Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer en rolnummer: 1347652 \ HA EXPL 12-165
Uitspraak: 3 april 2013
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
1. [A],
wonende te --,
en
2. [B],
wonende te --,
nader te noemen gezamenlijk [A] c.s. in enkelvoud,
gemachtigde H.P.A. van Beest,
eisers,
t e g e n
1. [C],
wonende te --,
en
2. [D],
wonende te --,
nader te noemen gezamenlijk [C] c.s. in enkelvoud,
gedaagden,
gemachtigde mr. W.Y. Hofstra.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 19 april 2012 inhoudende de vordering van € 25.000,-, te vermeerderen met rente en proceskosten, met producties;
- de conclusie van antwoord van 11 juli 2012, met producties.
Ingevolge tussenvonnis van 25 juli 2012 heeft op 1 oktober 2012 een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal hiervan en de ter comparitie overgelegde getekende koopovereenkomst bevinden zich bij de stukken.
Na de comparitie zijn vervolgens nog ingediend:
- akte van de zijde van [A] c.s., met producties,
- antwoordakte van de zijde van [C] c.s..
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1 Tussen partijen is op 3 oktober 2011 een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten waarbij [A] c.s. de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] aan [C] c.s.. heeft verkocht voor een bedrag van € 251.000,-. De levering van de woning zou plaatsvinden op 12 december 2011 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen.
1.2 In deze overeenkomst is onder meer opgenomen dat [C] c.s. tot zekerheid voor de nakoming verplicht is uiterlijk op 25 oktober 2011 bij de notaris € 25.100,- als waarborgsom te storten. Ook is bepaald dat [C] c.s. de overeenkomst kan ontbinden indien hij niet voor 21 oktober 2011 een toezegging met betrekking tot de financiering heeft gekregen bij een geldverstrekkende instantie.
1.3 Bij brief van 19 oktober 2011 verzoekt [C] c.s. de termijn van de ontbindende voorwaarde tot 4 november 2011 en de termijn voor het stellen van de bankgarantie tot 8 november 2011 te verlengen. [A] c.s. is hiermee akkoord gegaan.
1.4 Bij brief van 13 november 2011 heeft [A] c.s. [C] c.s. in gebreke gesteld wegens het niet-nakomen van de verplichting met betrekking tot het stellen van de bankgarantie. [C] c.s. wordt verzocht binnen 8 dagen alsnog zijn verplichting na te komen. Tevens wordt [C] c.s. alvast aansprakelijk gesteld voor de door [A] c.s. geleden en nog te lijden schade.
1.5 Bij brief van 29 november 2011 stelt [A] c.s. vast dat [C] c.s. nog steeds zijn verplichting niet is nagekomen en dat [C] c.s. in verzuim is in de nakoming van de overeenkomst.
1.6 Bij brief van 28 december 2011 stelt [A] c.s. [C] c.s in gebreke wegens het niet nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Hierdoor heeft ook de levering van de woning op 12 december 2011 niet plaatsgevonden. [C] c.s. wordt een termijn van 8 dagen na dagtekening gegeven om alsnog de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen.
1.7 Bij brief van 7 januari 2012 ontbindt [A] c.s. de koopovereenkomst per 8 januari 2012 omdat [C] c.s. de verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [A] c.s. maakt daarin onder meer aanspraak op de boete en op vergoeding van de geleden schade, zoals deze zijn vastgelegd in de overeenkomst.
1.8 De woning is voor een bedrag van € 237.000,- aan derden verkocht. De levering van de woning heeft op 2 april 2012 plaatsgevonden.
Vordering en verweer
2. [A] c.s. vordert – na wijzing van eis - dat [C] c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van:
a.€ 21.957,08 aan hoofdsom;
b.de buitengerechtelijke kosten van € 3.169, 64
c.de proceskosten van [A] c.s., waaronder € 45,52 aan reiskosten.
3. [A] c.s. stelt kort gezegd dat hij schade heeft geleden doordat [C] c.s. zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen.
4. [C] c.s. voert verweer tegen de vordering.
Beoordeling
5. Ter comparitie is het volgende gebleken. [C] c.s betwist niet langer dat sprake is geweest van een geldige koopovereenkomst. [A] c.s. vordert niet langer de boetes op basis van de overeenkomst, maar heeft ter zitting gesteld nog slechts de daadwerkelijk door hem geleden schade te vorderen. [A] c.s heeft hierop bij akte de geleden schade nader onderbouwd. [A] c.s. beperkt, gelet op het gestelde in de dagvaarding, de vordering (inclusief de buitengerechtelijke kosten) tot € 25.000,-
Ontbinding van de overeenkomst is niet rechtsgeldig
6. Primair stelt [C] c.s. dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden aangezien er geen schriftelijke in gebreke stelling is verzonden en van verzuim derhalve geen sprake is.
7. Bij brief van 13 november 2011 en bij brief van 28 december 2011 heeft [A] c.s. [C] c.s. schriftelijke in gebreke gesteld, wegens het niet nakomen van de verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst, waarbij hem een redelijke termijn gegeven is om alsnog de overeenkomst na te komen. Nu door [C] c.s. niet betwist wordt dat hij deze brieven heeft ontvangen en vast staat dat hij niet binnen de in de brief gestelde termijn alsnog zijn verplichting uit de overeenkomst is nagekomen, kan dit verweer niet slagen. De koopovereenkomst is derhalve rechtsgeldig ontbonden.
8. Zoals bepaald in artikel 6:277 lid 1 BW Pro is de partij wier tekortkoming een grond van ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. De verschuldigde schadevergoeding wordt gevonden door vergelijking van de situatie enerzijds, welke zou zijn voortgevloeid uit een in alle opzichten onberispelijke nakoming met de situatie anderzijds, welke zou resulteren uit de ontbinding zonder schadevergoeding.
Lagere verkoopprijs
9. [A] c.s. vordert allereerst een bedrag van € 14.000,- aan schade vanwege een lagere verkoopprijs. Het gevorderde bedrag vormt het verschil tussen de prijs waarvoor [C] c.s. de woning heeft gekocht, € 251.000,00, en de prijs waarvoor de woning in april 2012 aan derden is geleverd, € 237.000,-. Op het moment dat de woning voor de tweede keer in de verkoop werd gezet, was het winter en was de woning bij de bezichtigingen leeg en onverwarmd. [A] c.s. verbleef in die periode in het buitenland. Dit heeft de prijs van de woning verlaagd. Tevens wordt het verschil verklaard uit het feit dat [C] c.s. bereid was een prijs te betalen die boven de vraagprijs lag, aldus steeds [A] c.s.
10. [C] c.s. stelt zich allereerst op het standpunt dat het enorme prijsverschil niet te verklaren is als gevolg van ontbinding van de oorspronkelijke koopovereenkomst. Het causaal verband ontbreekt. Tevens stelt [C] c.s. dat niet gebleken is van een noodzaak voor [A] c.s. om zo snel tot verkoop over te gaan, aangezien hij tot medio 2012 in het buitenland verbleef. Dat [A] c.s. desondanks toch tot een snelle verkoop tegen een lagere prijs is over gegaan valt [C] c.s niet te verwijten. [A] c.s. heeft in deze dan ook niet voldaan aan de schadebeperkingsplicht. Ook blijkt niet uit de stukken dat het feit dat de woning in de wintermaanden leeg en onverwarmd in de verkoop stond reden is voor de lagere verkoopprijs, aldus steeds [C] c.s.
11. Vast staat dat [A] c.s. de woning voor een bedrag van € 251.000,- aan [C] c.s. heeft verkocht. Doordat [C] c.s. de financiering van de koopprijs niet rond kreeg en niet tijdig de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen is de overeenkomst vervolgens door [A] c.s. ontbonden. Dit betekent dat de woning opnieuw te koop moest worden aangeboden. De woning is vervolgens voor € 237.000,- verkocht. De kantonrechter is derhalve van oordeel dat de door [A] c.s. gevorderde schade (het verschil tussen de oorspronkelijke verkoopprijs en de uiteindelijke verkoopprijs) in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van [C] c.s. berust, namelijk de ontbinding van de koopovereenkomst, dat deze aan [C] c.s. is toe te rekenen.
12. Thans dient te worden beoordeeld of sprake is van omstandigheden die toe te rekenen zijn aan [A] c.s. waardoor de vergoedingsplicht van [C] c.s. wordt verminderd. In de door [C] c.s. aangevoerde omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding de vergoedingsplicht te verminderen. [A] c.s. had een te respecteren belang de woning zo snel mogelijk (weer) te verkopen. Het feit dat de woning leeg te koop stond is eveneens toe te rekenen aan [C] c.s. nu onbetwist door [A] c.s. is gesteld dat hij voor het vertrek naar het buitenland in december 2011 aan [C] c.s. heeft gevraagd of het huis al leeg gehaald moest worden. [C] c.s. heeft toen gezegd dat de financiering zeker rond zou komen en dat het huis leeg gehaald kon worden. Tevens blijkt uit de ingebrachte producties dat [A] c.s. getracht heeft de schade te beperken door niet het eerste bod van € 225.000,- te accepteren, maar een substantieel hoger bod. De kantonrechter zal de gevorderde schade in gevolge de lagere verkoopprijs toewijzen.
Makelaarskosten
13. [A] c.s stelt dat zij omdat zij in het buitenland verbleven genoodzaakt waren de makelaar in te schakelen voor de verkoop. Bij de verkoop aan [C] c.s. heeft [A] c.s nog veel werk met betrekking tot de verkoop zelf kunnen doen. Dat was bij de tweede verkoop niet meer mogelijk. De kosten, € 2.838,15, zijn lager dan gebruikelijk aangezien er een vergoeding van 1,2 promille incl BTW in plaats van de standaard 1,5 promille excl BTW is overeengekomen als courtage, aldus [A] c.s.
14. [C] c.s. stelt zich op het standpunt dat de noodzaak en de hoogte van deze kosten niet door [A] c.s. is aangetoond. Tevens is niet aangetoond dat [A] c.s gehouden was een tweede overeenkomst met de makelaar te sluiten.
15. De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen nu deze voortvloeien uit het ontbinden van de overeenkomst. Aangezien de woning wederom in de verkoop moest en [A] c.s. in het buitenland verbleven, waren de diensten van een makelaar noodzakelijk bij de tweede verkoop van de woning. De kantonrechter zal dit deel van de vordering toewijzen.
Kosten vertegenwoordiging bij de notaris
16. Nu deze kosten niet worden betwist, zullen zij worden toegewezen. Anders dan [C] c.s betoogt, zijn de kosten, zoals ook uit de factuur van de notaris blijkt, € 71,40. (€ 60,- plus BTW).
Kosten hypotheek, lasten gemeente, kosten gas en elektra en kosten opstal- en inboedelverzekering
17. [A] c.s vordert vergoeding van deze kosten vanaf half december 2011 tot aan de datum van levering van de woning aan derden, 2 april 2012, in het totaal gesteld op € 4.456,75.
18. [C] c.s. stelt zich op het standpunt dat het de keus van [A] c.s. is geweest de levering van de woning ruim drie maanden na de verkoopdatum te laten plaats vinden. Gelet op het verblijf in het buitenland van [A] c.s. was er geen reden de woning na de verkoop niet direct te leveren aan de kopers. De extra kosten die [A] c.s. hierdoor hebben gemaakt kunnen niet als schade worden aangemerkt en komen dus niet voor vergoeding in aanmerking. Met betrekking tot de hypotheeklasten merkt [C] c.s. tevens op dat de bruto hypotheeklasten gevorderd worden en niet de netto hypotheeklasten. Voor vergoeding komen slechts de netto hypotheeklasten in aanmerking, aldus [C] c.s..
19. Zoals overwogen in r.o 8, zijn die kosten die [A] c.s. niet had behoeven te maken indien [C] c.s. zijn verplichtingen correct was nagekomen te kwalificeren als schade welke voor vergoeding in aanmerking komen. [A] c.s. heeft de woning kort na de ontbinding van de koopovereenkomst op 8 januari 2012 met [C] c.s wederom in verkoop gezet. Niet lang daarna is woning verkocht aan derden. De levering heeft op 2 april 2012 plaats gevonden. Anders dan [C] c.s. is de kantonrechter van oordeel dat deze kosten tot aan de datum van de levering van de woning door [C] c.s. voor vergoeding in aanmerking komen. De termijn tussen de ontbinding van de koopovereenkomst en de levering van de woning aan derden is niet zo lang dat gesteld kan worden dat sprake is van een onredelijk lange termijn. Ten aanzien van de gevorderde hypotheeklasten is de kantonrechter van oordeel dat slechts de netto hypotheeklasten als schade zijn aan te merken en in aanmerking komen voor vergoeding. De kantonrechter zal [A] c.s. opdragen om bij akte de netto hypotheeklasten inzichtelijke te maken. De zaak zal hiervoor naar de rol worden verwezen.
Kosten opslag meubilair
20. Met betrekking tot de gevorderde opslagkosten van de meubels stelt [C] c.s dat deze kosten toch gemaakt moesten worden nu [A] c.s. in het buitenland verbleven.
21. De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten niet als schade voorvloeiend uit de ontbinding van de overeenkomst kunnen worden gezien. Bij correcte nakoming van de overeenkomst door [C] c.s. had [A] c.s. deze kosten immers ook gemaakt. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Kosten aangetekende brieven en deurwaarderskosten
22. [C] c.s. stelt zich op het standpunt dat de kosten betreffende de aangetekende brieven vallen onder de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. Hiervoor kan geen aparte vergoeding worden gevorderd. [C] c.s. stelt tevens dat een deel van de gevorderde deurwaarderskosten al verdisconteerd is in een veroordeling in de proceskosten. Deze kunnen dus niet nogmaals als kosten worden opgevoerd. Ten aanzien van de incassokosten ten bedrage van € 1785,- stelt [C] c.s. dat er geen sprake is geweest van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden door de deurwaarder, anders dan het uitbrengen van een dagvaarding.
23. Nu [A] c.s. de kosten voor het versturen van de aangetekende brieven, € 57,-, apart opvoert, zal de kantonrechter deze ook apart beoordelen. Deze kosten betreffen brieven die [A] c.s. heeft verzonden aan [C] c.s. om hem aan te manen de koopovereenkomst na te komen. Dit zijn, gelet op het bepaalde in art 6:96, lid 2, sub c BW kosten die onder de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten vallen. Nu deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, zullen deze dan ook worden toegewezen.
24. De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde deurwaarderskosten voor zover deze de dagvaarding, griffierechten en salaris gemachtigde betreffen, geacht worden te zijn verdisconteerd in de proceskostenveroordeling. De overige opgevoerde deurwaarderskosten ten bedrage van € 1785,- zullen op een zelfde wijze worden beoordeeld als bij een vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. De vordering tot vergoeding van deze kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. Uit de door [C] c.s. gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [C] c.s. vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Dit deel van de vordering, voor zover het niet de proceskosten betreft, zal worden afgewezen.
Reiskosten
25. [C] c.s. stelt dat deze kosten niet in de oorspronkelijke dagvaarding zijn gevorderd en dus niet nu alsnog kunnen worden gevorderd.
26. De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het bepaalde in art. 130 van Pro het Wetboek van Rechtsvordering [A] c.s. bevoegd is, zolang nog geen eindvonnis is gewezen de eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen, tenzij deze verandering of vermeerdering in strijd is met de goede procesorde. Hiervan is in dit geval geen sprake nu het hier een eenvoudige wijziging betreft. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen aangezien eigen reiskosten van partijen, nu geprocedeerd wordt met een gemachtigde, niet in aanmerking komen voor vergoeding in deze procedure.
27. De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. Bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 1 mei 2013 voor het nemen van een akte aan de zijde van [A] c.s. over hetgeen is vermeld onder rechtsoverweging 19, waarna [C] c.s. in de gelegenheid zal worden gesteld hierop te reageren bij antwoordakte;
II. Houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. A.E. de Vos, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 april 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter