Wel volgt uit de 'Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening' dat [gedaagde] gehouden is een maandelijkse vergoeding van € 115,00 aan Alvast te voldoen. Rochdale heeft echter, bij monde van [persoon 1], ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat de door [gedaagde] aan Alvast betaalde vergoeding niet – ook niet gedeeltelijk – door Alvast aan Rochdale wordt doorbetaald. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat geen sprake is van het voldoen van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW door [gedaagde] aan Rochdale voor het gebruik van de woning.
4.7. Het voorgaande leidt ertoe dat de voorzieningenrechter voorshands voldoende aannemelijk acht dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een bruikleenovereenkomst tussen partijen, welke door opzegging is geëindigd, zodat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Nu bovendien op grond van de door Rochdale overgelegde stukken aannemelijk is dat zij tot verkoop en splitsing van de woning en de omliggende woningen aan het [adres 2] wenst over te gaan, heeft Rochdale een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Deze vordering zal daarom worden toegewezen. De termijn waar binnen [gedaagde] gehouden is de woning te ontruimen zal in redelijkheid worden gesteld op drie weken na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.
4.8. Rochdale heeft tevens aanspraak gemaakt op € 15.000,00 aan verbeurde boetes en op een boete van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde] na 20 april 2013 met de ontruiming van de woning in gebreke blijft. Deze voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.9. Voorshands kan niet worden uitgesloten dat, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, in een bodemprocedure een beroep van [gedaagde] op matiging van de contractuele boete zal slagen. In dit verband acht de voorzieningenrechter met name van belang dat [gedaagde] met een toevoeging procedeert en dat de werkelijk door Rochdale geleden schade, als gevolg van het gebruik van de woning door [gedaagde] sinds 4 maart 2013, niet zo groot wordt geacht als het bedrag waarop Rochdale aanspraak maakt. De vordering van Rochdale met betrekking tot de verbeurde en nog te verbeuren boetes zal dan ook slechts worden toegewezen tot een totaalbedrag als voorschot van € 1.000,00. Dit bedrag zal in mindering strekken op een eventuele betalingsveroordeling in de bodemprocedure.
4.10. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Rochdale worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht 589,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.497,82
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] met al het hare en de haren te ontruimen, met machtiging van Rochdale, voor zover vereist, zo [gedaagde] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv,
5.2. veroordeelt [gedaagde], indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en Rochdale de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Rochdale de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan Rochdale een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.4. veroordeelt [gedaagde] om aan Rochdale een bedrag te betalen van € 1.000,00,
5.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Rochdale tot op heden begroot op € 1.497,82,
5.6. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K.M.E. Ritzen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2013.